Генпрокуратура намагається не дати забудовнику "віддяпати" ділянку Голосіївського парку на Теремках

Про це розповідає Київвлада.

У 2022 році право користування цією землею було, ймовірно, незаконно зареєстровано за ТОВ “Юг-проект” – компанією із орбіти забудовника “КСМ-Груп”, яка планує звести там житлові багатоповерхівки. Головні претензії правоохоронців у тому, що КМДА не погоджувала цей землевідвід, а Київрада без належних підстав змінила в інтересах забудовників категорію землі. При цьому, слідство вважає, що забудовувати дану ділянку взагалі не можна, адже вона більш ніж на 96,6% покрита зеленими насадженнями, які будуть знищені під час проведення відповідних робіт. Проти задоволення таких вимог виступають у НАН України, яка де-факто отримала цю землю ще за СРСР. “Академіки” навіть привели до суду мешканців Голосіївського району, які мають переконати служителів Феміди у тому, що без цієї забудови місцеві “алергіки” і далі будуть “дихати амброзією” і що громадян і далі будуть вбивати наркомани і п’яна молодь, які там нерідко проводять свій час.

наразі на розгляді Північного апеляційного господарського суду знаходиться справа №910/17474/23, в рамках якої Генеральна прокуратура намагається позбавити ТОВ “Ю г-Проект” земельної ділянки площею 5,69 га на просп. Академіка Глушкова, 65 (Голосіївський район столиці).

Так, вказана компанія намагається оскаржити програшне для себе рішення Господарського суду Києва від 20 травня 2024 року. Згідно з цим судовим вердиктом, служителі Феміди повністю задовольнили позов правоохоронців щодо визнання незаконним та скасувати рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юлії Кузьменко – від 27 січня 2022 року про державну реєстрацію за ТОВ “Юг-Проект” “права тимчасового використання” ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:713:0855 за вищезгаданою адресою. Зазначимо, що власником цієї землі є держава, а користувачем на праві постійного користування є Інститут зоології ім. І.І. Шмальгаузена НАН України, який передав цю ділянку вказаній компанії під забудову за угодою від 21 серпня 2017 року.

Можна стверджувати, що незважаючи на те, яке рішення буде прийнято апеляційним судом, його вердикт не буде остаточним – та сторона цього спору, яка “програє”, більш ніж очевидно ініціюватиме продовження розгляду справи у касаційному суді.

Чому прокуратура судиться

Свій позов Генпрокуратура подала у листопаді 2023 року. В обґрунтування своїх вимог правоохоронці наводять приклади відразу декілька порушень, які унеможливлюють право користування вказаною ділянкою компанією “Юг-Проект”.

Так, у прокуратурі, зокрема, зазначають, що дана ТОВка не могла зареєструвати за собою таке право, адже на момент укладення договору від 21 серпня 2017 року ця земельна ділянка взагалі не існувала як об`єкт цивільних прав та не могла бути передана під забудову за даною угодою. Йдеться про те, що станом на той час межі ділянки не були визначені в натурі і такі межі не були визначені у договорі.

Також правоохоронці вказали на те, що дана ділянка взагалі не могла бути передана під забудову, оскільки вона належить до земель лісового фонду і на ній зростають лісові культури віком від 44 до 400 років, а діаметр дерев становить від 20 до 60 сантиметрів. При цьому, зелені насадження покривають майже всю площу цієї землі – 5,49 га з 5,69 га (96,6%). Відповідно, забудова цієї землі може призвести до “вирубування столітніх лісових насаджень та завдання значної шкоди навколишньому природному середовищу”.

При цьому, в Генпрокуратурі повідомили про те, що Київрада, не звернувши увагу про залісеність цієї землі, рішенням №5146/5187 від 25 серпня 2022 року, фактично змінила категорію цієї ділянки із “земель лісогосподарського призначення” на “землі житлової та громадської забудови” (код виду цільового призначення – 03.11 “Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки», вид використання – “для обслуговування та експлуатації будівель і споруд закладів науки”). Зазначимо, що вказаним рішенням столичний муніципалітет затвердив технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації низки ділянок, у тому числі й спірної. Також, вочевидь, у міськраді проігнорували той факт, що, відповідно до Генерального плану Києва, за функціональним призначенням дана ділянка належить до території лісів та лісопарків, а також громадських будівель та споруд.

Крім того, в Генпрокуратурі підкреслили, що Київська міськдержадміністрація (КМДА), яка наділена повноваженнями розпоряджатися ділянками державної форми власності, не приймала рішень щодо передачі цієї демлі ТОВ “Юг-Проект” і щодо зміни її цільового призначення. Ба більше – столична мерія навіть не приймала рішень щодо відведення цієї землі НАН України або підпорядкованому їй Інституту зоології ім. І.І. Шмальгаузена, адже фактично приблизно ця ділянка була передана академії наук державою ще за радянських часів – відповідною постановою Ради народних комісарів УРСР, датованою 1944 роком.

Позовні вимоги прокуратури, зокрема, підтримала Благодійна організація “Благодійний фонд Дніпровського району м. Києва “Київський еколого-культурний центр” (БО “КЕКЦ”). Її представники, зокрема, зазначали, що рішення у даній справі “може вплинути на права, можливості та інтереси громадської організації щодо створення на цій території об’єкта природно-заповідного фонду”. Але клопотання правоохоронців щодо залучення “КЕКЦ” до цієї справи в якості третьої особи на боці прокуратури не було задоволено судом.

Разом з тим, проти задоволення позову правоохоронців виступали НАН України та Інститут зоології ім. І.І. Шмальгаузена (відповідачі), а також ТОВ “Юг-Проект” і ТОВ “КСМ-Груп” (остання компанія має бути підрядником будівництва на цій території). Так, вони вказували, серед іншого, на те, що у випадку скасування держреєстрації землі ТОВ “Юг-проект” буде позбавлений можливості отримувати дозвільну документацію та здійснювати будівництво житла, як це передбачено умовами договору, а вказаний інститут, у свою чергу, не зможе забезпечити житлом молодих наукових спеціалістів та втратить “цінні” кадри.

Крім того, мовляв, втрата ділянки може призвести до дострокового розірвання договору генерального підряду від 24 травня 2022 року, який було укладено між “Юг-Проектом” і “КСМ-Груп”, що завдасть значних збитків державі Україна в особі НАН України. Про які саме збитки йдеться, в судових матеріалах не уточнюється, але, можна припустити, що угодами від 21 серпня 2017 року та від 24 травня 2022 року передбачені певні штрафні сакції для академії у випадку припинення цих договорів.

Також Нацакмадемію наук підтримали двоє фізичних осіб – мешканців мікрорайону Теремки, які були залучені третіми особами у цій справі на боці відповідачів. Ці громадяни запевняли, що “незабудова” цієї землі призведе до порушення їхніх прав.

Свою позицію вони пояснили, у тому числі, тим, що наразі вказана земля та оточуюча Національний природний парк (НПП) “Голосіївський” територія перебувають в занедбаному та захаращеному стані, через що місцеві мешканці позбавлені можливості вільного відпочинку на території урочища “Теремки”. Стан цієї ділянки громадяни описали більш ніж яскраво. Вони повідомили, що там знаходяться повалені дерева, купи сміття, масові поховання домашніх тварин, а також зарослі амброзії, які несуть загрозу для людей з алергічними захворюваннями. Крім того, ці два мешканця мікрорайону зазначили, що на цій території проживають безхатьки, відбуваються постійні зустрічі наркоманів та неадекватної молоді, яка вживає спиртні напої, наслідком чого, у тому числі, є зафіксовані факти нападів на людей і навіть вбивств.

У свою чергу, як заявили громадяни, завдяки забудові частини цієї ділянки буде поліпшено інженерно-транспортну інфраструктуру мікрорайону, люди отримають змогу вільно та безпечно пересуватися благоустроєною та безпечною територією, а ті категорії населення, які нагально потребують забезпечення житлом (вочевидь, йшлося про молодих вчених. – ред.), мовляв, отримають його.

Передісторія

4 липня 2017 року Бюро Президії НАН України постановою №213 надала згоду на забудову низки земельних ділянок, які знаходяться в постійному користуванні структур академії – задля забезпечення житлом їхніх працівників. До цього переліку увійшла і ділянка на просп. Академіка Глушкова, 65, яке використовував Інститут зоології ім. І.І. Шмальгаузена НАН України. Мова йшла про вищезгадану ділянку площею 5,69 га. Цим же документом було погоджено, що інвестором будівництва виступить ТОВ “Юг-проект”. Як повідомлялося вище, 21 серпня 2017 року між Інститутом зоології ім. І.І. Шмальгаузена та згаданою вище компанією було укладено договір щодо забудови вказаної земельної ділянки.

Вказана угода відсутня у відкритому доступі, тому невідомо, на яких саме умовах сторони вирішили здійснювати співробітництво. На практиці схожі договори між держустановами та забудовниками їх землі найчастіше передбачають, що ці компанії за свої кошти здійснюють будівництво, а після його завершення передають “бюджетним структурам” певний відсоток житлових і нежитлових площ у зведених будинках або певний відсоток доходів від реалізації такого нерухомого майна.

27 січня 2022 року вищезгадана нотаріус Юлія Кузьменко зареєструвала право власності НАН України на вищезгадану ділянку, право постійного користування на неї за Інститутом зоології, а також т.зв. “право тимчасового користування” за ТОВ “Юг-проект”, про що писалося вище.

Вже 14 лютого 2022 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Юг-проект” МУО №194 на проєктування будівництва багатофункціонального комплексу (БФК) на просп. Академіка Глушкова, 65. Цей документ наразі відсутній у відкритих джерелах – у тому числі на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Проте деякі вихідні дані запланованого будівництва за вказаною адресою можна знайти в держреєстрі судових рішень.

Як з’ясувала редакція, у КМДА дозволили ТОВ “Юг–проект” розробляти за вказаною адресою проєкт будівництва споруд з гранично допустимою висотою до 44,9 м (близько 14-15 поверхів). Відсоток забудови, згідно з МУО, треба розрахувати у відповідності до Державних будівельних норм (ДБН). Що важливо, в документі було уточнено, що ділянка проєктування знаходиться в межах території природно-заповідного фонду – мова йде про Національний природний парк (НПП) “Голосіївський”. Тому чиновники написали, що забудовники мають розробляти проєктну документацію з урахуванням положень Закону України “Про природно-заповідний фонд України”.

Зазначимо, ділянка на вул. Академіка Глушкова, 65, судячи з даних карти, фактично оточена урочищем Теремки, яке також входить до складу НПП “Голосіївський”. За вказаною адресою в пошукових системах Інтернету “пробивається” науково-дослідна база вказаного вище інституту. Ця база, схоже, наразі не функціонує.

При цьому, ТОВ “Юг-проект” не погодилося зі згаданими вихідними даними МУО, у зв’язку з чим улітку 2022 року компанія ініціювала судовий спір щодо оскарження та “редагування” окремих пунктів отриманих від КМДА “містобудів”.

Так, забудовник висунув вимогу, щоб у МУО була “прописана” можливість” проєктувати будівництво на цій ділянці споруд висотою більше 100 метрів “з рекомендацією стосовно будівництва житлових будинків висотою від 25 до 31 поверхів та адміністративно-побутової частини висотою від 9 до 31 поверхів”. Такі свої “апетити” у ТОВ “Юг-проект” пояснили тим, що при визначенні висотності профільний департамент КМДА застосував норми ДБН щодо житлових будівель, тоді як на цій ділянці офіційно заплановане будівництво саме БФК.

Серед іншого, позивач висунув вимогу стосовно скасування пункту МУО, яким встановлено, що ділянка знаходиться в межах території природно-заповідного фонду. Ймовірно, через те, що в такому випадку компанія має обмеження щодо забудови та повинна отримати додаткові погодження. У ТОВ “Юг-проект” заявили, що насправді ця земля не включалась до вказаної території – мовляв, до складу НПП “Голосіївський”, відповідно до Указу Президента №794/2007 від 27 серпня 2007 року про створення цього парку, увійшли тільки “сусідні” три ділянки, які знаходяться в постійному користуванні Інституту зоології ім. I.I. Шмальгаузена.

ОАСК своїм рішенням від 4 жовтня 2022 року задовольнив вимоги ТОВ “Юг-проект” стосовно коригування норм МУО. Таким чином Департамент містобудування та архітектури КМДА було зобов’язано внести та зареєструвати ці зміни та розмістити їх у ЄДЕССБ. Суд тільки відмовив компанії в задоволенні її вимог стосовно того, що ці коригування повинні також реєструвати та вносити до вказаної системи ще в Державній інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) та ДП “Дія” (це підприємство є адміністратором реєстру будівельної діяльності).

Надалі Департамент містобудування та архітектури КМДА намагався оскаржити таке рішення суду, добившись від служителів Феміди повної відмови у задоволенні позову ТОВ “Юг-проект”. Втім, 30 січня 2023 року Шостий апеляційний адмінсуд відмовив чиновникам у задоволенні їхньої відповідної апеляційної скарги. Департамент подав касаційну скаргу, яка була задоволена Касаційним адмінсудом 9 вересня 2024 року. Згідно з відповідною постановою, колегія суддів скасувала рішення судів перших двох інстанцій та відправила цю справу на новий розгляд Київського окружного адмінсуду (КОАС, цей суд “прийшов на зміну” ліквідованому ОАСК).

Так, чиновникам вдалося переконати служителі Феміди, що судами попередніх інстанцій не досліджено довідки з містобудівного кадастру Києва відносно ділянки, у яких зазначалося, що вона має цільове призначення “для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки, для обслуговування та експлуатації будівель і споруд закладів науки”. Також профільний департамент КМДА звинуватив суддів, що ті не врахували, що ця земля включена до складу НПП «Голосіївський».

Варто зазначити, що у листопаді 2023 року Генпрокуратура подала ще один позов, який направлений на “відібрання” у ТОВ “Юг-проект” земельної ділянки на просп. Академіка Глушкова, 65. У рамках цього позову, який Господарський суд Києва ще не розглянув по суті, правоохоронці також вимагають скасувати право власності НАН України на цю землі і право постійного користування на неї за Інститутом зоології. Серед іншого, Генпрокуратура оскаржує вищезгадане рішення Київради №5146/5187 від 25 серпня 2022-го в частині визначення для даної ділянки “нових” категорії, коду виду цільового призначення тощо.

У якості аргументів задля задоволення своїх вимог правоохоронці використали ті ж факти, як і в “першому” позові. При цьому, ще 15 лютого 2024-го столичний госпсуд за клопотанням Генпрокуратури наклав арешт на цю ділянку, заборонивши розпорядження цієї землею (відчуження тощо) і проведення на ній будь-яких робіт (у т.ч. земляних, підготовчих, будівельних тощо) на час розгляду даної справи.

Свою “пропозицію” щодо арешту правоохоронці пояснили тим, що у тому випадку якщо під час розгляду справи буде здійснюватися будівництво, а суд стане на бік Генпрокуратури, неможливо буде “відновити порушений інтерес держави”. Тобто, неможливо буде відновити ліс, який може бути знищений під час проведення даних робіт. При цьому, правоохоронці вказали на те, що 26 травня 2022 року Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю Києва при КМДА зареєстрував подане ТОВ “Юг-Проект” повідомлення щодо виконання підготовчих робіт за вказаною адресою (це повідомлення також відсутнє у відкритому доступі). ТОВ “Юг-проект” намагалося оскаржити таке “проміжне” рішення суду в апеляційній та касаційній інстанціях, але безуспішно.

Зазначимо, що ТОВ “Юг-проект” збирається забудувати ще одну ділянку, яка на праві постійного користування належить Інститут зоології ім. I.I. Шмальгаузена – буквально в трьох кілометрах від згаданої вище. Мова йде про ділянку площею 1,1 га на вул. Академіка Лебедєва, 36 (кадастровий номер – 8000000000:79:476:0018), на якій ця компанія має намір звести житлові будинки із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення. Відповідні МУО на проєктування цього будівництва ТОВ “Юг-проект” отримав від профільного департаменту КМДА у грудні 2020 року, а дозвіл від ДІАМ на проведення будівельних робіт – у вересні 2021 року.

Також зазначимо, що проблеми з забудовою в Києві заповідних природозахисних територій чи впритул до них найчастіше пов’язані з відсутністю чітко встановлених кордонів таких зон. Як неодноразово повідомляла, протягом останніх півтора десятка років з моменту створення НПП “Голосіївський”, КМДА так і не розробила документацію із землеустрою території цього природоохоронного об’єкту, не встановила та не внесла межі тисяч га зелених насаджень у натуру.

Як наслідок – де-факто поки що цей парк існує “лише на папері”, а буферна зона навколо нього, у якій заборонено будівництво, зовсім відсутня. Відповідно, столичних забудовників ніхто не може зупинити в їхніх апетитах щодо освоєння “жирних” земель на території чи в безпосередній близькості до нацпарка.

Хто збирається забудувати НПП “Голосіївський”

За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Юг-проект” було засновано в грудні 2008 року. Керівниця компанії – Наталія Возна, засновник та кінцевий бенефіціар – мешканець Києва Микола Копистира. Система Youcontrol відносить цю ТОВку, а також ТОВ “КСМ-Груп” (заявлений генпідрядник майбутньої забудови) до групи “КСМ-Груп”, яка об’єднує близько шести десятків компаній, зайнятих у сферах проектування та будівництва житлових масивів, інфраструктурних об’єктів, мостів, доріг тощо. Ключові особи даної групи – Арсеній Копистира (син Миколи Копистири, на колажі), Тетяна Черненко і згадана вище Наталія Возна.

За даними відкритих джерел, Арсеній Копистира є зятем Михайла Вербенського – генерала-полковника міліції, діючого очільника Державного науково-дослідного інституту Міністерства внутрішніх справ (МВС) України, екскерівника Головного штабу МВС (у 2005-2007 та 2014-2015 роках) та ексчлена Центральної виборчої комісії (2018 рік). Також відомо, що Арсеній Копистира як мінімум до 2020 року викладав у Київському національному інституті ім. Т.Г. Шевченка.

Не менш цікавою є і особистість його брата – Сергія Копистири. Як повідомляла редакція Київвлади, останній є одним із підозрюваних у справі щодо пропозиції неправомірної вигоди тепер вже ексочільнику Мінінфраструктури Олександру Кубракову (також був віце прем’єр-міністром з відновлення України) за “допомогу” в забудові землі на вул. Тираспільській, 43 в Києві.

Наразі Національне антикорупційне бюро (НАБУ) вже встановило, що Сергій Копистира, який називав себе фактичним власником ТОВ “Сітігазсервіс” (потенційний забудовник цієї землі), просив згаданого посадовця в обмін на квартири не тільки не розривати договір щодо будівництва житлового комплексу за вказаною адресою, а й надати деякі інші “послуги”. Зокрема, Копистира, мовляв, сподівався, що міністр посприяє йому в передачі під забудову сусідніх земельних ділянок, у виділенні коштів з держбюджету на модернізацію електричних мереж на них, в отриманні МУО на проєктування будівництва, які профільний департамент КМДА відмовився надавати, тощо. При цьому, Кубракову начебто було обіцяно збільшення розміру хабара – на додачу до 15 квартир, які вже були “переписані” на його “довірену особу”.

Компанії з орбіти “КСМ-Груп” активно ведуть забудову земель Києва – зокрема, тих, які перебувають у користуванні НАН України та підпорядкованих академії структур. У першу чергу йдеться про територію в районі місцевості Феофанія (Голосіївський район столиці) – саме там наразі будуються 4 із 6 житлових комплексів, девелопером яких заявлено “КСМ-Груп”.

Реалізація забудовниками цих проєктів супроводжується скандалами, судовими розглядами і протестами з боку громадськості. Наприклад, наразі правоохоронці розслідують факти можливих порушень законодавства при забудові більш ніж 6,9 га землі на вул. Василя Степанченка та та бульв. Академіка Вернадського у Святошинському районі (її користувачами є структури все тієї ж НАН України). Правоохоронці встановили, що компанії, які входять до складу “КСМ-Груп”, зводять тут житлові будинки попри те, що Генплан Києва це забороняє, цільове призначення відповідних земельних ділянок зовсім не дозволяє зведення на них житла і забудовники не мають відповідних дозволів від ДІАМ.

Цікавим є і те, що КМДА у 2021 році дозволила проєктувати в даній локації лише реконструкцію нежитлових будівель (зовсім не під висотне житло), але забудовники змогли домогтися в судах рішення про внесення суттєвих змін у відповідні МУО. У столичній прокуратурі з цим раніше категорично не погоджувались і зазначали, що Департамент містобудування та архітектури КМДА явно “вибудовував” неякісну лінію захисту в цьому судовому процесі.

Інститут зоології ім. I.I. Шмальгаузена НАН України з квітня 2021 року очолює доктор зоологічних наук Віталій Харченко. На цій посаді він змінив Ігоря Акімова, який керував даною установою з 1987 року і до своєї смерті в квітні 2021 року. НАН України з жовтня 2020 року очолює Анатолій Загородній. Раніше, з 1962 року президентом академії був Євген Патон, який помер в серпні 2020 року.

Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.