Реальная стоимость земли в Украине уже достигла 1,5–2,5 тысячи долларов за гектар

После июля 2021 года — даты открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения — этот рынок стал одним из самых активных в Украине. На рис. 1 приведено количество сделок по годам за время его существования.

Рассматривая диаграмму, нужно учитывать, что за 2021 год приведены данные только за шесть месяцев второго полугодия. А поскольку с началом широкомасштабного вторжения и закрытием Госреестра вещных прав на недвижимое имущество сделки невозможно было регистрировать, понятно, что их количество за весь 2022 год меньше, чем за шесть месяцев 2021-го.

Но постепенное восстановление бизнеса сопровождалось активизацией рынка сельхозземель. Причем, если сравнивать с рынком жилой недвижимости и трехразовым уменьшением количества сделок на нем, то падение рынка земель сельхозназначения заметно ниже — только в 2,26 раза, с дальнейшим его ростом, несмотря на войну и потерю части территорий.

На рис. 2 можно видеть, что количество сделок в месяц в 2024 году почти сравнялось с аналогичным показателем до вторжения.

Открывали рынок постепенно: начиная с середины 2021 года разрешили приобретать паевые земельные участки только физическим лицам и только у физических лиц, а уже с 1 января 2024 года допустили юридических лиц к покупке паев у физлиц. Причем и физических, и юридических лиц как покупателей ограничили площадью в 10 тыс. га в одни руки.

Также оставили ограничение на продажу государственных и коммунальных земель: в собственность сейчас может переходить только приватизированная земля, а для государственной и коммунальной разрешена лишь аренда. Преобладающее право на покупку земли имеет тот, кто ее арендует, а цена покупки / продажи до 2030 года должна быть не меньше нормативной денежной оценки (НДО).

Фактически НДО — это определенная государством стоимость земельного участка, с которой начисляются налоги, и, как указано, нельзя заключить сделку, в которой стоимость будет ниже НДО. Но, если проанализировать данные Государственного земельного кадастра, такие случаи встречаются.

По состоянию на 31 декабря 2023 года количество сделок с землей, заключенных физическими лицами, составило в целом 249 916 (с июля 2021 года по конец 2023-го). На протяжении 2024 года, когда землю начали приобретать юридические лица, количество заключенных соглашений равнялось 146 513. То есть суммарно на сегодняшний день заключено 396 429 сделок на 877 805 га. (Сделкой называют любой тип соглашения — наследования или дарения, купли-продажи или мены.)

По сравнению с 2023 годом, когда было заключено 109 205 сделок, в 2024-м наблюдаем рост их количества на 34%. Безусловно, это связано с появлением на рынке юридических лиц, но также и с увеличением общей бизнес-активности в 2024 году.

Кроме того, если до широкомасштабного вторжения среднее количество транзакций в месяц составляло 12 455, то в 2024-м оно снова достигло практически того же уровня — 12 209 сделок. Безусловно, что в 2025 году возможен дальнейший рост объемов сделок.

Впрочем, интересно, какая доля от всех сельхозземель в Украине продана за это время.

Много это или мало?

Если сравнить площадь проданной земли с общей площадью, засеянной в Украине в 2024 году, то соотношение составит 4%. То есть, несмотря на то, что рынок растет и довольно активен, количество сделок охватывает все еще небольшую площадь от обрабатываемой. Общие посевные площади приведены на рис. 3. Как видим, они в Украине все еще значительные.

По поводу стоимости специалисты отмечают, что она зависит от двух факторов: плодородия земли (измеряемого бонитетом) и политики агрохолдинга, действующего в определенном регионе (арендует земли для возделывания).

С плодородием понятно: при лучшем качестве почвы можно ожидать больших и более качественных урожаев. Что же касается агрохолдингов, то цель одних — скупать земли, а у других такой цели нет, и они свою мотивацию рынку не открывают.

Впрочем, в целом владельцы земельных участков не спешат продавать, ожидая роста их стоимости. Существует и прослойка спекулянтов, готовых скупать землю в ожидании ее подорожания, чтобы со временем перепродать по более высоким ценам.

В открытых данных есть даже перечень юридических лиц, покупавших земли сельхозназчения на протяжении 2024 года. В нем более 200 юрлиц, но только у десяти из них площадь купленной земли превышает 1000 га, максимального значения в 10 тыс. га нет ни у кого, только 5 тыс. га (см. рис. 4).

В то же время среди физлиц есть те, кто почти исчерпал лимит в 10 тыс. га (см. рис. 5).

Процесс покупки земли от частных владельцев почти не отличается от сделок купли / продажи любой недвижимости: объект выставляется на рынок через объявление на соответствующих специализированных сайтах и при наличии покупателя оформление сделки происходит в офисе нотариуса.

Отличие (причем существенное) состоит в средней стоимости сделки, которая для рынка жилой недвижимости составляет приблизительно эквивалент 50 тыс. долл., тогда как для земельного — всего 2–5 тыс. долл.

Налоги и рыночная стоимость

Аналогично рынку недвижимости, для осуществления сделки с землей необходимо иметь ее стоимость, определенную оценщиком, или справку Фонда госимущества Украины. Причем стоимость должна быть не меньше нормативной денежной оценки. Многие по ошибке считают эту стоимость рыночной. Если вспомнить суммы налогов, которые нужно заплатить со сделки, то можно понять, почему бывшие и будущие собственники с легкостью соглашаются на НДО вместо настоящей рыночной стоимости.

Раньше в бюджет надо было заплатить 5% налога на доходы физических лиц + 1,5% военного сбора + 1% пошлины +1% (всего 8,5%), а сейчас с повышением военного сбора до 5% общая сумма налогов выросла до 12%. В результате по большинству сделок стоимость, по которой оформляется продажа объекта, превышает нормативную оценку на 2–3 грн, а цена сделки не является рыночной.

Но бывают ли сделки с рыночной стоимостью? Безусловно, они есть, но их немного. Значительное число сделок на бумаге заключают по цене, в 2–3 раза меньшей рыночной, особенно если земли высокоплодородные и есть заинтересованность в ее приобретении со стороны агрохолдинга.

То есть реальная стоимость земли в Украине уже достигла 1,5–2,5 тыс. долл. за гектар. Например, в Ровненской области нормативная денежная оценка составляет в среднем 27 тыс. грн/га, сайт Госгеокадастра показывает среднюю рыночную стоимость в 49,4 тыс. грн/га, при этом реальная стоимость — 60–80 тыс. грн/га.

Но это все еще меньше, чем в Польше и других европейских странах, где средняя цена земли — 10 тыс. долл. за гектар. Правда, в Украине также встречаются такие цены. Но это цены на земли сельхозназначения, которые можно использовать коммерчески, поскольку они расположены вдоль дорог магистрального и местного значения, или в рекреационной зоне, или вблизи населенных пунктов и инфраструктуры.

Фактически сегодня, в отличие от рынка зданий, контроль над расчетами стоимости земельных участков не осуществляется таким образом, как это делает Фонд госимущества на рынке жилой недвижимости. Поэтому земельные сделки облагаются налогами по-разному (кто-то платит все, а кто-то избегает надлежащего налогообложения), что нарушает принцип справедливости уплаты налогов.

Но такое положение дел на рынке земли не может продолжаться, тем более в воюющей стране, где финансы направляются на защиту ее суверенитета. Поэтому Фонду госимущества необходимо побеспокоиться о надлежащем контроле над расчетом (оценкой) стоимости земельных участков. Принцип справедливости при уплате налогов должен работать и в этой сфере.