Три тысячи квартир на пять миллионов переселенцев: как решить жилищный вопрос ВПЛ?

В начале 2022-го Украина имела всего 3 тысячи социальных квартир при общем количестве официально зарегистрированных ВПЛ около пяти миллионов человек. Где громаде найти жилье для вынужденных переселенцев? Как нам раскрутить проржавевшую машину строительства государственного социального жилья, которое крайне необходимо, но которого строится едва ли несколько десятков тысяч квадратных метров за бюджетные средства громад и на деньги, собранные благотворительными фондами, тогда как нуждающихся в жилье — миллионы? Из какого (чьего) кошелька должно оплачиваться строительство социальных квартир (домов)?

Это лишь несколько вопросов, ответы на которые нужно найти как можно скорее, чтобы запустить отрасль на полную. И это обсуждалось в рамках дискуссии «Социальное жилье в Украине: что строят и кто финансирует?», проходившей в конце декабря под флагами «Центра экономических исследований». Спикеры рассказывали, что уже сделано. Но когда становилось ясно, сколько сделать еще предстоит, дух захватывало.

Вот, что сообщила заместитель министра развития громад и территорий Украины Наталья Козловская:

— В этом году мы совместно с широким кругом международных партнеров начали очень большую работу по изменению законодательства, регулирующего жилищную политику. Я всем хочу напомнить, что сейчас Украина живет в рамках Жилищного кодекса, который был принят еще во времена Советского Союза в 1983 году. То есть, вся философия и все подходы, которые сейчас существуют в нашем законодательстве, — абсолютно не соответствуют вызовам настоящего.

В частности, это касается жилищного фонда, который на 98% приватизирован. По словам спикера, именно философия наличия жилого фонда исключительно в частной форме собственности не позволила справиться с тем большим количеством внутренне перемещенных лиц, которые сейчас есть в Украине.

— Нам необходимо кардинально менять философию, — подчеркнула замминистра. — Мы для себя это четко решили и начали наработку закона об общих принципах жилищной политики. …В Украине был наработан новый законопроект, который придет на смену Жилищному кодексу. В этом законопроекте полностью меняется философия того, каким образом формируется жилищный фонд, каким образом его можно реализовывать и, соответственно, что такое управление таким жилищным фондом.

Кроме того, по словам Натальи Козловской, необходимо разработать закон о социальном жилье, который придет на смену существующему абсолютно неработающему закону о жилищном фонде социального назначения и который лишь мешает международным партнерам, желающим помочь Украине в формировании фондов жилья социального назначения.

— Первый законопроект, рамочный, об общих принципах жилищной политики, прошел согласование всеми центральными органами исполнительной власти. Он поддержан органами местного самоуправления, поддержан Ассоциацией территориальных громад, областными военными администрациями, — отметила Наталья Козловская. — И я очень надеюсь, что еще в этом году указанный закон попадет под купол Верховной Рады, где мы сможем перейти уже… к принятию. В рамках задач: разработка национальной жилищной стратегии, которая позволила бы изменять законы, тем или иным образом регулирующие вопросы жилищной политики. Жилищная политика — это не только механизмы обеспечения жильем, это и механизмы формирования [жилищного] фонда, управления указанным фондом.

По словам замминистра, параллельно с партнерами, совместно с нашим министерством начата работа над законопроектом о социальном жилье. «Мы очень надеемся, что сможем перейти к общественным консультациям уже в феврале следующего года, не дожидаясь принятия основного закона об общих принципах жилищной политики в целом», — отметила она.

По словам Козловской, «параллельно проводится работа с Европейским инвестиционным банком по реализации пилотного проекта с достаточно значительным финансированием на формирование таких фондов в [громадах] Украины. Сейчас наше министерство разрабатывает соответствующий проект постановления, в котором уже закладываются эти нормы и принципы, прописанные в новом законодательстве».

О направлениях ввода в строй социального жилья Наталья Козловская сообщила следующее:

— Первое направление — это восстановление тех многоэтажных жилых домов, которые повреждены и подлежат восстановлению.

Второе важное направление — для тех внутренне перемещенных лиц, которые экономически активны и готовы воспользоваться льготным ипотечным кредитом, чтобы уже сейчас решить свой жилищный вопрос на долгосрочную перспективу.

Третье направление перспективного характера, о котором мы сейчас говорим, это проект формирования фондов социального жилья.

Четвертое важное направление — направление помощи на проживание внутренне перемещенным лицам, чтобы они имели возможность обеспечить себя жильем. То есть, эти четыре направления, по нашему мнению, охватывают все категории внутренне перемещенных лиц, имеющих тот или иной статус, ту или иную финансовую возможность и, соответственно, способны тем или иным способом решить свой жилищный вопрос.

— Это только начало всего комплекса мероприятий. Мы проанализировали и уже в принципе сформулировали, что необходимо будет внесение изменений в, если я не ошибаюсь, 70 законов. Благодаря нашим партнерам, которые нам помогают, наработка того безумного количества законодательных и подзаконных актов уже в активной фазе разработки, — отметила замминистра.

В свою очередь глава Государственного агентства восстановления и развития инфраструктуры Украины Сергей Сухомлин уточнил, сколькими площадями социального жилья владеет Украина и в каких площадях нуждается. Разница — больше чем на три порядка, которая сама собой не рассосется. Цитирую: «По состоянию на 2021 год в Украине было около 3 тысяч квартир, которые относились к социальному жилью. В начале полномасштабного вторжения мы имели больше 5 миллионов ВПЛ. Людей размещали в общежитиях, школах и спортзалах. Обеспечение жильем — один из самых больших вызовов именно для ВПЛ. Если говорить о социальном жилье и его законодательных рамках, то оно регулируется законом Украины «О жилищном фонде социального назначения» с изменениями и дополнениями, которые уже предусматривают социальное жилье для ВПЛ и компенсации за поврежденное жилье. Сейчас тоже разработан законопроект о принципах жилищной политики, который должен заменить унаследованный от СССР Жилищный кодекс.

Если говорить о жилье для ВПЛ, по данным Международной организации по миграции, мы имеем по состоянию на октябрь 3,6 миллиона ВПЛ. Соответственно, все эти лица имеют право на компенсацию социального жилья. В первую очередь на него имеют право многодетные семьи, беременные, нетрудоспособные и пенсионеры».

Ситуация достаточно критическая. Начали предоставлять активные модульные домики для ВПЛ. Этим занимается, например, управление Верховного Комиссара по делам беженцев и Общества Украинского Красного Креста. Есть еще те, которые предоставляют строительные фонды, например, дают жилье переселенцам при условии, что они будут работать с местными громадами, — это очень хорошее решение. Или же проводят аудит недостроев и нежилых помещений, чтобы достроить или перепланировать в жилье для ВПЛ. Реализованный пример — проект благотворительного фонда «Жилье для ВПЛ».

Сухомлин как одну из наиболее быстрых технологий строительства отметил сборку домов из железобетонных плит.

Вот только не стоит думать, что кто-то за чьи-то деньги построит дома и бесплатно передаст нуждающимся, как это было в середине 60-х, в годы хрущевской жилищной революции. Сначала это были милые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой, которые впоследствии, причем очень быстро, стали превращаться в трущобы. Чтоб таких метаморфоз не происходило, дома должны быть самоокупаемыми!

Об этом заявил старший секторный экономист Европейского инвестиционного банка (ЕИБ) Гжегож Гайда. По его словам, проект должен учитывать как строительство новых зданий, так и использование уже существующих, которые должны быть удачно расположены и подаваться реконструкции.

— Если мы посмотрим на европейский опыт строительства социального жилья, — сказал Гайда, — следует сказать, что строить жилье для узко очерченных социальных групп было бы ошибкой. Если разместить людей одной социальной группы, они будут иметь схожие проблемы. Это не полезно. Выигрышны проекты, которые объединяют людей из различных социальных групп. Люди помогают друг другу, защищают друг друга, а финансовые потоки в таких домах функционируют лучше.

Я хочу сказать больше о том, что для нас этот первый проект — лишь начало сотрудничества. Мы считаем, что на нем нельзя останавливаться. И мы будем параллельно работать над следующими шагами — увеличивать опции социального жилья до такого уровня, чтобы этот сектор был самодостаточным, самоокупаемым. Финансовая доступность жилья и самоокупаемость — эти два элемента являются залогом хорошего управления сектором. Это и залог содержания этих домов. Мы не можем ожидать, что государство будет ежегодно доплачивать в этот сектор, чтобы дома содержались в надлежащем состоянии. Нужно найти такой масштаб этого всего, чтобы сектор сам финансировал свою операционную деятельность.

Итак, почти несовместимые понятия: дома для беженцев, но обязательно самоокупаемые. При этом они ни в коем случае не должны превратиться в «мариуполисы» — трущобы из жилых контейнеров. Какую-то часть домов построят за счет бюджетов всех уровней, как только преодолеют препоны, расставленные Жилищным кодексом, перешагнувшим сорокалетний рубеж, какую-то часть — на кооперативных началах, какую-то — за счет инвесторов и местных девелоперов, которые непременно пожелают вернуть деньги с прибылью.

Как такой узел получится развязать и получится ли? В середине прошлого века, через два десятилетия после окончания Второй мировой получилось: грязно-серые бетонные коробки стоят и доныне, впрочем, отнюдь не являются украшением городов.