Іпотечний парадокс: чому більше грошей не означає більше житла

Українська іпотека — це менш як пів відсотка у відношенні до ВВП, що є майже найнижчим показником у світі. Щоби досягти хоча б найнижчого показника серед європейських країн — молдовських 4,6%, загальний обсяг іпотеки має становити приблизно 350 млрд грн, або 220 тисяч кредитів. І при цьому попит на іпотеку в Україні значно вищий, ніж у Молдові з її населенням, у десять разів меншим за українське.

З усієї наявної української іпотеки в загальному обсязі 36,8 млрд грн левова частка (23,8 млрд) — це державна програма «єОселя», а з решти коштів 5,5 млрд грн є проблемними кредитами.

Схоже на те, що іпотеку в Україні планується піднімати виключно коштом державного бюджету, якого конче не вистачає на оборону та критичні потреби. Маючи корпоративні права майже на дві третини банківської системи, урядовці воліють розвивати іпотеку з допомогою державних небанківських фінансових установ, таких як «Укрфінжитло».

Нагадаємо, програмою «єОселя» опікується ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (далі — «Укрфінжитло»). Капітал «Укрфінжитла» — результат обміну акцій товариства на облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) на загальну суму 50 млрд грн. За цими ОВДП з терміном погашення у 2028 році Міністерство фінансів 2022 року сплатило відсотків на 2,26 млрд грн, 2023-го — 8,13 млрд, 2024-го — 8,84 млрд грн. Загалом витрати державного бюджету на придбання акцій і сплату відсотків за ОВДП уже становлять майже 70 млрд грн. На 2025 рік уже заплановані додаткові випуски ОВДП на 30 млрд грн для обміну на акції додаткової емісії «Укрфінжитла». Тобто витрати держбюджету на «Укрфінжитло» становитимуть уже 100 млрд грн.

Порахуймо, що ми отримаємо за ці кошти.

За програмою «єОселя» здійснюється надання довгострокових тривідсоткових іпотечних кредитів військовим, співробітникам поліції та працівникам медичної й освітньої сфер, які назбирали свій власний внесок у 20% від вартості житла. Іпотечне кредитування інших категорій позичальників, які відповідають певним критеріям, здійснюється під ставку 7%, таку саму, як і в США та ЄС.

За даними «Укрфінжитла», вже надано 14,7 тисячі пільгових іпотечних кредитів на загальну суму близько 23,8 млрд грн. Ветеранам і внутрішньо переміщеним особам дісталися лише 664 кредити, решту отримали поліцейські та інші, не найбідніші, позичальники.

З уже поданих через урядовий інтернет-портал «Дія» понад 100 тисяч кредитних заявок схвалено та очікує на видачу 34 тисячі заявок на загальну суму 55 млрд грн. Щоби задовольнити інших бажаючих, потрібно ще 105 млрд грн.

Якщо уявити, що сьогодні припинять приймати нові заявки, загалом пільгове кредитування вже потребує 183,8 млрд грн. Але заявки на «єОселю» і надалі масово надходять, і навряд чи хтось із політиків насмілиться їх припинити. До урядової програми долучаються дедалі нові й нові комерційні банки. Можна сміливо стверджувати, що кількість заявок на дешеву іпотеку вже найближчим часом буде подвоєно, а на виконання програми знадобляться додатково щонайменше 200 млрд грн.

Постає справедливе запитання: за кошти з яких джерел планується фінансувати таку амбітну урядову бюджетну програму?

Хай там як, доведеться виконати роботу над помилками, насамперед з’ясувавши, як інші країни досягають високих результатів, узагалі не залучаючи державних бюджетних коштів як банальних ресурсів для кредитування?

У середньому обсяг іпотечного ринку відносно ВВП у країнах ЄС становить від 20–40% до понад 100%, як у Данії, і на це жодних бюджетів не вистачить.

Як побудовані діючі ринки іпотечного кредитування в інших економіках?

Їхня сутність полягає у безперервному процесі рефінансування ліквідності іпотечних кредиторів, їхній здатності продовжувати довгострокове кредитування, циклічно повертаючи собі задіяні в іпотеці кредитні ресурси.

Це було б неможливо без створення дворівневого іпотечного ринку, де перший рівень (Primary Market) — це той, на якому видаються іпотечні кредити, і другий рівень (Secondary Market), на який іпотека потрапляє вже як застава за іпотечними цінними паперами. Такі цінні папери користуються інвестиційним попитом як інструменти з наднизьким ризиком.

Саме такими і подібними інструментами і взаємовідносинами сформовані самодостатні моделі іпотечних ринків у розвинених економіках: спочатку банки надають кредити, а потім забезпечують ними і продають іпотечні облігації, провертаючи кредитні ресурси для нових видач і залишаючи собі комісійні за обслуговування, які, поступово мультиплікуючись, слугують основним доходом іпотечного банку. Як правило, іпотечні облігації купують інституційні інвестори, включаючи пенсійні фонди. Так відбувається своєрідне внутрішнє суспільне «самофінансування», в якому зріла частина суспільства позичає кошти на житло молодшому поколінню, яке їх віддає з відсотками, а згодом позичає наступному поколінню.

В Україні натомість банківська іпотека пригнічена тягарем майже всіх відомих економічних ризиків.

Кредитний ризик полягає у неврегульованості швидкої процедури задоволення вимог кредиторів через стягнення іпотечного житла, тим більше в якому зареєстровані неповнолітні діти. Спроби мінімізувати цей ризик постановою Верховного суду щодо судової практики або забороною реєстрації дітей цієї проблеми не розв’язують.

Ризик ліквідності виникає тому, що іпотеку неможливо фінансувати лише короткостроковими депозитами за цілковитої відсутності обігу іпотечних облігацій. Це не лише обмежує доступ на іпотечний ринок ширшого кола кредиторів, а й не дає можливості диверсифікувати внутрішні інституціональні інвестиції, залучати зовнішні інвестиції та застосовувати стимулювання НБУ через включення іпотечних облігацій до інструментів рефінансування банків, як це роблять усі інші центральні банки.

Крім того, виникатиме ще й ризик капіталу, коли банки позбавлені можливості управляти власним капіталом за нарощування довгострокового іпотечного портфеля. Немає можливостей позбуватися тиску на капітал шляхом використання структурованих інструментів сек'юритизації. Відсутні спеціалізовані іпотечні банки з особливими режимами регулювання нормативів капіталу та ліквідності.

За цілковитої відсутності обігу довгострокових іпотечних цінних паперів загострюється ризик відсоткової ставки, тому що немає можливостей для встановлення фіксованих ставок за житловими кредитами, бо немає можливостей хеджування змін відсоткових ставок, притаманних ринкам цінних паперів. Кредитні ставки в українських банках досі прямо прив'язані до депозитних і коливаються разом із ними.

Що ж робити?

Україна вкотре наступає на одні й ті самі граблі починаючи з 2004 року, коли уряд уперше затвердив «Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування», але інший уряд потім викинув її на смітник. Їй на заміну прийшла урядова ж іпотечна програма «Доступне житло», яку потім викинув уже інший уряд, а замість запустив свою «Доступна іпотека під 7%». Потім з’явилася «єОселя». Треба, нарешті, перестати гратися з такими серйозними речами, як житло та іпотека, і припинити усілякі ноу-хау, особливо якщо вони нам не по кишені.

Для початку слід усвідомити факт, що іпотека не є і ніколи не стане масовим продуктом для всіх, хто потребує житла. На іпотечний кредит мають претендувати лише родини із стабільним підтвердженим доходом вище середнього. Певні позичальники можуть користуватися державними пільгами, але такі пільги не мають знищувати ринкові форми іпотечного кредитування.

Власне житло не є єдиним способом вирішити житлові потреби населення. У країнах ЄС до 60% житла орендується. Тому слід головну увагу приділяти створенню орендного житлового фонду, передусім соціального, починаючи з територіальних громад.

Чому б, наприклад, не внести змін до державної програми «єОселя», змістивши акцент у бік придбання житла в новобудовах для передачі в оренду з викупом для внутрішньо переміщених осіб. Приміром, із застосуванням лотереї для відбору реципієнтів, що є єдиним справедливим рішенням в умовах дефіциту фінансування, якого не вистачає на всіх охочих.

У подальшому ж можна розглянути спрямування бюджетних коштів на субсидування частини ринкових відсотків за іпотечними кредитами замість асигнувань у капітал «Укрфінжитла» як кредитних ресурсів, що є непродуктивним витрачанням суспільних фінансів. Це ж відкриє можливості для запровадження недержавного фінансування за рахунок випусків іпотечних цінних паперів.

Однак насамперед починати треба з термінового удосконалення нормативно-правового забезпечення у сфері банківського іпотечного фінансування.

По-перше, законодавчо відокремити іпотечні кредити на придбання житла від споживчих кредитів під заставу нерухомості зі спрощенням процедури задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки, уникаючи тривалих судових розглядів і виконавчих проваджень. Це принципово знизить ризики і приверне значно більшу кількість кредиторів у сферу іпотеки

По-друге, перезапустити обіг іпотеки на ринку цінних паперів через стимулювання випусків іпотечних облігацій прийняттям закону «Про облігації з забезпеченням», на основі Директиви (ЄС) 2019/2162 щодо випуску забезпечених облігацій і державного нагляду за ними.