У Києві активізувався скандал навколо забудови "садиби Лошевича"

Як повідомляє Київвлада, вона, нагадаємо, не мала охоронного статусу і була знесена ще у 2020 році. Наразі громада столиці звинувачує забудовників у тому, що ті здійснюють роботи попри тимчасову заборону від КМДА і що через це будівництво уже завдано шкоди розташованій поруч памʼятці архітектури – Будинку архітектора Михайла Бобрусова. Втім, обурення місцевих мешканців та громадських активістів, схоже, не матиме жодного результату. Адже раніше зупинити цю забудову не змогли ні Департамент охорони культурної спадщини КМДА, який виносив припис щодо припинення робіт, ні Мінкульт, який наклав на власників садиби штраф у 170 тис. гривень за порушення законодавства в сфері охорони культурної спадщини, ні правоохоронні органи, які ще в 2023 році арештували будівельну техніку в рамках відповідного кримінального провадження.

У столиці знову розгорається скандал через проведення будівельних робіт на місці колишньої “садиби Лошевича” – більш ніж 150-річної будівлі на вул. Саксаганського, 76 у Голосіївському районі.

Так, у середині грудня 2024 року громадські активісти-пам’яткоохоронці повідомили, що на будмайданчику “працює величезний бур, а вантажівки одна за одною заливають бетон”. При цьому, із посиланням на місцевих мешканців, вони розповіли що активні будівельні роботи вже завдали шкоди розташованій поруч памʼятці архітектури – Будинку відомого київського архітектора Михайла Бобрусова: мовляв, у цій будівлі вже пішли тріщини. При цьому, активісти наголошували, що, відповідно до ст. 14-1 Закону України «Про охорону культурної спадщини», проведення таких робіт в охоронній зоні памятки заборонено”. У зв’язку з цим, зокрема, столичний пам’яткоохоронець Дмитро Перов повідомив про те, що він звертається стосовно даних фактів до Київської міськдержадміністрації (КМДА) та до Київської міської прокуратури.

7 січня 2025 року Департамент територіального контролю КМДА виніс припис щодо усунення порушень правил благоустрою за цією адресою – точні причини наразі невідомі, але, схоже, це було пов’язано з ненаданням забудовниками дозвільної документації спеціалістам вказаного структурного підрозділу столичної мерії. Припис було винесено відносно ТОВ “Інвест Рентал” (замовник реконструкції) і ТОВ “Виробничо-будівельний альянс “Центр”. Втім, незважаючи на це, 13 січня активісти знову фіксували присутність будівельної техніки за вказаною адресою.

Варто зазначити, що на цьому місці планується зведення п’ятиповерхівки. Раніше ЗМІ писали, що це, ймовірно, буде бізнес-центр – окремі джерела навіть зазначали, що він матиме назву “Альпійський”. При цьому, проєкт нової споруди дуже схожий на візуалізацію будинку Cartier в Нью-Йорку, спроєктовану архітектурним бюро A. Masow.

Деталі. 4 лютого 1999 року Київрада рішенням №133/234 погодила передачу в оренду закритому акціонерному товариству-підприємству “Торгтехніка” (зараз – ПрАТ “Торгтехніка”) ділянки по вул. Саксаганського, 76. Площа землі становила 0,05 га, а термін оренди мав скласти 25 років. Цільове призначення землі – для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі. 17 квітня 2000 року між столичною міськрадою та вказаною компанією було укладено договір оренди цієї ділянки.

1 листопада 2019 року “Торгтехніка” продала вищезгадану садибу її нинішньому власнику – ТОВ “Інвест Рентал”. Саме того дня було укладено відповідний договір купівлі-продажу. А вже у лютому 2020 року “Інвест Рентал” звернулося до Київради з проханням продати йому ділянку на вул. Саксаганського, 76 для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку, при цьому – без проведення земельних торгів. Можна припустити, що таке прохання у компанії мотивували наявністю на цій землі її майна. Однак планам даної ТОВки не судилося втілитись.

Так, 14 квітня 2020 року у Київраді було зареєстровано проєкт рішення про відмову “Інвест Рентал” у продажу вказаної ділянки (№08/231-1043/ПР) на вул. Саксаганського, 76 (кадастровий номер – 8000000000:76:048:0005). Суб’єктами його подання виступили заступник голови КМДА Вячеслав Непоп і Департамент земельних ресурсів КМДА. Головною причиною був той факт, що цей продаж суперечить містобудівній документації. Зокрема, йшлося про те, що частина цієї землі за функціональним призначенням відноситься до території вулиць та доріг і знаходиться у межах червоних ліній вулиць.

Незважаючи на те, що Київрада так і не ухвалила таке рішення, де-факто столична влада відмовила ТОВ “Інвест Рентал” у приватизації ділянки. У компанії вирішили піти іншим шляхом – отримати цю ділянку в оренду. Спочатку в червні 2020 року “Інвест Рентал” звернулося до Київради з клопотанням щодо зміни сторони в договорі оренди цієї землі, укладеному з “Торгтехнікою”. А після цього, не отримавши відповідне погодження столичної влади, наприкінці літа 2020-го, ТОВ “Інвест Рентал” звернулося до Господарського суду Києва з позовом про визнання укладеною відповідної додаткової угоди до договору оренди, укладеного між Київрадою та ПрАТ “Торгтехніка”. Такою додатковою угодою якраз і повинна була бути закріплена зміна орендаря.

11 лютого 2021 року столичний госпсуд повністю задовольнив вимоги компанії – відповідним рішенням було визнано укладеним договір оренди з ТОВ “Інвест Рентал” на термін до квітня 2025-го. Надалі, 28 квітня 2021 року, такий вердикт залишив у силі Північний апеляційний господарський суд, до якого міськрада звернулася з апеляційною скаргою. 26 серпня того ж року Касаційний господарський суд задовольнив касаційну скаргу Київради щодо скасування рішень судів перших двох інстанцій та, відповідно, відмовив “Інвест Ренталу” в укладенні додаткової угоди. Втім, це було пов’язано з тим, що, згідно з законодавством України, насправді ця компанія вже набула права орендаря даної ділянки. Тобто, ніяких додаткових угод у даному випадку, мовляв, і не потрібно.

Але, саме цікаве те, що ще за кілька місяців до звернення ТОВ “Інвест Рентал” до суду, 15 травня 2020 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА вже видав цій компанії містобудівні умови та обмеження (МУО) №460 на проєктування реконструкції з надбудовою адміністративної будівлі на вул. Саксаганського, 76 (без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів будівлі).

Згідно з документом, висота будівлі, яка з’явиться в результаті реконструкції, не повинна перевищувати 27 метрів. При цьому, МУО передбачає, що при проведенні реконструкції власник цього об’єкта має “передбачити розробку заходів щодо захисту існуючої будівлі від руйнування, забезпечення її стійкості”.

У документі повідомляється, що об’єкт проєктування знаходиться в межах історичного ареалу, історичного центру міста, центральної зони планування, в зоні регулювання забудови першої категорії. Згідно з МУО, власник будівлі по вул. Саксаганського зобов’язаний погодити з органами охорони культурної спадщини проєкт архітектурних перетворень. Крім того, він має “забезпечити композиційну узгодженість реконструйованої забудови з історичними силуетами, масштабами, стилістичними, колористичними ознаками традиційного характеру середовища”.

Також МУО передбачалося, що у проєкті має бути дотримана “нормативна інсоляція та освітленість суміжних приміщень”. Йдеться відразу про декілька об’єктів культурної спадщини, які знаходяться поруч: міську садибу на вул. Саксаганського, 74, 74-Б та міську садибу по вул. Саксаганського, 7, 78-А, 78-Б. “Містобудами” забудовника було зобов’язано забезпечити збереження цих об’єктів культурної спадщини та їх елементів як під час проведення робіт, так і під подальшої експлуатації будівлі на вул. Саксаганського, 76.

Вже 10 серпня 2020 року Департамент з питань Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) КМДА зареєстрував ТОВ “Інвест Рентал” повідомлення про початок підготовчих робіт з реконструкції будівлі за вказаною адресою (КВ020200810168). Згідно з повідомленням, генеральним підрядником реконструкції виступає ТОВ “Виробничо-будівельний альянс “Центр”.

24 вересня 2020 року в соцмережах набули розголосу повідомлення про знесення будівлі на вул. Саксаганського, 76. Очевидці повідомляли, що цей будинок у прямому розумінні слова руйнують за допомогою бульдозера, а інформації про те, навіщо це робиться, на той момент не було. Незабаром громадськості стало відомо, що на цьому місці планується звести якусь п’ятиповерхову будівлю. І тоді активісти припустили, що дана руйнація – це певний етап згаданих вище “підготовчих робіт”.

Того ж дня, 24 вересня, пресслужба КМДА повідомила, що Департамент охорони культурної спадщини КМДА звернувся до Міністерства культури та інформаційної політики з проханням вжити заходів реагування у зв’язку зі знесенням будівлі, яка знаходиться у Центральному історичному ареалі Києва та у зоні регулювання забудови першої категорії.

Тоді в столичній міськдержадміністрації підтвердили, що знесений будинок не перебував на обліку як пам’ятник або тільки виявлений об’єкт культурної спадщини, проте вказали, що будинки, які знаходяться поруч (вул. Саксаганського, 74 та вул. Саксаганського, 78), занесені до переліку об’єктів культурної спадщини Києва і мають статус нововиявлених об’єктів культурної спадщини.

Вкрай сумнівна реконструкція будівлі на вул. Саксаганського, 76 (у вигляді знесення) викликала чималий резонанс у середовищі столичних архітекторів та краєзнавців. Незважаючи на те, що точна дата побудови цього об’єкта невідома, фахівці наполягали, що ця будівля – одна з найстаріших на вулиці Саксаганського.

Так, за інформацією краєзнавця Антона Короба, лише один будинок на вказаній вулиці міг посперечатися у віці із зруйнованою будівлею.

“Відсутність цієї важливої будівлі фонової забудови у переліку пам‘яток місцевого значення та скасування обмежень на забудову в історичних ареалах розв’язали руки власнику, який придбав двоповерхівку пару років тому за копійки. Зрозуміло, що зберігати маловигідну для нього споруд він не став би. Але органи охорони культурної спадщини мусили б подбати про такий об’єкт, хоча у них свої критерії. І скоро ми залишимося без фонової забудови, яка грає важливу роль у збереженні образу історичного міста. Адже Софійський собор, Лавра та Андріївська церква в оточенні скляних коробок сучасної забудови будуть виглядати дисгармонійно, відчуджено та контрастно – наче пересаджені звідкись троянди серед бур’яну”, – повідомив краєзнавець.

Через кілька днів після початку реконструкції власник будівлі, бізнесмен Армен Варданян (на той час – кінцевий бенефіціар ТОВ “Інвест Рентал”) розповів про те, що він придбав будинок для здачі приміщень в оренду. За його словами, Міністерство культури і, як він висловився, “пам’яткоохоронці” повідомили йому про те, що ця будівля не внесена до реєстру пам’яток культурної спадщини. При цьому новий власник не побачив у ньому “ніякої архітектурної цінності”.

Армен Варданян заявив, що він зобов’язується зміцнити фундаменти розташованих поруч будинків-пам’ятників і при будівництві нової будівлі, а також не перевищувати висотність сусідніх будівель – 5 поверхів.

“Так, ми вже вклали гроші у проєкт, але я готовий вкладатися і в його коригування, вислухати пропозиції киян, виставити варіанти на обговорення”, – зазначив бізнесмен.

При цьому, 25 вересня 2020 року Мінкульт на прохання КМДА здійснив “візуальне обстеження та фотофіксацію містобудівної ситуації по вулиці Саксаганського, 76”. Тоді чиновники встановили проведення робіт з реконструкції будівлі на території історичного ареалу Києва “за відсутності погодження у встановленому порядку проєктної документації та без відповідного дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини”. 30 вересня того ж року Мінкульт виніс акт про вчинення порушення законодавства про охорону культурної спадщини, на підставі якої міністерство прийняло постанову про накладення на ТОВ “Інвест Рентал” штрафу в розмірі 170 тис. гривень.

Оштрафована компанія звернулася до Окружного адміністративного суду Києва (ОАСК) із позовом щодо скасування відповідної постанови як безпідставної. Мовляв, Закон України «Про охорону культурної спадщини» не був порушений, адже, згідно зі звітом щодо оцінки технічного стану будинків, які межують з будівлею на вул. Саксаганська, 76, відсутня будь-яка шкода, яка завдана або могла бути завдана розташованим поруч об’єктам культурної спадщини. Крім того у “Інвест Рентал” наголосили на тому, що будівля по вул. Саксаганська, 76 не внесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, а межі історичного ареалу Києва та охоронні зони навколо вказаної будівлі не розроблені та не затверджені. Останнє, як неодноразово акцентувала КиївВлада, дуже часто допомагає забудовникам, які діють в історичному ареалі столиці, вигравати суди.

12 вересня 2022 року ОАСК повністю задовольнив позов компанії. На боці ТОВ “Інвест Рентал” був і Шостий апеляційний адмінсуд, до якого Мінкульт звернувся з апеляційною скаргою – 1 грудня того ж року цей суд залишив у силі рішення служителів Феміди першої інстанції. Втім, Мінкульту все ж вдалося добитися свого – 27 червня 2023 року Касаційний адмінсуд скасував рішення судів перших двох інстанцій та фактично залишив постанову про накладення штрафу в силі. Зокрема, колегія суддів вказала на те, що насправді межі історичного ареалу Києва були закріплені на нормативному рівні згідно з історико-містобудівним опорним планом столиці, який входить до складу Генерального плану Києва та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року, що були затверджені міськрадою ще в 2002 році.

Надалі, 1 грудня 2023 року, Голосіївське управління Нацполіції Києва відкрило кримінальне провадження за фактом порушень законодавства при проведенні “реконструкції” садиби на вул. Саксаганській, 76. Тоді дії забудовників кваліфікували за ч. 3 ст. 197-1 КК України – самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці. 6 грудня того ж року поліцейські під час виїзду за цією адресою встановили, що на території будівництва наявний виритий котлован безпосередньо під будинком № 78 по вул. Саксаганського, без збереження захисної зони 20 м. Крім того, правоохоронці зафіксували наявність залізобетонних свай, встановлених спецтехнікою. При цьому, Нацполіції стало відомо, що науково-проєктна та проектна документація по цьому об’єкту реконструкції Департаментом охорони культурної спадщини не погоджувалась, а дозвіл на виконання робіт – не надавався.

Того ж дня правоохоронці опечатали гусеничний екскаватор і вантажівку MAN, які знаходилися на цьому будмайданчику. Надалі, 25 грудня того ж року, на цю техніку було накладено арешт – вона була визнана речовим доказом по цьому провадженню. Втім, чи проводилися якісь слідчі дії по цій справі у подальшому, наразі невідомо – остання судова ухвала по даному слідству датована 1 лютого 2024 року.

Що цікаво, ще до прибуття правоохоронців, 30 листопада 2023 року, Департамент охорони культурної спадщини КМДА виніс припис щодо заборони виконання будь-яких робіт на земельній ділянці за вищевказаною адресою. Схоже, це вже була друга така заборона: ще у листопаді 2020 року у КМДА озвучувалася інформація про припис щодо усунення порушень від Мінкульту, який був винесений ним під час тієї ж перевірки у вересні, але будь-яких подробиць з цього приводу у відкритих джерелах немає.

Хто будує?

За даними аналітичної системи Youcontrol, київське ТОВ “Торгтехніка 2023” (до вересня 2024 року – ПрАТ, початковий орендар землі та власник садиби) було зареєстроване у червні 1996 року. Керівником компанії є Юлія Іщенко, кінцевими бенефіціарами – киянин Олег Вишняков та громадянин Канади Максим Мартін, який зареєстрований у Швейцарії.

Зазначимо, Олег Вишняков – це підприємець, співзасновник мережі гіпермаркетів Ultramarket (Мегамаркет), співвласник ТРЦ “Cosmo Multimall”, Почесний Консул Держави Ізраїль у Західному регіоні України. Найбільше він відомий як засновник мережі “Мегамаркет” та власник і ексвласник кількох столичних ТРЦ – “Космополіт” та “Ультрамарин.

Київське ТОВ “Інвест Рентал” (новий власник будівлі) було засноване у жовтні 2019 року. Керівником є мешканець Києва Армен Варданян, засновником і власником – громадянин Вірменії Вардан Цолакян (зареєстрований у вірменському місті Масіс).

Столичне ТОВ “Український Виробничо-Будівельний Альянс “Центр” (генпідрядник реконструкції) було засноване у квітні 2006 року. Керівником цієї фірми є Дмитро Кравцов, кінцевим бенефіціаром – Оксана Колібабчук.

Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов (на колажі ліворуч). Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих. З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.

Департаментом охорони культурної спадщини КМДА з 23 серпня 2023 року керує Марина Соловйова (на колажі праворуч). На цій посаді Соловйова змінила Ірину Черненко, яка виконувала обов’язки директора департаменту з 10 червня 2023 року. Діяльність цього структурного підрозділу столичної мерії з початку 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Володимир Прокопів (секретар столичної міськради минулого VIII скликання, депутат діючого IX скликання Київради від “Європейської солідарності”).

Точна дата будівництва садиби на вул. Саксаганського, 76 невідома. Але у відкритих джерелах є дані, що її видно на світлині київського фотографа Франца Мезера, яку він зробив у 1870-х. Тоді це була дерев’яна садиба, обкладена цеглою – такий декор був характерний ще для 1860-х років. Спершу садиба належала поручику Йосифу Лошевичу. В архівах, що датуються початком-серединою 1870-х років, є декілька документів, які дозволяють Лошевичу робити в садибі перебудови.