Бізнес на державі чи "не все так однозначно"․ Як луцькі депутати продавали землі – аналіз

Лютий 2024 року. Депутати Луцької міської ради практично одноголосно підтримують рішення про продаж ділянки площею у 14 "соток" у селі Тарасовому за 5 кілометрів від міста. Не проходить і року, як ми знаходимо оголошення про продаж цієї самої ділянки на ОЛХ, але за ціною, у рази вищою.

Запитань багато і всі вони дуже прості: чому Луцька міська рада погодила продаж землі за такою ціною? Хто оцінював ділянку? І чому взагалі ухвалили рішення про продаж без аукціону – тобто без конкуренції, можливості зростання ціни та, відповідно, збільшення надходжень до бюджету?

Відповіді на запитання шукав журналіст 24 Каналу, попередньо проаналізувавши сотні документів Луцької міської ради про продаж землі за період від початку повномасштабного вторгнення і до початку осені 2024 року.

Чому взагалі продають без аукціону

Електронна система Prozorro.Sale розпочала роботу в Україні у 2016 році. На цьому сервісі видно, як державні та комунальні структури виставляють на продаж нерухомість, земельні ділянки, щоб на конкурентних засадах наповнювати бюджет.

Уперше Луцька міська рада спробувала продати землю, згідно з даними Prozorro.Sale, лише у січні 2022 року, оголосивши торги на земельну ділянку в 11 "соток". Водночас, як нам пояснила заступниця директора Департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міськради Софія Гула, аукціони до того проводились – просто без залучення сервісу Prozorro.Sale.

Але оскільки час для торгів виявився не дуже вдалим, то торги не відбулися.

Проте Луцька міська рада на цьому не зупинилась. Загалом за весь час упродовж великої війни, як ми порахували, Луцька міська рада продала земельних ділянок на аукціонах за майже 26 мільйонів гривень. Це за сім ділянок зі середньою ціною за "сотку" у 277 тисяч гривень. І це у рази вище аніж те, за скільки міськрада продавала землю без аукціонів.

Насамперед нехитрий аналіз показує, що без аукціонів Луцька міська рада продавала землю значно частіше. Від початку повномасштабного вторгнення в руки фізичних та юридичних осіб перейшло 35 земельних ділянок, а в бюджет мало б надійти – більш як 55 мільйонів 600 тисяч гривень. Середня ціна за "сотку" у таких продажах була лише 46 тисяч гривень.

Усі ділянки, які Луцька міськрада продала без аукціонів за 2,5 роки / Карту створено 24 Каналом

Як Луцька міськрада продавала землю / Інфографіка 24 Каналу

Однак, за винятком певних кейсів, великої зради в цьому немає.

З одного боку, справді, у Земельному кодексі України чітко вказано, що:

Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування окремими лотами на конкурентних засадах (за результатами аукціонів – 24 Канал).

Разом з тим у законодавстві передбачено широкий перелік винятків, коли продаж землі через конкурентні торги є неможливим. Зокрема, це стосується випадків, якщо:

• на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у приватній власності;
• земельна ділянка надається для реалізації проєкту зі значними інвестиціями;
• для будівництва об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури та інше.

За словами посадовиці Софії Гули, наразі Луцька міська рада продає земельні ділянки без аукціону лише в тих випадках, якщо на цих ділянках є нерухоме майно. Будь-які інші підстави не беруться до уваги.

У нас ідуть продажі земельних ділянок без аукціону винятково на підставі наявності нерухомого майна на цих земельних ділянках... Якщо це вільна земельна ділянка, то, навіть якщо вона тривалий час в оренді, ми її не продаємо без аукціону,
– зазначила чиновниця.

Власне, у випадку з ділянкою в 14 "соток" в селі Тарасовому, яку продали без аукціону, – саме така ситуація. Схоже, на ній розташовані комерційні приміщення, зареєстровані на приватну особу за кілька років перед викупом.

Саме це нерухоме майно, за словами нового власника землі, з яким ми контактували як журналісти, й зумовило те, що ділянку продали за таку ціну. А от вища ціна на ОЛХ, за його словами, пояснюється тим, що ділянку продають не просто саму по собі, а разом з розташованою на ній нерухомістю.

Ділянка з нежитловими приміщеннями у Тарасовому / Узято зі сайту OLX

До питання цін та оцінки землі ми ще повернемось згодом, а поки зосередимось на тому, які зловживання ми виявили при продажу землі без аукціону, якщо на них вже були приватні будівлі.

Зловживання, які важко не помітити

"Об'єкт нерухомого майна". Попри те, що ми всі розуміємо значення цього формулювання, з ним не все так просто, як видається на перший погляд. Так, 27 квітня 2022 року, у розпал перших місяців великої війни, депутати Луцької міської ради дозволили сімейству Константінових викупити земельну ділянку, площею в 0,7 "сотки" на вулиці Президента Грушевського біля житлового будинку за 37 тисяч гривень.

Усе б нічого, але "об'єкт нерухомо майна", розташований на цій земельній ділянці – звичайнісінький занедбаний кіоск, що належав Константіновим. Як писали місцеві ЗМІ, загалом Константінови не один раз звертались до міськради, аби викупити земельну ділянку під цим кіоском, але їм відмовляли через те, що "об'єкт нерухомого майна" є тимчасовою спорудою.

У Луцьку продали землю за ціною айфона. Оцінка земельної ділянки робилась до реконструкції кіоску, який на ній розташований. Ймовірно, зараз вона вартувала б значно більше. Проте переоцінку ніхто не робив,
– зазначало видання Волинь.UA

Де розташована ділянка, яку продали під кіоск / Карту створено 24 Каналом

Згодом, всередині 2023 і на початку 2024 року, депутати Луцької міської ради дали зелене світло на викуп двох сусідніх земельних ділянок Юрієм Хлібовським та Ігорем Марчуковим. Йдеться про північний схід міста, а саме – перетин вулиць Карбишева та Єршова (після перейменування – Назарія Яремчука).

Де розташовані ділянки, які продали Хлібовському та Марчукову / Карту створено 24 Каналом

На ділянках справді були розташовані приватні об'єкти нерухомості, але є один великий нюанс. Раніше депутати Луцької міськради голосували за передачу земель у цьому районі в оренду Хлібовському та Марчукову, і без проведення аукціону, хоча й частина наділів тоді, схоже, була вільною від забудови.

Тоді місцеві журналісти нарікали на сумнівність цього рішення, додаючи, що "Земельний кодекс вимагає, аби усі вільні від забудови земельні ділянки виділялись в оренду лише на конкурсній основі".

Юрій Хлібовський та Валентина Марчукова (ймовірно, дружина Ігоря Марчукова – 24 Канал) не пересічні лучани, а компаньйони родинного бізнесу Довгополюків… Про який конкурс може йти мова коли землю треба "підігнати" чиновнику з білого дому. Йдеться про начальника управління інфраструктури та туризму Волинської ОДА Віктора Довгополюка,
– писало видання "Під прицілом".

Вочевидь, місцеві депутати здогадувались, що "роблять щось не те", даючи вільні від забудови ділянки в оренду без конкурсу. Тому й це рішення не пройшло з першого разу. Але, зрештою, за нього таки проголосували.

Коли депутати не можуть домовитися

Загалом кейси з Константіновими, Хлібовськими та Марчуковими – не єдині, коли депутатам Луцької міської ради не виходило "домовитися" з першого разу.

Наприкінці січня 2024-го міська рада у Луцьку проголосувала за продаж землі на вулиці Трункіна фірмі "Тандем-Експрес". Ділянку площею у 7 "соток" оцінили у 292 тисячі гривень (це лише 40 тисяч гривень за "сотку"), і члени комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру не підтримали її продаж.

Депутати не підтримали проєкт рішення, оскільки висловили свою незгоду з заниженою ціною ділянки,
– стверджували місцеві журналісти.

Проте уже через кілька місяців це питання повторно винесли на розгляд комісії та всі без винятку присутні депутати з різних фракцій його підтримали. І ніхто на засіданні не згадував про те, що ціну у 292 тисячі гривень так і не підвищили. Також ми не знайшли публікацій у місцевих виданнях на цю тему.

Де розташована ділянка, яку продали ТОВ "Тандем-Експрес" / Карту створено 24 Каналом

Подібна історія була з ділянкою на вулиці Глушець, яку продали підприємству "Торговий Альянс". Перед рішенням наділ потрібно було поділити, і з першого разу земельна комісія не схвалила цей крок.

Там є трохи скарг,
– констатував перед голосуванням на засіданні депутат Козлюк Олександр.

Наступне засідання було рівно через місяць, депутати все-таки проголосували "за", зокрема й сам Козлюк.

Розташування ділянки, яку поділили та продали ПП "Торговий Альянс" / Карту створено 24 Каналом

Ще цікавіша ситуація склалася з великою ділянкою площею майже 23 "сотки" на вулиці Підгаєцькій. Депутати Луцької міської ради лише з другого разу вирішили продати її громадянину Олегу Кугаєвському — на той час впливовому волинському забудовнику.

Ділянку, на якій був розташований його гараж, Кугаєвський викупив із цільовим призначенням для "основних, підсобних і допоміжних будівель, споруд підприємств промисловості".

Ділянка на Підгаєцькій, яку продали Олегу Кугаєвському / Карту створено 24 Каналом

Згодом цю землю внесли до статутного капіталу його будівельного товариства "Підгаєцька ЛТД". Після цього Кугаєвський вибув з-поміж власників фірми, а вже через місяць цільове призначення ділянки змінили на таке, що дозволяє "будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

Що відбувалось навколо ділянки на вулиці Підгаєцькій в Луцьку / Інфографіка 24 Каналу

Цей кейс цікавий та унікальний тим, що є багатошаровим.

По-перше, чому депутати голосували двічі? Не змогли домовитися?

По-друге, ділянку внесли в статутний капітал компанії "Підгаєцька ЛТД", а потім у фірми змінилися власники. За словами юриста та адвоката об'єднання T&T Partners Владислава Юрчака, це один із найдешевших методів "продати" землю.

Податки не сплачуються при внесенні землі засновником до статутного капіталу,
– констатував він.

По-третє, змінили цільове призначення землі з, грубо кажучи, "підсобних приміщень" на "будівництво багатоповерхівки". Якби ділянку викуповували одразу для "будівництва багатоповерхівки", то, підозрюємо, ціна була б значно вищою.

Саме про ціни та гроші йтиметься в наступному блоці цього матеріалу.

Як далеко ринок від продажу без аукціону

Нагадаємо, що загалом Луцька міська рада виручила від продажу землі без аукціону за період після початку повномасштабного вторгнення трохи більш як 55 мільйонів 600 тисяч гривень. Загальна площа проданих земельних ділянок становить 17,7 гектара.

За допомогою сервісу Google maps ми виміряли площу території, на якій розлягається замок Любарта в його сучасних масштабах в самому центрі Луцька. Вийшло майже 90 "соток".

Тобто загалом на землі, яку Луцька міська рада продала без аукціону за останні 2,5 роки, можна було б розмістити близько 19,5 замка Любарта.

Скільки землі без аукціонів продала Луцька міська рада – вимірюємо замками Любарта / Інфографіка 24 Каналу

Спілкуючись з місцевими рієлторами та аналізуючи наділи, які люди продають в інтернеті, ми виявили, що ціна комерційної землі за "сотку" в Луцьку станом на осінь 2024 року стартує від 5 тисяч доларів (200 тисяч гривень).

Хоча кілька рієлторів заявили, що купити щось дешевше ніж 8 тисяч доларів (330 тисяч гривень) за "сотку" практично неможливо.

Цифри, що ми навели, значно ближчі до середньої ціни, за якою Луцька міська рада продавала землі на аукціонах (277 тисяч гривень за "сотку"), а не без них (46 тисяч гривень за "сотку"). Проте, як ми уже зазначали вище з посиланням на одного зі землевласників, нижча від ринкової вартість земельної ділянки при продажі без аукціону часто пояснюється тим, що на ній розташовані приватні об'єкти нерухомості. І загалом при оцінці землі враховують дуже багато факторів.

Багато що враховують: це і район розміщення, і що поруч біля ділянки, і які комунікації розташовані… Є великий перелік, який враховується при формуванні оцінки експертом,
– зазначила Софія Гула, заступниця директора департаменту з містобудування Луцька.

Водночас посадовиця уточнила, що саме міська рада укладає договір з експертом, який здійснює оцінку ділянки, але його робота оплачується не міською радою, а особою чи компанією, яка хоче цю ділянку викупити.

Отож що робити? Ціни при продажі без аукціону суттєво нижчі за ринкові, але продати певні ділянки на аукціонах просто-таки неможливо, оскільки там є чиясь нерухомість.

Скажімо, експерт з містобудування Георгій Могильний вважає, що землю міським радам загалом продавати не вигідно, краще її здавати в оренду. Загалом це логічно, оскільки міський бюджет поповнюватиметься щороку. Але, що важливо, відповідно до законодавства, вільні від забудови земельні ділянки повинні здавати в оренду за результатами аукціону.

Анонс замість висновків: а що в інших містах

Питання продажу чи оренди землі, з аукціоном чи без нього є важкими не лише для Луцька, проте в матеріалі ми сконцентрувалися саме на цьому одному місті, аби показати, які зловживання можуть існувати та відповісти на запитання, чому все відбувається так, а не інакше.

Чому одну землю можна продавати на аукціоні, а іншу – ні, чому ціни відрізняються від ринкових, які загалом ціни на ринку та скільки земель продала міська рада? Ці запитання, на які ми відповіли в контексті Луцька, можна ставити до кожної місцевої влади. І за кожної можливої нагоди – це варто робити.

Загалом чим відрізняється продаж майна без аукціону в інших містах України, які з них заробляють найбільше і які зловживання ми ще знайшли – читайте вже незабаром в публікаціях моїх колег.