Як продати будинок, якщо земля під ним не приватизована

Особливості продажу будинку

Юристка Анастасія Блинду у коментарі 24 Каналу зазначила, що згідно частин 9 – 10 статті 791 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав (наприклад відчужена) виключно з моменту її формування (визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру) та державної реєстрації права власності на неї.

Своєю чергою, 28 жовтня 2021 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості", метою прийняття якого було усунення прогалин та удосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою.

Вказаний Закон закріпив принцип єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості, який знайшов своє відображення у положеннях статті 377 Цивільного кодексу України.

Юристка зазначає, що істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на будинок, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку від відчужувача відповідного об'єкта до його набувача.

Важливо! Тому, зазнали змін і положення статті 120 Земельного кодексу України, які змінили правила при вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на будинок, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт.

Які особливості переходу права власності

Згідно частини 16 статті 120 Земельного кодексу України предметом правочину, який передбачає перехід права власності на будинок, який розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності попереднього власника, повинна бути також така земельна ділянка. Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку від відчужувача до набувача такого об'єкта.

Тобто, відчуження об'єкту нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди, об'єкт незавершеного будівництва або частки у праві спільної власності на такий об'єкт) та земельної ділянки може відбуватись укладенням одного нотаріального посвідченого договору,
– зазначає Анастасія Блинду.

При цьому, згідно правил частини 8 статті 120 Земельного кодексу України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності на жилий будинок, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на такий об'єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності на будинок, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

Зверніть увагу! Отже, за словами юристки, відчуження об'єкту нерухомого майна передбачає перехід до особи, до якої переходить право власності на об'єкт нерухомого майна і права власності на земельну ділянку, а обов'язковою та істотною умовою такого договору є зазначення у ньому кадастрового номеру такої земельної ділянки. Відсутність кадастрового номеру земельної ділянки є перепоною у укладенні такого договору у випадку, коли така земельна ділянка належить особи на праві приватної власності.

Яким чином переходить право власності на ділянки, видані до 2002 року

Якщо, наприклад, особам належать на праві приватної власності земельні ділянки на підставі державних актів на землю видані до 2002 року, які не містили кадастрового номера земельної ділянки, оскільки на той час такий номер ще не присвоювали.

У такому випадку, власникам таких земельних ділянок потрібно звернутись до сертифікованих інженерів-землевпорядників з метою розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) задля присвоєння такій земельній ділянці кадастрового номеру із подальшою її реєстрацією у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,
– зазначає Анастасія Блинду.

Після цього такі об'єкти нерухомого майні можуть бути відчужені, оскільки відсутність кадастрового номеру може бути підставою для відмови нотаріусом у посвідчені відповідного правочину. При цьому, статтею 120 Земельного кодексу України визначені особливості при відчуженні жилого будинку, розташованого на земельних ділянках приватної, комунальної та державної власності.

Особливості продажу будинку, що стоїть на державній землі

Однак, також трапляються випадки, коли об'єкт нерухомого майна, який відчужується розташований на земельних ділянках державної або комунальної власності, щодо яких існують свої особливості.

Важливо! Так, згідно ч. 11 ст. 120 Земельного кодексу України якщо будинок розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

У такому випадку, за словами Анастасії Блинду, продавцю (власнику будинка) перед оформленням відповідного договору необхідно звернутись з заявою до органу місцевого самоврядування або до органів держгеокадастру для отримання довідки про те, що у такої земельної ділянки відсутній присвоєний кадастровий номер, після можливе звернення до нотаріуса для вчинення даного правочину.