Новый ЖК вместо рынка и паркинг в больнице: какие сюрпризы могут ждать киевлян в 2025 году

В Киеве уже давно никого не удивишь скандалами с жилищным строительством. Планы относительно высоток на месте древних построек времен Киевской Руси, как в случае со строительством в Китаеве в Голосеевском районе. Застройка уникального экопарка на Осокорках. Снос исторической усадьбы Зеленских в центре столицы для строительства элитного ЖК… Эти и подобные истории продолжаются годами, и в большинстве случаев, несмотря на протесты громады, победа остается за застройщиками и чиновниками, которые их прикрывают.

Похоже, 2025 год не станет сюрпризом – практически ежедневно появляется информация о планах новых скандальных застроек, к большинству из которых есть большие вопросы относительно соответствия землеустроительной и градостроительной документации.

"Телеграф" собрал несколько интересных строительных кейсов, за которыми стоит наблюдать киевлянам в текущем году.

Гори оно все… Неужели вместо рынка "Оболонь" Алиев построит ЖК?

Рынок "Оболонь", самый большой в Оболонском районе столицы, пользуется большой популярностью не только среди местных жителей — закупиться продуктами, одеждой или хозтоварами туда приезжают жители разных районов Киева. Причина в удобном расположении рынка – меньше минуты ходьбы от станции метро "Героев Днепра". Да и цены на нем относительно невысокие.

Впрочем, нельзя сказать, что все местные жители довольны соседством. Толпы людей, определенная неупорядоченность торговых площадей и несанкционированная торговля у стен рынка вызывают немало нареканий и призывов о необходимости его осовременивания.

Кроме того, за последние годы рынок "Оболонь" несколько раз горел. Так, масштабный пожар произошел в августе 2013 года — выгорели самые большие павильоны рынка на площади более 600 квадратных метров. Возмущенные торговцы, оставшиеся без рабочих мест и имущества, тогда были уверены, что это преднамеренный поджог. Большой пожар случился и в 2021 году — сгорело 8 павильонов на площади около 200 квадратных метров. Ну а последнее возгорание было совсем недавно – в декабре 2024 года. По данным ГСЧС, пожар охватил 300 квадратных метров торговых площадей – горели павильоны внутри и по периметру рынка. В каждом случае сообщалось, что причины возгорания установят правоохранители. Но до сих пор официальных заявлений, не были ли случаем пожары результатами действий злоумышленников, в публичном информационном пространстве не появлялось.

Последние несколько лет все чаще ведутся разговоры о модернизации рынка "Оболонь". В сентябре 2021 года Киевсовет согласовал довольно скандальный ДПТ Оболонского района, который, в частности, предусматривал его реконструкцию.

"Согласно ГУО, на территории планируется осуществить реконструкцию территории рынка с размещением торговых объектов, бытового обслуживания, административных зданий. Согласно очередному кадастровому плану от 18.10.2016 г. земельный участок 78:036:022 находится в аренде на 25 лет (до 20.02.2029 г.) у ЧАО "Рынок "Оболонь" для реконструкции, обслуживания и эксплуатации рынка. Площадь земельного участка согласно реестру земельных участков от 18.10.2016 г. — 4,3799 га ", — говорится в официальном документе Киевсовета.

Как следует из ДПТ, реконструкция рынка должна проводиться без изменения его функционального назначения.

Между тем местный паблик "Життя Оболонь", внимательно следящий за перипетиями застройки этого киевского района, недавно сообщил, что на рынке "Оболонь" уже начались масштабные работы по демонтажу одного из больших павильонов, который сгорел еще в 2021 году.

Позже на этом же паблике появилась информация о проекте модернизации рынка. Только вот, по данным упомянутого паблика, предполагает он не просто осовременивание, а строительство вместо рынка новых жилых зданий, высотой около 25 этажей. В подтверждение паблик опубликовал несколько фото рендеров, предположительно из проекта застройки.

По данным портала, проект предусматривает строительство пяти или более высотных домов с ТРЦ и паркингом на первых этажах. В целом планируется строительство 146 800 кв.м.

Впрочем, в сообщении есть явное несоответствие: указанный адрес рынка (проспект Оболонский, 41) не соответствует его реальному адресу (улица Героев Днепра, 41). Сейчас "Телеграф" намерен обратиться к руководству КГГА с просьбой прокомментировать, известно ли там что-то о проекте застройки рынка "Оболонь" и как там относятся к возможному появлению вместо рынка ЖК, что противоречит утвержденному Киевсоветом детальному плану территорий.

Кстати, назначение участка с кадастровым номером 8000000000:78:036:0022, на котором расположен рынок "Оболонь", четко определено: для строительства и обслуживания зданий торговли. В настоящее время участок находится в аренде ЧАО "Рынок "Оболонь", бенефициаром которого, согласно YouControl, через ООО "Оболонь-Инвест" является Владислав Шевченко. Одновременно он является учредителем ООО "Ковчег". Эта фирма интересна тем, что среди ее прав на объекты недвижимости есть права на здание ТРЦ LavinaMol. Ну а упомянутый ТРЦ является частью "Мандарин Плаза Груп", что принадлежит известному застройщику Вагифу Алиеву.

Новый город между Киевом и Броварами

Другим интересным и неожиданным проектом застройки, которая в ближайшее время может ждать киевлян, является строительство целого огромного нового жилого массива на Левом берегу. Жилмассив площадью почти 100 гектаров должен появиться на территории действующей Киевской птицефабрики (ТМ "Від доброї курки"). Фабрика расположена на Броварском проспекте, географически между Киевом и Броварами, но формально в административных границах столицы.

По данным руководителя ОО "Рада з урбаністики Києва" Виталия Селика, проект застройки птицефабрики был 24 января официально представлен начальником Управления транспортной инфраструктуры КО Киевгенплан Алексеем Шаповаловым в рамках презентации Транспортного моделирования Детального плана территории "Промышленного района вдоль Броварского проспекта".

Селик напоминает, что площадь запланированного жилого массива вдвое больше, чем площадь ЖК "Комфорт Таун", где сейчас живет около 20 тысяч человек.

"То есть потенциально в новом городке будет 40-50 тысяч жителей — это почти половина населения Броваров. Или по площади и населению этот новый массив сравним с Русановкой", — пишет руководитель ОО "Рада з урбаністики Києва".

Для того чтобы обеспечить надлежащую пропускную способность Броварского проспекта в результате появления нового жилмассива, на проспекте придется построить две дополнительные двухуровневые развязки. Это может обойтись Киеву и Броварам по 4 млрд грн, подчеркивает Селик.

Он также отмечает, что идея строительства нового жилмассива имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Позитив – убрать с территории города "пахучее" предприятие, которое еще и занимает непропорционально большую площадь. Среди негативных последствий – перегрузка транспортной инфраструктуры и усложнение логистики для жителей направления Броваров и Зазимья. Следовательно, по мнению эксперта, целесообразно было бы подумать о строительстве в этом районе нового бизнес-кластера — с офисами, небольшими производствами.

"Как вариант, часть территории выделить для исследовательского центра или университета. Таким образом здесь могли бы работать жители Броваров, Левого берега Киева, Зазимской ОТГ. Это помогло бы уравновесить трафик в Киеве и разгрузить столичный общественный транспорт. Лучше связать ткань Киевской агломерации", – считает Селик.

По информации из Государственного земельного кадастра, участок, где расположена птицефабрика, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом использования "для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений целостного имущественного комплекса".

То есть без изменения назначения строить на нем ЖК точно невозможно. А изменения, необходимые для строительства там жилого массива, могут занять немалое время – до нескольких лет. Тем более, учитывая, что сейчас одним только утверждением ДПТ целевое назначение участка с недавних пор изменить невозможно (об этом несколько ниже в статье). Кроме того, участок имеет несколько десятков ограничений, решение вопросов с которыми также потребует значительного времени.

Что касается возможных выгодоприобретателей будущего строительства, то о них пока судить сложно. Известно, что владельцами ООО "Птицефабрика Киевская" сейчас является ряд кипрских офшоров. YouControl показывает, что предприятие имеет отношение к группе "Укрлендфарминг" бизнесмена Олега Бахматюка. Сам он тоже еще два года назад упоминал "Киевскую" птицефабрику в контексте своей предпринимательской деятельности.

Тем временем под постом Виталия Селика подписчики уже оценили перспективы строительства нового ЖК. Так, блогер и журналист Денис Казанцев предложил для него меткое название — ЖК "Петушок". Другие отмечают, что без строительства дополнительной инфраструктуры новый ЖК может создать немалые проблемы.

Интересная декоммунизация, или "Паркинговая эпидемия" на территории больницы

Следующий случай хоть и не касается жилой застройки, но чрезвычайно показателен в контексте принятия "строительных" решений киевской властью.

27 января стало известно о демонтаже в связи с декоммунизацией памятника физиологу Ивану Павлову, который размещался прямо на входе Свято-Михайловской (ранее Александровской) больницы в Печерском районе столицы. Киевляне по-разному отреагировали на новость: кто-то положительно, учитывая не только "русскость" ученого, но и его эксперименты на людях. Кто-то считал, что памятник нобелевскому лауреату можно было бы и пожалеть.

В конце концов, история с памятником, наверное, скоро бы забылась, как и сотня других подобных историй. Но придирчивые журналисты раскопали интересную деталь: как раз на месте снесенного памятника Павлову, прямо на территории больницы, киевские власти собираются построить… многоуровневый паркинг.

"Телеграф" в свое время писал, что "паркинговая лихорадка" уже давно присуща киевской верхушке, и, в частности, мэру Виталию Кличко. И в большинстве случаев этой "болезни" нужно искать финансовый "вирус". Например, в истории со скандальными планами строительства паркинга в исторической зоне Старокиевской горы оказалось, что один из участков, отведенных для строительства, и здание на нем принадлежат соратнице братьев Кличко.

Вот и в истории со "свято-михайловским" паркингом есть довольно интересные особенности. Известно, что КГГА объявила конкурс на поиск инвестора для реконструкции зданий Свято-Михайловской больницы, предусматривающий застройку участка площадью 13 тыс. (!) квадратных метров и строительство на ней 5-этажного паркинга общей площадью почти 10 тыс. метров квадратных.

Конкурс – конкурсом, но расследователь Владимир Бондаренко считает, что победитель в нем уже может быть определен заранее. По его данным, потенциальный победитель – это ООО "Киевтрейдинвест-ЛТД", владельцы которого "держат" парковку рядом с больницей. Кроме того, по его информации, в собственности компании "Киевтрейдинвест-ЛТД" неожиданно появилось нежилое здание по адресу ул. Шелковичная, 39/1-Б (в самой больнице адрес ул. Шелковичная, 39/1) площадью 40 квадратных метров (т. е. это точно не входная арка больницы, занимающая всего 18 квадратных метров).

Владельцами ООО "Киевтрейдинвест-ЛТД", согласно данным YouControl, являются очень колоритные личности. К примеру, Джамбулатов Рустам – бессрочно находится в санкционных списках.

Второй владелец – Александр Олейников, кроме ООО "Киевтрейдинвест-ЛТД", имеет в собственности охранные, строительные, транспортные и даже криптовалютные компании – ООО ОФ "Титан Безопасность", ООО "Автопарк Девелопмент", ООО "Эко Капитал Строй", ООО "Криптобанк "Бай" и т.д.

Ну а третий владелец, Дмитрий Фаткин, был формальным основателем компании ООО "Центр Экологических Инициатив", которая во времена, когда мэром был Черновецкий, смогла выхватить в аренду участок в 13 га на Жуковом острове. Сейчас на него записан целый ряд строительных и других фирм, которые, по данным Бондаренко, могут быть связаны с Олесем Довгим.

Кстати: адрес ул.Шелковичная, 39/1-Б, здание по которому принадлежит "Киевтрейдинвест-ЛТД", практически нигде в интернете не фигурирует. Но несколько источников, в том числе карта "Визиком", показывают, что этот адрес закреплен за зданием… Свято-Михайловского храма УПЦ (в составе РПЦ) на территории больницы. Скорее всего, это может быть просто ошибкой. Но если нет, то ситуация со строительством паркинга выглядит все более интересной.

ДПТ – все? Комментарий юриста

И напоследок следует напомнить, что с начала 2025 года сюрпризов следует ждать не только киевлянам, но и самим застройщикам. С 1 января вступили в силу положения Закона № 711 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о планировании использования земель", которым запрещено использовать детальные планы территорий (ДПТ) для изменения целевого назначения земельных участков. Именно такой способ обычно использовали застройщики, чтобы узаконить строительство ЖК на землях, например, сельскохозяйственного назначения.

О том, какие изменения ждут строительную отрасль после принятия данного закона, мы расспросили юриста в сфере недвижимости и строительного права Андрея Ставнюка:

– Закон № 711 (Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о планировании использования земель") действительно внедряет ряд значительных изменений в регулирование земельных вопросов, ключевой из которых: детальные планы территорий (ДПТ) больше не могут использоваться для изменения целевого назначения земель. Это означает, что громады обязаны работать исключительно в рамках Генеральных планов или комплексных планов пространственного развития территорий (КППРТ).

Основная идея такого ограничения заключается в том, чтобы избежать точечных изменений, часто создававших дисбаланс в использовании земель. КППРТ рассматривается как более комплексный и стратегический документ, позволяющий учитывать более широкий контекст развития громады, нежели ДПТ.

КППРТ могут обновляться ежегодно. Это действительно может вызвать ассоциацию с тем, как ранее использовались ДПТ. Однако основное отличие состоит в процедуре: изменения в КППРТ должны проходить более тщательную проверку и обоснование, поскольку они влияют на все аспекты пространственного планирования громады.

Впрочем, содержит закон и возможные "лазейки" для застройщиков.

Отсутствие четких критериев изменений в комплексных планах пространственного развития территорий (КППРТ): закон позволяет вносить изменения в КППРТ раз в год, но не устанавливает конкретных критериев или ограничений для таких изменений. Это может создать возможности для застройщиков инициировать изменения, отвечающие их интересам, особенно при наличии влияния на местные органы власти.

Нечеткость в определении "общественных потребностей": Некоторые положения Закона содержат термины типа "в целях общественной необходимости" без детального разъяснения. Это может быть использовано застройщиками для обоснования проектов, не всегда отвечающих интересам громады.

Отсутствие жестких механизмов контроля и ответственности: закон не детализирует механизмы контроля за его исполнением и ответственности за нарушение.

Следовательно, закон направлен на создание более прозрачной системы планирования использования земель, учитывающей потребности всех заинтересованных сторон, я полностью поддерживаю законотворцев в этом желании. Однако реализация закона во многом зависит от профессионализма органов местного самоуправления и качественного планирования.

В итоге главное отличие КППРТ от ДПТ заключается в масштабности подхода к планированию и акценте на долгосрочную стратегию, а не локальные изменения. В то же время остаются риски недостаточно четкой регламентации и возможности неоднозначной трактовки отдельных положений.

"Телеграф" будет внимательно следить за "сюрпризами", которые готовят для киевлян застройщики. Не переключайтесь.