Странная евроинтеграция: теперь ни купить, ни продать квадратные метры

В ноябре остановился весь рынок недвижимости Украины. Что случилось? Вступил в действие новый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в связи с принятием Закона Украины «Об административной процедуре» №4017-ІХ от 10 октября 2024 года, который вносит существенные изменения в Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности». Именно в этом законе прописаны так называемые квалификационные свидетельства оценщиков, и они в один момент стали нелегитимными, хотя некоторым из них уже по 30 лет, а их владельцы добросовестно выполняли все требования законодательства.

Почему профессиональные проблемы оценщиков могут стать проблемой кого-то из рядовых граждан при получении базовых прав, гарантированных государством (права собственности, имущественные права, защита в суде или наследственное дело и другие)? Кому выгодно дискредитировать украинских оценщиков как экспертов и специалистов? Почему именно сейчас появились изменения в закон об оценке и оценочной деятельности? Какие последствия несут изменения для рынка оценки? Ответ станет очевидным после анализа последствий изменений в закон.

Оценку изменили

Закон ограничивает действие бессрочных квалификационных сертификатов двумя годами. Хотя такого нет ни в Европе, ни в Америке: там, если вы получили квалификационное свидетельство, — это как вузовский диплом, не теряющий своего действия через два года. Представьте, если бы все, у кого есть университетский диплом, пересдавали экзамены каждые два года и получали дипломы снова. Зачем это нужно, если существует повышение квалификации? Говорят, это евроинтеграция. Какая? Ею даже не пахнет.

Закон изменил направления оценки, их стало три — недвижимость, движимое имущество, бизнес и нематериальные активы. Из недвижимости куда-то исчезли земельные участки, хотя согласно законодательству земельные участки — это также недвижимость. Но чиновникам нравится выдавать отдельные сертификаты, отдельно учить со всеми атрибутами, сопровождающими этот процесс. Куда же делились идеи объединить землю и здания, чтобы избавиться от так называемой фракционной оценки, чем обосновывал Фонд госимущества необходимость нового закона об оценке?

У движимого имущества есть много типов оценки (или специализаций, как было до сих пор), но раньше оценщики культурных ценностей не должны были изучать оценку транспортных средств, только какие-то общие принципы. А теперь что мы имеем? Ценности — это также движимое имущество, но очень специфическая оценка. Так, теперь, чтобы ею заниматься, нужно овладеть и оценкой самолетов, водного транспорта, оборудования и т.д. В Европе однозначно есть разделение этих дисциплин, а не их объединение, потому что логики в таком объединении нет.

Закон однозначно сужает права оценщиков, чем нарушает Конституцию Украины. Если раньше приемом экзаменов, рассмотрением жалоб на работу оценщиков, другими важными вопросами на рынке оценки занималась экзаменационная комиссия, то теперь — квалификационно-дисциплинарная. Впрочем, суть не в названии, а в том, что народные депутаты с подачи чиновников Фонда госимущества, изменив название, фактически отменили существование экзаменационной комиссии, которая, между прочим, принимала решение о выдаче квалификационного свидетельства. Теперь некому принять решение о выдаче квалификационного свидетельства или свидетельства о повышении квалификации.

А чтобы комиссия опять появилась, необходимо сначала разработать и утвердить в Минюсте приказ о положении об этой комиссии, а потом ее сформировать. Полгода или даже год на это точно понадобится, а работа оценщиков в это время, если ничего не сделать, остановится. Какая же здесь евроинтеграция?

1. Лишение оценщиков права на апелляцию напоминает, скорее, цеховые уклады средневековья, чем европейское настоящее. Такое лишение стоит проводить только через суд, а не «как этого кто-то хочет».

2. Также народные депутаты отменили квоту оценщиков в новой комиссии. Если раньше, по закону, оценщиков было 75% от общего количества членов комиссии, то теперь закон передал это на усмотрение Фонда госимущества. Соответственно, практикующие оценщики, представители саморегулируемых организаций оценщиков будут меньше влиять на рынок профессионального обучения.

3. По большому счету, европейские государства вообще не занимаются выдачей квалификационного свидетельства, государственный орган участвует в этом только в Украине — единственной среди всех европейских стран, а оценщиков учат, как правило, другие оценщики — более опытные. И вместо того, чтобы вообще исключить участие государственного органа в этом процессе, в новом законе, наоборот, снижают роль оценщиков. Это совсем не как в Европе. Это намного ближе к процедурам, применяемым у северного соседа.

4. И вот при таких изменениях закон не имеет переходных положений, которые объясняли бы, как перейти от одних типов сертификатов со старыми направлениями оценки к другим с новыми, как жить, пока ФГИУ создаст так называемые подзаконные акты, предусмотренные законом.

5. Если экзаменационной комиссии нет, то некому выдавать квалификационные сертификаты. К слову, не только у оценщиков частного сектора, но и у оценщиков, работающих в государственных органах, также нет теперь легитимных квалификационных сертификатов, поэтому они не могут рецензировать отчеты по оценке. А это необходимо сегодня очень часто: и для аренды государственного имущества, и для некоторых залогов для Нацбанка, и даже для Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовой бирже, — везде остановлена возможность действовать, я уже не говорю об оценке для налогообложения, без которой не обходится ни одно соглашение на рынке недвижимости.

Нужно объяснить, что с момента регистрации законопроекта он включал изменения в 196 законов и сначала не включал наиболее одиозных поправок, о которых сказано выше. Но ко второму чтению была предложена поправка №139 народного депутата Верховной Рады Ларисы Билозир, которая содержала эти скандальные положения.

А представьте себе, как усложнилась оценка убытков, нанесенных государством-агрессором, если сейчас процесс оценки парализован, а профессиональные компетенции оценщиков дискредитированы? И как объяснить в европейском или международном суде, что во время процесса эксперт, на профессиональных компетенциях которого базируется правовая позиция, лишился сертификата и на родине уже не считается экспертом и оценщиком?

И таких вопросов тысячи.

Законопроект подавался под прикрытием евроинтеграции, но, как мы видим, все предложенные изменения очень далеки от нее, ведь такого просто нет в европейских странах.

Конечно, что когда поднялся шум, чиновники пытались успокоить рынок. Фонд провел встречу с оценщиками и сказал: «Все нормально, работайте, мы не будем считать нарушением, если вы не получите новый квалификационный сертификат, нам это позволяют некоторые законы». Но, как оказалось, что все же не позволяют. И тогда Фонд обратился к депутатам с предложением дописать все же заключительные положения, чтобы продлить действие существующих сертификатов до конца 2025 года.

Спасет ли это ситуацию?

Ну, во-первых, подготовка подзаконных актов, их согласование, публикация займут не один и не два месяца. Потом надо собрать квалификационно-дисциплинарную комиссию, рассмотреть учебные программы, создать тесты для экзаменов и только после этого начать обучать оценщиков. На тот момент нужно будет нескольким тысячам оценщиков принять участие в обучении и сдать тесты. И это также потребует времени. Поэтому года мало, желательно иметь в запасе как минимум два года.

Такой подход не решит и другие вопросы — бессрочности сертификата, направлений оценки и т.д. Поэтому оценочное сообщество предложило депутатам другие изменения, которые бы, в частности, оставляли существующие квалификационные сертификаты действовать бессрочно.

Как человек, принимавший участие как минимум в трех международных процессах, могу сказать, что в судах имеют значение только репутация и компетенции экспертов. Мы много лет шли к внедрению международных стандартов оценки, и теперь, когда нашей стране нужны специалисты для самого серьезного испытания способности государства защитить имущество граждан, уничтоженное Россией, записанное в законе может нивелировать все надежды на будущее справедливое возмещение убытков по решению международных судов.