Выгодно ли купить квартиру по “єОселі” и что будет с ценами в 2025 году: анализируем рынок недвижимости

Что происходит на рынке недвижимости.

В прошлом году спрос на покупку недвижимости держался благодаря государственным программам. Стоимость жилья увеличилась по всей стране, за исключением восточных областей – как на первичке, так и на вторичке. Рынок аренды чувствовал себя лучше: спрос рос, соответственно росли и арендные ставки.

Очередное подорожание цен на аренду и покупку недвижимости вплоть до 25% в 2025 году прогнозируют некоторые эксперты. Чего ждать на рынке и что будет с ценами? Выгодно ли покупать по "єОселі" и на какое жилье наибольший спрос?

ТСН.ua пообщался об этом с Еленой Бондарук – экспертом по недвижимости с 28-летним опытом, основательницей агентства недвижимости.

О ситуации на рынке недвижимости

На рынок недвижимости сегодня влияют два основных фактора, говорит Елена Бондарук. Первый – это состояние экономики. А поскольку Украина почти три года находится в состоянии войны, все происходящее на фронте также отражается и на спросе, и на ценах.

“Благодаря государственным программам в прошлом году спрос на недвижимость в Киеве и всей Украине оставался на высоком уровне. Рынок был активным, а территории, удаленные от прифронтовых, не страдали от недостатка покупателей”, – говорит эксперт.

Как изменились цены

Цены выросли, но не существенно. По словам Елены Бондарук, сегодня они остаются стабильными, а причин паниковать и быстро скупать недвижимость нет.

Сколько стоит 1-комнатная квартира, вторичный рынок:

город Киев – 87 654 $
Львовская область – 72 611 $
Закарпатская – 69 278 $
Винницкая – 53 897 $
Ивано-Франковская – 52 522 $
Ровенская – 50 629 $
Волынская – 48 420 $
Черновицкая – 47 921 $
Одесская – 45 399 $
Житомирская – 44 880 $
Черкасская – 44 325 $
Киевская – 42 290 $
Тернопольская – 41 632 $
Днепропетровская – 39 629 $
Хмельницкая – 38 860 $
Полтавская – 35 526 $
Черниговская – 35 200 $
Кировоградская – 28 969 $
Харьковская – 25 511 $
Николаевская – 22 422 $
Сумская – 22 149 $
Запорожская – 19 733 $
Херсонская – 13 800 $

Что покупают больше всего

Помимо экономической ситуации, рынок вторичной недвижимости зависит от рынка первичной недвижимости. Если цены на первичке поднимаются, то на ликвидные объекты на вторичке цены тоже растут.

“Если брать эконом-сегмент – это старые застройки 50-60-х годов, так называемые “хрущевки”, то цены на них не растут, они стабильны. Даже можно сказать, что цены упали. Что касается современных домов, не новостроек, а в 2000-2010 годов застройки, они более-менее востребованы. Большим спросом пользуются квартиры с современными ремонтами. Не то, что делали 20 лет назад. Это продается и по более высокой цене. Поэтому, может, некоторые смотрят, что есть объекты, скажем, по цене выше немного рынка и думают, что это какая-то тенденция. Тенденции нарастания нет”, – говорит Елена Бондарук.

Куда украинцы опасаются вкладывать средства

По ее словам, активный спрос есть на новостройки, которые уже сданы в эксплуатацию, куда вот-вот можно заходить делать ремонт и заселяться.

В то же время на этапе фундамента, в процессе строительства, спрос значительно меньше. Эксперт объясняет: сегодня многие выжидают и готовы переплачивать деньги за квадратный метр.

“Стабильность, безопасность их средств для них важнее экономии. Если раньше все старались вкладываться в фундамент, и на этапе строительства третьего, четвертого, пятого этажей дома уже не было однокомнатных квартир – раскупались, то сейчас их можно найти даже в уже сданном доме. Так что нет повода для переживаний тем, кто собирается покупать. Можно спокойно выбирать в своем сегменте квартиру, – рассказывает Елена Бондарук.

Средняя стоимость м² в новостройке:

город Киев – 1 432 $
Львовская область – 1 090 $
Закарпатская – 1 171 $
Винницкая – 871 $
Ивано-Франковская – 858 $
Ровенская – 835 $
Волынская – 806 $
Черновицкая – 956 $
Одесская – 884 $
Житомирская – 704 $
Черкасская – 754 $
Киевская – 782 $
Тернопольская – 638 $
Днепропетровская – 1 076 $
Хмельницкая – 656 $
Полтавская – 786 $
Черниговская – 625 $
Кировоградская – нет данных
Харьковская – 746 $
Николаевская – 692 $
Сумская – 626 $
Запорожская – 477 $
Херсонская – нет данных

Выгодно ли покупать по “єОселі”

Если не хватает средств приобрести собственное жилье, сейчас активно работает государственная программа "єОселя", говорит эксперт. Впрочем, наблюдается дефицит объектов, подпадающих под программу.

По ее словам, учитывая удорожание аренды, можно просчитать какой первый взнос по “єОселі” выгодно внести, чтобы месячный платеж был равен арендной плате за аналогичную квартиру.

“Но чтобы сумма условно покрывала аренду, первый взнос должен быть не минимальный. Мы уже много раз считали с разными бюджетами клиентам. По программе "єОселя", нужно иметь на первый взнос 20%, и 10% — для молодежи до 25 лет. Если возьмем 20%, то платеж в месяц – тело кредита и проценты – будут гораздо больше, чем аренда аналогичной квартиры. Если есть возможность внести около 50%, тогда да. Это действительно одинаково – что покупать квартиру по программе "єОселі", что арендовать ее", — объяснила Елена Бондарук.

Что касается экономсегмента, к примеру, маленькая квартира в новостройке с ремонтом – ее аренда стоит дорого. В то же время ее можно купить по госпрограмме и перекрывать тело кредита и проценты – сумма будет немного больше, чем аренда аналогичной, впрочем квартира останется в вашей собственности.

“Большие квартиры, элитный сегмент – там сложнее. Там нужен гораздо больший процент первого взноса. И будет еще существенная доплата, существенная разница между условно арендой и расходами по кредиту”, – говорит эксперт.

Какие квартиры покупать не выгодно

Очень активно сегодня покупают средний сегмент – это однокомнатные, двухкомнатные квартиры, эконом-класс и комфорт класс. По словам Елены Бондарук, они разлетаются – только выставляют рекламу, а уже покупатели готовы и идут на сделку.

В то же время, элитная недвижимость продается долго. Такая же ситуация с квартирами в новостройках, сданных в эксплуатацию, но без ремонта.

"Больше спрос на квартиры с ремонтами. Делать ремонт очень сложно. При инфляции импортные строительные материалы стоят подороже. Рабочая сила стоит дороже, все монтажные, строительные работы подорожали. Сейчас себестоимость ремонта не покрывается. Если покупать квартиру в новостройке без ремонта и делать его за собственные средства, то выходит гораздо дороже, чем купить квартиру с ремонтом. Поэтому на квартиры в современных домах с ремонтом большой спрос они быстро продаются”, – говорит Елена Бондарук.

Какие квартиры и когда снимать выгоднее

Что касается аренды жилья, зимний период не очень активен и не является показателем, объясняет эксперт. Во все времена и до войны, и до пандемии зимой было сложнее сдать объект в аренду – за те средства, которые хотелось бы владельцу. При демпинге, если снизить стоимость, конечно можно сдать и за один день.

“Если говорить о ценах на аренду, они повысились где-то год назад. Вот как выросли цены, и они остались более или менее стабильными. Есть определенный сегмент, который удорожал на 15-20%. Это однокомнатные квартиры – то, на что больше всего спрос. Даже выгоднее двухкомнатную снимать квартиру сейчас. За счет пониженного спроса они бывают в одной цене с однокомнатными. Но люди считают еще коммунальные расходы, потому что отопление зимой гораздо дороже на большой площади”, – рассказывает Елена Бондарук.

Что будет с ценами на аренду и покупку жилья в 2025 году

По ее словам, тенденции и предпосылок к росту цен на аренду в ближайшее время нет. То же касается и покупки недвижимости.

"Основной фундамент, держащий рынок недвижимости, это государственные программы, благодаря которым попадают средства на рынок. Оно все идет по цепочке. Люди воспользовались, например, программой "єОселя". Они получили деньги от государства, купили квартиру и эти деньги пошли дальше. Потому что когда человек продал квартиру, он обычно что-то покупает. Может быть, в более современном доме. Эти деньги идут дальше”, – объясняет Елена Бондарук.

Если государственные программы и дальше будут стабильно работать, возможна тенденция роста цены. Однако нельзя говорить о каком-то существенном проценте – цены могут немного возрасти, но не на весь сегмент.

“Мы понимаем, на что растет. На что больше спрос, что государственные программы финансируют. Это на новое жилье, сданное в эксплуатацию до трех или десяти лет назад. На это спрос может возрасти и цены могут подняться. А на все остальное существенно цена не изменится”, – говорит эксперт.

На стоимость аренды, прежде всего, влияет экономическая ситуация в стране, объясняет Елена Бондарук. Если происходит девальвация гривны, инфляция, человек, который сдавал квартиру, и мог жить на эти, например, десять тысяч гривен, то теперь ему не хватает.

"Говорят, ну вот раньше я за эти десять тысяч могла проживать, а сейчас я только коммуналку перекрою, и у меня останется на минимальные расходы. Поэтому люди поднимают цены", – говорит Елена Бондарук.

Где арендовать квартиру дешевле

Впрочем, по ее словам, на рынке аренды всегда есть предложения по более низкой цене. Если нет особых условий, нового ремонта, определенного жилого комплекса или района, всегда можно найти недорогую квартиру.

“У нас в ЖК, в центре особенно, есть какая-то составленная цена за аналогичную квартиру. Однокомнатные в новостройке, в современном доме, в ЖК "Французский квартал" – 1100 долларов в месяц средняя цена. Это так называемая евродвушка, кухня-гостиная и спальня. И не сильно отличается цена у других. У кого-то на 100 долларов дороже, у кого-то дешевле. Поэтому всегда можно найти аналогичное предложение подешевле”, – говорит эксперт.

Сейчас роста цен нет. Что на рынке аренды, что на рынке покупки – все стабильно.

“Увидим, как будет у нас продвигаться ситуация на фронте. От этого тоже зависит. Также у нас очень зависит рынок от прилетов. Только какой-то "прилет" в Киеве, спрос уменьшается и на покупку, на аренду. Особенно касается конкретных локаций, которые как-то реагируют. Обычно, когда продаешь квартиру, если был прилет именно в этом районе где-то рядом, на два месяца можно даже забыть о звонках на объект. Забывается со временем, потом снова появляется спрос”, – рассказывает эксперт.

Какие квартиры трудно сдать

Непопулярные квартиры – большие по площади, говорит Елена Бондарук. Это касается также эконом сегмента, спальных районов, старых домов, трех-, четырехкомнатных квартир.

"Вот они очень долго сдаются и цены на них часто не отличаются от двухкомнатных. И элитная недвижимость, ранее стоившая 2000-3000 долларов в месяц аренда, она существенно сейчас упала в цене. Где-то вдвое”, – говорит эксперт.

Невостребованные квартиры на высоких этажах из-за отключений света. Также больше ищут небольшие площади и квартиры, где стоят счетчики тепла – чтобы меньше платить за коммуналку.

“Они стояли, люди демпинговали, кто не хотел ждать долго, просто снижали цены, чтобы сдать. Низкие этажи более востребованы. Даже сейчас уже нет отключений, но все равно люди перестраховываются. Не знают, какая ситуация будет в дальнейшем в энергетическом секторе, чтобы не бегать потом на 20-й или на 15-й этаж пешком. Но есть молодежь, которая любит. На все есть свой спрос, но, конечно, на низкие этажи больше желающих”, – говорит Елена Бондарук.