Чи вигідно купити квартиру по “єОселі” та що буде з цінами у 2025 році: аналізуємо ринок нерухомості

Що відбувається на ринку нерухомості.

Протягом минулого року попит на купівлю нерухомості тримався завдяки державним програмам. Вартість житла збільшилась по всій країні, за виключенням східних областей – як на первинці, так і на вторинці. Ринок оренди почувався найліпше: попит зростав, відповідно зростали і орендні ставки.

Чергове подорожчання цін на оренду і купівлю нерухомості аж до 25% у 2025 прогнозують деякі експерти. Чого чекати на ринку і що буде з цінами? Чи вигідно купувати по “єОселі” та на яке житло найбільший попит?

ТСН.ua поспілкувався про це з Оленою Бондарук – експерткою з нерухомості з 28-річним досвідом, засновниці агентства нерухомості.

Про ситуацію на ринку нерухомості

На ринок нерухомості сьогодні впливає два основні фактори, каже Олена Бондарук. Перший – це стан економіки. А оскільки Україна майже три роки перебуває в стані війни, все, що відбувається на фронті, також відображається і на попиті, і на цінах.

“Завдяки державним програмам минулого року попит на нерухомість в Києві та всій Україні залишався на високому рівні. Ринок був активним, а території, віддалені від прифронтових, не страждали від нестачі покупців”, – каже експертка.

Як змінилися ціни

Ціни зросли, але не суттєво. За словами Олени Бондарук, сьогодні вони залишаються стабільними, а причин панікувати і швидко скупати нерухомість немає.

Скільки коштує 1-кімнатна квартира, вторинний ринок:

• місто Київ – 87 654 $
• Львівська область – 72 611 $
• Закарпатська – 69 278 $
• Вінницька – 53 897 $
• Івано-Франківська – 52 522 $
• Рівненська – 50 629 $
• Волинська – 48 420 $
• Чернівецька – 47 921 $
• Одеська – 45 399 $
• Житомирська – 44 880 $
• Черкаська – 44 325 $
• Київська – 42 290 $
• Тернопільська – 41 632 $
• Дніпропетровська – 39 629 $
• Хмельницька – 38 860 $
• Полтавська – 35 526 $
• Чернігівська – 35 200 $
• Кіровоградська – 28 969 $
• Харківська – 25 511 $
• Миколаївська – 22 422 $
• Сумська – 22 149 $
• Запорізька – 19 733 $
• Херсонська – 13 800 $

Що купують найбільше

Крім економічної ситуації, ринок вторинної нерухомості залежить від ринку первинної нерухомості. Якщо ціни на первинці піднімаються, то на ліквідні об'єкти на вторинці ціни також ростуть. 

“Якщо брати економ сегмент – це старі забудови 50-60-х років, так звані “хрущівки”, то ціни на них не ростуть, вони стабільні. Навіть можна сказати, що ціни на них впали. Що стосується сучасних будинків, не новобудов, а 2000-2010 року забудови, вони більш-менш затребувані. Більшим попитом користуються квартири з сучасними ремонтами. Це не те, що робили 20 років тому. Це продається і по більш високій ціні. Тому, може, деякі дивляться, що є об'єкти, скажімо, по ціні вище трошки ринку і думають, що це якась тенденція. Тенденції наростання немає”, – каже Олена Бондарук.

Куди українці побоюються вкладати кошти

За її словами, активний попит є на новобудови, які вже здані в експлуатацію, куди ось-ось можна заходити робити ремонт та заселятися. 

Водночас на етапі фундамента, в процесі будівництва, попит значно менший. Експертка пояснює: сьогодні багато людей вичікують і готові переплачувати гроші за квадратний метр.

“Стабільність, безпека їхніх коштів для них більш важлива, чим економія. Якщо раніше всі старались вкладатись в фундамент, і на етапі будівництва третього, четвертого, п'ятого поверхів будинку уже не було однокімнатних квартир – розкупались, то зараз їх можна знайти навіть в уже зданому будинку. Так що немає приводу для переживань тим, хто планує купувати. Можно спокійно вибирати в своєму сегменті квартиру”, – розповідає Олена Бондарук.

Середня вартість м² в новобудові:

• місто Київ – 1 432 $
• Львівська область – 1 090 $
• Закарпатська – 1 171 $
• Вінницька – 871 $
• Івано-Франківська – 858 $
• Рівненська – 835 $
• Волинська – 806 $
• Чернівецька – 956 $
• Одеська – 884 $
• Житомирська – 704 $
• Черкаська – 754 $
• Київська – 782 $
• Тернопільська – 638 $
• Дніпропетровська – 1 076 $
• Хмельницька – 656 $
• Полтавська – 786 $
• Чернігівська – 625 $
• Кіровоградська – немає даних
• Харківська – 746 $
• Миколаївська – 692 $
• Сумська – 626 $
• Запорізька – 477 $
• Херсонська – немає даних

Чи вигідно купувати по “єОселі”

Якщо не вистачає коштів придбати власне житло, зараз активно працює державна програма “єОселя”, каже експертка. Втім спостерігається дефіцит об’єктів, які підпадають під програму.

За її словами, зважаючи на здорожчання оренди, можна прорахувати який перший внесок по “єОселі” вигідно внести, щоб місячний платіж був рівний орендній платі за аналогічну квартиру.

“Але щоб було сума умовно покривала оренду, перший внесок має бути не мінімальний. Ми вже багато разів враховували з з різними бюджетами клієнтам. За програмою “єОселя”, потрібно мати на перший внесок 20%, і 10% – для молоді до 25 років. Якщо візьмемо 20%, то платіж на місяць – тіло кредиту і відсотки – будуть набагато більші, ніж оренда аналогічної квартири. Якщо є можливість внести близько 50%, тоді так. Це дійсно однаково – що купувати квартиру по програмі “єОселя”, що орендувати її”, – пояснила Олена Бондарук.

Що стосується економсегменту, наприклад, невелика квартира в новобудові з ремонтом – її оренда коштує недешево. Водночас її можна купити по держпрограмі і перекривати тіло кредиту і відсотки – сума буде трохи більшою, ніж оренда аналогічної, втім квартира залишиться у вашій власності. 

“Великі квартири, елітний сегмент – там складніше. Там треба набагато більший відсоток першого взносу. І буде ще суттєва доплата суттєва різниці між умовно орендою і витратами по кредиту”, – каже експертка.

Які квартири купувати не вигідно

Дуже активно сьогодні купують середній сегмент – це однокімнатні, двокімнатні квартири, економ клас і комфорт клас. За словами Олени Бондарук, вони “розлітаються” – тільки виставляють рекламу, а вже покупці готові і йдуть на угоду. 

Водночас елітна нерухомість продається довго. Така ж ситуація з квартирами у новобудовах зданих в експлуатацію, але без ремонту.

“Більше попит на квартири з ремонтами. Робити ремонт дуже складно. При інфляції імпортні будівельні матеріали коштують дорожче. Робоча сила коштує дорожче, всі монтажні, будівельні роботи подорожчали. Зараз собівартість ремонту не покривається. Якщо купувати квартиру в новобудові без ремонту і робити його за власні кошти, то виходить набагато дорожче, ніж купити квартиру з ремонтом. Тому на квартири в сучасних будинках з ремонтом великий попит, вони швидко продаються”, – каже Олена Бондарук.

Які квартири і коли знімати вигідніше

Що стосується оренди житла, зимній період не дуже активний і не є показником, пояснює експертка. У всі часи, і до війни, і до пандемії взимку було складніше здати об'єкт в оренду – за ті кошти, які хотілось би власнику. При демпінгу, якщо знизити вартість, звичайно, можна здати і за один день. 

“Якщо говорити про ціни на оренду, вони підвищились десь рік тому. От як зросли ціни, і вони залишились більш-менш стабільні. Є певний сегмент, який здорожчав на 15-20%. Це однокімнатні квартири – те, на що більше всього попит. Навіть вигідніше двокімнатну знімати квартиру зараз. За рахунок зниженого попиту вони бувають в одній ціні з однокімнатними. Але люди рахують ще комунальні витрати, тому що опалення взимку набагато дорожче на велику площу”, – розповідає Олена Бондарук. 

Що буде з цінами на оренду та купівлю житла в 2025 році

За її словами тенденції та передумов до зростання цін на оренди найближчим часом немає. Те саме стосується і купівлі нерухомості.

“Основний фундамент, що тримає ринок нерухомості, це державні програми, завдяки яким попадають кошти на ринок. Воно все йде по ланцюжку. Люди скористалися, наприклад, програмою “єОселя”. Вони отримали кошти від держави, купили квартиру і ці гроші пішли далі. Тому що, коли людина продала квартиру, вона зазвичай щось купує. Може, в більш сучасному будинку. Ці гроші йдуть далі”, – пояснює Олена Бондарук.

Якщо державні програми і надалі будуть стабільно працювати, можлива
тенденція до зростання ціни. Однак не можна говорити про якийсь суттєвий відсоток – ціни можуть трішки зрости, але не на весь сегмент. 

“Ми розуміємо, на що зростає. На що більше попит, на що державні програми фінансують. Це на нове житло, здане в експлуатацію до трьох або десяти років тому. На це попит може зрости і ціни можуть піднятися. А на все інше суттєво ціна не зміниться”, – каже експертка.

На вартість оренди передусім впливає економічна ситуація в країні, пояснює Олена Бондарук. Якщо відбувається девальвація гривні, інфляція, людина, яка здавала квартиру, і могла жити на ці, наприклад, десять тисяч гривень, то тепер їй не вистачає. 

“Кажуть, ну от раніше я за ці десять тисяч могла проживати, а зараз я тільки комуналку перекрию, і в мене залишиться на мінімальні якісь витрати”. Тому люди піднімають ціни”, – каже Олена Бондарук.

Де орендувати квартиру дешевше

Втім, за її словами, на ринку оренди завжди є пропозиції по більш низькій ціні. Якщо немає особливих умов, нового ремонту, певного житлового комплексу або району, завжди можна знайти недорогу квартиру.

“У нас в ЖК, в центрі особливо, є якась складена ціна за аналогічну квартиру. Однокімнатні в новобудові, в сучасному будинку, в ЖК “Французький квартал” – 1100 доларів на місяць середня ціна. Це так звана євродвушка, кухня-вітальня і спальня. І не сильно відрізняється ціна у інших. У когось на 100 доларів дорожче, у когось дешевше. Тому завжди можна знайти аналогічну пропозицію дешевше”, – каже експертка.

Зараз зростання цін немає. Що на ринку оренди, що на ринку купівлі – все більш-менш стабільно. 

“Побачимо, як буде в нас просуватися ситуація на фронті. Від цього теж залежить. Також у нас дуже залежить ринок від “прильотів”. Тільки якийсь “прильот” у Києві, то попит зменшується і на купівлю, на оренду. Особливо стосується конкретних локацій, якось реагують. Зазвичай, коли продаєш квартиру, якщо був приліт саме в цьому районі десь поруч, то на два місяці можна навіть забути про дзвінки на об'єкт. Забувається з часом, потім знову з'являється попит”, – розповідає експертка.

Які квартири важко здати

Непопулярні квартири великі за площею, каже Олена Бондарук. Це стосується також економ сегменту, спальних районів, старих будинків, трьох-, чотирьохкімнатних квартир.

“От вони дуже довго здаються і ціни на них часто не відрізняються від двокімнатних. І елітна нерухомість, яка раніше коштувала 2000-3000 доларів на місяць оренда, вона суттєво зараз впала в ціні. Десь вдвоє”, – каже експертка.

Незатребувані квартири на високих поверхах через відключення світла. Також більше шукають невеликі площі та квартири, де стоять лічильники тепла – щоб менше платити за комуналку.

“Вони стояли, люди демпінгувати, хто не хотів чекати довго, просто знижували ціни, щоб здати. Низькі поверхи більш затребувані. Навіть зараз уже немає відключень, але все одно люди перестраховуються. Не знають, яка ситуація буде надалі в енергетичному секторі, щоб не бігати потім на 20-й чи на 15-й поверх пішкию Але молодь, яка любить. На все є свій попит, але, звичайно, на низькі поверхи більше бажаючих”, – каже Олена Бондарук.

Вартість оренди 1-кімнатної квартири:

• місто Київ – 17 176 грн
• Львівська область – 14 116 грн
• Дніпропетровська – 13 522 грн
• Волинська – 13 519 грн
• Черкаська – 13 200 грн
• Вінницька – 12 804 грн
• Закарпатська – 12 591 грн
• Рівненська – 12 379 грн
• Київська – 12 316 грн
• Івано-Франківська – 12 135 грн
• Полтавська – 11 530 грн
• Чернігівська – 11 167 грн
• Житомирська – 11 027 грн
• Хмельницька – 10 638 грн
• Одеська – 8 005 грн
• Тернопільська – 7 683 грн
• Чернівецька – 7 288 грн
• Кіровоградська – 6 750 грн
• Запорізька – 6 578 грн
• Миколаївська – 6 200 грн
• Сумська – 5 250 грн
• Харківська – 4 787 грн
• Херсонська – 4 000 грн

Нагадаємо, ринок землі в Україні 2025 року продовжує демонструвати динамічне зростання. Середня вартість гектара вже сягнула 1,5 – 2,5 тис. дол., а кількість угод стабільно збільшується. Читайте, чому побільшало угод і що буде далі.