Подання скарги до Мін’юсту при рейдерстві: на що слід звернути увагу

Подання скарги до Мін’юсту при рейдерському захопленні земельної ділянки: у яких випадках це доцільно та на що слід звернути увагу. Якщо вашу земельну ділянку незаконно перереєстрували на іншого власника/користувача, ви можете захистити своє право шляхом подання скарги до Мін’юсту. Про це повідомляє MORIS.

Такий спосіб захисту дозволяє вирішити спір швидко та без судових витрат.

Але не у всіх випадках це може призвести до позитивного результату. 

Тож давайте розберемося коли та при яких умовах можна подавати скарги до Мін’юсту.

Ключовим фактором є те, що Колегія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Мін’юсті (далі – Колегія) розглядає скарги саме на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (власності, постійного користування, оренди тощо).

А от оскаржувати дії, бездіяльність реєстраторів, а також їх рішення (не пов’язані із реєстрацією прав) потрібно вже до обласних чи міських управлінь юстиції.

Тепер наведемо приклади оскаржень до Мін’юсту рішень реєстратора при рейдерському захоплені землі.

Кейс №1 (взято із архіву рішень, прийнятих за результатами розгляду скарг за 2024 рік)

Власниця земельної ділянки (право на яку не було зареєстроване) дізналася, що її земля була продана невідомій особі – захоплена рейдерами. Її право власності підтверджується актом на право приватної власності.

Як виявилося, державний реєстратор відкрив розділ на земельну ділянку та одразу зареєстрував право власності за покупцем на підставі договору купівлі-продажу. Із договору-купівлі продажу вбачається, що Скаржиця начебто продала землю іншій особі, хоча по факту цього не робила. 

Сам договір купівлі-продажу містив ряд очевидних помилок: не ті реквізити акту, дівоче прізвище скаржниці, помилки у даті її народження.

Мін’юст при розгляді скарги дійшов висновку що оскільки реєстратору разом із договором купівлі-продажу не було подано акт на право приватної власності, останній повинен був зупинити розгляд заяви, а не приймати позитивне рішення. В результаті, Колегія через подання неповного пакету документів анулювала рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності. При цьому, Мін’юст не встановлював факт підроблення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Посилання на наказ Мін’юсту: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/08/28/20240828151836-55.pdf 

Кейс №2 (взято із архіву рішень, прийнятих за результатами розгляду скарг за 2024 рік)

Орендар раптово дізнався, що земельна ділянка, яку він орендує роками, вже знаходиться в оренді агрофірми, а його договір припинено.  При цьому строк дії договору оренди не закінчився, договір не був розірваним.

Як з’ясувалося, недобросовісна агрофірма подала державному реєстратору свій договір оренди земельної ділянки, на підставі якого реєстратор: безпідставно видалив скаржника, як орендаря та додав інформацію про нового орендаря – недобросовісну агрофірму. 

Колегія за результатами розгляду скарги встановила, що на момент звернення агрофірми до державного реєстратора у Реєстрі було зареєстроване право оренди за скаржником. Оскільки доказів припинення такого права реєстратору не надано, останній повинен був відмовити у реєстрації права оренди за агрофірмою, а не видаляти інформацію про Скаржника (як орендаря).

Як наслідок, рішення реєстратора були анульовані, а реєстратору, який припинив право оренди ще й анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.  Посилання на наказ Мін’юсту: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/06/03/20240603152513-89.pdf 

Слід підкреслити, що скарги на рішення державних реєстраторів розглядаються Колегією протягом одного місяця з дня їх надходження, а при продовженні такого строку з об’єктивних причин, загальний строк не перевищує 45 днів.

В системі  архіву рішень, вбачається, що з 1373 скарг, що надійшли у 2022 році, задоволено 522 скарг, а у 2023 році з 1414 скарг, задоволено майже чверть скарг – 440 шт.

Обираючи такий спосіб захисту, як подання скарги до Мін’юсту, постраждалий від рейдерських дій фермер може доволі швидко повернути захоплену земельну ділянку та відновити свої права.

А в яких тоді випадках Мін’юст може відмовити у задоволенні скарги?

В одній зі скарг, що розглядалася Мін’юстом скаржник зазначав що він є власником земельної ділянки, на яку недобросовісна аграрна фірма зареєструвала право оренди на підставі підробленого (на думку скаржника) договору оренди.

В цьому випадку Колегія дійшла висновку, що державним реєстратором належним чином було перевірено документи, які подавались для реєстрації оренди.

Мін’юст не може надавати оцінку документам на предмет їх підроблення, оскільки відповідні технічні можливості та спеціальні знання відсутні у членів Колегії.

Тобто те, що підписи орендодавця та попереднього орендаря у такій угоді підроблені (за твердженням скаржника) повинно встановлюватися у судовому порядку, шляхом призначення почеркознавчої експертизи. Посилання на наказ Мін’юсту: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/11/21/20241121131807-84.pdf 

Інший випадок відмови у задоволенні скарги полягав у тому, що право постійного користування Скаржника не було зареєстроване у Державному реєстрі прав. 

Скаржник дізнався про те, що право на земельну ділянку, яка перебуває у постійному користуванні зареєстроване за іншою особою та звернувся до Мін’юсту щодо анулювання рішення реєстратора.

Колегія, відмовляючи у задоволенні скарги, зазначила, що в даному випадку наявний спір про право та окрім цього вказала, що скаржником не доведено що саме на його земельну ділянку державним реєстратором зареєстроване право власності. Адже з Державного акту на право постійного користування старого зразка без кадастрового номеру не можливо встановити таку обставину – необхідно додатково заявляти земельно-технічну експертизу.

Виходячи із наведеного, звертатися до Мін’юсту зі скаргою на рішення реєстратора доцільно тоді, коли у скаржника наявні переконливі докази того, що комплектність, зміст та форма документів, наданих реєстратору не відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав, але попри це реєстратор вчинив реєстраційну дію. Наприклад, реєстратору подано неповний пакет документів, подані документи не відповідають вимогам закону або не підтверджують право на землю.

У свою чергу в ситуаціях, де існує спір про право (наявна сторона з протилежними інтересами) або де наявні сфабриковані документи, факт підроблення яких неможливо встановити без експертизи, заявнику варто одразу вирішувати спір у судовому порядку. 

Зверніть увагу, що наявність судового спору між тими ж сторонами і щодо того ж предмету позбавляє можливості звернутися зі скаргою до Мін’юсту. Тобто якщо Скаржник, вирішуючи спір у суді, з цього ж питання подає скаргу до Мін’юсту, то така скарга одразу буде залишена Колегією без розгляду.

При цьому, рішення Мін’юсту прийняте за результатами розгляду скарги, також може бути оскаржене до суду. 

Матеріал підготовлено юридичною компанією MORIS у рамках ініційованого Програмою USAID АГРО проєкту “Земля без корупції”.