Нове житлове законодавство під забудовників. Черговики, розходьтесь!

Урядовий проєкт «Про основні засади житлової політики» (№12377) містить як позитивні, так і негативні зміни в галузі житлової політики держави.

По-перше, «радянський» Житловий кодекс буде скасовано! І це добре.

По-друге, нарешті має з’явитись Єдина інформаційно-аналітична житлова система як публічний електронний реєстр. В ній мусить бути інформація і про житловий фонд, і про осіб, що мають право на отримання державної підтримки, і наявні пропозиції соціального та доступного житла.

По-третє, обов’язковим стане розроблення ряду програмних документів житлової політики. Мова йде про державну, регіональні й місцеві стратегії та розроблені на їх основі відповідні цільові програми, фінансування виконання яких має закладатися в бюджети всіх рівнів.

Але все це — теорія, яка може породити дуже різну практику. Тому що в задекларованих законопроектом засадах житлової політики під боротьбою з совковим популізмом старого Кодексу не відчувається людина. І не факт, що вона з'явиться, коли уряд займеться розробкою нормативної бази до цього закону. Але проблеми людини неможливо скасувати простим розчерком пера. І це насамперед стосується обов’язку держави надавати безкоштовне житло, яке черговики можуть приватизувати.

За «скромними» оцінками Мінрегіону (проєкт готувала стара команда міністерства на чолі з чинною профільною заступницею Наталією Козловською), передбачено, що так влада «спише» з себе обов’язок надати житла на суму близько 900 млрд грн. Черговиків не кинуть напризволяще. Їм запропонують «соціальне житло». Але в оренду й за пільговою ціною, яке ще треба збудувати. А нададуть його тим, хто не матиме доходів, аби винаймати житло за ринковою ціною.

Звісно, під час війни держава не може надати усім належних соцблаг. Та й тема черги, що тягнеться з часів соціалізму, вимагає збалансованого державного підходу і чесності: безкоштовного сиру більше немає. Такий підхід цього разу підтримують і держвлада, і громади. Але чи провів уряд ґрунтовний аналіз справ у житловій сфері? Чи є «соціальне житло» єдиним інструментом, яким влада може скористатися, щоб знайти способи захистити найбільш нужденних і не порушувати Конституцію? Які ще є варіанти диверсифікації ризиків для громадян, що роками чекають на житло? Та чи правильно під гаслами «боротьби з радянським популізмом» під час війни, коли населення і так активно емігрує, протягувати інтереси виключно забудовників?  

Що говорить Конституція?

Житловий кодекс втратить чинність, а за рік після війни це чекає й на Закон «Про приватизацію державного житлового фонду». Це є в прикінцевих положеннях урядового проєкту. Отже, безкоштовних квартир від держави з можливістю приватизації не буде.

Дискусію, «чи треба давати приватизувати соцжитло», що, безумовно, схвалюють політики-популісти, зупиняє Конституція: «При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод» (стаття 22). Тому не можна просто сказати черговикам: «Розходьтеся».

Що держава може зробити, щоб бути чесною перед часом і громадянами?

Держава, по-перше, може зупинити подальше наповнення черги, а по-друге, створити умови, за яких люди або нарешті отримають обіцяні квартири (ті, хто їх критично потребує), або самі зможуть покращити умови проживання (іпотека та інші державні програми тощо).

Інакше це — порушення Конституції й підрив довіри до держави під час війни. Суперечності між новим законодавством і відновленим Житловим кодексом створять правовий хаос у розпал відбудови. Все це впливає на бажання біженців повернутися чи наміри частини населення емігрувати. Йдеться про 1,5 мільйона громадян-черговиків. Держстат повідомляє, що більшість із них чекає на квартири вже більш як 20 років. Відмова держави від виконання обіцянок може стати тут вирішальною.

Чи проведено ґрунтовний аналіз справ в житловій сфері?

Як адміністратор Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов, Мінрегіон вже давно повинен мати актуальні дані щодо розміру квартирної черги. Але він посилається на дані Держстату десятирічної давнини.

Описуючи проблеми з регулюванням оренди житла, Мінрегіон стверджує, що «згідно з експертними оцінками, 90% житла приватної власності передається в оренду». Це абсурд. Водночас міністерство не надає жодної інформації про наявний житловий фонд і причини, що призвели як до високих цін на житло, так і до майже повної зупинки забезпечення житлом черговиків і формування фондів соціального житла.

Аналіз даних Держстату свідчить, що перед початком повномасштабного вторгнення накопичився резерв із близько 3 мільйонів вакантних квартир і садибних будинків (18% усього житлового фонду). Але внаслідок дисбалансу рівня життя в регіонах відбувалась інтенсивна внутрішня міграція, що й призводило до створення локального дефіциту житла у великих містах.

Кількість вакантних квартир не набагато зміниться після закінчення війни: зменшення кількості житла через повне руйнування буде значною мірою компенсовано зменшенням потреби в житлі внаслідок еміграції.

Законопроєкт декларує, що завданням житлового законодавства є забезпечення раціонального та ефективного використання житлового фонду. Проте його норми більше сконцентровані на будівництві нового житла, ніж передбачають пріоритетність розвитку регіонів і стимулювання використання наявного вакантного житлового фонду в малих і середніх містах.

Причина постійного подорожчання житла у великих містах добре відома — це його фінансіалізація. Житло замість виконання своєї природної функції перетворюється на інвестиційний актив для отримання прибутку чи збереження заощаджень. Як інвестори, так і девелопери зацікавлені в зростанні вартості житла, тому постійно роздувають цінову бульбашку. У той час як громади втратили можливість розвивати свій фонд соціального житла за рахунок забудовників. А це — один із глобальних інструментів, який мав би знов почати працювати після скасування старого Житлового кодексу. Однак цей інструмент не включено до переліку засад нової житлової політики. Не названо його ліквідацію і серед причин, які призвели до, по суті, заморожування формування фонду соціального житла громад. 

Ба більше, законопроєкт залишає забудовникам приховані субсидії за рахунок громад. Що позбавляє громади можливості мати комунальне житло кількох категорій: соціальне та для забезпечення тих, хто має пріоритетне право отримати житло поза чергою. Це можуть бути ветерани з інвалідністю, діти з інвалідністю, багатодітні сім’ї тощо.

У такому разі нова соціальна політика держави дуже скидається на роботу української держави на користь забудовників, а не громадян. 

Приховані субсидії забудовникам із кишень територіальних громад

Багато кому доводилося чути звинувачення в бік керівництва держструктур на кшталт «Передав земельну ділянку в Києві приватній компанії в обмін на 5% квартир, хоча ринкові умови — 10%». Так було із сотнями гектарів ДП «Агрокомбінат Пуща-Водиця», земель Міноборони та багатьма іншими.

Такими випадками займаються правоохоронці, бо звинувачення в корупції небезпідставні, адже приватні компанії передають девелоперам у Києві під забудову орендовану комунальну землю в обмін на 12–25% майбутніх квартир залежно від розташування ділянки.

Вам не здається дивним, що коли ДП віддає землю за 5% квартир — це корупція, бо замало, а коли міськрада — лише за еквівалент 0,2–0,5% квартир у вигляді орендної плати — це не корупція й нормально?

Все тому, що місцевим радам законодавство забороняє при наданні землі встановлювати вимоги щодо передачі частини квартир у комунальну власність.

Але так було не завжди.

На початку 2000-х при наданні комунальної землі під забудову дозволялося передбачати передачу квартир для забезпечення черговиків чи формування фондів соціального житла. До речі, в Законі «Про житловий фонд соціального призначення» такий механізм досі передбачений, але його реалізація неможлива.

Наприклад, у Києві ця обов’язкова частка квартир 2007 року становила 20% для центру міста й 7% — для іншої території. Окрім квартир, орендар мав іще й сплатити у спецфонд на розвиток житлового будівництва 5% від нормативної вартості будівництва. Ну й варто пам’ятати про пайові внески, які свого часу могли сягати 25% кошторисної вартості будівництва та повністю покривали потреби на забезпечення мешканців будинку необхідними об’єктами інфраструктури.

Тобто хоча ділянку й віддавали в оренду дуже дешево, але за її забудову комерційним житлом місто отримувало ринкову компенсацію для забезпечення безкоштовним житлом черговиків.

Але 2008 року для підтримки житлового будівництва під час фінансової кризи місцевій владі заборонили вимагати надалі від забудовників будь-які платежі чи передачу об’єктів, окрім пайових внесків. Самі пайові внески знизили до мізерних 4%.

З роками криза минула, будівельна галузь відновилась, але її субсидування коштом територіальних громад не прибрали. Ба більше, в Законі «Про регулювання містобудівної діяльності» не лише підтвердили обмеження для місцевої влади, а й наказали скасувати всі зобов’язання щодо передачі частини квартир у комунальну власність, що були встановлені договорами до 2008 року. А 2020 року було остаточно скасовано й пайові внески на розвиток інфраструктури. Про що ZN.UA докладно писало.

Отже, житлова політика України протягом останніх 16 років де-факто будується за принципом «Позбавити можливості бідних, щоб підтримати багатих». Територіальні громади зобов’язані за безцінь віддавати в оренду землю під будівництво житла, отримуючи за весь строк оренди плату, що не перевищує 10–12% від її ринкової вартості. Водночас вони зобов’язані коштом місцевого бюджету забезпечити житло необхідною інфраструктурою, вартість якої становить 10–20% від вартості будівництва самого житла. Тобто коштом громад відбувається значне субсидування будівництва всього житла, включно з житлом бізнес- та еліт-класу.

За наявних економічних умов нове житло за ринковими цінами мають змогу купувати лише люди з доходами, вищими за середні. А територіальні громади внаслідок такої системи позбавлені можливості наповнювати фонди соціального житла для забезпечення ним громадян із низьким рівнем доходів.

Чи здатна така підтримка призвести до зниження ціни новобудов? Навряд, адже встановлена законодавством передача землі за безцінь призвела лише до збільшення корупції та появи посередників, які отримують комунальну землю в оренду, а потім передають її приватним забудовникам уже на ринкових умовах. Із самих забудовників землю «на шару» можуть отримати лише особливо наближені до чинної місцевої влади. За ринкових умов це призводить до того, що покупці квартир однаково сплачують із власної кишені ринкову вартість комунальної землі, але ці кошти йдуть забудовникам чи посередникам, а не в міський бюджет.

Своєю чергою скасування пайових внесків на розвиток інфраструктури справді має наслідком відчутне зниження повної собівартості будівництва. Але за ринкових умов формування ціни на житло це призводить не до зниження вартості житла, а лише до збільшення прибутку забудовників.

Наявна наразі система прямо суперечить європейським принципам житлової політики. Чи не знають про це чиновники, які писали цей законопроєкт, пропонуючи людям нібито нову житлову політику? Звісно, знають. В той час, як у цивілізованому світі надання землі на пільгових умовах і будівництво інфраструктури бюджетним коштом означає й регулювання максимальної ціни продажу чи оренди побудованого за такої підтримки житла. А ринкову ціну без обмежень мають право встановлювати лише ті забудовники, які не користуються субсидуванням із боку держави чи громад.

Та хоча проєкт №12377 подається як реформа за європейським зразком, приховане субсидування будівництва через наявні механізми надання землі та будівництва інфраструктури коштом місцевих бюджетів залишається без змін. Тобто проєкт спрямований не на вирішення житлової проблеми громадян, а на подальшу підтримку будівельного бізнесу та корупційних земельних схем.