Вплив війни на ринок нерухомості в Україні: прогноз на 2025 рік

Ринок нерухомості в Україні переживає значні зміни під впливом війни, економічних і політичних факторів. Війна створила нові виклики для будівельної галузі та суттєво змінила попит на житло стосовно як купівлі, так і оренди. Водночас інвестори й покупці житла шукають нові можливості, пов’язані з реконструкцією та відновленням зруйнованої інфраструктури. У цій статті ми розглянемо основні тенденції розвитку ринку нерухомості в Україні та зробимо прогноз на 2025 рік включно з рекомендаціями для покупців і інвесторів.

Вплив економічних і політичних факторів на ринок нерухомості

Війна в Україні суттєво вплинула на ринок нерухомості, створивши нові виклики та можливості. Через бойові дії відбувається значна міграція населення, що сприяє зростанню попиту на житло в західних регіонах, тоді як у східних ринок залишається фактично замороженим. Економічна невизначеність також впливає на забудовників: високі витрати на будівельні матеріали й інфляція ускладнюють реалізацію нових проєктів.

Проте після війни український ринок може стати привабливішим для міжнародних інвесторів завдяки реформам і відбудові міст. У політичній сфері визначальним чинником стане інтеграція до ЄС, що сприятиме залученню іноземних інвестицій і фінансуванню для відбудови інфраструктури. До 2025 року очікується поступове відновлення ринку нерухомості, зокрема в постраждалих регіонах. Чи будуть падати ціни на нерухомість у західних областях, здебільшого залежатиме від ситуації на фронтах і можливості мешканців східних регіонів повернутися до рідних міст.

Цінові тенденції на первинному ринку житла

Аналіз ринку нерухомості підтверджує, що сьогодні ціни на первинному ринку житла в Україні суттєво відрізняються залежно від регіону. У західних областях, таких як Львівська чи Закарпатська, спостерігається відчутне зростання вартості квадратного метра через високий попит, що виник на тлі масової міграції з небезпечних регіонів. Наприклад, у Львові ціни на новобудови зросли на 20-30%, порівняно з довоєнним рівнем.

У центральних регіонах ціни також підвищилися, але більш стримано, оскільки економічна ситуація та попит стабілізувалися. У Києві ціни на первинному ринку залишаються відносно високими, хоча темпи зростання сповільнилися через скорочення платоспроможного попиту.

На сході країни ціни на новобудови впали або зовсім зупинилися через відсутність попиту та припинення будівельних проєктів. Забудовники постають перед великими труднощами в завершенні об’єктів, що призводить до заморожування багатьох будівництв.

Попит на оренду: довгострокова та короткострокова перспектива

Ринок оренди в Україні також зазнав значних змін через війну. Багато людей були змушені покинути свої домівки та переселитися до інших регіонів країни, що призвело до різкого зростання попиту на оренду житла, особливо в західних і центральних областях. Динаміка цін на нерухомість у Львові, Івано-Франківську, Ужгороді й інших містах на заході України йде вгору – вони зросли на 50-100%, хоча останнім часом поступово почали стабілізуватися.

Водночас у регіонах, які постраждали від бойових дій, ринок оренди майже повністю зупинився. Багато орендодавців або залишили ринок, або змушені суттєво знижувати ціни, щоб привабити орендарів.

Що буде з цінами на нерухомість після війни? У довгостроковій перспективі попит на оренду житла залежатиме від двох основних чинників: відбудова постраждалих регіонів та економічна стабільність країни. Якщо бойові дії закінчаться, відбудова інфраструктури й повернення населення до східних і південних регіонів можуть поступово відновити попит на оренду в цих зонах.

У містах, де активно зводять новобудови, таких як Київ і Львів, оренда житла в нових житлових комплексах також стає привабливою для орендарів завдяки зручній інфраструктурі та сучасним умовам проживання.

Регіональні особливості: як міграція впливає на ринок нерухомості

Міграція, спричинена війною, суттєво вплинула на регіональний ринок нерухомості. Західні регіони, які прийняли значну кількість внутрішньо переміщених осіб, зазнали стрімкого зростання попиту на житло – як на купівлю, так і на оренду. Наприклад, у Львові та Івано-Франківську попит на новобудови значно зріс, що спровокувало підвищення цін на нерухомість.

Ці міста стали новими економічними центрами країни, де розвиваються привабливі для інвесторів інфраструктурні проєкти. Наприклад, житлові комплекси від Корпорації Нерухомості РІЕЛ у Львові викликають чималу зацікавленість завдяки стратегічному розташуванню та високій якості забудови. Західні регіони наразі є найпривабливішими для інвесторів, які шукають стабільні активи в умовах економічної нестабільності.

У Києві та інших центральних містах, попри відносну стабільність, ринок нерухомості залишається неоднорідним. Ціни на оренду тут зросли, але помірніше, ніж на заході. Водночас частина мігрантів зупинилася в цих регіонах, що підтримує сталий попит на житло. У Києві відбувається поступове відновлення ринку після перших місяців війни, хоча активність на ринку купівлі-продажу залишається стриманою.

На сході та півдні України, де воєнні дії завдали значних руйнувань, ринок нерухомості практично зупинився. Проте після завершення війни ці регіони можуть стати осередком для відновлення та інвестицій у реконструкцію зруйнованого житла.

Відновлення та реконструкція: можливості для інвесторів у післявоєнний період

Після завершення війни ринок нерухомості в Україні отримає значний імпульс завдяки відновленню та реконструкції зруйнованих будівель. Це відкриє нові можливості для інвесторів, які готові вкладати кошти в інфраструктурні проєкти та відбудову житлових комплексів.

Одним із головних напрямів буде реконструкція зруйнованих регіонів, таких як Донецька та Луганська області, а також частини Харківської, Херсонської й Запорізької областей. Відновлення цих регіонів стане пріоритетом для держави та міжнародних партнерів, що забезпечить стабільний попит на будівельні проєкти й інвесторів.

Інвестори матимуть можливість брати участь у державних і міжнародних програмах, спрямованих на відновлення міст і громадських об'єктів. Крім того, реконструкція пошкоджених об'єктів і будівництво нових за сучасними стандартами сприятимуть збільшенню вартості нерухомості та підвищенню її привабливості на ринку.  

Роль державної політики у відбудові ринку нерухомості

По-перше, уряд ініціював програму державної допомоги на відновлення пошкодженого житла – «єВідновлення», що передбачає компенсацію за зруйноване або пошкоджене житло внаслідок агресії з боку рф. Такі заходи не лише стимулюють  реконструкцію вже наявних об'єктів, але й підвищують активність на первинному ринку, де забудовники можуть відновлювати пошкоджені будинки або зводити нові. Одним з інструментів є залучення коштів від міжнародних донорів і програм фінансування для швидкого відновлення пошкоджених об’єктів.

По-друге, діє програма «єОселя», що надає можливість придбати житло на вигідних умовах кредитування з відсотковою ставкою від 3% річних. У межах цієї програми Корпорація Нерухомості РІЕЛ пропонує широкий вибір планувань для нових квартир, які відповідають критеріям державної підтримки.  

Рекомендації для покупців та інвесторів у 2025 році

2025 рік стане періодом активних змін на ринку нерухомості, і покупцям та інвесторам варто зважати на кілька основних моментів:

1. Інвестуйте в регіони з високим попитом – західні й центральні області залишатимуться привабливими для інвестицій завдяки стабільному попиту на житло та зростанню економічної активності.
2. Вибирайте новобудови з енергоефективними технологіями – це дасть змогу значно знизити майбутні витрати на комунальні послуги.
3. Звертайте увагу на державні програми підтримки – використання пільгових умов для покупки житла може суттєво зменшити витрати на придбання нерухомості.
4. Інвестуйте у відновлення постраждалих регіонів – після завершення війни ці регіони стануть основними центрами для розвитку будівельних проєктів, що відкриває значні можливості для інвесторів.

«Покупці почали більше уваги приділяти таким критеріям, як доступ до інфраструктури, наявність бомбосховища або підземного паркінгу, генераторів, систем автономного опалення. Наприклад, саме тому чимало квартир було куплено в ЖК «Шенген» від КН РІЕЛ. Велике значення мають також зелені зони, простір для відпочинку, інтеграція сучасних технологій, як у житловому комплексі Riel City, – зазначив Генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник. – Впровадження енергоефективних технологій і створення безпечних просторів для мешканців стають стандартами для новобудов. Ми приділяємо особливу увагу створенню багатофункціональних зон для роботи, відпочинку та соціальної взаємодії. Особлива увага приділяється безпеці – від укриттів (підземних паркінгів) до автономних систем життєзабезпечення».

Як вибрати новобудову з мінімальними комунальними витратами

Один із визначальних аспектів вибору житла в новобудовах – це енергоефективність будинку. Ось кілька рекомендацій для тих, хто шукає житло з мінімальними комунальними витратами:

• Звертайте увагу на теплоізоляцію – будинки з якісною теплоізоляцією сприяють зниженню витрат на опалення взимку та кондиціонування влітку.
• Вибирайте житлові комплекси з сучасними системами опалення – новобудови, що використовують автономні або індивідуальні системи опалення, дають можливість мешканцям контролювати споживання енергії.
• Система «розумний дім» – якщо новобудова оснащена такою системою, це допомагає автоматично регулювати освітлення, опалення та інші параметри, а отже, й економити ресурси.
• Енергоощадні технології – звертайте увагу на наявність світлодіодного освітлення, систем рекуперації тепла та інших енергоощадних рішень.

Новобудови від Корпорації Нерухомості РІЕЛ, зокрема в містах Львів і Київ, є чудовим прикладом того, як поєднати сучасні технології й енергоефективність для зниження комунальних витрат. Це робить їх привабливими для тих, хто прагне отримати комфортне житло з мінімальними витратами на утримання.

Висновок

Війна в Україні суттєво змінила ринок нерухомості, і ці тенденції залишаться актуальними до 2025 року. У західних і центральних регіонах країни спостерігається значне зростання попиту на житло внаслідок внутрішньої міграції, що спричинило подорожчання нерухомості та відкрило нові можливості для інвесторів, тоді як ринок нерухомості на сході та півдні через бойові дії практично завмер. Відновлення цих територій у післявоєнний період може стати потужним поштовхом для розвитку економіки та стимулом для нових інвестицій. Довгострокові перспективи залежатимуть від політичної стабільності й ефективності програм відбудови, таких як «єВідновлення», що можуть прискорити відновлення пошкодженого житла та повернення людей до своїх домівок.

Джерело: Корпорація Нерухомості РІЕЛ