Реінкарнація будівельних кооперативів Черновецького та золота оренда нової житлової політики

Ми пам’ятаємо часи мера Києва Леоніда Черновецького, коли були найгучніші дерибани в столиці: музей просто неба в Пирогові роками доводить у судах, що його охоронні зони незаконно віддали під забудову. Схеми використовувала не лише Київрада, а й сусідні ради столиці. Так селищні ради дерибанили Біличанський ліс Києва. Прокуратура теж роками витрачає ресурс, аби через суд повернути ці землі громаді.

Так от, схеми з кооперативами можуть повернутися, бо уряд під гаслами «дерадянізації» подав проєкт «Про основні засади житлової політики» (12377).

«Голка» вже почасти аналізувала цей проєкт і вказувала на те, що черговики, які десятки років чекали на свої квартири, можуть про них забути. Де ховається «кооперативна схема»? Чого очікувати ринку оренди житла й чому це важливо? Чи відповідає цей законопроєкт плану зобов’язань Ukraine Facility?

Де ховається «кооперативна схема»?

Схема житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) стане можливою, якщо всі члени кооперативу матимуть право на державну підтримку. А під час війни та після неї пільговиків не бракуватиме. Тому потрібні надійні запобіжники від зловживань. А їх нема. У Земельному кодексі залишається та сама неконкурентна передача у власність комунальної землі, що породила шалену корупцію раніше.

Для розуміння: лише за одне засідання 2007 року Київрада роздала під приватизацію фіктивним кооперативам близько 1500 га землі під житлову забудову. Непогана така підтримка «нужденних», коли 4–5 людей створюють кооператив і безкоштовно можуть отримати понад сотню гектарів (!) землі вартістю більш як 100 млн дол. для «покращення своїх житлових умов». А далі кооперативи віддавали землю забудовникам під висотки.

Лише в Києві так подарували близько 3000 га. ZN.UA тоді першим опублікувало власне розслідування стосовно цього. Завдяки зусиллям прокуратури частину ділянок вдалося повернути, але не всі.

І це не перша така спроба. 2021 року Мінрегіон розробив проєкт нового Житлового кодексу з аналогічними нормами. Національне агентство з питань запобігання корупції вказало на наявні ризики в антикорупційній експертизі й рекомендувало одночасно передбачити зміни в Земельному кодексі, які приберуть можливість зловживань.

Відповідно до пояснювальної записки, Мінвідновлення (колишній Мінрегіон) улітку минулого року надсилало в НАЗК проєкт №12377. Але там чомусь не побачили навіть того самого корупційного ризику, який раніше вже виявляли в проєкті Житлового кодексу. Дивина та й годі. З чим / ким це пов’язано, — питання риторичне. Однак саме в цей момент у НАЗК була перезмінка (змінився керівник агенції), й автори законопроєкту з Мінвідновлення, котрі, схоже, дуже гарно знаються на апаратній роботі, вдало відправили документ для потрібного їм висновку експертизи.

Навіщо взагалі поспіхом, без належного опрацювання відроджувати ЖБК як окрему форму державної підтримки, маючи такий негативний історичний досвід? Мабуть, це питання не надто бентежить головну кураторку законопроєкту — профільного заступника міністра з будівництва вже Мінрозвитку Наталію Козловську.

Але очевидно, що сенс ЖБК для громадян — можливість отримання житла за собівартістю будівництва без ринкової націнки девелопера. Того самого результату, але без додаткових корупційних ризиків легше досягти, передбачивши інвестування будівництва певної частки квартир у будинках соціального житлового фонду для окремих категорій громадян.

Такий підхід дасть змогу, по-перше, виконати одну з вимог західних партнерів для надання підтримки на будівництво соціального житла — дотримання принципу соціальної інтеграції, задекларованого в статті 6 проєкту. По-друге, ці додаткові інвестиції в будівництво дадуть можливість збільшити кількість будинків із соціальними квартирами та, відповідно, територіальне охоплення забезпечення соціальним житлом.

Якою є роль оренди житла в новій житловій політиці

Поки держава скасовує квартирну чергу та плекає плани будівництва соціального житла (на це можуть піти десятиліття), люди проживають своє життя. Вони потребують підтримки просто зараз. Яку роль у цьому відіграє ринок оренди квартир, пояснювати не потрібно. Всі все зрозуміли, коли в момент повномасштабного вторгнення 2022 року десятки тисяч переселенців вирушили в центр і на захід України. Ціни на оренду квартир там негайно підскочили до небес. Така сама історія була 2014 року, коли переселенці, не знайшовши роботи й можливості оплачувати оренду в центрі та інших регіонах країни, повернулися до ДНР/ЛНР. Так само зараз дружини військовослужбовців платять по дві тисячі гривень за добу, приїжджаючи підтримати своїх коханих у прифронтові громади. Тобто оренда — це серйозний державний інструмент, здатний кардинально змінювати ситуацію всередині суспільства та впливати на позицію людей стосовно держави. Під час війни це суперважливий інструмент. І що?

Справді, знайти компроміс між мріями орендарів, орендодавців і податківців завжди важко. Євроінтеграція має на меті регулювати питання оренди, а це складно зробити, якщо не побороти українського фетишу володіння власним житлом.

Розповіді про те, що у Швейцарії кожен другий усе життя орендує житло й чудово почувається, нікого не переконають — потрібні реформи.

Цей гордіїв вузол уряд вирішив просто розрубати: встановлюється обов’язковість державної реєстрації права оренди житла без жодних принципових змін у регулюванні прав орендаря й орендодавця.

На що це вплине?

Наразі орендар із орендодавцем укладають договір для захисту своїх прав, але не афішують його, щоб заощадити на сплаті податків. Державі це невигідно, але оренда житла доступніша і є певний захист сторін.

У разі ухвалення нового закону укладання договору без державної реєстрації права втрачає сенс — суди можуть вважати їх нікчемними, посилаючись на відсутність держреєстрації права. А якщо зареєструвати, то платити податки доведеться, бо інформацію про договір отримує податкова служба.

Тому є два варіанти. Або оренда дорожчає на розмір податків, тож житло в розпал війни стає ще менш доступним. Або орендар із орендодавцем стають узагалі незахищеними від можливих порушень їхніх прав одне одним. Обидва варіанти суперечать заявленим цілям реформи.

З огляду на війну й важке матеріальне становище більшості населення, найімовірніше, держава й додаткових податків багато не отримає, і ще більше підірве довіру українців до інституту оренди житла.

Чи відповідає цей законопроєкт плану зобов’язань Ukraine Facility

І Мінрегіон у супровідній документації, й голова профільного Комітету ВР Олена Шуляк стверджують, що ухвалення законопроєкту №12377 до кінця цього року є необхідним для виконання зобов’язань за планом Ukraine Facility.

Ukraine Facility справді передбачає ухвалення закону з такою самою назвою, як в урядового проєкту. Проте там немає нічого про необхідність скасування як наявного наразі права певних категорій громадян на безкоштовне отримання житла для постійного проживання від держави, так і приватизації державного житлового фонду.

Важливо зазначити, що соціальне житло не підлягає продажу чи приватизації навіть відповідно до чинного законодавства, тому ніщо не заважає розбудовувати нову систему орендного соціального житла, відклавши на мирне майбутнє скасування Житлового кодексу та приватизації житла, що матиме наслідком зростання суспільного напруження.

Водночас проєкт не виконує частини обіцяних вимог до нього.

Передбачено, що «доступність житла для найвразливіших категорій громадян має стати основним принципом у забезпеченні житлом». В умовах катастрофічного дефіциту соціального житла його доступність — це насамперед можливість позачергового отримання. Але проєкт узагалі не передбачає пріоритетності надання житла найвразливішим категоріям громадян.

Водночас зовсім не складно відразу визначити перелік таких категорій громадян і передбачити для них окремо таку форму підтримки, як субсидії на оренду звичайного приватного житла та пріоритетність її фінансування.

Новий закон має передбачати не лише створення різноманітних механізмів підтримки громадян із різною фінансовою спроможністю, а й визначення критеріїв доступу до них. Проте проєкт цих критеріїв не визначає, а наділяє Кабмін повноваженнями надалі їх затвердити. І ключові для цих критеріїв загальні та мінімальні вимоги до споживчої вартості житла має встановити Мінрозвитку.