Як Русанівка: у Києві може з'явитися ще один мікрорайон – що відомо про забудову

Що про це кажуть експерти та як відреагували у мерії.

Між Києвом та Броварами може з’явитися ще одне місто на 40-50 тисяч осіб. Збудувати велетенський мікрорайон можуть на площі в понад 99 гектарів, які у столиці орендує Київська птахофабрика.

Чутки про місто у місті

Про наміри забудови території заговорили київські активісти. Про це стало відомо після презентації транспортного моделювання Броварського проспекту від фахівців Інституту Генплану.

"Зазвичай, таке моделювання замовляють приватні забудовники, перед тим, як будувати ЖК. Для цього потрібно розробити детальний план територій (ДПТ). Щодо землі під птахофабрикою, то ця територія у діючому і проєктному Генпланах Києва мають статус "Промислової та науково-виробничої забудови". На жаль, зараз ДПТ– це така собі технологічна шпарина, через яку забудовники можуть всупереч діючому Генплану, змінювати цільове призначення. І замість промислової чи зеленої зони, проєктувати черговий ЖК. Щоб розробити такий ДПТ, потрібно виконати транспортне моделювання території. Власне Інститут Генплану, на замовлення поки що невідомої приватної компанії, виконав таке моделювання", – розповідає ТСН.ua Віталій Селик, голова Ради з урбаністики Києва.

Місто на 50 тисяч жителів

Він додає, що невідомий забудовник вже замовив попередній ескізний проєкт та креслення нового ЖК. До речі, зі слів представника Інституту Генплану після транспортного моделювання, забудовник зменшив кількість будинків, які планував побудувати, але й залишена кількість вражає.

"Все це може означати, що вже сьогодні, якийсь невідомий забудовник планує на місці птахофабрики збудувати дуже великий ЖК. До речі, за площею він подібний до київської Русанівки або ж, як два ЖК "Комфорт Таун". Відповідно, якщо ми порівняємо ці райони, то можемо припустити, що запланований ЖК може вмістити 40-50 тисяч жителів", – зазначає Віталій Селик.

Заради прибутку змінюють все

Експерт переконаний, що цільове призначення землі – для сільськогосподарського виробництва, навряд чи спинить забудовника.

"Забудовники добре навчилися змінювати цільове призначення земельних ділянок, якщо йдеться про надвеликі прибутки. У Києві купа таких прикладів, коли промислова земля "перетворюється" на елітний ЖК – потрібно лише рішення Київради. Або ж існує купа усіляких технологічних шпарин для цього. Забудовник може декларувати будівництво не житлового комплексу, а, наприклад, апартаментів. Це вважається нібито комерційним житлом, а насправді воно звичайне", – каже Віталій Селик.

Житлом забудовують стратегічні заводи

Він додає, що навіть стратегічні заводи у Києві перетворювалися на ЖК. Наприклад, територія заводу "Арсенал" у самому центрі Києва нині активно забудовується офісами та житлом.

"Що вже казати про птахофабрику, яка не є стратегічним виробництвом. Ба більше, вона навіть дещо шкодить екології, тож можливість її перенесення за межі міста – питання часу. Люди, які їздять повз птахофабрику у Бровари, чи у Київ, часто відчувають неприємні "аромати" від неї. Тому я не виключаю, що з’явиться пропозиція про її винесення за межі Києва, а величезна територія вивільниться і буде забудованою", – пояснює Віталій Селик.

Вірогідність забудови дуже висока

На думку експерта, поява міста у місті – дуже реальна. Адже у Києві та його передмісті все менше місць, де можна щось будувати.

"Досвід забудови території теплиць та садів колишнього колгоспу на Виноградарі чи дослідного Горіхового саду Національної академії наук у Феофанії – яскраве тому свідчення. Тобто, якщо у забудовника буде бажання, то новий мікрорайон на місці птахофабрики з’явиться дуже швидко – за 3-5 років. Територія віддалена від міста, тому навряд чи там будуть значні протести активістів. Можливість забудови дуже висока, якщо на це буде політична воля від столичної мерії. Бо нагадаю, що ця земля знаходиться в комунальній власності Києва, але у довготривалій оренді до 2054 року", – пояснює Віталій Селик.

Загрожує транспортний колапс

Експерт зауважує, що питання транспортного сполучення дуже складне у цьому районі. Наразі, Броварський проспект – це вулиця безперервного руху, хоча має світлофорне регулювання на поворотах на Зазим'є та на з’їзді з Броварської кільцевої.

Та додає, що передбачені Інститутом Генплану 2 багаторівневі розв’язки у цих місцях проблему не вирішать. Затор просто переміститься до станції метро "Лівобережна". А мешканцям Броварів та Києва через будівництво цього нового ЖК доведеться заплатити по 4 мільярди гривень за нові розв’язки.

Чи є альтернатива?

За словами голови Ради з урбаністики Києва, на місці Птахофабрики можна було б збудувати бізнес-кластер з офісами, невеликими виробництвами.

"Як варіант, частину території виділити для дослідницького центру чи університету. Таким, чином тут могли б працювати мешканці Броварів, Лівого берега Києва, Зазимської ОТГ. Це б допомогло врівноважити трафік у Києві та розвантажити столичний громадський транспорт. Краще зв’язати тканину Київської агломерації", – підкреслив експерт.

Він додає, що зважаючи на потенційну трансформацію цього простору – варто вже сьогодні почати серйозно думати про відродження швидкого регулярного рейкового транспорту між Києвом і Броварами.

"Це може бути, наприклад, швидкісний трамвай, який матиме розгалуження до найбільш густонаселених районів міста-супутника столиці. Його провізна здатність лиш у 2 рази менша за метро і цього достатньо буде для Броварів. А от різниця в ціні та швидкості будівництва та подальшої експлуатації в 6-10 разів менша. Пора почати планувати місто раціональним розумом і розрахунком, а не тільки мріями про краще життя внуків", – підсумовує Віталій Селик.

Що відомо про землю під птахофабрикою

ТСН.ua поцікавився у Департаменті земельних ресурсів КМДА, чи планує місто змінювати цільове призначення землі, яка знаходиться в оренді у птахофабрики.

"На підставі рішень Київради від 12.02.2004 № 65/1275 та від 30.09.2004 № 544/1954 оформлено відкритому акціонерному товариству "Птахофабрика Київська" право довгострокової оренди на 50 років земельної ділянки площею 99,24 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі (договір оренди земельної ділянки від 01.02.2005 № 62-6-00194)", – повідомив на запит ТСН.ua Віктор Дворніков, перший заступник директора Департаменту земельних ресурсів.

Гектари вже  порізали "скибками"

Він додає, що рішенням Київради від 23.07.2015 № 905/1769 погоджено поділ земельної ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва площею 98,8775 га (кадастровий номер 8000000000:62:084:0001), яка перебуває в оренді ТОВ "Птахофабрика Київська", на сформовані земельні ділянки в межах категорії земель сільськогосподарського призначення, а саме:

• земельну ділянку площею 15,7844 га (кадастровий номер 8000000000:62:084:0200) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі м. Києва;
• земельну ділянку площею 17,3090 га (кадастровий номер 8000000000:62:084:0201) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі м. Києва;
• земельну ділянку площею 65,7841 га (кадастровий номер 8000000000:62:084:0202) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі м. Києва.

Цільового призначення землі не змінювали

"Також, вказаним рішенням Київради внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 01.02.2005 № 62-6-00194, залишивши у довгостроковій оренді на 49 років ТОВ "Птахофабрика Київська" в межах категорії земель сільськогосподарського призначення вищезазначені земельні ділянки (договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.02.2018 № 64)", – зазначає Віктор Дворніков.

Посадовець запевняє, що за поданням Департаменту Київрада не приймала рішень щодо зміни цільового призначення вказаних земельних ділянок.

Дали "добро" на реконструкцію фабрики

У Департаменті містобудування та архітектури ТСН.ua повідомили, що згідно з даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності "Містобудівний кадастр Києва" замовнику будівництва ЗАТ "Птахофабрика Київська" надано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для коригування проєкту реконструкції з розширенням будівель фабрики в частині розміщення нової котельні на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі м. Києва від 21.02.2011 № 1839/0/18/009-11.

Концепція реновації фабрики

"26 червня 2024 року відбулось засідання секції містобудування та архітектури архітектурно-містобудівної ради при Департаменті містобудування та архітектури по справі № 002-а-24, на якому розглянуто концепцію комплексної реновації території Київської птахофабрики на проспекті Броварському, 99 у Деснянському районі. За результатами розгляду концепція комплексної реновації території Київської птахофабрики взято до уваги", – повідомила на запит ТСН.ua Тетяна Зайченко, заступниця директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА.

Вона додає, відповідно до статті 2 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", планування і забудова територій – діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає:

• прогнозування розвитку територій;
• забезпечення раціонального розселення і визначення напрямів сталого розвитку територій;
• обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням;
• взаємоузгодження державних, громадських та приватних інтересів під час планування і забудови територій;
• визначення і раціональне взаємне розташування зон житлової та громадської забудови, виробничих, рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих, історико-культурних та інших зон і об’єктів;
• встановлення режиму забудови територій, на яких передбачено провадження містобудівної діяльності;
• розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об’єктів;
• реконструкцію існуючої забудови та територій;
• збереження, створення та відновлення рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих територій та об’єктів, ландшафтів, лісів, парків, скверів, окремих зелених насаджень;
• створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури;
• створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення;
• проведення моніторингу забудови; ведення містобудівного кадастру;
• здійснення контролю у сфері містобудування.

А щодо планів можливої забудови птахофабрики та появу у Києві нового мікрорайону відповідає так:

"Київською міською радою містобудівна документація щодо зазначених у запиті містобудівних перетворень не затверджувалась", – зазначає Тетяна Зайченко.

Раніше ТСН.ua розповідав, що у Києві хочуть забудувати житлом цілий район: який саме і що кажуть в КМДА.