Реальна вартість землі в Україні вже сягнула 1,5–2,5 тисячі доларів за гектар

Після липня 2021 року — дати відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення — цей ринок став одним із найактивніших в Україні. На рис. 1 наведено кількість угод по роках за час його існування.

Розглядаючи діаграму, слід враховувати, що за 2021 рік наведено дані лише за шість місяців другого півріччя. А оскільки з початком широкомасштабного вторгнення і закриттям Держреєстру речових прав на нерухоме майно угоди неможливо було реєструвати, зрозуміло, що їхня кількість за весь 2022 рік менша, ніж за шість місяців 2021-го.

Проте поступове відновлення бізнесу супроводжувалось активізацією ринку сільгоспземель. Причому, якщо порівнювати з ринком житлової нерухомості та триразовим зменшенням кількості угод на ньому, то падіння ринку земель сільгосппризначення помітно нижче — лише у 2,26 разу, з подальшим його зростанням, попри війну і втрату частини територій.

На рис. 2 можна бачити, що кількість угод на місяць 2024 року майже зрівнялася з аналогічним показником до вторгнення.

Відкривали ринок поступово: починаючи з середини 2021 року дозволили придбавати пайові земельні ділянки тільки фізичним особам і тільки у фізичних осіб, а вже з 1 січня 2024 року допустили юридичних осіб до купівлі паїв у фізосіб. Причому і фізичних, і юридичних осіб як покупців обмежили площею у 10 тис. га в одні руки.

Також залишили обмеження на продаж державних і комунальних земель: у власність наразі може переходити лише приватизована земля, а для державної й комунальної дозволено тільки оренду. Переважне право на купівлю землі має той, хто її орендує, а ціна купівлі / продажу до 2030 року має бути не меншою за нормативну грошову оцінку (НГО).

Фактично НГО — це визначена державою вартість земельної ділянки, з якої нараховуються податки, і, як зазначено, не можна укласти угоду, в якій вартість буде нижчою за НГО. Але, якщо проаналізувати дані Державного земельного кадастру, такі випадки зустрічаються.

Станом на 31 грудня 2023 року кількість правочинів із землею, укладених фізичними особами, становила загалом 249 916 (з липня 2021 року до кінця 2023-го). Протягом 2024 року, коли землю почали придбавати юридичні особи, кількість укладених правочинів дорівнювала 146 513. Тобто сумарно на сьогодні укладено 396 429 правочинів на 877 805 га. (Правочином називають будь-який тип угоди — наслідування або дарування, або купівлі-продажу чи міни.)

Порівняно з 2023 роком, коли було укладено 109 205 правочинів, за 2024-й спостерігаємо зростання їх кількості на 34%. Безумовно, це пов’язано із появою на ринку юридичних осіб, але також із збільшенням загальної бізнес-активності 2024 року.

Крім того, якщо до широкомасштабного вторгнення середня кількість транзакцій на місяць становила 12 455, то 2024-го вона знову досягла практично того ж рівня — 12 209 правочинів. Немає сумнівів, що 2025 року можливе подальше зростання обсягів угод.

Утім, цікаво, яку частку від усіх сільгоспземель в Україні продано за цей час.

Багато це чи мало?

Якщо порівняти площу проданої землі із загальною площею, яку засівали в Україні 2024 року, то співвідношення становитиме 4%. Тобто, незважаючи на те, що ринок зростає і є досить активним, кількість правочинів охоплює все ще невелику площу від оброблюваної. Загальні посівні площі наведено на рис. 3. Як бачимо, вони в Україні все ще чималі.

Щодо вартості фахівці зауважують, що вона залежить від двох факторів: родючості землі (яка вимірюється бонітетом) і політики агрохолдингу, який діє в певному регіоні (орендує землі для обробітку).

Із родючістю зрозуміло: за кращої якості ґрунту можна очікувати більших та якісніших врожаїв. Що ж стосується агрохолдингів, то одні мають на меті скуповувати землі, а інші такої мети не мають і своєю мотивації ринку не відкривають.

Утім, загалом власники земельних ділянок не поспішають продавати, очікуючи зростання їхньої вартості. Існує й прошарок спекулянтів, готових скуповувати землю в очікуванні її подорожчання, щоб згодом перепродати за вищими цінами.

У відкритих даних є навіть перелік юридичних осіб, які купували землі сільгосппризначення протягом 2024 року. У ньому більш як 200 юросіб, але тільки у десяти з них площа купленої землі перевищує 1000 га, максимального значення в 10 тис. га немає ні в кого, лише 5 тис. га (див. рис. 4).

Натомість серед фізосіб є такі, що майже вичерпали ліміт у 10 тис. га (див. рис. 5).

Процес купівлі землі від приватних власників майже не відрізняється від угод купівлі / продажу будь-якої нерухомості: об’єкт виставляється на ринок через оголошення на відповідних спеціалізованих сайтах  і за наявності покупця оформлення угоди відбувається в офісі нотаріуса.

Відмінність (причому суттєва) полягає в середній вартості угоди, яка для ринку житлової нерухомості становить приблизно еквівалент 50 тис. дол., тоді як для земельного — лише 2–5 тис. дол.

Податки й ринкова вартість

Аналогічно ринку нерухомості, для здійснення угоди із землею необхідно мати її вартість, визначену оцінювачем, або довідку Фонду держмайна України. Причому вартість має бути не меншою за нормативну грошову оцінку. Багато хто помилково вважає цю вартість ринковою. Якщо згадати суми податків, які слід сплатити з угоди, то можна зрозуміти, чому колишні та майбутні власники з легкістю погоджуються на НГО замість справжньої ринкової вартості.

Раніше до бюджету потрібно було сплатити 5% податку на доходи фізичних осіб + 1,5% військового збору + 1% мита +1% (загалом 8,5%), а нині із підвищенням військового збору до 5% загальна сума податків зросла до 12%. У результаті по більшості угод вартість, за якою оформлюється продаж об’єкта, перевищує нормативну оцінку на 2–3 грн, а ціна угоди не є ринковою.

Та чи бувають угоди з ринковою вартістю? Безсумнівно, вони є, але їх небагато. Значну кількість угод на папері укладають за ціною, в 2–3 рази меншою від ринкової, особливо якщо земля має високу родючість і є зацікавленість у її придбанні з боку агрохолдингу.

Тобто реальна вартість землі в Україні вже досягла 1,5–2,5 тис. дол. за гектар. Наприклад, у Рівненській області нормативна грошова оцінка становить у середньому 27 тис. грн/га, сайт Держгеокадастру показує середню ринкову вартість у 49,4 тис. грн/га, при цьому реальна вартість — 60–80 тис. грн/га.

Однак це все ще менше, ніж у Польщі й інших європейських країнах, де середня ціна землі — 10 тис. дол. за гектар. Щоправда, в Україні також зустрічаються такі ціни. Але це ціни на землі сільгосппризначення, які можна використати комерційно, бо вони розташовані біля доріг магістрального та місцевого значення, або в рекреаційній зоні, або поблизу населених пунктів та інфраструктури.

Фактично сьогодні, на відміну від ринку будівель, контроль над розрахунком вартості земельних ділянок не здійснюється таким чином, як це робить Фонд держмайна на ринку житлової нерухомості. Тому земельні угоди оподатковуються по-різному (хтось платить усе, а хтось уникає належного оподаткування), що порушує принцип справедливості сплати податків.

Проте такий стан речей на ринку землі не може тривати, тим більше у воюючій країні, де фінанси спрямовуються на захист її суверенітету. Тому Фонду держмайна слід подбати про належний контроль над розрахунком (оцінкою) вартості земельних ділянок. Принцип справедливості при сплаті податків має працювати і в цій сфері.