Стихійні бунти і падіння економіки: чим обернеться криза ринку нерухомості РФ

Після запровадження санкцій проти Росії за агресію щодо України ринок нерухомості був однією з небагатьох складових, які дозволяли російській економіці триматися на плаву. Однак останнім часом і цей ринок переживає серйозну кризу.

Нагадаю, під час ковіду продажі новобудов у Росії значно скоротилися, і держава запровадила додаткові пільгові програми за низькими іпотечними ставками, тим самим субсидуючи покупки населення. Частка угод за пільговими іпотечними програмами становила близько 25% - простіше кажучи, 25% новобудов купували за пільговою іпотекою, а решту люди купували або за свої гроші, або брали кредити за ринковими ставками, які тоді були близько 8% річних.

Після усунення наслідків ковіду, поступово ринок почав активізуватися, і до 2021 року спостерігалося плавне зростання продажів. Однак 2022 року, коли почалася повномасштабна війна з Україною, продажі новобудов різко впали. Уряд Росії усвідомив усю серйозність ситуації, оскільки будівельний ринок із супутніми галузями становить приблизно 10% ВВП. Тому наприкінці 2022 року в РФ істотно розширили пільгові програми, доступ до яких отримало ширше коло населення. На той час було дві великі програми: пільгова іпотека від 6% і сімейна іпотека під 8% річних. Населення стало активно їх оформлювати і спочатку вийшло, що частка покупок за пільговими програмами збільшилася до 50% усіх угод.

Така ситуація тривала протягом року, до листопада 2023 року, коли частка іпотек за цими програмами дійшла до 80%. Тобто держава, по суті, підтримувала будівельний ринок, субсидуючи пільгові іпотечні програми, оскільки на той момент ключова ставка Центробанку була близько 12-14%. Тобто ринкова іпотека коштувала приблизно на 1-2% дорожче, близько 15%, тоді як держава продовжувала субсидіювати пільгові ставки іпотек і утримувати їх на рівні 6-8%. Однак інфляція продовжувала зростати, і голова Цетробанку РФ Набіулліна заявила про необхідність підвищення ключової ставки. Адже коли зростає ключова ставка, різниця між ринковою та пільговою іпотекою почала збільшуватися, що робило субсидії для держави дедалі витратнішими.

Для порівняння,колиключова ставка Центробанку була на рівні 10%, держава компенсувала лише 2% при ставці за іпотекою у 8%. Але коли ключова ставка стала 15%, пільгова іпотека обходилася вже в 7%, що в 5 разів дорожче для держави. Тому поступово з Нового року Центробанк домігся посилення умов - мінімальний початковий внесок підвищили до 20%, а потім до 25, 30%. У підсумку наймасовіша пільгова іпотека під 6% річних припинила свою дію.

Це, своєю чергою, стало відчутним ударом для ринку нерухомості. Паралельно з підвищенням ключової ставки, Центробанк продовжував запроваджувати посилення в монетарній політиці, що значно знизило доступність кредитів для іпотечних позичальників. Зокрема, мінімальний внесок за іпотекою збільшився з 10, а потім поступово підвищувався до 20,30 і в підсумку становив до 50%. А це істотно відсікає кількість потенційних покупців, адже далеко не у всіх росіян є можливість відразу внести половину вартості нерухомості.

Фактично, Центробанк РФ явно почав проводити політику посилення ще рік тому. Просто вона не мала ефекту через те, що в Росії продовжували вливати гроші в економіку. У результаті виходить смішнаситуація, колиЦентробанк і уряд діють у протилежних напрямках. Адже російський Мінфін вливає гроші в економіку для покриття витрат на оборону і підтримання соціальних зобов'язань, що підстьобує інфляцію, а Центробанк, у свою чергу, реагує підвищенням ставок, намагаючись охолодити економіку. Тобто зараз Росія балансує "на тоненькій", тому що в перспективі настільки висока ставка може знищити будь-яку економіку.

Поки що цього не відбувається, тому що російський уряд продовжує вливати незабезпечені гроші в економіку. Однак за даними на вересень поточного року кредитування фізосіб уже почало серйозно знижуватися, а кредитування юросіб усе ще продовжує зростання. Тобто незважаючи на зростання ставки, кредити продовжують набирати. Причому роблять це підприємства ВПК, які розраховують, що в РФ не допустять їхнього банкрутства.

Як довго Росія зможе балансувати в такому режимі - питання відкрите. За високих ставок і поточної політики рано чи пізно почнеться каскадний ефект: невиплати зарплат, затримки кредитних виплат, скорочення споживчих витрат, що призведе до падіння попиту на товари і послуги.

Тобто настає певний хаос, результатом якого може стати банківська паніка, як це вже було на початку війни, коли росіяни забирали вклади з банків. А в деяких галузях, як, наприклад, вугільна, металургійна та будівельна, вже почалися проблеми. Зокрема, на тлі падіння світових цін на вугілля, підвищення тарифів на перевезення російськими залізницями, введення ембарго на вугілля в Європі, видобуток вугілля, на якому позначаються високі ключові ставки, почав знижуватися. І незважаючи на те, що у РФ, на відміну від України, є можливості для видобутку вугілля відкритим способом, у них величезне транспортне плече для перевезень вугілля в Китай.

Крім того, Китай диверсифікується і не збирається потрапляти в жорстку залежність від Росії. Ціни на метал також почали знижуватися з тих самих причин. А просідання будівництв ще більше посилить падіння цієї галузі.

Повертаючись до ринку нерухомості, то в разі, коли велика кількість населення починає розуміти, що ціни починають знижуватися, дедалі більше людей починають відкладати покупки. І в підсумку протягом кількох місяців продажі нерухомості в РФ можуть знизитися вдвічі, втричі, а то й у чотири рази. Почнуть падати продажі - почне падати все: виробництво цементу, випуск бетону, виробництво сталевої арматури, випуск меблів, сантехніки, електроприладів, техніки тощо.

А якщо в Росії при цьому ще й почнуть вмикати "друкарський верстат", то або ціни можуть піти вгору, або росіянам доведеться сидіти без грошей. Тоді в РФ можуть початися стихійні бунти через невиплату зарплати. Тим більше, що в історії Росії було і те, й інше.

Адже військові витрати, безумовно, сильно впливають на економіку, оскільки на їх підтримку йде величезна частка бюджету. Згодом ці витрати стають дедалі менш виправданими, оскільки техніка застаріває і потребує значних витрат на відновлення. У довгостроковій перспективі це призведе до того, що ресурси для продовження війни будуть вичерпані, що може змусити владу РФ шукати шляхи для завершення конфлікту.

Євген Істребін, системний аналітик, спеціально для Главреда