Дивна євроінтеграція: тепер ні купити, ні продати квадратні метри

У листопаді зупинився весь ринок нерухомості України. Що трапилося? Вступив у дію новий Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України «Про адміністративну процедуру» №4017-ІХ від 10 жовтня 2024 року, який вносить суттєві зміни в Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Саме в цьому законі прописані так звані кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів, і вони в один момент стали нелегітимними, хоча деяким із них вже по 30 років, а їхні власники сумлінно виконували всі вимоги законодавства.

Чому професійні проблеми оцінювачів можуть стати проблемою будь-кого з пересічних громадян при отриманні базових прав, гарантованих державою (права власності, майнові права, захист у суді чи спадкова справа тощо)? Кому вигідно дискредитувати українських оцінювачів як експертів і фахівців? Чому саме зараз з’явилися зміни до закону про оцінку та оціночну діяльність? Які наслідки несуть зміни для ринку оцінки? Відповідь стане очевидною після аналізу наслідків змін до закону.

Оцінку змінили

Закон обмежує дію безстрокових кваліфікаційних сертифікатів двома роками. Хоча такого немає ні в Європі, ні в Америці: там, якщо ви отримали кваліфікаційне свідоцтво, — це як вузівський диплом, який не втрачає своєї дії через два роки. Уявіть, якби всі, хто має університетський диплом, перескладали екзамени кожні два роки і отримували дипломи знову. Навіщо це потрібно, якщо існує підвищення кваліфікації? Кажуть, це євроінтеграція. Яка? Нею навіть не пахне.

Закон змінив напрямки оцінки, їх стало три — нерухомість, рухоме майно, бізнес і нематеріальні активи. З нерухомості кудись зникли земельні ділянки, хоча згідно із законодавством земельні ділянки — також нерухомість. Але чиновникам подобається видавати окремі сертифікати, окремо навчати з усіма атрибутами, що супроводжують цей процес. Куди ж поділись ідеї об’єднати землю та будівлі, щоб позбутися так званої фракційної оцінки, чим обґрунтовував Фонд держмайна необхідність нового закону про оцінку?

Рухоме майно має багато типів оцінки (або спеціалізацій, як було досі), але раніше оцінювачі культурних цінностей не мали вчити оцінку транспортних засобів, тільки якісь загальні засади. А тепер що ми маємо? Коштовності — це також рухоме майно, але дуже специфічна оцінка. Так, тепер, щоб нею займатися, слід опанувати й оцінку літаків, водного транспорту, обладнання тощо. В Європі однозначно є розділення цих дисциплін, а не їхнє об’єднання, бо логіки в такому об’єднанні немає.

Закон однозначно звужує права оцінювачів, чим порушує Конституцію України. Якщо раніше прийманням екзаменів, розглядом скарг на роботи оцінювачів та іншими важливими питаннями на ринку оцінки займалась екзаменаційна комісія, то тепер — кваліфікаційно-дисциплінарна. Втім, суть не в назві, а в тому, що народні депутати з подачі чиновників Фонду держмайна, змінивши назву, фактично відмінили існування екзаменаційної комісії, яка, між іншим, приймала рішення про видачу кваліфікаційного свідоцтва. Тепер нікому прийняти рішення про видачу кваліфікаційного свідоцтва або свідоцтва про підвищення кваліфікації.

А щоб комісія знову з’явилася, слід спочатку розробити і затвердити в Мін’юсті наказ щодо положення про цю комісію, а потім її сформувати. Пів року або навіть рік на це точно знадобиться, а робота оцінювачів у цей час, якщо нічого не зробити, буде зупинена. Яка ж тут євроінтеграція?

1. Позбавлення оцінювачів права на апеляцію нагадує, швидше, цехові уклади середньовіччя, аніж європейське сьогодення. Таке позбавлення має бути тільки через суд, а не «як того хтось хоче»!

2. Також народні депутати відмінили квоту оцінювачів у новій комісії. Якщо раніше, за законом, оцінювачів було 75% від загальної кількості членів комісії, то тепер закон віддав це на розсуд Фонду держмайна. Відповідно, практикуючі оцінювачі, представники саморегульованих організацій оцінювачів менше впливатимуть на ринок професійного навчання.

3. За великим рахунком, європейські держави взагалі не опікуються видачею кваліфікаційного свідоцтва, участь державного органу у цій справі є тільки в Україні — єдиній серед усіх європейських країн, а оцінювачів навчають, як правило, інші оцінювачі — більш досвідчені. І замість того, щоб узагалі виключити участь державного органу в цьому процесі, в новому законі, навпаки, знижують роль оцінювачів. Це зовсім не як у Європі. Це набагато ближче до процедур, що застосовуються у північного сусіда.

4. І ось при таких змінах закон не має перехідних положень, що пояснювали б, як перейти від одних типів сертифікатів із «старими» напрямами оцінки до інших із «новими», як жити, поки ФДМУ створить так звані підзаконні акти, передбачені законом.

5. Якщо екзаменаційної комісії немає, то нема кому видавати кваліфікаційні сертифікати. До слова, не тільки оцінювачі приватного сектору, а й оцінювачі, які працюють у державних органах, також не мають тепер легітимних кваліфікаційних сертифікатів, тому не можуть рецензувати звіти з оцінки. А це потрібно сьогодні дуже часто: і для оренди державного майна, і для деяких застав для Нацбанку, і навіть для Нацкомісії з цінних паперів і фондової біржи, — скрізь зупинено можливість діяти, я вже не кажу про оцінку для оподаткування, без якої не обходиться жодна угода на ринку нерухомості.

Слід пояснити, що від моменту реєстрації законопроєкту він включав зміни до 196 законів і спочатку не включав тих найбільш одіозних поправок, про які сказано вище. Але до другого читання була запропонована поправка №139 народного депутата Верховної Ради Лариси Білозір, яка містила ці скандальні положення.

А уявіть собі, як ускладнився процес оцінки збитків, яких завдала держава-агресорка, якщо наразі процес оцінки паралізований, а професійні компетенції оцінювачів дискредитовані? І як пояснити в європейському чи міжнародному суді, що під час процесу експерт, на фахових компетенціях якого базується правова позиція, втратив сертифікат і на батьківщині вже не вважається експертом та оцінювачем?

І таких запитань тисячі.

Законопроєкт подавався під прикриттям євроінтеграції, але, як ми бачимо, всі запропоновані зміни дуже далекі від неї, адже такого просто немає в європейських країнах.

Звичайно, що коли здійнявся галас, чиновники намагалися заспокоїти ринок. Фонд провів зустріч з оцінювачами і сказав: «Усе нормально, працюйте, ми не вважатимемо порушенням, якщо ви не отримаєте новий кваліфікаційний сертифікат, нам це дозволяють певні закони». Але, як виявилося, що таки не дозволяють! І тоді Фонд звернувся до депутатів із пропозицією дописати все ж прикінцеві положення, щоб подовжити дію існуючих сертифікатів до кінця 2025 року.

Чи врятує це ситуацію?

Ну, по-перше, підготовка підзаконних актів, їхнє погодження, публікація займуть не один і не два місяці. Потім треба зібрати кваліфікаційно-дисциплінарну комісію, розглянути навчальні програми, створити тести на екзамени і тільки потім розпочати роботу з навчання оцінювачів. На той момент потрібно буде кільком тисячам оцінювачів узяти участь у навчанні та скласти тести. І це також потребуватиме час. Тому року тут замало, бажано мати як мінімум два роки.

Такий підхід не вирішить й інших питань — безстроковості сертифіката, напрямів оцінки тощо. Тому оціночна спільнота запропонувала депутатам інші зміни, які, зокрема, залишали б існуючі кваліфікаційні сертифікати діяти безстроково.

Як людина, що брала участь щонайменше у трьох міжнародних процесах, можу сказати, що в судах мають значення лише репутації та компетенції експертів. Ми багато років йшли до впровадження міжнародних стандартів оцінки, і тепер, коли наша країна потребує фахівців для найбільшого випробування спроможності держави захистити майно громадян, знищене Росією, записане в законі може нівелювати всі надії на майбутнє справедливе відшкодування збитків за рішеннями міжнародних судів.