Новий ЖК замість ринку та паркінг у лікарні: які сюрпризи можуть чекати киян у 2025 році

У Києві вже давно нікого не здивуєшскандалами з житловим будівництвом. Плани щодо висоток на місці стародавніх споруд часів Київської Русі, як у випадку із будівництвом в Китаєві в Голосіївському районі. Забудова унікального екопарку на Осокорках. Знесення історичної садиби Зеленських у центрі столиці для побудови елітного ЖК… Ці й подібні історії тривають роками, і у більшості випадків, попри протести громади, перемога залишається за забудовниками та чиновниками, які їх прикривають.

Схоже, 2025 рік не стане сюрпризом – практично щодня з’являється інформація про плани нових скандальних забудов, до більшості з яких є великі питання щодо відповідності землевпорядній та містобудівній документації.

"Телеграф" зібрав декілька цікавих будівельних кейсів, за якими варто спостерігати киянам у поточному році.

Гори воно все… Невже замість ринку "Оболонь" Алієв побудує ЖК?

Ринок "Оболонь", найбільший в Оболонському районі столиці, має неабияку популярність не лише серед місцевих жителів — закупитися продуктами, одягом чи госптоварами туди приїжджають мешканці різних районів Києва. Причина у зручному розташуванні ринку – менше хвилини ходу від станції метро "Героїв Дніпра". Та й ціни на ньому є відносно невисокими.

Втім, не можна сказати, що всі місцеві мешканці задоволені сусідством. Натовп людей, певна невпорядкованість торгівельних площ і непереборна несанкціонована торгівля під стінами ринку викликають чимало нарікань і закликів щодо необхідності його осучаснення.

Окрім того, за останні роки ринок "Оболонь" декілька разів горів. Так, масштабна пожежа сталася у серпні 2013 року – вигоріли найбільші павільйони ринку на площі понад 600 квадратних метрів. Обурені торговці, які лишилися без робочих місць та майна, тоді були впевнені, що це навмисний підпал. Велика пожежа трапилася й у 2021 році –згоріло 8 павільйонів на площі близько 200 метрів квадратних. Ну а останнє займання було зовсім недавно — у грудні 2024 року. За даними ДСНС, пожежа охопила 300 квадратних метрів торгівельних площ – горіли павільйони всередині та по периметру ринку. У кожному з випадків повідомлялося, що причини займання встановлять правоохоронці. Але до цього часу притомних заяв, чи не були часом пожежі результатами дій зловмисників, у публічному інформаційному просторі не з’являлося.

Останні декілька років все частіше точаться розмови щодо модернізації ринку "Оболонь". У вересні 2021 року Київрада погодила досить скандальний ДПТ Оболонського району, який, зокрема, передбачав його реконструкцію.

"Згідно з МУО, на території планується здійснити реконструкцію території ринку з розміщенням торгівельних об’єктів, побутового обслуговування, адміністративних будівель. Згідно з черговим кадастровим планом від 18.10.2016 р. земельна ділянка 78:036:022 знаходиться в оренді на 25 років (до 20.02.2029 р.) у ПАТ "Ринок "Оболонь" для реконструкції, обслуговування та експлуатації ринку. Площа земельної ділянки згідно з реєстром земельних ділянок від 18.10.2016 р. – 4,3799 га", — йдеться в офіційному документі Київради.

Як видно з ДПТ, реконструкція ринку повинна проводитися без зміни його функціонального призначення.

Тим часом місцевий паблік "Життя Оболонь", який уважно слідкує за перипетіями забудови цього київського району, нещодавно повідомив, що на ринку "Оболонь" вже почалися масштабні роботи з демонтажу одного з великих павільйонів, який згорів ще у 2021 році.

Пізніше на цьому ж пабліку з’явилася інформація про проєкт модернізації ринку. Тільки от, за даними згаданого пабліка, передбачає він не просто осучаснення, а будівництво замість ринку нових житлових будівель, висотою близько 25 поверхів. На підтвердження паблік опублікував декілька фото рендерів, ймовірно з проєкту забудови.

За даними порталу, проєкт передбачає будівництво п’яти або більше висотних будинків з ТРЦ та паркінгом на перших поверхах. Загалом начебто планується будівництво 146 800 кв.м.

Втім, у повідомленні є явна невідповідність: зазначена адреса ринку (проспект Оболонський, 41), не відповідає його реальній адресі (вулиця Героїв Дніпра, 41). Наразі "Телеграф" має намір звернутися до керівництва КМДА з проханням прокоментувати, чи відомо там щось про проєкт забудови ринку "Оболонь" і як там ставляться до можливої появи замість ринку ЖК, що суперечить затвердженому Київрадою детальному плану територій.

До слова, призначення ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:036:0022, на якій розташовано ринок "Оболонь", чітко визначене: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Наразі ділянка перебуває в оренді ПАТ "Ринок Оболонь", бенефіціаром якого, згідно з YouControl, через ТОВ "Оболонь-Інвест" є Владислав Шевченко. Одночасно він є засновником ТОВ "Ковчег". Ця фірма цікава тим, що серед її прав на об’єкти нерухомості є права на будівлю ТРЦ LavinaMol. Ну а згаданий ТРЦ є частиною "Мандарин Плаза Груп", що належить відомому забудовнику Вагіфу Алієву.

Нове місто між Києвом та Броварами

Іншим цікавим і несподіваним проєктом забудови, яка найближчим часом може чекати киян, є спорудження цілого величезного нового житлового масиву на Лівому березі. Житломасив площею майже 100 гектарів має з’явитися на території діючої Київської птахофабрики (ТМ "Від доброї курки"). Фабрика розташована на Броварському проспекті, географічно – між Києвом та Броварами, але формально в адміністративних межах столиці.

За даними керівника ГО "Рада з урбаністики Києва" Віталія Селика, проєкт забудови птахофабрики було 24 січня офіційно представлено начальником Управління транспортної інфраструктури КО Київгенплан Олексієм Шаповаловим в рамках у презентації Транспортного моделювання Детального плану території "Промислового району вздовж Броварського проспекту".

Селик нагадує, що площа запланованого житлового масиву удвічі більша, аніж площа ЖК "Комфорт Таун", де наразі живе близько 20 тисяч осіб.

"Тобто потенційно в новому містечку буде 40-50 тисяч мешканців — це майже половина населення Броварів. Або по площі та населенню цей новий масив можна порівняти з Русанівкою", — пише керівник ГО "Рада з урбаністики Києва".

Для того, аби забезпечити належну пропускну здатність Броварського проспекту внаслідок появи нового житлового масиву, на проспекті доведеться побудувати дві додаткові дворівневі розв’язки. Це може обійтися Києву і Броварам по 4 млрд грн, підкреслює Селик.

Він також зазначає, що ідея будівництва нового житломасиву має як позитивні, так і негативні сторони. Позитив – прибрати з території міста "пахуче" підприємство, яке ще й займає непропорційно велику площу. Серед негативних наслідків – перевантаження транспортної інфраструктури та ускладнення логістики для мешканців напрямку Броварів і Зазимʼя. Відтак, на думку експерта, доцільним було б поміркувати про побудову у цьому районі нового бізнес-кластеру — з офісами, невеликими виробництвами.

"Як варіант, частину території виділити для дослідницького центру чи університету. Таким чином тут могли б працювати мешканці Броварів, Лівого берега Києва, Зазимської ОТГ. Це б допомогло врівноважити трафік у Києві та розвантажити столичний громадський транспорт. Краще зв’язати тканину Київської агломерації", — вважає Селик.

Наразі, за інформацією з Державного земельного кадастру, ділянка, де розташована птахофабрика, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення з видом використання "для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу".

Тобто без зміни призначення будувати на ній ЖК точно неможливо. А зміни, необхідні для побудови там житлового масиву, можуть зайняти чималий час – до декількох років. Тим більше, враховуючи, що наразі одним лише затвердженням ДПТ цільове призначення ділянки віднедавна змінити неможливо (про це дещо нижче в статті). Окрім того, ділянка має кілька десятків обмежень, вирішення питань з якими також потребуватиме значного часу.

Щодо ймовірних вигодонабувачів майбутнього будівництва, то про них наразі судити складно. Відомо, що власниками ТОВ "Птахофабрика Київська" наразі є низка кіпрських офшорів. YouControl показує, що підприємство має відношення до групи "Укрлендфармінг" бізнесмена Олега Бахматюка. Сам він також ще два роки тому згадував "Київську" птахофабрику у контексті своє підприємницької діяльності.

А тим часом дописувачі під постом Віталія Селика вже оцінили перспективи будівництва нового ЖК. Так, блогер та журналіст Денис Казанцев запропонував для нього влучну назву – ЖК "Півник". Інші наголошують, що без будівництва додаткової інфраструктури новий ЖК може створити чималі проблеми.

Цікава декомунізація, або "Паркінгова епідемія" на території лікарні

Наступний випадок хоч і не стосується житлової забудови, але є надзвичайно показовим у контексті ухвалення "будівельних" рішень київською владою.

27 січня стало відомо про демонтаж у зв’язку з декомунізацією пам’ятника фізіологу Івану Павлову, що розміщувався прямо на вході Свято-Михайлівської (раніше Олександрівської) лікарні у Печерському районі столиці. Кияни по-різному відреагували на новину: дехто позитивно, враховуючи не лише "російськість" вченого, а і його експерименти на людях. Дехто вважав, що пам’ятник нобелівському лауреату можна було б і пожаліти.

Зрештою, історія з пам’ятником, напевно б, скоро забулася, як і сотня інших подібних історій. Але прискіпливі журналісти розкопали цікаву деталь: якраз на місці знесеного пам'ятника Павлову, прямо на території лікарні, київська влада збирається побудувати… багаторівневий паркінг.

"Телеграф" свого часу писав, що "паркінгова лихоманка" вже давно притаманна київській верхівці, і, зокрема, меру Віталію Кличку. І у більшості випадків цієї "хвороби" потрібно шукати фінансовий "вірус". Наприклад, в історії зі скандальними планами спорудження паркінгу в історичній зоні Старокиївській горі виявилося, що одна з ділянок, відведених для будівництва, та будівля на нійналежать соратниці братів Кличків.

Ось і в історії зі "свято-михайлівським" паркінгом є досить цікаві особливості. Наразі відомо, що КМДА оголосила конкурс на пошук інвестора для реконструкції будівель Свято-Михайлівської лікарні, який передбачає забудову ділянки площею 13 тис. (!) метрів квадратних та будівництво на ній 5-поверхового паркінгу загальною площею майже 10 тис. метрів квадратних.

Конкурс – конкурсом, та розслідувач Володимир Бондаренко вважає, що переможця у ньому вже може бути визначено наперед. За його даними, потенційний переможець – це ТОВ "Київтрейдінвест-ЛТД", власники якого "тримають" парковку поруч з лікарнею. Окрім того, за його інформацією, у власності компанії "Київтрейдінвест-ЛТД" несподівано з’явилася нежитлова будівля з адресою вул. Шовковична, 39/1-Б (у самої лікарні адреса вул. Шовковична, 39/1) площею 40 квадратних метрів (тобто це точно не вхідна арка лікарні, яка займає всього 18 метрів квадратних).

Власниками ТОВ "Київтрейдінвест-ЛТД", згідно з даними YouControl, є дуже колоритні особи. Наприклад, Джамбулатов Рустам – безстроково перебуває у санкційних списках.

Другий власник – Олександр Олійников, окрім ТОВ "Київтрейдінвест-ЛТД", має у власності охоронні, будівельні, транспортні та навіть криптовалютні компанії – ТОВ ОФ "Титан Безпека", ТОВ "Автопарк Девелопмент", ТОВ "Еко Капітал Буд", ТОВ "Криптобанк "Бай" тощо.

Ну а третій власник, Дмитро Фаткін, був формальним засновником компанії ТОВ "Центр Екологічних Ініціатив", яка за часів, коли мером був Черновецький, змогла вихопити в оренду ділянку у 13 га на Жуковому острові. Наразі на нього записана ціла низка будівельних та інших фірм, які, за даними Бондаренка, можуть бути пов’язані з Олесем Довгим.

До речі: наразі адреса вул.Шовковична, 39/1-Б, будівля за якою належить "Київтрейдінвест-ЛТД", практично ніде в інтернеті не фігурує. Але кілька джерел, зокрема і карта "Візіком", показує, що ця адреса закріплена за будівлею… Свято-Михайлівського храму УПЦ (у складі РПЦ) на території лікарні. Скоріше за все, це може бути просто помилкою. Але якщо ні — то ситуація з будівництвом паркінгу виглядає все більше цікавою.

ДПТ – все? Коментар юриста

І наостанок варто нагадати, що від початку 2025 року сюрпризів варто чекати не лише киянам, а й самим забудовникам. З 1 січня набрали чинності положення Закону № 711 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель", яким заборонено використовувати детальні плани територій (ДПТ) для зміни цільового призначення земельних ділянок. Саме такий спосіб зазвичай використовували забудовники, аби узаконити будівництво ЖК на землях, наприклад, сільськогосподарського призначення.

Про те, які зміни чекають будівельну галузь після прийняття згаданого закону, ми розпитали юриста у сфері нерухомості та будівельного права Андрія Ставнюка:

– Закон № 711 (Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель") дійсно впроваджує ряд значних змін у регулювання земельних питань, ключова з яких: детальні плани територій (ДПТ) більше не можуть використовуватися для зміни цільового призначення земель. Це означає, що громади зобов'язані працювати виключно в рамках Генеральних планів або комплексних планів просторового розвитку територій (КППРТ).

Основна ідея такого обмеження полягає в уникненні точкових змін, які часто створювали дисбаланс у використанні земель. КППРТ розглядається як більш комплексний і стратегічний документ, який дозволяє враховувати ширший контекст розвитку громади, ніж ДПТ.

КППРТ можуть оновлюватися раз на рік. Це дійсно може викликати асоціацію з тим, як раніше використовувалися ДПТ. Однак основна відмінність полягає у процедурі: зміни до КППРТ мають проходити більш ретельну перевірку та обґрунтування, оскільки вони впливають на всі аспекти просторового планування громади.

Втім, містить закон і можливі "лазівки" для забудовників.

Відсутність чітких критеріїв для змін у комплексних планах просторового розвитку територій (КППРТ): закон дозволяє вносити зміни до КППРТ раз на рік, але не встановлює конкретних критеріїв або обмежень для таких змін. Це може створити можливості для забудовників ініціювати зміни, що відповідають їхнім інтересам, особливо за наявності впливу на місцеві органи влади.

Нечіткість у визначенні "суспільних потреб": Деякі положення Закону містять терміни на кшталт "з мотивів суспільної необхідності" без детального роз'яснення. Це може бути використано забудовниками для обґрунтування проєктів, які не завжди відповідають інтересам громади.

Відсутність жорстких механізмів контролю та відповідальності: закон не деталізує механізми контролю за його виконанням та відповідальності за порушення.

Отже, закон спрямований на створення більш прозорої системи планування використання земель, яка враховує потреби всіх зацікавлених сторін, я повністю підтримую законотворців у цьому бажанні. Проте реалізація закону значною мірою залежить від професіоналізму органів місцевого самоврядування та якісного планування.

У підсумку, головна відмінність КППРТ від ДПТ полягає в масштабності підходу до планування та акценті на довгострокову стратегію, а не локальні зміни. Водночас залишаються ризики недостатньо чіткої регламентації та можливості неоднозначного трактування окремих положень.

"Телеграф" уважно слідкуватиме за "сюрпризами", які готують для киян забудовники. Не перемикайтесь.