Стало відомо, як зміняться ціни на землю в Україні у найближчі 5 р

Фермери та великі агрохолдинги готові платити за право користування ділянками значно більше, ніж за угодами, укладеними із селянами. Це показали державні аукціони з оренди сільськогосподарської землі, які стартували восени цього року. Чи можуть власники паїв розраховувати на більші виплати, якою зараз є об’єктивна ціна на землю, та головне — чи варто її купувати приватним інвесторам, розбирався «Мінфін».

Що таке державні аукціони

Цього року Фонд держмайна України (ФДМУ) запустив новий проєкт — «Земельний банк», який запускає прозорий ринок оренди державних с/г земель через онлайн-аукціони.

Як пояснюють у ФДМУ, десятки років управління більшістю державних аграрних земель було неефективним, і за цей час у цій сфері вкорінилися корупція та незаконні схеми передавання угідь зацікавленим особам та компаніям. «Земельний банк» покликаний змінити цю практику, надаючи земельні ділянки в оренду через аукціони на сервісі «Prozorro.Продажі».

Площа землі, якою володіє держава, складає близько 806 тис. га. Для порівняння: загалом в Україні 33 млн га сільськогосподарських земель. Запускаючи проєкт аукціонів, посадовці заявили, що потенційні надходження до бюджету від реалізації програми можуть становити 8 млрд грн на рік, лише цього року планується заробити близько 1 млрд грн.

Виходячи з цифр загальної площі земельних ділянок та очікуваних заробітків, посадовці розраховували, що в середньому оренда 1 га землі приноситиме державі на рік 9,9 тис. грн.

Реальність перевершила такі прогнози. Як розповів заступник голови ФДМ Ігор Тимошенко, за результатами торгів у жовтні, остаточна вартість суборенди зросла у 8,4 раза, порівнюючи зі стартовою ціною, і в середньому за кожен гектар аграрії погодились платити 29,6 тис. грн ($716).

«Аукціони демонструють украй високий рівень конкуренції. Середня кількість пропозицій — 14, а в окремих аукціонах є понад два десятки учасників. Ринок демонструє велику зацікавленість у ділянках, попит на землі є», — відзначив Ігор Тимошенко.

Водночас ще минулого місяця виникали сумніви щодо того, як довго протримаються ціни на оренду, які так суттєво перевищують стартові оцінки. Могли виникати припущення, що аграрії переплачують через новизну інструменту, оскільки ще не звикли до нього. Однак наразі ціни все ще залишаються високими. Як повідомив «Мінфіну» керівник відділу по роботі з користувачами, розвитку та підтримки «Prozorro.Продажі» Олександр Мацапура, станом на початок грудня середня ціна суборенди 1 га державних земель становить 28 тис грн. Таким чином вона майже не змінилась, порівнюючи з початком торгів.

Якщо за такою вартістю буде здано в оренду всю сільськогосподарську землю, яка перебуває у державній власній, це приноситиме до бюджету майже 22,6 млрд грн щорічного прибутку, замість попередніх сподівань на 8 млрд.

Скільки аграрії платять за оренду іншим

Як повідомляють у Київській школі економіки, середня ціна оренди 1 га сільськогосподарської землі цього року становить 3 550 грн (близько $86). Водночас варто враховувати, що ці дані формуються переважно на основі офіційної статистики, а вона може бути заниженою через використання «сірих» схем виплати орендної плати.

Компанії, які здають земельні ділянки в оренду, називають переважно суттєво вищі суми.

«Якщо ми візьмемо Сумську, Чернігівську, Полтавську області, то нормальна ціна оренди становить $100−150 за га на рік після сплати податків. Якщо рухатися до центру — Київщина, Черкащина, Вінниччина, Хмельниччина — ближче до портів і подалі від дурнуватого сусіда, то оренда становитиме $150−200, а в багатьох сільських радах вона перетнула позначку у $200. Там, де особливо велика конкуренція за нові землі, оренда перевищує $300», — розповів СЕО та співзасновник сервісу земельних інвестицій Твоє Коло Андрій Усенко.

Також, за результатами земельних торгів, середній розмір орендної плати за землі комунальної власності на торгах становив цього року 8 458 грн ($205) за га, повідомляє у своєму звіті KSE.

Власне, і готуючи аукціони Земельного банку, держава так само розраховувала отримати від оренди землі до $250 за га. Тому близьку до цієї ціну наразі можна вважати об’єктивною.

Чому на державних аукціонах аграрії готові платити більше

Цінові пропозиції, які за державну землю пропонували учасники торгів, варто розділити на дві умовні групи.

Перша — це ціни від аграрних холдингів, які переважно коливались в межах $500−600. В окремих випадках і вони пропонували суттєвіші суми. Наприклад, в одному з аукціонів за ділянку у Вінницькій області МХП вийшов з пропозицією у понад $800 за га, щоправда, навіть цієї суми виявилось недостатньо, щоб здобути перемогу.

Друга група — це пропозиції невеликих та середніх фермерів, які переважно були щедріші та у окремих випадках пропонували до $1 300 за га. Саме вони здебільшого і перемагали на торгах.

На думку експертів, економічно обгрунтованими можуть бути ціни, які зазвичай пропонували холдинги, а пропозиції, які їх перевищують, можуть виявитись збитковими.

«Середня вартість є не просто високою, а зависокою. Ціни у $1 000 за оренду гектара можуть перевищувати наразі маржинальність виробництва основних сільськогосподарських культур в Україні. Якщо відслідковувати не всі ставки, а лише ставки умовних агрохолдингів, їх максимальні пропозиції — до $500−600 за га. Все, що вище, — незрозуміло як окуповувати при стандартному веденні сільського господарства в Україні», — розповів «Мінфіну» експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Роман Нейтер.

Можна виокремити низку чинників, які призвели до того, що учасники торгів пропонували вищі суми, ніж орендуючи ділянки у приватних власників.

Насамперед це відкритість аукціонів і вільний доступ учасників до них, що суттєво підвищило конкуренцію.

Другий чинник — це зазвичай великі ділянки площею в середньому понад 80 га. Натомість у більшості випадків орендарю доводиться мати справу з великою кількістю дрібних власників і з кожним вести окремі перемовини. Часто він орендує відокремлені частини поля. «На торгах „Земельного банку“ виставляються суцільні масиви, що не потребують консолідації, і за них сільгоспвиробники готові платити більше», — підкреслює Роман Нейтер.

Також, як відзначає Олександр Мацапура, держава пропонує оренду на довгий термін — до 14 років для однорічних насаджень або до 25 років — для багаторічних. «Такі характеристики дають змогу підприємцям довгостроково планувати свою діяльність», — відзначає він.

Варто враховувати також, що учасники торгів вже мають налагоджений бізнес і збільшення земельного банку знижує собівартість обробки наявних площ, дозволяє заощаджувати на капітальних інвестиціях та надає можливості для створення доданої вартості через переробку.

Учасники ринку переконані, що ціна в межах $500−600, яку здебільшого готові сплачувати агрохолдинги, — це новий орієнтир, до якого рухатиметься вартість оренди для всіх власників. Адже стало зрозуміло, що рентабельність обробки землі дозволяє сплачувати такі кошти, а конкуренція за вільні площі є досить високою.

Водночас процес підвищення орендних ставок навряд чи буде стрімким. Насамперед через те, що переважна більшість земельних ділянок вже перебуває у довгостроковій оренді, а для підвищення виплат потрібне закінчення цього строку та укладання нових договорів.

Крім цього, державні аукціони демонструють, що більші виплати отримуватимуть ті власники, які мають великі ділянки та можуть організувати відкриті торги. Тому великі інвестори чи компанії, що займаються управлінням землею, можуть отримати кращі умови раніше, ніж приватні землевласники.

Прискорити ж підвищення оренди для всіх власників паїв може соціально-політичний тиск. Адже коли мільйони селян побачать, що орендарі готові платити за державну землю в рази більше, у них виникнуть питання щодо справедливості такого підходу.

Скільки коштує земля і як змінюватимуться ціни

Ціна землі — відкрите питання. Відповідно до офіційних даних, які збирає і публікує, зокрема, Опендатабот, середня вартість землі в Україні в листопаді становить близько 50,4 тис. грн ($1,22 тис.) за га. Трохи дешевше коштує земля, за оцінками KSE, — 44,5 тис. ($1,08 тис.) за гектар, за підсумками третього кварталу цього року.

Як відзначають аналітики Київської школи економіки, понад половини всіх операцій з купівлі-продажу землі за участю фізичних осіб не перевищують нормативно-грошову оцінку ділянок, тобто мінімальну ціну продажу для колишніх підмораторних земель.

Це може свідчити про суттєве заниження ціни землі, аби не підтверджувати офіційні джерела доходу, а також для мінімізації сплати податків.

Крім цього, на ринку відбувається відносно невелика кількість операцій — зазвичай, у всій країні продається близько 20 тис. га на місяць. За цих умов ми можемо побачити суттєві відмінності у вартості землі в окремих областях в різні місяці.

Наприклад, у листопаді цього року в Івано-Франківській області середня ціна, за якою продавалась земля, становила 171 тис. грн, а у жовтні — 102 тис. грн. Із цих даних можна було б зробити висновок про подорожчання землі в області на 68% за один місяць. Але насправді на цей показник могли вплинути декілька угод про продаж ділянок у рекреаційних зонах. За цих умов орієнтуватись на офіційну статистику щодо ціни землі та зміну її вартості — недоцільно.

Об’єктивніші дані можуть надати компанії, які активно працюють на земельному ринку. Так, за оцінками Твоє Коло, ціни у висококонкурентних регіонах, де працює компанія (Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Житомирська, Полтавська області) коливаються в коридорі $2,3−3,1 тис. за гектар. Хоча, за статистикою Держгеокадастру, в цих регіонах діапазон цін $1,09−1,4 тис.

За словами генерального директора інвестиційної компанії Concorde Capital Ігора Мазепи, ціна на землю формується значною мірою від вартості оренди, виходячи з того, щоб інвестиція окупила себе впродовж 10−15 років. Тобто, якщо оренда гектару коштує $200 на рік, то орієнтована його вартість складає $2−3 тис.

Виходячи з цих розрахунків, ціна земельних ділянок, за які орендарі платять $716 на рік, має становити $7 160−10 740. Якщо ж виходити з цін на оренду, яку на аукціонах пропонували агрохолдинги, земля має коштувати близько $5 000−7 500 тис.

Державні аукціони створили маяк цін, до якого може рухатися ринок. Дефіцит ділянок, бажання фермерів збільшувати земельний банк та підвищення ефективності господарювання мають сприяти подорожчанню землі і в подальшому. Тим паче, аграрії вже наочно продемонстрували, що в умовах прозорої конкуренції вони готові платити значно більше.