Ипотечный парадокс: почему больше денег не означает больше жилья

Украинская ипотека — это менее полпроцента по отношению к ВВП, что является почти самым низким показателем в мире. Чтобы достичь хотя бы самого низкого показателя среди европейских стран — молдовских 4,6%, общий объем ипотеки должен составлять приблизительно 350 млрд грн, или 220 тысяч кредитов. И при этом спрос на ипотеку в Украине значительно выше, чем в Молдове с ее населением в десять раз меньше украинского.

Из всей существующей украинской ипотеки в общем объеме 36,8 млрд грн львиная доля (23,8 млрд) — это государственная программа «єОселя», а из оставшейся суммы 5,5 млрд грн являются проблемными кредитами.

Похоже, что ипотеку в Украине планируется поднимать исключительно за счет государственного бюджета, которого очень не хватает на оборону и критические потребности. Имея корпоративные права почти на две трети банковской системы, правительство предпочитает развивать ипотеку с помощью государственных небанковских финансовых учреждений, таких как «Укрфинжилье».

Напомним, программой «єОселя» занимается ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» (далее — «Укрфинжилье»). Капитал «Укрфинжилья» — результат обмена акций общества на облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на общую сумму 50 млрд грн. По этим ОВГЗ со сроком погашения в 2028 году Министерство финансов в 2022 году заплатило процентов на 2,26 млрд грн, в 2023-м — 8,13 млрд, 2024-м — 8,84 млрд грн. В целом расходы государственного бюджета на приобретение акций и уплату процентов по ОВГЗ уже составляют почти 70 млрд грн. На 2025 год уже запланированы дополнительные выпуски ОВГЗ на 30 млрд грн для обмена на акции дополнительной эмиссии «Укрфинжилья». То есть расходы госбюджета на «Укрфинжилье» составят уже 100 млрд грн.

Давайте посчитаем, что мы получим за эти средства.

По программе «єОселя» осуществляется предоставление долгосрочных трехпроцентных ипотечных кредитов военным, сотрудникам полиции и работникам медицинской и образовательной сфер, накопившим на свой собственный взнос в 20% от стоимости жилья. Ипотечное кредитование других категорий заемщиков, отвечающих определенным критериям, осуществляется под ставку 7%, такую же, как в США и ЕС.

По данным «Укрфинжилья», уже предоставлено 14,7 тысячи льготных ипотечных кредитов на общую сумму около 23,8 млрд грн. Ветеранам и внутренне перемещенным лицам достались всего 664 кредита, остальные получили полицейские и другие, не самые бедные, заемщики.

Из уже поданных через правительственный интернет-портал «Дія» более чем 100 тысяч кредитных заявок одобрены и ожидают выдачи 34 тысячи заявок на общую сумму 55 млрд грн. Чтобы удовлетворить других желающих, требуется еще 105 млрд грн.

Если представить, что сегодня прекратят принимать новые заявки, в целом для льготного кредитования уже необходимы 183,8 млрд грн. Но заявки на «єОселю» продолжают массово поступать, и вряд ли кто-то из политиков решится их прекратить. К правительственной программе привлекаются все новые и новые коммерческие банки. Можно смело утверждать, что количество заявок на дешевую ипотеку уже в ближайшее время будет удвоено, а на выполнение программы понадобятся дополнительно по меньшей мере 200 млрд грн.

Возникает справедливый вопрос: за средства из каких источников планируется финансировать такую амбициозную правительственную бюджетную программу?

Как бы то ни было, придется провести работу над ошибками, прежде всего выяснив, как другие страны достигают высоких результатов, вообще не привлекая государственные бюджетные средства в качестве банальных ресурсов для кредитования?

В среднем объем ипотечного рынка по отношению к ВВП в странах ЕС составляет от 20–40% до более чем 100%, как в Дании, и на это никаких бюджетов не хватит.

Как построены действующие рынки ипотечного кредитования в других экономиках?

Их суть состоит в беспрерывном процессе рефинансирования ликвидности ипотечных кредиторов, их способности продолжать долгосрочное кредитование, циклически возвращая себе задействованные в ипотеке кредитные ресурсы.

Это было бы невозможно без создания двухуровневого ипотечного рынка, где первый уровень (Primary Market) — это тот, на котором выдаются ипотечные кредиты, и второй уровень (Secondary Market), на который ипотека попадает уже как залог по ипотечным ценным бумагам. Такие ценные бумаги пользуются инвестиционным спросом как инструменты со сверхнизким риском.

Именно такими и подобными инструментами и взаимоотношениями сформированы самодостаточные модели ипотечных рынков в развитых экономиках: сначала банки предоставляют кредиты, а потом обеспечивают ими и продают ипотечные облигации, проворачивая кредитные ресурсы для новых выдач и оставляя себе комиссионные за обслуживание, которые, постепенно мультиплицируясь, служат основным доходом ипотечного банка. Как правило, ипотечные облигации покупают институциональные инвесторы, включая пенсионные фонды. Так происходит своеобразное внутреннее общественное «самофинансирование», где зрелая часть общества одалживает средства на жилье младшему поколению, которое их отдает с процентами, а со временем одалживает следующему поколению.

В Украине вместо этого банковская ипотека угнетена бременем почти всех известных экономических рисков.

Кредитный риск состоит в неурегулированности быстрой процедуры удовлетворения требований кредиторов путем взыскания ипотечного жилья, тем более в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети. Попытки минимизировать этот риск постановлением Верховного суда по судебной практике или запретом регистрации детей эту проблему не решают.

Риск ликвидности возникает потому, что ипотеку невозможно финансировать только краткосрочными депозитами при полном отсутствии оборота ипотечных облигаций. Это не только ограничивает доступ на ипотечный рынок более широкого круга кредиторов, но и не позволяет диверсифицировать внутренние институциональные инвестиции, привлекать внешние инвестиции и применять стимулирование НБУ путем включения ипотечных облигаций в инструменты рефинансирования банков, как это делают все другие центральные банки.

Кроме того, будет возникать еще и риск капитала, когда банки лишены возможности управлять собственным капиталом при наращивании долгосрочного ипотечного портфеля. Нет возможностей избавляться от давления на капитал путем использования структурированных инструментов секъюритизации. Отсутствуют специализированные ипотечные банки с особыми режимами регулирования нормативов капитала и ликвидности.

Из-за полного отсутствия оборота долгосрочных ипотечных ценных бумаг обостряется риск процентной ставки, поскольку нет возможностей для установления фиксированных ставок по жилищным кредитам, потому что нет возможностей хеджирования изменений процентных ставок, присущих рынкам ценных бумаг. Кредитные ставки в украинских банках до сих пор прямо привязаны к депозитным и колеблются вместе с ними.

Что же делать?

Украина в который раз наступает на одни и те же грабли начиная с 2004 года, когда правительство впервые утвердило «Концепцию создания национальной системы ипотечного кредитования», но другое правительство потом выбросило ее на свалку. Ей на замену пришла правительственная же ипотечная программа «Доступное жилье», которую потом выбросило уже другое правительство, а вместо этого запустило свою «Доступную ипотеку под 7%». Потом появилась «єОселя». Необходимо, наконец, перестать играть с такими серьезными вещами, как жилье и ипотека, и прекратить всякие ноу-хау, особенно если они нам не по карману.

Для начала нужно осознать факт, что ипотека не является и никогда не станет массовым продуктом для всех, кто нуждается в жилье. На ипотечный кредит должны претендовать только семьи со стабильным подтвержденным доходом выше среднего. Некоторые заемщики могут пользоваться государственными льготами, но такие льготы не должны уничтожать рыночные формы ипотечного кредитования.

Собственное жилье не является единственным способом решить жилищные потребности населения. В странах ЕС до 60% жилья арендуется. Поэтому необходимо главное внимание уделять созданию арендного жилищного фонда, прежде всего социального, начиная с территориальных громад.

Почему бы, например, не внести изменения в государственную программу «єОселя», сместив акцент в сторону приобретения жилья в новостройках для передачи в аренду с выкупом для внутренне перемещенных лиц. Например, с применением лотереи для отбора реципиентов, что является единственным справедливым решением в условиях дефицита финансирования, которого не хватает на всех желающих.

В дальнейшем же можно рассмотреть направление бюджетных средств на субсидирование части рыночных процентов по ипотечным кредитам вместо ассигнований в капитал «Укрфинжилья» в качестве кредитных ресурсов, что является непродуктивным расходованием общественных финансов. Это же откроет возможности для внедрения негосударственного финансирования за счет выпусков ипотечных ценных бумаг.

Но в первую очередь начинать надо со срочного усовершенствования нормативно-правового обеспечения в сфере банковского ипотечного финансирования.

Во-первых, законодательно отделить ипотечные кредиты на приобретение жилья от потребительских кредитов под залог недвижимости с упрощением процедуры удовлетворения требований кредиторов за счет предмета ипотеки, избегая продолжительных судебных разбирательств и исполнительных производств. Это принципиально снизит риски и привлечет значительно большее количество кредиторов в сферу ипотеки

Во-вторых, перезапустить оборот ипотеки на рынке ценных бумаг путем стимулирования выпусков ипотечных облигаций принятием закона «Об облигациях с обеспечением», на основе Директивы (ЕС) 2019/2162 о выпуске обеспеченных облигаций и государственного надзора за ними.