MY.UAНовости
Спрос на готовые квартиры. Итоги 2024 года для рынка жилья и главные прогнозы на 2025 год
Спрос на готовые квартиры. Итоги 2024 года для рынка жилья и главные прогнозы на 2025 год

Спрос на готовые квартиры. Итоги 2024 года для рынка жилья и главные прогнозы на 2025 год

Несмотря на ожидания восстановление рынка первичной недвижимости в течение 2024 года происходило очень медленными темпами. Фокус исследовал, каким был этот год для новостроек и как будут меняться спрос и цены в новом 2025 году.

В Украине спрос на жилую недвижимость постепенно растет, в основном, на готовое дешевое жилье. Предложение жилья медленно пополняется, преимущественно за счет достройки имеющихся объектов, а новые комплексы возводятся только на западе страны. В то же время между предложением жилья и пожеланиями потенциальных покупателей есть значительные расхождения, поэтому рынок восстанавливается медленно, а цены на жилье на вторичном рынке слабо растут. Таковы выводы аналитиков НБУ, опубликованные в "Отчете о финансовой стабильности" (декабрь 2024 года). Что происходит с рынком недвижимости и чего ждать в 2025 году, исследовал Фокус.

Итоги 2024 года: спрос не восстановился, застройщики продолжают строить

Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак говорит, что в 2024 году состоялось очередное испытание на прочность игроков рынка недвижимости. По ее мнению, разрушительные последствия энергетического террора россиян весной-летом имели кумулятивный эффект для отрасли: с одной стороны, они ударили по строительной динамике и производственных мощностях производителей строительных материалов в условиях, когда и так есть вопросы с поставками, с другой, выбили почву из-под ног у инвестора, который готов был возвращаться на рынок. "В 2023 мы говорили об умеренном оптимизме в условиях неопределенности: рынку удавалось возвращать иногда до 3-5% от уровня платежеспособного спроса до войны при условии стабильно высоких темпов строительства, конкурентного продукта и финансовой стабильности девелопера. В 2024 эта система дала сбой и, давайте откровенно, темпы продаж не только не возобновились, но и снова просели", — рассказала Виктория Берещак в комментарии Фокусу.

Важно Квартирный рост. Возобновляется ли в Украине строительство ЖК и почему дорожает жилье

Сусанна Караханян, руководитель департамента продаж Greenville Park и Greenville на Печерске, в разговоре с Фокусом отметила: ключевая тенденция рынка в течение 2024 года — продолжение процесса адаптации под вызовы военного времени. Эксперт также выделила несколько главных тенденций рынка первичной недвижимости:

  • Критически низкий спрос на первичку, связанный с увеличением вражеских обстрелов, экономическим спадом, общей неопределенностью, неутешительными новостями с фронта. Сейчас он держится на уровне 20% от довоенного;
  • Неравномерность спроса: лучшая ситуация в западных и центральных областях, почти полностью мертвый рынок в прифронтовых регионах;
  • Постепенный рост цен на жилье. За три осенних месяца цены увеличились в среднем на 4%. То есть, повышение не критическое, но оно есть. Это результат существенного увеличения себестоимости строительства (до 45%), оперативно-производственных и логистических процессов, отключений электроэнергии, дефицита рабочей силы вследствие оттока населения и мобилизации;
  • Широкий спектр разнообразных программ, предложений, акций и других маркетинговых инициатив от девелоперов, чтобы стимулировать спрос и конкуренцию за клиента на рынке.

Слабый спрос на новое жилье в течение 2024 года — это следствие боевых действий, мобилизационных процессов, неопределенности, отмечают эксперты. Имеет большое влияние на спрос и энергетический террор, который осуществляла в течение года РФ.

Масштабные атаки ВС РФ и энергетический террор влияют на настроения покупателей — они откладывают решение о покупке жилья
Фото: Владимир Зеленский Telegram-канал

"Все надежды всегда на вторую половину весны, в 2024 году все было так же, но произошел масштабный обстрел и разрушение большой части энергетических сетей страны. Это ударило и по ожиданиям покупателя (психологически), и по возможностям компаний работать с наращиванием темпов активности. Лето было нестабильным: кривая динамики спроса была практически без изменений, причем неопределенность с ситуацией в энергетике создавало дополнительный отложенный прессинг и на осенний бизнес-сезон. Надо отдать должное энергетикам, которые сделали возможным возвращение света в дома и стройплощадки, поэтому осенью мы начали говорить о восстановлении платежеспособного спроса", — говорит Виктория Берещак. И добавляет: ситуация сложная, особенно несладко приходится масс-маркету без внятной клиентоцентричной концепции и бизнес-классу.

Спрос на новое жилье в течение 2024 года был довольно слабым, говорят специалисты
Фото: Getty Images

В компаниях отмечают: интерес к покупке квартир есть, однако новых сделок довольно немного. На это влияют как сезонные факторы, так и политические. "Имели влияние количество и плотность обстрелов (каждый массированный ракетный удар по столице откладывает сделки примерно на 3-6 месяцев), события на фронте, вражеские угрозы использовать межконтинентальное баллистическое оружие, неопределенность накануне выборов в США. В среднем, почти 60% обращений клиентов в отделы продаж — это отложенный спрос", — отметила Наталья Дубик, руководитель проектов группы компаний Greenville в Киеве.

Читайте также: "Маркетинг не спасет, если на стройплощадках тишина". Итоги 2024 года для рынка первичной недвижимости. Интервью с руководителем проектов Greenville

Как отметила Сусанна Караханян, наибольший интерес покупателей в течение года был направлен на проекты, которые совокупно соответствовали трем базовым критериям: реальное строительство (пусть даже медленное, но постоянное); адаптивность застройщика к внешним вызовам вроде блэкаутов или кадрового голода; функциональность проекта, его эргономика. "Популярностью пользуются жилые комплексы с собственной экосистемой, гибкой линейкой планировок. Например, есть спрос на европланировки с большими кухнями-гостиными от 17 кв. метров и двумя санузлами", — рассказала Сусанна Караханян.

Цены и ипотека: что происходит и какое влияние кредитов на рост сделок по покупке жилья

В течение 2024 года происходил пересмотр цен застройщикам, но слишком сильного роста стоимости не произошло. Виктория Берещак отмечает: колебания цены метра были в пределах роста себестоимости. "Факторов несколько: инфляция, нехватка квалифицированных строителей (мобилизация, борьба за специалиста с государством, у которого тоже есть запрос, потому что есть проекты восстановления), подорожание стройматериалов (средневзвешенно по категории до 45%) из-за изменения логистических цепочек, потери производственных мощностей", — говорит Виктория Берещак.

Важно Жить за Киевом. Что строят в пригороде столицы и как меняются цены на квартиры

Эксперты отмечают: сдерживает рост цен медленный спрос. "В декабре некоторые девелоперы планово подняли цены в среднем на 5-10%. Прогнозируется, что к середине следующего года цена за квадратный метр может достичь 65 тысяч гривен", — отметила Сусанна Караханян.

Эксперты отметили, что в течение года большая активность покупателей была сконцентрирована в Киеве, Львове и некоторых других городах западного региона
Фото: pixabay.com

Виктория Берещак отметила, что в течение 2024 года коридор роста средневзвешенных цен в гривне был в диапазоне до 15%, а больше всего это касается сегмента комфорт+ в Киеве (10%), Львове (15%), Ужгороде (13%). "Исключение из этого правила о 15% составляет лишь Ивано-Франковск (22%): но у города были другие стартовые данные, ведь до большой войны мы говорили о цене квадрата на уровне 15 00 грн/кв.м, сейчас — 35 000 грн/кв.м", — говорит эксперт рынка недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости зависит от объективных факторов — геополитической ситуации вокруг Украины, частоты обстрелов и событий на фронте.

У компаний были надежды на оживление продаж квартир благодаря государственной программе "єОселя". Однако очень мало сделок заключались через эту программу на самом деле. В НБУ отмечают, что в первом полугодии 5% сделок заключались с привлечением ипотеки, но в дальнейшем эта доля снизилась до 4%, что соизмеримо с показателями 2021 года. Почти половину всех кредитов с начала года банки выдали на объекты в Киеве и Киевской области. "Снижение роли ипотеки объясняется замедлением программы "єОселя" из-за изменения ее дизайна и ограниченности ресурсов. Поэтому роль программы для рынка недвижимости в ближайшее время вряд ли усилится, а чтобы стимулировать рынок, нужно развитие более массовых продуктов от банков", — говорится в "Отчете о финансовой стабильности".

Программа "єОселя" получила обновленные условия, которые сделали ее еще менее привлекательной для потенциальных получателей займа
Фото: Shutterstock

Наталья Дубик рассказала, что, согласно данным Министерства экономики, по состоянию на октябрь программой "єОселя" воспользовались около 9 тысяч семей. Из них кредит получили только 3 тысячи. "Учитывая, что правительство планировало до конца года выдать 12 тысяч кредитов, имеющиеся темпы выполнения программы выглядят низкими. "єОселю" все же нужно или усовершенствовать или найти действенную альтернативу", — считает Наталья Дубик.

Процент первичного рынка в структуре программы "єОселя" маловат, чтобы говорить о существенном влиянии, говорит Виктория Берещак. И добавляет: решением, которое может повлиять на превращение "єОсели" в драйвер рынка, является синергия нескольких вещей: пересмотр уровня первого взноса и ставки без дополнительных условий (ставка до 3-5% и первый взнос на уровне 10%), а также стабильное государственное финансирование программы на уровне 12 млрд грн в год минимум в течение следующих 5 лет без опасности, что деньги "потеряются".

Частично поддержать спрос застройщикам удалось за счет собственных программ рассрочки

Кроме государственной ипотеки, рынок должны стимулировать и самостоятельные программы от застройщиков, например, продуманные и интересные покупателям программы рассрочки. "Нынешняя аналитика киевских девелоперских компаний, свидетельствует, что общее количество клиентов, которые воспользовались программами рассрочки, выросло на 15% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом этот инструмент пользуется среди покупателей, которые стремятся минимизировать риски, связанные с нестабильным курсом гривны. Также рассрочка может предлагаться с фиксацией цены квадратного метра в гривне или под низкие проценты (или без них вообще), что делает ее более выгодной для клиента", — отмечает Сусанна Караханян.

Что дальше с ценами и выбором жилья на первичном рынке: прогноз на 2025 год

Восстановление строительства новых жилых комплексов продолжается, однако эксперты говорят, что пока рано говорить о полноценной работе рынка, ведь многие ЖК все еще на паузе. Наталья Дубик рассказала: в течение 2024 года почти 80% девелоперов в Киеве (речь идет обо всех сегментах первички) отмечали в публичной плоскости о возобновлении строительства. Но стоит отделять реальное строительство от имитации в маркетинговых целях. "Реальное строительство примерно в половине от этого показателя. Приемлемые темпы строительства сейчас — 1 этаж монолита в теплый сезон", — отметила Наталья Дубик. Такого же мнения Виктория Берещак, которая говорит, что в столичном регионе возобновили работы около 80%, однако реальные темпы строительства и результаты демонстрируют половина. "Лучшие показатели девелоперов в западных областях: там реальные темпы строительства показывают где-то до 55% компаний", — говорит эксперт.

В 2025 году застройщики будут продолжать завершать свои проекты ЖК, совсем новые проекты, вероятно, будут начаты только в западном регионе

Эксперты рынка говорят, что в 2025 году на ситуацию с темпами строительства будут влиять такие факторы, как ситуация на фронте и геополитический контекст. Цены на новые квартиры медленно будут расти. "Возможно колебание в пределах коридора 7-10% в гривне. Цены не могут пойти на спад, потому что себестоимость строительства никто не прикрутит. Многие компании и без того "сожрали" весь запас маржинальности, в надежде на лучшие времена и возвращение покупателя", — отметила Виктория Берещак.

Цены на жилье будут расти с учетом курса и уровня инфляции, однако резких колебаний не предвидится, уверены специалисты рынка

По мнению Сусанны Караханян, рынок вошел в традиционно непростой период для военного времени: зима, отопительный сезон и угроза блэкаутов. В таких условиях удержание текущих позиций уже можно считать хорошим результатом. В худшем случае возможно дальнейшее падение спроса и остановка строительных работ на площадках. "Важно понимать, что значительная часть ситуации зависит от объективных факторов — геополитической ситуации вокруг Украины, частоты обстрелов и событий на фронте. Сегодня девелоперам необходимо иметь по-настоящему гибкую антикризисную бизнес-модель, разработанные сценарии действий на самые непредсказуемые ситуации и, самое главное, смелость брать ответственность и продолжать работать", — резюмировала Сусанна Караханян.

Теги по теме
кредит
Поделиться
Поделиться сюжетом
Источник материала
Упоминаемые персоны
Яна Глущенко с мужем и сыном показала свой роскошный особняк за 200 тыс. долларов: вид изнутри
TSN
2025-05-16T19:19:10Z
Известный украинский певец высказался о неизлечимом сыне и раскрыл главную проблему
TSN
2025-05-21T16:18:11Z
Победитель Евровидения-2025 хочет исключить Израиль из конкурса
Корреспондент
2025-05-22T15:48:51Z
Мадонна кардинально изменила стиль ради мамы
Корреспондент
2025-05-19T09:15:58Z
Ирина Билык показалась с двумя сыновьями и раскрыла подробности личной жизни
TSN
2025-05-25T07:48:32Z
На войне погиб актер Назар Малик
Корреспондент
2025-05-25T03:12:56Z
Виктор Розовый высказался о разводе с Ольгой Мерзликиной
Корреспондент
2025-05-19T07:57:04Z
Святославу Вакарчуку - 50: ТСН.ua публикует эксклюзивные фото лидера "Океана Эльзы"
TSN
2025-05-14T05:18:43Z
У Меркьюри была внебрачная дочь - Daily Mail
Корреспондент
2025-05-23T21:57:00Z
Зеленский: оружие уже на складах, России не поможет даже 30 дней перемирия
UAToday
2025-05-13T18:27:09Z
В Мексике в прямом эфире убили кандидатку в мэры
Корреспондент
2025-05-13T04:18:18Z
Россия озвучила условия перед переговорами в Стамбуле: чего Кремль требует от Украины
UAToday
2025-05-13T15:45:36Z
Трамп напомнил, что "ненавидит" Тейлор Свифт и сказал, что она "не горячая"
Корреспондент
2025-05-16T20:54:33Z
Трамп сделал новое заявление о Путине и Зеленском
Корреспондент
2025-05-26T02:18:37Z
Трамп отложил пошлины на импорт из ЕС
Корреспондент
2025-05-26T00:54:17Z
В новом правительстве Германии вспыхнул первый скандал - СМИ
Корреспондент
2025-05-16T12:21:28Z
Зеленский в Ватикане встретился с Венсом
Европейская правда
2025-05-18T14:48:10Z
Разведка США раскрыла планы Путина на 2025 год
Корреспондент
2025-05-24T16:33:54Z
Этот паразит грызет клетки человека: ученые сделали жуткое открытие
TSN
2025-05-19T07:48:24Z
Какое питание поможет сохранить здоровье в старости — исследование
TSN
2025-05-17T21:18:17Z
Враги помидоров: список растений, которые нельзя сажать рядом
TSN
2025-05-21T16:33:49Z
Тля на смородине: методы борьбы с вредителями
TSN
2025-05-24T17:52:42Z
Почему лаванда смертельно опасна для кошек: как защитить своего любимца
TSN
2025-05-25T10:18:28Z
Мыло или гель для душа: что выбрать для кожи и гигиены
UAToday
2025-05-24T12:06:20Z
Чем полезен творог и стоит ли есть его каждый день: диетологи рассказали обо всех нюансах
UAToday
2025-05-24T09:03:02Z
Как определить, что авокадо точно спелое: простые уловки
TSN
2025-05-15T14:34:08Z
Как личность влияет на сон: ученые поразили исследованием
UAToday
2025-05-23T12:36:34Z
Эти два знака зодиака могут тянуть из вас энергию: как их распознать и защититься
TSN
2025-05-19T07:18:37Z
Гороскоп для знаков зодиака на 22 мая 2025 года
Корреспондент
2025-05-21T08:03:41Z
На грядке пожелтел весь укроп — в чем причина и как спасти зелень
TSN
2025-05-15T14:34:10Z
Гороскоп на 23 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
2025-05-22T16:55:28Z
Чем обработать картошку перед посадкой, чтобы защитить от колорадского жука
TSN
2025-05-24T17:51:36Z
Гороскоп на 25 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
2025-05-24T15:27:13Z
Что добавить в лунку во время высадки рассады сладкого перца для хорошего урожая
TSN
2025-05-17T20:22:26Z
Гороскоп на 18 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
2025-05-17T15:30:37Z
"Згідний" или "згодний": языковед разъяснил употребление схожих слов
TSN
2025-05-12T17:19:12Z
Медсестра одним выстрелом из гранатомета уничтожила группу оккупантов
Comments UA
2025-05-12T13:52:51Z
Почему Закарпатская область не Ужгородская: историк удивил ответом
TSN
2025-05-17T21:18:56Z
В Киеве объявлена воздушная тревога: что угрожает столице
TSN
2025-05-17T21:18:45Z
Синоптики дали прогноз погоды на сегодня 24 мая в Украине
UAToday
2025-05-24T04:27:56Z
На Сумщине РФ убила мирного жителя, другого ранила
Корреспондент
2025-05-25T23:57:18Z
В Одессе во время атаки БПЛА прозвучали взрывы
Корреспондент
2025-05-25T20:57:28Z
Атака шахедов: в Киеве прогремели взрывы
Корреспондент
2025-05-18T00:18:39Z
Генштаб показал новые карты боев на фронте
Корреспондент
2025-05-24T06:03:54Z
На подконтрольную Украине территорию вернули еще 9 детей
Корреспондент
2025-05-22T15:12:07Z
В ТЦК назвали главную проблему с мобилизацией мужчин старше 55 лет
UAToday
2025-05-14T16:27:28Z
Новое усиление мобилизации: кого ищут ТЦК
Корреспондент
2025-05-23T08:24:46Z
Зеленский отреагировал на идею Папы Льва XIV
Корреспондент
2025-05-14T21:24:03Z
25 мая — какой церковный праздник, почему нельзя резать, рубить или использовать острые лезвия
TSN
2025-05-25T03:06:24Z
РФ запустила ракеты по Украине: куда летят
Корреспондент
2025-05-26T01:36:09Z
Ночью возможен повторный ракетный удар – мониторы
Корреспондент
2025-05-25T18:57:16Z
Максим Нелипа погиб на войне: когда будет прощание и почему его сын не сможет попасть на похороны
TSN
2025-05-20T08:54:29Z
В Турции обнаружили христианскую мозаику накануне визита Папы Римского
Корреспондент
2025-05-19T17:51:03Z
18 мая: церковный праздник сегодня, три вещи, которые лучше не делать в этот день
UAToday
2025-05-18T04:00:15Z
Атака на Киев: известны уточненные данные о последствиях
Корреспондент
2025-05-24T13:03:34Z
На Франковщине чиновник торговал закрытыми данными ГПСУ
Корреспондент
2025-05-16T11:57:53Z
В Ивано-Франковске и Луцке прогремели взрывы
Корреспондент
2025-05-15T03:39:51Z
На Киевщине задержали мужчину за изнасилование 15-летней девушки
Корреспондент
2025-05-13T12:06:52Z
На Львовщине погиб шахтер
Корреспондент
2025-05-26T02:51:01Z
Киев и Харьков под атакой БПЛА
Корреспондент
2025-05-25T22:18:23Z
В Одессе произошёл взрыв во дворе частного дома
Корреспондент
2025-05-13T16:12:12Z
Поджог имущества Стармера: задержан второй подозреваемый
Корреспондент
2025-05-17T21:18:55Z
В ОВА показали последствия атаки дронов на Полтавщине
Корреспондент
2025-05-15T06:21:56Z
Стало известно, каким водителям больше нельзя управлять автомобилем
UAToday
2025-05-24T13:06:02Z
Китай поставил под угрозу производство электромобилей в Европе
Корреспондент
2025-05-19T10:27:19Z
Waymo отзывает почти все свои роботакси из-за столкновений с препятствиями
Корреспондент
2025-05-15T18:30:16Z
Итальянская Giamaro Automobili представила свои первые гиперкары
Корреспондент
2025-05-23T20:15:02Z
Dodge представила обновленный Charger Daytona 2026 модельного года
Корреспондент
2025-05-23T17:15:08Z
Xiaomi представила свой первый кроссовер
Корреспондент
2025-05-22T18:57:39Z
Китайская BYD впервые обогнала Tesla по продажам электромобилей в Европе
Корреспондент
2025-05-22T18:45:00Z
Юный Арвид Линдблад готов заменить Лиама Лоусона в Racing Bulls
Корреспондент
2025-05-22T12:24:30Z
Дебютировало шестое поколение Toyota RAV4
Корреспондент
2025-05-21T17:18:37Z
В NASA зафиксировали в океане гигантскую форму жизни: ее видно даже из космоса
UAToday
2025-05-18T19:15:31Z
Apple готовит технологию управления iPhone с помощью мозга - СМИ
UAToday
2025-05-15T13:03:54Z
В Великобритании нашли скульптуру богини победы возрастом более 1800 лет
Корреспондент
2025-05-21T18:36:10Z
Команда с украинцем выиграла в Казахстане турнир по Counter-Strike 2
Корреспондент
2025-05-19T00:09:16Z
Российскую Елабугу атакуют беспилотники - соцсети
Корреспондент
2025-05-25T21:21:44Z
Nvidia выпустит бюджетный чип с искусственным интеллектом для Китая - СМИ
Корреспондент
2025-05-25T09:09:07Z
В Украине разработали дрон Батяр, похожий на "шахед"
Корреспондент
2025-05-23T21:18:31Z
ИИ Microsoft предсказывает погоду и природные катастрофы точнее людей
Корреспондент
2025-05-23T20:24:24Z
Anthropic представила новые ИИ-модели Claude 4
Корреспондент
2025-05-23T20:03:19Z
Выращивание картофеля: аграрные секреты, о которых знают не все
TSN
2025-05-20T14:06:17Z
Немецкий банк заблокировал Шредеру выплаты из России
Корреспондент
2025-05-25T14:45:13Z
В Украине выросло энергопотребление в конце недели
Корреспондент
2025-05-23T08:06:19Z
Доллар подорожал: курс валют на 19 мая 2025
TSN
2025-05-19T06:06:00Z
Пенсионный фонд увеличил выплаты за последний месяц
Корреспондент
2025-05-24T09:45:46Z
Россия заключит с Бахрейном трехлетний контракт на поставку СПГ
Корреспондент
2025-05-23T17:48:58Z
Санкции уничтожают агросектор РФ - разведка
Корреспондент
2025-05-18T16:39:20Z
Moody's снизило кредитный рейтинг США
Корреспондент
2025-05-16T23:51:08Z
В Украине благодаря содействию ПРООН установлено более 450 МВт генерации
Корреспондент
2025-05-23T17:39:25Z
90 лет без титула, и вот наконец Юнион Сент-Жиллуаз в Бельгии снова чемпион
Корреспондент
2025-05-25T21:30:44Z
Совладелец МЮ лишился почти трети своего состояния
Корреспондент
2025-05-16T20:36:12Z
Прощание с Реалом: заключительный матч сезона стал последним для Модрича
Корреспондент
2025-05-24T17:33:32Z
Достойное обновление эмблемы на форме Динамо после 30-го чемпионства
Корреспондент
2025-05-24T17:00:58Z
Свою отставку подтвердил наставник Кривбасса
Корреспондент
2025-05-25T22:06:28Z
Марта Костюк проигрывает в первом круге Ролан Гаррос
Корреспондент
2025-05-25T21:51:55Z
Довбик назвал настоящего лидера сборной Украины
Корреспондент
2025-05-24T10:21:32Z
Анчелотти хочет вернуть звезду мирового футбола в сборную Бразилии
Корреспондент
2025-05-13T14:39:38Z
Осимхен выбрал для себя приоритетный клуб для дальнейшей карьеры
Корреспондент
2025-05-12T17:18:15Z