MY.UAНовини
Як розібрати будівельну піраміду і побудувати безпечний ринок первинного житла
Як розібрати будівельну піраміду і побудувати безпечний ринок первинного житла

Як розібрати будівельну піраміду і побудувати безпечний ринок первинного житла

Як розібрати будівельну піраміду і побудувати безпечний ринок первинного житла

Днями прем'єр-міністр України Денис Шмигаль доручив відповідальним органам розробити дієві механізми стимулювання будівництва житла в Україні, щоб допомогти «якнайбільшій кількості українських родин придбати власну оселю на вигідних умовах». Денисе Анатолієвичу, маємо для вас кілька слушних пропозицій.

Брак регулювання та нагляду перетворив будівельну галузь на сумнозвісну піраміду Понці, де зібрані з покупців кошти спрямовують на добудову колись розпочатих, але незавершених проєктів замість фінансування тих проєктів, саме на які дали кошти покупці. Люди, сплативши власні накопичені, а іноді й запозичені кошти, роками чекають на омріяні квартири, проте багато хто зрештою залишається і без грошей, і без житла, та ще і з боргами. До війни деякі експерти ринку нерухомості оцінювали кількість ошуканих інвесторів у понад 200 тисяч.

Неможливо визначити, якими чинниками зумовлені масові затримки та дефолти з боку забудовників — об’єктивними економічними чи шахрайством. Також не можна оцінити загальні масштаби боргів і дефіциту коштів у будівельній галузі, бо Україна залишається чи не єдиною країною, де немає централізованих офіційно оприлюднених даних про кількість та обсяг угод на придбання житла. Немає даних і про стан розрахунків між забудовниками та приватними покупцями, а новостворений Державний реєстр речових прав стосується лише нових записів.

У чому ж причина такого становища?

В Україні, на відміну від більшості країн світу, забудовникам дозволяється фактично безконтрольно залучати кошти населення. Та ще й різними способами, а саме:

  • попередня оплата, іноді навіть готівковими коштами;
  • внесення коштів до спеціальних «дружніх» фондів фінансування будівництва;
  • продаж «деривативів» тощо.

Хоч би що обрали покупці, прямо чи опосередковано вони віддають кошти забудовникам, не маючи можливості контролювати їхнє цільове використання.

Заплутані фінансові угоди не мають перспектив вирішення конфліктів в українських судах, бо в них звичайних покупців перетворено на «інвесторів», які свідомо йшли на інвестиційні ризики. Українська сім’я, що хоче купити нове житло, не має іншого вибору, аніж укладати такі угоди, за якими вони несуть усі відомі фінансові та будівельні ризики.

А чи були у забудовників інші способи фінансувати будівництво, аніж брати гроші у людей, скориставшись, наприклад, банківським фінансуванням? Ні. І це є головною проблемою.

Українські банки взагалі не фінансують будівництва і не мають навіть досвіду супроводу будівельних проєктів. Банки також не надають поширеної у світі банківської послуги агентів-ескроу, які перераховують забудовникам заздалегідь задепоновані на рахунках ескроу кошти майбутніх покупців лише за певних умов і за підтвердження обсягів фактично виконаних будівельних робіт.

Головною причиною відсутності банківського фінансування новобудов є хибна практика надання комунальної землі під забудову на умовах оренди замість передачі у довгострокове користування або продажів на прозорих аукціонах. Власне, це і закриває український будівельний ринок від іноземних інвестицій та позбавляє можливості залучати інші форми боргового фінансування, крім прямого залучення коштів приватних осіб. Бо об’єкти будівництва та земля, на яких вони розташовані, мають різних власників із різним правовим статусом, тому не можуть виступати заставою за банківськими кредитами. Навіть уже здана в експлуатацію житлова нерухомість не формує «єдиного цілого» із землею під будівлею.

Через брак прийнятних у світі безпечних способів фінансувати будівництво та продажі квартир із залученням іпотечних кредитів українські забудовники винайшли їм сурогатні замінники.

Для зручнішого залучення коштів винахідливі забудовники пристосували 30-річні венчурні (недиверсифіковані) інвестиційні фонди, через які сьогодні фінансуються майже 90% усіх новобудов. У структурі активів таких інвестиційних фондів (яких уже налічується 1682 штуки) у загальній сумі 641 млрд грн левова частка припадає на дебіторську заборгованість забудовників перед приватними «інвесторами».

За цією схемою забудовники укладають із пов’язаними компаніями з управління активами (КУА) «форвардний договір» на продаж квартири у майбутньому, а його КУА перепродає вже як «дериватив» фізичній особі, котра має періодично вносити «забезпечувальні» внески, які КУА відразу віддає забудовнику як дебіторську заборгованість.

Також набула неабиякого поширення і сурогатна іпотека у вигляді продажів житла з відтермінуванням розрахунків (розстрочка), за якими покупець отримує право власності на житло після остаточного розрахунку з КУА. Договори містять умови, за якими несплачений борг індексується на курс іноземної валюти і на нього нараховуються відсотки.

Такі позабанківські форми фінансування вже наздоганяють обсяги банківських кредитів, але про це немає нічого в періодичних звітах НБУ, він також не помічає ризикованих форм залучення коштів населення та кредитування без ліцензій. Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку не бачить порушення в залученні КУА коштів понад продажі інвестиційних сертифікатів та у продажах «деривативів» некваліфікованим інвесторам, які позбавлені будь-якого захисту, коли укладають надскладні за умовами угоди.

Керівництво ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло») наразі стверджує, що в іпотеку на первинці планується спрямовувати його кредитні кошти з державного бюджету. Та чи не розчиняться державні кредити в інших зобов’язаннях забудовників? Сумнівними є і цінові пропозиції забудовників, які, як зазначає НБУ, «не підкріплені об'єктивними ринковими чинниками».

Як за таких умов дорости до нормальних взаємовідносин і вивести ринок житлового фінансування у легальний законний простір, де не буде проблем із фінансуванням?

Відповідь полягає в консолідації всіх зацікавлених сторін і чітко спланованих та узгоджених діях із боку уряду разом з органами місцевого самоврядування, фінансових регуляторів, банків, представників будівельного бізнесу та приватних інвесторів.

Однак спочатку треба прийняти основоположний принцип, на якому базуватиметься компроміс між усіма учасниками: фінансується будівельний проєкт, а не потреба забудовника.

Також треба, по-перше, усвідомити той факт, що іпотека не є і ніколи не стане масовим продуктом для всіх, хто потребує житла. На іпотечний кредит мають претендувати лише родини зі стабільним підтвердженим доходом вище середнього. Певні позичальники можуть користуватися державними пільгами, але такі пільги не повинні знищувати ринкові форми іпотечного кредитування.

По-друге, погодитися, що власне житло не є єдиним способом вирішення житлових потреб населення. У країнах Євросоюзу понад 60% житла орендується. Тому слід головну увагу приділяти створенню орендного житлового фонду, передусім соціального, починаючи з територіальних громад.

Розв’язання нагальних проблем із добудовою вже розпочатих багатоквартирних будинків і побудова цивілізованого житлового ринку полягають у такому:

  • суворе обмеження прямого чи опосередкованого залучення коштів фізичних осіб забудовниками на стадії будівництва з оформленням продажів лише готового житла. Започаткування світової практики депонування коштів покупців на рахунках ескроу для майбутнього придбання новозбудованого житла за укладеними договорами із забудовниками;
  • запровадження операцій із банківського фінансування будівництва з використанням депонованих коштів як кредитних ресурсів. Перетворення незавершеного будівництва на зручний предмет застави. Поєднання у банках функцій агентів-ескроу з кредитним фінансуванням будівництва за рахунок депонованих на рахунках ескроу коштів покупців, що має принципово здешевити кредитне навантаження на забудовників і не впливатиме на зростання цін за новобудови;
  • встановлення справедливих ринкових цін на житло через виключення з вартості будівництва непрофільних і корупційних складових, які не мають фінансуватися за рахунок громадян. Звільнення забудовників від витрат, що прямо не пов'язані з будівництвом багатоквартирних житлових будинків, включаючи погодження технічних умов щодо підключення до комунікацій;
  • припинення прихованих продажів будівельних ділянок через короткострокову оренду. Кошти від прозорих аукціонів мають спрямовуватися за цільовим призначенням у будівництво та ремонт капітальних інженерних мереж;
  • створення конкурентного будівельного ринку із залученням до реалізації проєктів іноземних підрядників із країн-донорів. Залучення міжнародних банків та інвестиційних фондів до фінансування відновлювальних і соціальних житлових програм на інвестиційній і поворотній основі.

Та найбільшою проблемою, яку треба розв’язати, залишається наша здатність до компромісів заради спільної мети з чесним розподілом ризиків між усіма учасниками ринкових відносин. Для цього треба у короткі терміни сформулювати узгоджені пропозиції, розробити плани заходів, по ходу вирішуючи всі практичні спірні питання у відкритий спосіб, незалежно від відомчих переваг. Українську національну іпотечну асоціацію як експертний майданчик без вузької галузевої належності можна легко переформатувати під такі завдання із долученням міжнародної експертизи.

Поділитися
Поділитися сюжетом
Джерело матеріала
Комп’ютерні алгоритми в дії: наскільки штучний інтелект інтегрувався в агро
AgroPortal
2025-01-31T04:00:22Z
Як зарядити ноутбук без зарядного пристрою: дієвий лайфхак
Политека
2025-01-31T04:00:17Z
Чи варто чекати Sniper Elite: Resistance: місії, баги та "нудний" Гаррі
Знай
2025-01-31T03:51:52Z
У Конгресі США видали заборону на використання китайського застосунку DeepSeek
УкраинФорм
2025-01-31T02:45:23Z
"Газмережі" попередили: українцям масово розсилають фейкові листи від імені газовиків
Хвиля
2025-01-31T02:12:04Z
Як одягнути більшу наволочку на меншу подушку: швидкий лайфхак
GlavRed
2025-01-31T02:00:37Z
В Україні торік заблокували понад 4500 нелегальних онлайн-казино
УкраинФорм
2025-01-31T01:49:07Z
Ігнорувати небезпечно для гаманця: три ознаки, що електролічильник потребує заміни
Знай
2025-01-31T01:30:04Z
Як зарядити телефон від іншого смартфона: дієві поради від експертів
Политека
2025-01-31T00:00:21Z
Для гарного настрою з самого ранку: ароматний омлет з грибами
24tv
2025-01-31T04:09:33Z
Зі Всесвітнім днем ювеліра 2025: найгарніші картинки-привітання
24tv
2025-01-31T04:03:10Z
Салат, який замінить бургери: "Мастер Шеф" Хіменес-Браво дав простий рецепт
Политека
2025-01-31T02:01:48Z
Головоломка "порожня склянка": хитру задачу потрібно вирішити за 30 секунд
GlavRed
2025-01-31T01:36:34Z
Смачніший, ніж оригінальний: цікавий варіант вінегрету, який вас приємно вразить
24tv
2025-01-30T23:09:18Z
Своє завжди краще: випікаємо домашній хліб, який кращий за будь-які булочки
24tv
2025-01-30T21:57:17Z
Календар рибалки на лютий 2025: коли краще ловити рибу?
ГЛАВКОМ NET
2025-01-30T20:45:47Z
Діти забудуть про "Баунті": кокосове печиво за лічені хвилинки
24tv
2025-01-30T20:36:37Z
5 секретів створення інтер'єру, у якому легко прибирати
24tv
2025-01-30T20:36:12Z
Запропонували шаурму: в Туреччині чоловіка відмовили від 234 спроби самогубства
Фокус
2025-01-31T04:06:55Z
Авіакатастрофа у Вашингтоні: вже вдалося знайти понад 40 тіл загиблих
Telegraf
2025-01-31T04:06:24Z
На Рівненщині правоохоронці під час обшуків вилучили зброю та виявили цех з обробки бурштину
УкраинФорм
2025-01-31T04:06:16Z
Перемога «Динамо», атака дронів у Волгограді і Воронезькій області: головне за ніч
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T03:54:32Z
У Києві внаслідок падіння уламків дрона пошкоджено балкон у багатоповерхівці
УкраинФорм
2025-01-31T03:34:10Z
У Волгограді дрони атакували нафтоперобний завод, є влучання і у Воронезькій області
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T03:27:02Z
У Волгограді дрони атакували НПЗ: місцеві слухають вибухи та спостерігають заграву
24tv
2025-01-31T03:18:50Z
На Тернопільщині викрили злочинну групу, яка продала фальшивих водійських посвідчень на ₴35 мільйонів
УкраинФорм
2025-01-31T03:09:21Z
РФ зруйнувала "шахедом" приватний будинок на Сумщині: що відомо
Фокус
2025-01-31T02:36:45Z
Київське "Динамо" в останньому матчі в ЛЄ здобуло першу перемогу
GlavRed
2025-01-31T00:27:30Z
Сестри Кіченок вийшли до півфіналу турніру WTA в Австрії
УкраинФорм
2025-01-30T23:03:16Z
Аморім повторив рекорд Фергюсона в Манчестер Юнайтед
Football.ua
2025-01-30T22:51:38Z
Ярмоленко: Треба було хоча б якось реабілітуватися перед вболівальниками
Football.ua
2025-01-30T22:30:38Z
Лаціо, МЮ, Рома, Олімпіакос та інші: відомі усі учасники плей-оф Ліги Європи-2024/25
Football.ua
2025-01-30T22:30:04Z
Динамо — не останнє: хто вилетів із основного раунду Ліги Європи-2024/25
Football.ua
2025-01-30T22:21:49Z
Ліга Європи. Поразка Лаціо, перемога Аякса, гольова феєрія Андерлехта і Гоффенгайма та інші матчі
Football.ua
2025-01-30T22:18:51Z
Став відомий найкращий бомбардир, асистент і голкіпер основного етапу Ліги Європи
Football.ua
2025-01-30T22:18:28Z
Піхальонок вирвав для Динамо Київ перемогу над РФШ
Football.ua
2025-01-30T22:03:56Z
Туман, місцями невеликий дощ: прогноз погоди на 31 січня
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T04:18:52Z
Гороскоп на завтра 1 лютого: Левам - щасливий день, Козерогам - великі гроші
GlavRed
2025-01-31T03:39:23Z
Овнам треба бути уважними за кермом: гороскоп на 31 січня
24tv
2025-01-31T03:03:57Z
Медики СБУ отримали 11 «швидких» для евакуації поранених захисників
УкраинФорм
2025-01-31T02:54:42Z
«Чиновницю» з Криму засудили до 6 років ув'язнення за колабораційну діяльність - прокуратура
УкраинФорм
2025-01-31T01:37:13Z
У Малинській громаді бізнес відновив свої потужності на 80% - мер
УкраинФорм
2025-01-31T01:22:40Z
На Волині посеред зими зафіксовано ключі журавлів: фахівці пояснили, що це означає
ГЛАВКОМ NET
2025-01-30T23:54:29Z
«Укренерго» спростувало фейки про обмеження електропостачання у зв’язку з похолоданням
Детектор М
2025-01-30T23:27:55Z
На півдні Одещини пролунали вибухи: російській дрони атакували Білгород-Дністровський район
ZN UA
2025-01-30T23:27:24Z
Зірку серіалу "Таємниці Смолвіля" заарештували в Каліфорнії - ЗМІ
GlavRed
2025-01-31T00:27:12Z
Йому симпатизували і Гітлер, і Сталін: ким насправді був художник Микола Глущенко
Telegraf
2025-01-30T23:57:46Z
Пішла з життя Маріанна Фейтфулл – поп зірка та муза Rolling Stones
ZN UA
2025-01-30T22:04:28Z
Зірка "Постукайся в мої двері" Ханде Ерчел приїхала до РФ
GlavRed
2025-01-30T21:27:25Z
Викладача Карпенка-Карого звинуватили у домаганнях та психологічному насильстві
Комсомольская правда
2025-01-30T21:04:23Z
Євробачення-2025: де і коли дивитися фінал Національного відбору на Євробачення
GlavRed
2025-01-30T20:27:54Z
Не втягуйте живіт: ось як правильно підкреслити фігуру, щоб мати стрункіший вигляд
24tv
2025-01-30T20:09:30Z
Кардинальні трансформації для кожної ролі: 4 найкращі фільми з Крістіаном Бейлом
24tv
2025-01-30T20:09:18Z
Клав руки на коліна або міцно обіймав: ще одного викладача КНУТКіТ звинувачують у харасменті
Фокус
2025-01-30T19:30:23Z
Автоматичне продовження відстрочки: хто має на нього право
ZN UA
2025-01-31T04:03:45Z
Георгій Коваленко: УПЦ МП створила за кордоном сотню парафій. Час перевірити, чи несуть вони загрозу нацбезпеці
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T04:00:01Z
Які три книги варто прочитати у 18 років, щоб стати успішним: порада відомих бізнесменів
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T03:36:06Z
31 січня: яке сьогодні свято і чому краще не сваритися з чаклунами
Комсомольская правда
2025-01-31T03:34:01Z
Не "котик" і не "птєнчік": якими словами можна назвати кохану людину українською
Telegraf
2025-01-31T03:33:10Z
"Наростити не можуть": ЗС РФ зійшли з піку своїх військових можливостей, — боєць ЗСУ
Фокус
2025-01-31T03:21:59Z
Українці знову можуть подати в Дії заявку на компенсацію збитків через рф
InternetUA
2025-01-31T03:03:17Z
Українці знайшли в магазині "найпотужніший" чайник і тепер не можуть зупинити сміх
Telegraf
2025-01-31T02:30:01Z
На порталі «Дія.Освіта» доступний освітній серіал від ДСНС про поведінку у надзвичайних ситуаціях
УкраинФорм
2025-01-31T02:07:26Z
Чому не можна казати "захисний імунітет": якої помилки варто уникати
GlavRed
2025-01-31T02:39:18Z
Як і коли пити льон для схуднення: ви маєте це знати
Gazeta UA
2025-01-31T02:12:39Z
Чи можуть мобілізувати чоловіка з хворими суглобами: список недуг, які звільняють від призову
Telegraf
2025-01-31T00:15:42Z
Мінветеранів розпочало проєкт «Простір турботи про ветерана»
УкраинФорм
2025-01-30T23:51:10Z
В Уганді виявили спалах Еболи: є померлий
1News
2025-01-30T19:42:09Z
Європол зупинив незаконний обіг підроблених ліків на €11,1 млн
360ua.news
2025-01-30T19:12:38Z
7 правил здорового харчування про які ви маєте знати
24tv
2025-01-30T19:03:19Z
Чи справді жирна їжа шкодить серцю
24tv
2025-01-30T18:27:46Z
МОЗ планує зобовʼязати аптеки пропонувати клієнтам насамперед найдешевший препарат
УкраинФорм
2025-01-30T18:12:06Z
В ЄС хочуть повернення газу з Росії як частину угоди з Україною
GlavRed
2025-01-31T04:15:50Z
Українцям показали, як гранти USAID спровокували катастрофу у комунальній сфері
Хвиля
2025-01-31T04:03:39Z
На АЗС України підскочили ціни на бензин, дизель та автогаз: скільки доведеться заплатити
Хвиля
2025-01-31T03:03:36Z
Український розробник системи звʼязку Huless залучив $1 мільйон інвестицій
InternetUA
2025-01-31T02:01:58Z
Позов проти Amazon: компанію звинувачують у зборі даних без дозволу користувачів
InternetUA
2025-01-31T01:01:38Z
На Вінниччині земельні ділянки громадян Росії конфіскували в державну власність
УкраинФорм
2025-01-31T00:51:13Z
Центробанк Чехії розглядає історичну інвестицію: мільярди євро в Bitcoin
Хвиля
2025-01-30T23:06:29Z
Китайські банки знову почали блокувати платежі до росії
iPress
2025-01-30T21:46:24Z
Найбільший суверенний фонд світу переглядає інвестиції в техгіганти США
Хвиля
2025-01-30T21:36:22Z
Ілон Маск анонсував запуск платного сервісу робототехніки до червня 2025 року
InternetUA
2025-01-31T04:03:48Z
У Києві помічено раритетний хетчбек Honda City Turbo
AutoCentre
2025-01-30T20:01:50Z
Toyota відродить нестандартну сімейну модель у новому форматі
ГЛАВКОМ NET
2025-01-30T17:27:44Z
Renault показала рекордно-гоночний болід Filante Record 2025
AutoCentre
2025-01-30T17:06:05Z
На продаж виставили 23-річний Dodge Viper майже без пробігу
AutoCentre
2025-01-30T16:07:23Z
Як обрати пральну машинку: покрокова інструкція для вибору оптимальної моделі
24tv
2025-01-30T15:24:18Z
Проблискові маячки на дорогах: які машини не мають права на пріоритет
Знай
2025-01-30T15:21:48Z
Renault і Volvo анонсували електричні фургони сімейства Flexis
AutoCentre
2025-01-30T15:07:00Z
В Україні арештували раритетний Rolls-Royce за 1,2 мільйона гривень
24tv
2025-01-30T14:12:04Z
Рубіо знову заявляє, що і Росія, і Україна мають чимось поступитися в переговорах
УкраинФорм
2025-01-31T03:45:24Z
Брехун чи ідіот: Путін знову зганьбився у своїх заявах
24tv
2025-01-31T03:39:04Z
Завдання путіна – повернутися у 2014 рік, - політолог про переговори
Политека
2025-01-31T03:34:47Z
Росія поки не веде цілеспрямованої дезінформаційної кампанії проти Канади - звіт громадської комісії
УкраинФорм
2025-01-31T03:30:11Z
Трамп пригрозив Канаді й Мексиці ввести мито 25% на їхню нафту
УкраинФорм
2025-01-31T03:12:08Z
Посол України фіксує нашестя росіян в одній з європейських країн
ГЛАВКОМ NET
2025-01-31T03:09:18Z
Чекає та боїться її зірвати: навіщо насправді Путіну зустріч з Трампом
24tv
2025-01-31T02:36:14Z
У Польщі очікують на збільшення провокацій на польсько-білоруському кордоні у зв’язку з виборами
УкраинФорм
2025-01-31T02:30:33Z
СБУ відкрила справу через витік слів Буданова про "загрозу існуванню України"
Gazeta UA
2025-01-31T02:27:40Z