Чому в ботсаду затхнуло криміналом? Нові деталі скандалу з "КСМ-Груп" і землями НАН

"Ніколи такого не було, і от знову" — це про ситуацію навколо можливої забудови Ботанічного саду імені Гришка в Києві. "Близькі стосунки" Національної академії наук (у віданні якої перебуває ботсад) та забудовника "КСМ-Груп" (пов’язаний із сім’єю Копистир) вже не вперше призводять до скандалів щодо передачі державною установою цінних земельних ділянокта нерухомості на користь комерційної фірми.

Після появи інформації про можливу забудову офіційні користувачі землі під ботсадом – адміністрація Ботанічного саду та керівництво НАН – намагалися зробити вигляд, що начебто нічого страшного не сталося. Мовляв, угода із забудовником, укладена ще у 2018 році, досі не реалізована, забудова так і не почалася, і взагалі мова йшла лише про реконструкцію підсобних будівель самого ботсаду. Та й чинний договір після розголосу начебто буде розірвано.

Але незрозуміла "засекреченість" угоди між Ботанічним садом ім. Гришка і забудовником "КСМ-Девелопмент" (входить до "КСМ-Груп"), а також попередні аналогічні кейси дають підстави говорити, що цього разу учасників схеми могли просто вчасно "впіймати на гарячому". Наразі є інформація, що прокурори Спеціалізованої екологічної прокуратури розпочали перевірку законності укладення інвестиційної угоди та, відповідно, намірів здійснити забудову заповідних земель Ботсаду імені Гришка.

"Телеграф" дослідив цю історію і знайшов у ній чимало підводних каменів.

Приховані нюанси

Формальним власником земельної ділянки, на якій розташовано Ботанічний сад імені Миколи Гришка, є держава в особі Київської міської держадміністрації. При цьому право постійного користування ділянкою належить Національному ботанічному саду імені М. М. Гришка Національної академії наук України.

Ділянка площею майже 130 га з кадастровим номером 8000000000:82:102:0060 належить до категорії земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення. Відтак єдине будівництво, яке там можливе, – для експлуатації та обслуговування будівель і споруд ботанічного саду.

При цьому сам Ботанічний сад ім. Гришка – має статус "неприбуткової організації", що апріорі не передбачає отримання прибутку від його діяльності, а отже, виникає питання щодо правомірності будь-яких інвестиційних угод, орієнтованих якраз виключно на прибуток.

Саме тому інформація щодо можливої житлової забудови, яка 9 січня 2025 року з’явилася на сайті Державної аудиторської служби, викликала резонні питання до керівництва ботсаду та обурення громадськості.

Державні аудитори стверджують, що "всупереч прямій законодавчій забороні земельна ділянка Національного ботанічного саду по вул. Садово-Ботанічній (кол. Тимірязєвській), 1 у Києві стала предметом інвестиційної угоди. За нею передбачено зведення житлових та нежитлових будівель, частку в яких мав отримати ботсад".

Із заяви аудиторів можна зрозуміти, що після реалізації угоди Ботанічний сад повинен був отримати лише частину площі у новому будівництві. Тобто, за логікою, інша частина цілком могла відійти інвестору.

На появу скандальної інформації вимушені були відреагувати керівництво ботсаду та НАН. Спершу заступник директора ботсаду Микола Шумик в ефірі "Суспільного" виступив із заявою, що у договорі начебто йшлось лише про впорядкування господарської зони, а не про зведення житлових будинків. Наступним з’явилося повідомлення Національної академії наук, з якого випливало, що НАН рекомендує ботсаду достроково розірвати угоду з ТОВ "КСМ-Девелопмент" "з огляду на її невиконання".

А ще за день пресконференцію дала директор ботсаду Наталія Заіменко. Вона також наголосила, що за угодою на території ботсаду начебто нічого нового будувати не планувалося, а передбачалася лише реконструкція. Зокрема, за її словами, мали реконструювати перший корпус ботсаду, де планували розмістити банк насіннєвого фонду, адміністративний корпус, гуртожиток і гаражні приміщення. Окрім того, вона повідомила, що вважає договір таким, що не відбувся.

"Інвестор мав за 12 місяців після підписання договору надати інформацію, які саме об'єкти будуть підлягати реконструкції. Такої інформації нам не було надано. Додаткової угоди не було. Інвестор мав надати нам проєктну документацію, яку ми теж не бачили. Тому ми вважаємо, що цей договір, відповідно до чинного законодавства, вважається таким, що не відбувся. І постановою президії НАН цей договір буде розриватися", — сказала Заіменко.

Вона навіть заявила, що була б не проти оприлюднити текст угоди, але тут же уточнила, що поки не може цього зробити з огляду начебто на конфіденційність документа.

До речі, "Телеграф" офіційно звернувся до Національного ботанічного саду ім.Гришка із запитом про надання тексту угоди, про відповідь установи ми обов'язково проінформуємо наших читачів.

Взагалі, така "засекреченість" звичайної комерційної угоди викликає чимало запитань. Адже, якщо керівництво НАН і ботсаду стверджують, що угодою була передбачена просто реконструкція будівель, то відбір виконавця для таких послуг, очевидно, мав відбуватися за конкурсною процедурою через систему Prozorro, як це передбачено Законом "Про публічні закупівлі". Наразі в системі Prozorro можна знайти чимало інших закупівель Національного ботсаду саду ім. Гришка, у тому числі й для проведення інженерно-будівельних робіт, але згаданого договору з КСМ чомусь немає.

З іншого боку, слово "інвестиційна" в назві угоди прямо вказує на дещо інші відносини між ботсадом і "КСМ-Девелопмент", ніж просто "замовлення робіт по реконструкції". Річ у тім, що у цьому випадку правовідносини між замовником та інвестором регулюються, зокрема, і Законом "Про інвестиційну діяльність". А його положення прямо передбачають набуття інвестором права власності та розпоряджання об’єктами, куди він вклав гроші. Так, п. 5 ст. 7 цього закону говорить, що "Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України".

Іншими словами, у цьому випадку сам факт укладення такої угоди, схоже, означає, що керівництво Ботанічного саду ім. Гришка цілеспрямовано хотіло передати у власність сторонньої комерційної фірми частину майна, розташованого на території ботсаду. Що, своєю чергою, відкриває для "КСМ", як інвестора, можливість висувати певні вимоги.

А враховуючи, що, за даними ДАСУ, ботсад вже отримав по угоді частину коштів від інвестора (аудитори зазначають, що "установа отримала від інвестора готівку, послуги та інші товари (зокрема цибулини тюльпанів та ґрунт) на 2,6 млн грн"), це може означати досить ймовірні судові перспективи, коли "КСМ" вимагатиме визнати себе співвласником нерухомості Ботанічного саду ім. Гришка. Або навіть зможе вимагати компенсації за неотримані прибутки.

Юрист та громадський активіст Олег Симороз, коментуючи "Суспільному" це питання, зазначив, що інвестор матиме можливість у судовому порядку вимагати відшкодування за втрачену потенційну вигоду.

"По-перше, те що Національна академія наук може бути зобов'язана платити за цим договором дуже солідну компенсацію… І враховуючи, що це інвестиція, компенсація може обраховуватися в рамках нереалізованої житлової забудови. Ну і другий момент: дію договору забудовник може продовжити у судовому порядку, аргументуючи це тим, що він належно виконав взяті на себе зобов'язання, а інша сторона — ні", — вважає Олег Симороз.

Очевидно, що судове оскарження з боку забудовника можна буде чекати й у випадку одностороннього розірвання угоди з боку Ботанічного саду, про яку вже було заявлено. Навряд чи забудовник так просто відмовиться від ласого шматка, на який вже поклав око. Тим більше, що у "КСМ-Груп" вже є чималий досвід "освоєння" земельних ділянок, що перебувають у користуванні НАН та підпорядкованих їй підприємств, на які забудовник зайшов через подібні "інвестиційні договори".

"Телеграф" звернувся до "КСМ-Груп" з проханням про коментар щодо цього питання від уповноваженої особи, але поки що забудовник з відповіддю не поспішає.

Скупимо "академічну" землю. Дешево. Або заберемо безплатно. КСМ.

Як свідчить офіційний аналіз Держаудитслужби, за останні роки Національна академія наук шляхом укладення "інвестиційних угод" між підпорядкованими їй установами та комерційними підприємствами передала приватним забудовникам близько 130 гектарів землі, 116 з яких припадає на Київ. Всього за останні 20 років таких угод було підписано 44. Причому майже половина з них — 20 угод — були укладені у період 2020—2023 років.

Загалом згадані інвестиційні угоди передбачали, що частина площ нерухомості, яка буде будуватися на переданих землях, відійде на користь НАН. І спершу розмір такої частки був, можливо, й притомним – близько 10%. Та, як свідчать дані Держаудитслужби, за новими угодами розмір частки значно зменшився. Та й навіть цю частку НАН наразі не отримала.

"Наприклад, у 2023 році за окремими договорами НАНУ отримає лише 2% від загальної площі забудови. Тобто державна земля у столиці практично за безцінь передається у приватні руки. Та й ще без досягнення головної мети – забезпечення житлом науковців. Адже багато інвестиційних проєктів досі нереалізовані. І науковці залишаються "безхатьками". Як показав аудит, житловий фонд НАНУ за 2020-2023 роки поповнився лише на 107 квартир. Водночас у черзі на отримання службового житла перебували майже 650 осіб", — зазначають державні аудитори.

І тут варто зазначити, що у цілій низці подібних сумнівних угод, укладених НАН, фігурує якраз "КСМ-Груп" та компанії, які входять до цієї групи.

Наразі група КСМ, згідно з даними YouControl, нараховує близько 60 підприємств різних напрямків діяльності (будівельні роботи, фінанси, нерухомість тощо). При цьому основним її профілем на сьогодні лишається будівництво, і не тільки житлове. Флагманом групи є ТОВ з однойменною назвою – "КСМ-Груп", яке формально записане на двох сестер – Тетяну та Ольгу Черненко, а також на Наталю Возну.

Втім, давно відомо, що справжніми контролерами групи є родина Копистир – Сергій Копистира (також учасник ТОВ "Холд Груп", ТОВ "Сітігазсервіс" тощо), його батько Микола Копистира (є засновником ТОВ "ФК "Прайм" та ТОВ "ФК "Основа") та брат Арсеній Копистира (керівник ТОВ "ФК "Основа". Співвласник ТОВ "Інтербуд ТМ").

Цікаво, що тестем Арсенія Копистири є Михайло Вербенський, генерал-полковник міліції, який свого часу керував Аналітичним центром МВС України та навіть був членом Центрвиборчкому. Станом на листопад 2024 року він керував Державним НДІ МВС України.

Щодо сестер Черненко, то Тетяна (також учасниця ТОВ "КСМ-Транс" та ТОВ "КСМ-Девелопмент") і Ольга (учасниця ТОВ "КСМ-Девелопмент") є двоюрідними сестрами Сергія Копистири.

До орбіти будівельної імперії Копистир також відносять такі компанії, як ТОВ "Юг-проект", ПП "Бельведер — 0", ТОВ "Гідроінжбуд" та багато інших фірм, які ними контролюються через родичів та третіх осіб.

Один із найгучніших скандалів, пов’язаних із будівництвом, яке вела "КСМ-Груп" на землях Національної академії наук, стосується ЖК "Кришталеві джерела" в Голосіївському районі столиці. Наразі НАН досі не отримала у цьому вже збудованому житловому комплексі обіцяну забудовником житлоплощу у розмірі 7676,66 кв. м (це 152 квартири). У перерахунку на "живі гроші" вартість цього житла складає близько 368 млн грн.

При цьому ще у 2020 році СБУ задокументувала участь керівництва НАН у протиправному виділенні землі під цю забудову.

"Оперативники спецслужби встановили, що посадовці НАНУ з порушенням вимог постанови Кабінету міністрів України та без обов’язкового погодження з Бюро Президії Академії уклали з приватними комерційними структурами договори на будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків на землях установи. Ділянки розташовані поблизу пам’ятки садово-паркового мистецтва загальнодержавного значення "Феофанія". Організатори оборудки протиправно передали забудовнику землі загальною площею 24,5 гектара у постійне користування терміном на 49 років. Згідно з умовами договору, після завершення робіт комерсанти мали право викупити ділянки у власність", — йшлося у повідомленні СБУ.

До речі, віддавши землі забудовнику, "академіки"виставили на вулицю десятки мешканців гуртожитку, що раніше належав Національній академії наук.

Ситуація нічого не нагадує? Гуртожиток, "інвестиційний договір"? Зовсім, як у випадку з Національним ботанічним садом, де також мали всього лише "реконструювати гуртожиток".

Іншу схему з землями НАН девелопери з "КСМ-Груп" намагалися провернути по вулиці Академіка Глушкова в Голосіївському районі. Як писали ЗМІ, у 2022 році землі, що перебувають у постійному користуванні Інституту зоології ім. І. І. Шмальгаузена НАН України та належать до Національного природного парку Голосіївський, якимось чином з подачі НАН опинилися зареєстровані за ТОВ "Юг-проект" (ще одного сателіта "КСМ-Груп") для будівництва високоповерхівок.

Прокуратура, яка оскаржила в суді передачу землі, наголошувала, що "Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:79:713:0855 є ділянкою лісового фонду, її власником є держава, та вона в 1944 році передана в безстрокове використання НАН України, що унеможливлювало реєстрацію за ТОВ "Юг-проект" "права тимчасового використання" цієї ділянки".

Цей випадок, до речі, також цікавий тим, що показує, які перспективи могли чекати на Ботанічний сад ім. Гришка, який, не побачивши у цьому нічого страшного, пустив "КСМ-Груп" на свої землі. Кажете, "заборонено будувати на землях природоохоронного фонду"? Ну-ну.

Також свого часу "земельними спонсорами" сім’ї Копистир стали ДВП "Будремкомплект" та Державне автотранспортне підприємство експедиційних та спеціальних автомобілів (АТП), що обидва підпорядковані НАН України. Ці два підприємства вирішили "поділитися" з "КСМ-Груп" землями на території Академмістечка. Поліція, яка відкрила справу щодо протиправності будівництва на цих землях житлових будинків, стверджувала, що понад 6,9 га землі НАН по вул. Василя Степанченка, 5 і бульв. Академіка Вернадського, 36-В було передано забудовнику незаконно, адже цільове призначення ділянок не відповідало житловій забудові.

Ще один "академічний" скандал стосується забудови трьох земельних ділянок, які перебували в постійному користуванні Інституту електрозварювання ім. Патона НАН України. Йдеться про забудову 5,68 га по вул. Антоновича. Ділянку дуже хоче забудувати ТОВ "Інвест-Проект Будівництво", яке пов’язують з "КСМ-Груп".

У контексті всього вищезгаданого варто нагадати, що основний бенефіціар "КСМ-Груп", Сергій Копистира, наразі перебуває під слідством за намір дати хабаря колишньому віцепрем'єр-міністру з питань відновлення України – міністру розвитку громад, територій та інфраструктури Олександру Кубракову.

Як повідомляла САП, протягом серпня-листопада 2023 року Копистира в інтересах власної компанії ТОВ "Сітігазсервіс" запропонував Кубракову 2% житлової площі у ЖК, який він хотів збудувати на Подолі в Києві. Цю нерухомість пропонували за те, щоб Кубраков не вносив зміни та не розривав договори від 9 грудня 2022 року, укладені між ДП "Укркомунобслуговування" (входить до сфери управління Мінрозвитку) та ТОВ "Сітігазсервіс".

У листопаді 2023 року Сергія Копистиру та ще низку фігурантів було затримано. ВАКС визначив йому запобіжний захід у вигляді арешту з альтернативою застави у 100 млн грн. Копистира гроші вніс і наразі не перебуває за ґратами. Згодом суд кілька разів зменшував йому розмір застави. 17 січня 2025 року ВАКС зменшив заставу до 89 млн грн.

Усі ці епізоди досить однозначно показують, яка доля могла чекати на землі Національного ботанічного саду імені Гришка Національної академії наук України у випадку, якби ситуація не набула розголосу. І, зрештою, чи не час прокуратурі, яка наразі веде цю та інші справи, дати відповідь на запитання: хто конкретно у НАН відповідає за розбазарювання землі в інтересах цілком конкретної сім’ї забудовників Копистир? Тобто, хто був тим самим "Кубраковим", який погодився"? Та вжити нарешті заходів, аби припинити цей "сімейно-академічний" підряд.

"Телеграф" пильно слідкуватиме за розвитком подій у справі земель НАН та "інвестиційної діяльності" "КСМ-Груп". Не перемикайтеся.