Львов обогнал Киев. Что с ценами на рынке недвижимости и кто покупает квартиры в войну

В Украине спрос на недвижимость в конце этого года вернулся к уровню, который наблюдался до полномасштабной войны. Стоимость жилья в западных регионах уже приближается к уровню столицы.

О проблемах и перспективах рынка недвижимости – в обзоре журналиста РБК-Украина Алика Сахно.

Из-за боевых действий происходит значительная миграция населения, что способствует росту спроса на жилье в западных регионах, тогда как в восточных и южных рынок остается фактически замороженным. Экономическая неопределенность также влияет на застройщиков: высокие затраты на строительные материалы и инфляция затрудняют реализацию новых проектов. Однако на третьем году войны рынок не только адаптировался к сложным условиям, но и начал получать значительную прибыль.

Стимуляция рынка через госпрограммы

Рынок недвижимости в конце 2024 года практически восстановился по сравнению с периодом до начала полномасштабной войны, рассказывает в комментарии для РБК-Украина Елена Бондарук, эксперт по недвижимости и основательница агентства Bondaruk Partners. По ее словам, если в начале большой войны цены были на 30-40% ниже, то сейчас они практически вернулись к предыдущему уровню.

"На некоторые объекты даже выросли цены. Сейчас наблюдается высокий спрос на приобретение жилья благодаря государственным программам, в частности "еОселя", кредитованию и компенсациям для военнослужащих, которые потеряли недвижимость на оккупированных территориях. Для них существует специальная государственная программа компенсаций – как за утраченные объекты, так и для покрытия кредитов. Благодаря этим программам на рынок поступает много средств, что стимулирует операции с недвижимостью", – отмечает Елена Бондарук.

Она добавляет, что именно после запуска государственной программы "еОселя" в конце 2022 году рынок удалось "оживить". В рамках этой программы льготные категории граждан (военные, полицейские, врачи, учителя) могут получить кредит под 3% годовых, а другие украинцы – под 7%. По словам эксперта, многие строительные компании предлагают значительные скидки и акции, чтобы привлечь еще больше клиентов.

С момента запуска правительственной программы "еОселя" кредиты на общую сумму более 23,6 млрд гривен получили 14 625 семей, сообщает Правительственный портал. Только в этом году, по данным Минэкономики, украинцы взяли 8,3 тысячи кредитов на 14,2 млрд гривен для приобретения жилья по этой программе. Например, за прошедшую неделю, со 2 по 6 декабря, было выдано 139 кредитов на общую сумму 251 млн гривен.

Украинцы не рискуют вкладывать в незавершенные дома

В условиях военного времени большинство покупателей выбирают завершенные объекты для инвестиций, чтобы избежать рисков, которые могут возникнуть у застройщика при возведении жилья. По словам Елены Бондарук, даже до полномасштабной войны многие строительные компании не соблюдали сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Даже надежные застройщики задерживали завершение проектов на квартал или два.

"Сейчас в Киеве много новостроек, которые должны были быть сданы еще во время пандемии. Здания уже возведены, подключены к коммуникациям и даже имеют выполненные внутренние отделочные работы, но так и не введены в эксплуатацию. Таких объектов очень много. Недавно Киевский городской совет принял решение выделить бюджет на завершение этих зданий. Это важно, поскольку многие инвесторы остались без жилья, рассчитывая на то, что дома будут сданы в 2021-2022 годах", – рассказывает эксперт по недвижимости.

Она отмечает, что из-за таких задержек покупатели сейчас очень осторожно относятся к инвестированию в новостройки. В то же время Бондарук объясняет, что приобретение жилья на этапе строительства позволяет сэкономить. Например, цена на объект во время возведения может быть на 15-20% ниже, а на этапе фундамента – даже на 30-40% по сравнению со стоимостью готового жилья после введения его в эксплуатацию.

"До декабря этого года при продаже недвижимости владелец должен был уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Сейчас налоги вырастут до 10%, и эту сумму уже закладывают в стоимость недвижимости. Как правило, возведение дома длится около двух лет. За этот период инвестор, вложив 100 тысяч долларов, рассчитывает заработать хотя бы 10%. Поэтому после сдачи дома в эксплуатацию цена растет на 20%", – объясняет Елена Бондарук.

По данным маркетплейса недвижимости DIM.RIA, в конце октября 2024 года активными остаются отделы продаж в 77% новостроек Украины. В течение осени в эксплуатацию было сдано 11 новостроек с 25 секциями, из которых две расположены в столице и четыре – в Киевской области.

Сколько стоит жилье в Украине в конце 2024 года

Эксперт по недвижимости Людмила Колесник подтверждает РБК-Украина, что цены на жилье растут, и этот процесс особенно ускорился в конце года. Средняя стоимость недвижимости выросла на 20%, это относится как к офисным помещениям, так и к ресторанам и квартирам. В Киеве, по словам эксперта, наиболее популярными являются квартиры с ремонтом стоимостью 100-120 тысяч долларов.

Елена Бондарук отмечает, что многие люди покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, чтобы потом выгоднее инвестировать в жилье, в частности в другом городе. Она добавляет, что значительная часть инвесторов и платежеспособных граждан продолжает мигрировать из восточных и центральных областей на запад Украины. По словам Бондарук, цены на жилье в западных регионах часто достигают столичного уровня, хотя стоимость земли под застройку в Киеве значительно выше. По информации строительной компании "РИЕЛ", во Львове цены на новостройки выросли на 20-30% по сравнению с довоенным уровнем.

"Около 30% квартир, выставленных на продажу, принадлежат людям, которые переехали за границу или на запад страны. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры с ремонтом, они продаются почти мгновенно. В то же время трехкомнатные квартиры – это наименее популярный сегмент. Также наблюдаются сложности с продажей элитной недвижимости. В основном владельцы таких объектов сдают их в аренду", – отмечает Бондарук.

Эксперт объясняет, что подорожание жилья по всей стране обусловлено ростом цен на строительные материалы, коммунальные услуги (в частности электроэнергию), а также более высокой стоимостью оплаты труда строителей. Из-за мобилизации и миграции работников за границу значительно упал спрос на квартиры без ремонта, ведь найти квалифицированных мастеров стало сложнее.

"Раньше ремонт квартир был очень выгодным бизнесом. Например, на ремонтных работах можно было зарабатывать до 100%. Сейчас ситуация изменилась – затраты на ремонт практически равны разнице в цене между квартирами с ремонтом и без него. Из-за этого такой бизнес уже не является настолько популярным, как раньше", – добавляет Бондарук.

Самым дорогим на первичном рынке остается Киев со средней ценой 1330 долларов за квадратный метр. На вторичном рынке самые высокие цены также наблюдаются в центре и на западе, тогда как самые низкие – на востоке и юге. Согласно исследованию ЛУН, средняя стоимость квартир в Запорожье почти в четыре раза ниже, чем во Львове. Например, однокомнатная квартира во Львове стоит в среднем 65 тысяч долларов, что на 5 тысяч долларов дороже, чем в Киеве. Впрочем, двух- и трехкомнатные квартиры в столице остаются дороже – плюс 5 тысяч долларов за двухкомнатную и 22 тысячи долларов за трехкомнатную.

До полномасштабной войны Харьков был среди лидеров по стоимости квадратного метра, но из-за боевых действий город теперь занимает третье место с конца по стоимости однокомнатных квартир, уступая двум другим прифронтовым городам – Запорожью и Херсону.

Елена Бондарук считает, что после завершения войны рынок недвижимости может вырасти на 50% от сегодняшних цен. Эксперт отмечает, что девелоперы надеются на возвращение инвесторов, поскольку инвестиции в украинское строительство традиционно окупаются. Также существуют высокие надежды на международное финансирование восстановления Украины.

Напомним, цены на недвижимость в Луцке остаются одним из самых высоких в Украине. За последние полгода стоимость жилья в новостройках выросла еще на 5% в долларовом эквиваленте, а вот на вторичном рынке осталась без изменений.

Ранее мы также писали, что за последние полгода жилье в Полтаве подешевело на 3% на вторичном рынке и 1% – на первичном. Сейчас цены на квартиры в городе относятся к среднему сегменту по Украине.

При подготовке материала использованы комментарии экспертов по недвижимости Елены Бондарук и Людмилы Колесник для РБК-Украина, а также данные с сайтов Правительственного портала и Министерства экономики, исследования маркетплейса недвижимости DIM.RIA, строительной компании "РИЕЛ" и платформы для выбора жилья ЛУН.