Новое жилищное законодательство под застройщиков. Очередники, расходитесь!

Правительственный проект «Об основных принципах жилищной политики» (№12377) содержит как позитивные, так и негативные изменения в сфере жилищной политики государства.

Во-первых, «советский» Жилищный кодекс будет отменен! И это хорошо.

Во-вторых, наконец должна появиться Единая информационно-аналитическая жилищная система как публичный электронный реестр. В ней должна быть информация и о жилищном фонде, и о лицах, имеющих право на получение государственной поддержки, и имеющиеся предложения социального и доступного жилья.

В-третьих, обязательным станет разработка ряда программных документов жилищной политики. Речь идет о государственной, региональных и местных стратегиях и разработанных на их основе соответствующих целевых программах, финансирование выполнения которых должно закладываться в бюджеты всех уровней.

Но все это — теория, которая может породить очень разную практику. Потому что в задекларированных законопроектом принципах жилищной политики под борьбой с совковым популизмом старого Кодекса не чувствуется человек. И не факт, что он появится, когда правительство займется разработкой нормативной базы к этому закону. Но проблемы человека невозможно отменить простым росчерком пера. И это в первую очередь касается обязанности государства предоставлять бесплатное жилье, которое очередники могут приватизировать.

По «скромным» оценкам Минрегиона (проект готовила старая команда министерства во главе с действующим профильным заместителем Натальей Козловской), предусмотрено, что так власть «спишет» с себя обязанность предоставить жилье на сумму около 900 млрд грн. Очередников не бросят на произвол судьбы. Им предложат «социальное жилье», но в аренду и по льготной цене. И его еще нужно построить. А предоставят его тем, у кого не будет доходов, чтобы снимать жилье по рыночной цене.

Конечно, во время войны государство не может предоставить всем надлежащих соцблаг. Да и тема очереди, которая тянется со времен социализма, требует сбалансированного государственного подхода и честности: бесплатного сыра больше нет. Такой подход на этот раз поддерживают и госвласть, и громады. Но основательно ли проанализировано состояние жилищной сферы? Является ли «социальное жилье» единственным инструментом, которым власть может воспользоваться, чтобы найти способы защитить тех, кто больше всего нуждается, и не нарушать Конституцию? Какие еще есть варианты диверсификации рисков для граждан, годами ждущих жилья? И правильно ли под лозунгами «борьбы с советским популизмом» во время войны, когда население и так активно эмигрирует, протаскивать интересы исключительно застройщиков? 

Что говорит Конституция?

Жилищный кодекс утратит силу, а через год после войны это ждет и Закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Это есть в заключительных положениях правительственного проекта. Следовательно, бесплатных квартир от государства с возможностью приватизации не будет.

Дискуссию, «нужно ли давать приватизировать соцжилье», что, безусловно, одобряют политики-популисты, останавливает Конституция: «При принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод» (статья 22). Поэтому нельзя сказать очередникам: «Расходитесь».

Что государство может сделать, чтобы быть честным перед временем и гражданами?

Государство, во-первых, может остановить дальнейшее наполнение очереди, а во-вторых, создать условия, при которых люди или наконец получат обещанные квартиры (те, кто в них критически нуждается), или сами смогут улучшить условия проживания (ипотека и другие государственные программы).

Иначе это — нарушение Конституции и подрыв доверия к государству во время войны. Разногласия между новым законодательством и обновленным Жилищным кодексом создадут правовой хаос в разгар восстановления. Все это влияет на желание беженцев вернуться или намерения части населения эмигрировать. Речь идет о полутора миллионах граждан-очередников. Госстат сообщил, что большинство из них ждет квартиры уже больше 20 лет. Отказ государства от выполнения обещаний может стать здесь решающим.

Основательно ли проанализировано состояние жилищной сферы?

Как администратор Единого государственного реестра граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, Минрегион уже давно должен иметь актуальные данные о размере квартирной очереди. Но он ссылается на данные Госстата десятилетней давности. Ситуация настолько ухудшилась с тех пор, что и не передать.

Описывая проблемы с регулированием аренды жилья, Минрегион утверждает, что «согласно экспертным оценкам, 90% жилья частной собственности передается в аренду». Это абсурд. Вместе с тем министерство не предоставляет никакой информации о существующем жилищном фонде и причинах, приведших как к высоким ценам на жилье, так и к почти полной остановке обеспечения жильем очередников и формирования фондов социального жилья.

Анализ данных Госстата свидетельствует, что перед началом полномасштабного вторжения накопился резерв из около 3 миллионов вакантных квартир и усадебных домов (18% всего жилищного фонда). Но вследствие дисбаланса уровня жизни в регионах происходила интенсивная внутренняя миграция, что и приводило к созданию локального дефицита жилья в больших городах.

Количество вакантных квартир ненамного изменится после окончания войны: уменьшение количества жилья из-за полного разрушения будет в значительной степени компенсировано уменьшением потребности в жилье вследствие эмиграции.

Законопроект декларирует, что задача жилищного законодательства — обеспечение рационального и эффективного использования жилищного фонда. Но его нормы больше сконцентрированы на строительстве нового жилья, чем предусматривают приоритетность развития регионов и стимулирование использования существующего вакантного жилищного фонда в малых и средних городах.

Причина постоянного подорожания жилья в крупных городах хорошо известна — это его финансиализация. Жилье вместо выполнения своей естественной функции превращается в инвестиционный актив для получения прибыли или сохранения сбережений. Как инвесторы, так и девелоперы заинтересованы в росте стоимости жилья, поэтому постоянно раздувают ценовой пузырь. В то время как громады утратили возможность развивать свой фонд социального жилья за счет застройщиков. А это — один из глобальных инструментов, который должен был бы вновь начать работать после отмены старого Жилищного кодекса. Однако этот инструмент не включен в перечень принципов новой жилищной политики. Не названа его ликвидация и среди причин, которые привели, по сути, к замораживанию формирования фонда социального жилья громад. 

Более того, законопроект оставляет застройщикам скрытые субсидии за счет громад. Что лишает громады возможности иметь коммунальное жилье нескольких категорий: социальное и для обеспечения тех, кто имеет приоритетное право получить жилье вне очереди. Это могут быть ветераны с инвалидностью, дети с инвалидностью, многодетные семьи и тому подобное.

В таком случае новая социальная политика государства очень похожа на работу украинского государства в пользу застройщиков, а не граждан. 

Скрытые субсидии застройщикам из карманов территориальных громад

Многим приходилось слышать обвинения в сторону руководства госструктур вроде «Передал земельный участок в Киеве частной компании в обмен на 5% квартир, хотя рыночные условия — 10%». Так было с сотнями гектаров ГП «Агрокомбинат Пуща-Водица», земель Минобороны и многими другими.

Такими случаями занимаются правоохранители, потому что обвинение в коррупции небезосновательны, ведь частные компании передают девелоперам в Киеве под застройку арендованную коммунальную землю в обмен на 12–25% будущих квартир в зависимости от расположения участка.

Вам не кажется странным, что когда ГП отдает землю за 5% квартир — это коррупция, потому что мало, а когда горрада — только за эквивалент 0,2–0,5% квартир в виде арендной платы — это не коррупция и нормально?

Все потому, что местным радам законодательство запрещает при предоставлении земли устанавливать требования по передаче части квартир в коммунальную собственность.

Но так было не всегда.

В начале 2000-х при выделении коммунальной земли под застройку разрешалось предусматривать передачу квартир для обеспечения очередников или формирования фондов социального жилья. Кстати, в Законе «О жилищном фонде социального назначения» такой механизм до сих пор предусмотрен, но его реализация невозможна.

Например, в Киеве эта обязательная доля квартир в 2007 году составляла 20% для центра города и 7% — для другой территории. Кроме квартир, арендатор должен был еще и заплатить в спецфонд на развитие жилищного строительства 5% от нормативной стоимости строительства. Ну и следует помнить о паевых взносах, которые в свое время могли достигать 25% сметной стоимости строительства и полностью покрывали потребности на обеспечение жильцов дома необходимыми объектами инфраструктуры.

То есть хотя участок и отдавали в аренду очень дешево, но за его застройку коммерческим жильем город получал рыночную компенсацию для обеспечения бесплатным жильем очередников.

Но в 2008 году для поддержки жилищного строительства во время финансового кризиса местной власти запретили требовать в дальнейшем от застройщиков какие-либо платежи или передачу объектов, кроме паевых взносов. Сами паевые взносы снизили до мизерных 4%.

С годами кризис прошел, строительная отрасль восстановилась, но ее субсидирование за счет территориальных громад не убрали. Более того, в Законе «О регулировании градостроительной деятельности» не только подтвердили ограничения для местной власти, но и приказали отменить все обязательства по передаче части квартир в коммунальную собственность, которые были установлены договорами до 2008 года. А в 2020 году были окончательно отменены и паевые взносы на развитие инфраструктуры. О чем ZN.UA подробно писало.

Следовательно, жилищная политика Украины в течение последних 16 лет де-факто строится по принципу «Лишить возможности бедных, чтобы поддержать богатых». Территориальные громады обязаны за бесценок отдавать в аренду землю под строительство жилья, получая за весь срок аренды плату, не превышающую 10–12% от ее рыночной стоимости. Вместе с тем они обязаны за счет местного бюджета обеспечить жилье необходимой инфраструктурой, стоимость которой составляет 10–20% от стоимости строительства самого жилья. То есть за счет громад происходит значительное субсидирование строительства всего жилья, включая жилье бизнес- и элит-класса.

При существующих экономических условиях новое жилье по рыночным ценам имеют возможность покупать только люди с доходами выше средних. А территориальные громады вследствие такой системы лишены возможности наполнять фонды социального жилья для обеспечения им граждан с низким уровнем доходов.

Способна ли такая поддержка привести к снижению цены новостроек? Вряд ли, ведь установленная законодательством передача земли за бесценок привела лишь к увеличению коррупции и появлению посредников, которые получают коммунальную землю в аренду, а потом передают ее частным застройщикам уже на рыночных условиях. От самих застройщиков землю «на шару» могут получить только особо приближенные к действующей местной власти. При рыночных условиях это приводит к тому, что покупатели квартир все равно платят из собственного кармана рыночную стоимость коммунальной земли, но эти средства идут застройщикам или посредникам, а не в городской бюджет.

В свою очередь отмена паевых взносов на развитие инфраструктуры действительно имеет следствием ощутимое снижение полной себестоимости строительства. Но при рыночных условиях формирования цены на жилье это приводит не к снижению стоимости жилья, а лишь к увеличению прибыли застройщиков.

Существующая сейчас система прямо противоречит европейским принципам жилищной политики. Разве не знают об этом чиновники, которые писали этот законопроект, предлагая людям якобы новую жилищную политику? Конечно, знают. В то время как в цивилизованном мире предоставление земли на льготных условиях и строительство инфраструктуры за бюджетный счет означает и регулирование максимальной цены продажи или аренды построенного при такой поддержке жилья. А рыночную цену без ограничений имеют право устанавливать только те застройщики, которые не пользуются субсидированием со стороны государства или громад.

И хотя проект №12377 подается как реформа по европейскому образцу, скрытое субсидирование строительства через существующие механизмы предоставления земли и строительства инфраструктуры за счет местных бюджетов остается без изменений. То есть проект направлен не на решение жилищной проблемы граждан, а на дальнейшую поддержку строительного бизнеса и коррупционных земельных схем.