Що з цим місцем не так? Епопея з Житнім ринком у Києві зайшла на нове коло

Над Житнім ринком, розташованим в Києві в центрі Подолу, в черговий раз нависла загроза продажу через аукціон. Відповідне рішення зареєстроване у міськраді. Це відбулось всупереч позиції робочої групи, створеної після попереднього скандалу навколо приватизації знакового об'єкта. Адже її учасники зійшлись на думці, що зберегти зовнішній вигляд та функції ринку можливо лише за умови довгострокової оренди через прозорий конкурс, й наполягають: влада має підготувати альтернативний проєкт.

"Телеграф" згадав, як розвивались події навколо найдавнішого торгівельного майданчика столиці й вивчив вже наявні пропозиції від охочих вдихнути в ринок нове життя.

Проведенню аукціону завадила громадськість

За останні роки було кілька спроб як привести до ладу Житній ринок за бюджетний кошт, так і знайти йому нового господаря, який би зміг перетворити занедбаний та збитковий об'єкт на сучасний та прибутковий. Наприклад, на початку 2022 року за результатами відкритого електронного аукціону частину будівлі взяло в оренду на 15 років товариство з обмеженою відповідальністю "Танджерін". Й хоча, відповідно до даних Опендатабот, на той момент його бенефіціаром була Олеся Бондаренко, а директором Олеся Проценко (наразі володіє і є директором Валерій Аракчеєв), на загал з планами про нове життя ринку вийшов німецький бізнесмен Флоріан Болен. Він активно роздавав інтерв’ю українським в медіа й розповідав про плани щодо перетворення Житнього на "туристичний магніт, що стане перлиною Подолу" та "комфортний публічний простір". Інвестор наголошував, що хоче зберегти по максимуму торгівельні ряди, щоб використовувати для приготування їжі на фудкорті локальні продукти. Також обіцяв, що крім цього тут з'явиться сироварня, пекарня, пивоварня та дитяча зона.

Та до реального проєкту й тим паче виконання робіт так й не дійшло, натомість орендар навіть перестав платити оренду плату. А за 4,1 тис. кв. метрів приміщень та антресолей другого поверху фірма мала вносити щомісячно 1,2 млн. гривень на місяць (з ПДВ). Аргументація була така: оскільки в судовому порядку було заборонено експлуатацію об'єкта, адже перевірка ГУ ДСНС виявила порушення правил та норм пожежної й техногенної безпеки, то й від фінансових зобов'язань фірма може бути вільна. Змусити платити ТОВ "Танджерін" комунальне підприємство "Житній ринок" намагалось через суд, а борг на момент звернення складав 3,7 млн. гривень та 672 тис. гривень пені. Але програло спочатку в Господарському суді міста Києва, а згодом й в Північному апеляційному господарському суді.

У 2023 році долею Житнього ринку почав опікуватися відомий ресторатор Євген Клопотенко, зокрема в травні за його ініціативи тут була проведена велика толока з залученням як комунальників, так й приватної клінінгової фірми. Влітку шеф-кухар провів два гастрономічні заходи "Кий. ШЕФ. Хорів" в стилі поп-ап (відзначаються незвичним вибором майданчика для проведення – Авт.), на яких збирав кошти на відновлення ринку, а у жовтні організував бранч (пізній сніданок вихідного дня – Авт.), запросивши представників влади, бізнесу, представників культури та активістів, щоб обговорити ідею відновлення знакової для Подолу та столиці локації.

Й вже на початку 2024 року розгорівся скандал, коли київська влада намагалась провести аукціон з оренди Житнього ринку. На відповідному ресурсі була запропонована початкова ціна – 2,4 млн. гривень за 11,1 тис. кв. метрів та прописані умови до майбутнього орендаря. А саме: провести капітальний ремонт будівлі, в тому числі даху, комунікацій, інженерних мереж тощо; вчасно платити оренду навіть під час виконання робіт та зберегти цільове призначення об'єкта. Та на подання заяв влада дала замало часу – лише 5 днів, через це у пересічних громадян, та у відомих українців виникла підозра, що аукціон організований під конкретного учасника. Свою позицію заявляв, в тому числі вже згаданий Євген Клопотенко і наголошував: ринок "спеціально доводять до занепаду, щоб потім перетворити на черговий бездушний ТРЦ або висотку-мурашник".

Врешті під тиском громадської думки Київська міська державна адміністрація дату проведення аукціону перенесла, але згодомвзагалі скасувувала торги, пообіцяла проконсультуватися з громадськістю, щоб ухвалити рішення, яке б допомогло зберегти Житній ринок. Над напрацюванням рекомендацій та пропозиції щодо подальшого долі Житнього ринку з літа 2024 року працювала робоча група на чолі з заступником голова КМДА і депутатом Київської міськради Валентином Мондриївським. Варто зауважити, що з 26 учасників було лише четверо представників громадськості – Тарас Білінський – голова Громадської ради при Подільській РДА, Геннадій Кривошея – голова Громадської ради при Київській міській адміністрації, Юрій Бесплемянний – ГО Фундація суспільно-правових комунікацій "Логардс" та Євген Клопотенко– голова ГО "Культ-Фуд". Решта – посадовці КМДА та депутати.

У приватизації й оренди є захисники й противники

За п'ять місяців експерти, посадовці та представники громадськості збиралися тричі, щоб визначити загальне бачення перетворення Житнього ринку. Червоною ниткою на зустрічах проходила теза про те, що вигляд історичної будівлі та функціонал ринку має бути збережений.

- Основна ідея була в тому, як зробити так, щоб ринок став ефективним, при цьому не втратив своєї ідентичності. Адже ми бачимо успішні приклади збереження таких об'єктів в європейських країнах, як, наприклад у Будапешті, – наголосив в розмові з "Телеграфом" Геннадій Кривошея – голова Громадської ради при КМДА. – І для столиці фактично Житній ринок має історичне значення, тому пріоритет – збереження його функцій та вигляду. Ми знаємо, що там є великий запас землі, який можна використати у випадку будівництва, нас це насторожило, тому й майже відразу ми погодили спільну позицію, що продажу як такого не може бути.

За словами співрозмовника, на останньому засіданні робочої групи депутат міськради Тарас Козак говорив про те, що він проти оренди й буде виходити з ініціативою щодо продажу ринку. Й вже 21 січня відповідний проєкт рішення зареєстровано у Київській міськраді.

В пояснювальній записці до нього автор наголошує, що попередній досвід оренди Житнього ринку був негативним. Адже приватна фірма нічого в об'єкт не інвестувала та для покращення стану не робила. Також депутат нагадав, що відповідно до закону "у разі виконання невід'ємних поліпшень майна на суму не менше 25% його вартості протягом трьох років, орендарю надається право викупити об’єкт за ціною оцінки". Серед плюсів приватизації автор проєкту рішення називає початок негайного покращення об’єкта, зменшення фінансового навантаження на бюджет, створення робочих місць, сплату податків новим власником, що призведе до довгострокового позитивного ефекту для економіки міста.

На підтримку саме такого розв'язання проблеми Житнього публічно виступив Андрій Журжій – засновник інвестиційної REIT-компанії Inzhur, що не проти була б взяти участь в тогорічному аукціоні, якби йшлося про продаж об'єкта.

- Оренда не має економічного сенсу, – пояснив свою позицію в розмові з "Телеграфом" Андрій Журжій. – Тим паче, що влада пропонувала платити 2,5 млн гривень на місяць протягом всього часу поки буде відбуватися реконструкція. Це не ринкова умова, адже це буде збільшувати термін окупності інвестицій. Проте її включили, на мій погляд, для того, щоб згодом орендар міг показати на папері певні поліпшення й приватизувати ринок вже без жодних аукціонів.

Андрій Журжій також наголосив, що склад робочої групи та фактичні результати її роботи навели його на думку, що вона була створена аби легалізувати оренду. При цьому б ризики втратити Житній при такому варіанті розпорядження ринком не були б усунуті. Як альтернативу запропонованій владі ідеї компанія Журжія заснувала інвестиційний фонд Inzhur Житній. Наразі в ньому вже 2 048 співвласників й зібрано понад 38 млн гривень. Крім того, компанія за власний кошт оплатила роботу проєктантів і обіцяє презентувати "концепцію створення з Житнього центру тяжіння світового рівня" вже у лютому.

- Ми вже витратили понад 100 тис. доларів власних коштів, адже, щоб зрозуміти, чи є сенс взагалі братися за об'єкт, потрібно все ретельно дослідити й прорахувати, – говорить Андрій. – Й останні 8 місяців ми витратили на те, щоб зрозуміти концепцію перетворень ринку та обсяги робіт. Для цього ми оцифрували будівлю ринку і єдині маємо його 3Д-модель, й говоримо наразі, що для проведення реконструкції потрібно орієнтовно 500-700 млн гривень. Більш точні цифри зможемо назвати під час презентації. Хочу також пояснити тим, хто побоюється, що новий власник має право за 5 років змінити функціонал ринку. Якщо покупець виконає умови приватизації, а саме проведення ремонту протягом трьох років, і вкладе ті суми, які я назвав, то навряд чи він захоче щось змінювати, а тим паче зносити. Адже логічно, що прагнутиме отримати повертати вкладені кошти.

Альтернативою могло б стати партнерство

Натомість нерозуміння саме такого варіанту проєкту рішення від депутатів попри позицію робочої групи на своїй сторінці у Facebook висловив ресторатор Євген Клопотенко: "Класно депутати представляють інтереси містян, які активно виступили проти продажу ринку. Цікаво, що економічного обґрунтування жодного з цих варіантів немає. До речі, громадські обговорення, про які я прошу міську владу ще з червня 2024 року, так і не були проведені. Знову на ті ж граблі по колу".

На останньому засіданні робочої групи 23 грудня 2024 року ресторатор, як зазначено в протоколі, повідомляв: "разом з командою він робив прорахунки різних фінансових моделей існування ринку, й у жодному з них за умови приватизації інвестор не буде зацікавлений у збереженні ринку таким, як його всі люблять". Як альтернативу приватизації Клопотенко пропонував модель партнерства, яка передбачає участь громадськості, представників бізнесу та експертів у прийнятті ключових рішень щодо розвитку Житнього ринку.

За словами Геннадія Кривошеї, виходом з ситуації, дійсно, міг би стати варіант державно-приватного партнерства, коли б ринок лишився у власності громади, але була б можливість долучити до його оновлення кошти інвесторів. До того ж, на думку громадського діяча, навряд чи зараз можна отримати значну суму від продажу Житнього ринку з урахуванням його занедбаного стану.

- Як на мене, це буде неправильно по відношенню до громади міста, якщо Житній ринок продадуть за низькою ціною, бо він знаходиться в такому стані, що його можна оцінити дуже дешево, — наголосив Кривошея. — Ми бачимо, як це може бути на прикладі готелю "Козацький", по 1 тис. доларів за квадратний метр, при тому, що в центрі столиці ціна мала б бути щонайменше в п'ять разів вищою. Проблема в тому, що немає послідовності в діях міської влади щодо ринку, якщо вже працювала робоча група, була спільне бачення, то потрібно було продовжувати рухатися в цьому напрямку. Місто може залучити інвесторів, знайти великого суборендаря, надати пільги на його підтримку, призначить дієвого керівника — над цим можна було ще працювати.

Наразі голова робочої групи Валентин Мондриївський назвав заяви навколо Житнього ринку схожими "на незрозумілі політичні інсинуації, лобіювання і відстоювання чиїхось інтересів, але точно не громади". Крім того, депутат звернувся до міського голови Віталія Кличка (тобто до свого безпосереднього начальника) з листом, в якому просить доручити профільним департаментам розробити проєкт рішення "Про передачу єдиного майнового комплексу КП "Житній ринок" в оренду".

"Телеграф" й надалі слідкуватиме за розвитком подій навколо Житнього ринку й повідомлятиме про рішення, ухвалене міською владою.

Як повідомляв "Телеграф", в столиці є негативний приклад "порятунку" Сінного ринку, який під "маркою" реконструкції знесли, а на звільненій земельній ділянці збудували новий житловий комплекс. При цьому поки функціонують такі криті ринки як Бессарабський, Володимирський та Печерський.