Реинкарнация строительных кооперативов Черновецкого и золотая аренда новой жилищной политики

Мы помним времена мэра Киева Леонида Черновецкого, когда были самые громкие дерибаны в столице: музей под открытым небом в Пирогове годами доказывает в судах, что его охранные зоны незаконно отдали под застройку. Схемы использовала не только Киеврада, но и соседние рады столицы. Так поселковые рады дерибанили Беличанский лес Киева. Прокуратура тоже годами тратит ресурс, чтобы через суд вернуть эти земли громаде.

Так вот, схемы с кооперативами могут вернуться, потому что правительство под лозунгами «десоветизации» подало проект «Об основных принципах жилищной политики» (12377).

«Голка» уже отчасти анализировала этот проект и указывала на то, что очередники, которые десятками лет ждали свои квартиры, могут о них забыть. Где прячется «кооперативная схема»? Чего ожидать рынку аренды жилья и почему это важно? Соответствует ли этот законопроект плану обязательств Ukraine Facility?

Где прячется «кооперативная схема»?

Схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) станет возможной, если все члены кооператива будут иметь право на государственную поддержку. А во время войны и после нее недостатка в льготниках не будет. Поэтому нужны надежные предохранители от злоупотреблений. А их нет. В Земельном кодексе остается та же неконкурентная передача в собственность коммунальной земли, породившая бешеную коррупцию раньше.

Для понимания: только за одно заседание в 2007 году Киеврада раздала под приватизацию фиктивным кооперативам около 1500 га земли под жилищную застройку. Неплохая такая поддержка «нуждающихся», когда 4–5 человек создают кооператив и бесплатно могут получить свыше сотни гектаров (!) земли стоимостью более 100 млн долл. для «улучшения своих жилищных условий». А далее кооперативы отдавали землю застройщикам под высотки.

Только в Киеве так подарили около 3000 га. ZN.UA тогда первым опубликовало собственное расследование по этому поводу. Благодаря усилиям прокуратуры часть участков удалось вернуть, но не все.

И это не первая такая попытка. В 2021 году Минрегион разработал проект нового Жилищного кодекса с аналогичными нормами. Национальное агентство по вопросам предотвращения коррупции указало на существующие риски в антикоррупционной экспертизе и рекомендовало одновременно предусмотреть изменения в Земельном кодексе, которые уберут возможность злоупотреблений.

Согласно объяснительной записке, Минвосстановления (бывший Минрегион) летом прошлого года присылало в НАПК проект №12377. Но там почему-то не увидели даже того же коррупционного риска, который раньше уже выявляли в проекте Жилищного кодекса. Чудеса, да и только. С чем / кем это связано — вопрос риторический. Но именно в этот момент в НАПК была пересменка (сменился руководитель агентства), и авторы законопроекта из Минвосстановления, которые, похоже, очень хорошо знают аппаратную работу, удачно отправили документ для нужного им вывода экспертизы.

Зачем вообще второпях, без надлежащей обработки возрождать ЖСК как отдельную форму государственной поддержки, имея такой негативный исторический опыт? Видимо, этот вопрос не очень смущает главного куратора законопроекта — профильного заместителя министра по строительству уже Минразвития Наталью Козловскую.

Но очевидно, что смысл ЖСК для граждан — возможность получения жилья по себестоимости строительства без рыночной наценки девелопера. Того же результата, но без дополнительных коррупционных рисков, легче достичь, предусмотрев инвестирование строительства определенной доли квартир в домах социального жилищного фонда для отдельных категорий граждан.

Такой подход даст возможность, во-первых, выполнить одно из требований западных партнеров для предоставления поддержки на строительство социального жилья — соблюдение принципа социальной интеграции, задекларированного в статье 6 проекта. Во-вторых, эти дополнительные инвестиции в строительство дадут возможность увеличить количество домов с социальными квартирами и, соответственно, территориальный охват обеспечения социальным жильем.

Какая роль аренды жилья в новой жилищной политике

Пока государство отменяет квартирную очередь и лелеет планы строительства социального жилья (на это могут уйти десятилетия), люди проживают свою жизнь. Они нуждаются в поддержке прямо сейчас. Какую роль в этом играет рынок аренды квартир, объяснять не нужно. Все это поняли, когда в момент полномасштабного вторжения в 2022 году десятки тысяч переселенцев отправились в центр и на запад Украины. Цены на аренду квартир там моментально  взлетели до небес. Такая же история была в 2014 году, когда переселенцы, не найдя работу и возможность оплачивать аренду в центре и других регионах страны, вернулись в ДНР/ЛНР. Так же сейчас жены военнослужащих платят по две тысячи гривен в сутки, приезжая поддержать своих любимых в прифронтовые громады. То есть аренда — это серьезный государственный инструмент, способный кардинально изменять ситуацию внутри общества и влиять на позицию людей относительно государства. Во время войны это суперважный инструмент. И что?

Действительно, найти компромисс между мечтами арендаторов, арендодателей и налоговиков всегда тяжело. Цель евроинтеграции — регулировать вопрос аренды, а это сложно сделать, если не побороть украинский фетиш владения собственным жильем.

Рассказы о том, что в Швейцарии каждый второй всю жизнь арендует жилье и великолепно себя чувствует, никого не убедят — нужны реформы.

Этот гордиев узел правительство решило просто разрубить: устанавливается обязательность государственной регистрации права аренды жилья без каких-либо принципиальных изменений в регулировании прав арендатора и арендодателя.

На что это повлияет?

Сейчас арендатор с арендодателем заключают договор для защиты своих прав, но не афишируют его, чтобы сэкономить на уплате налогов. Государству это невыгодно, но аренда жилья доступнее и есть определенная защита сторон.

В случае принятия нового закона заключение договора без государственной регистрации права теряет смысл — суды могут считать их малосущественными, ссылаясь на отсутствие госрегистрации права. А если зарегистрировать, то платить налоги придется, потому что информацию о договоре получает налоговая служба.

Поэтому есть два варианта. Или аренда дорожает на размер налогов, поэтому жилье в разгар войны становится еще менее доступным. Или арендатор с арендодателем становятся вообще незащищенными от возможных нарушений их прав друг другом. Оба варианта противоречат заявленным целям реформы.

С учетом войны и тяжелого материального положения большинства населения, вероятнее всего, государство и дополнительных налогов много не получит, и еще больше подорвет доверие украинцев к институту аренды жилья.

Соответствует ли этот законопроект плану обязательств Ukraine Facility

И Минрегион в сопроводительной документации, и глава профильного Комитета ВР Елена Шуляк утверждают, что принятие законопроекта №12377 до конца этого года необходимо для выполнения обязательств по плану Ukraine Facility.

Ukraine Facility действительно предусматривает принятие закона с таким же названием, как у правительственного проекта. Но там нет ничего о необходимости отмены как существующего сейчас права определенных категорий граждан на бесплатное получение жилья для постоянного проживания от государства, так и приватизации государственного жилищного фонда.

Важно заметить, что социальное жилье не подлежит продаже или приватизации даже согласно действующему законодательству, поэтому ничто не мешает развивать новую систему арендного социального жилья, отложив на мирное будущее отмену Жилищного кодекса и приватизацию жилья, что будет иметь последствия роста общественного напряжения.

Вместе с тем проект не выполняет части обещанных требований к нему.

Предусмотрено, что «доступность жилья для самых уязвимых категорий граждан должна стать основным принципом в обеспечении жильем». В условиях катастрофического дефицита социального жилья его доступность — это прежде всего возможность внеочередного получения. Но проект вообще не предусматривает приоритетность предоставления жилья наиболее уязвимым категориям граждан.

Вместе с тем совсем не сложно сразу определить перечень таких категорий граждан и предусмотреть для них отдельно такую форму поддержки, как субсидии на аренду обычного частного жилья и приоритетность ее финансирования.

Новый закон должен предусматривать не только создание разнообразных механизмов поддержки граждан с разной финансовой способностью, но и определение критериев доступа к ним. Но проект эти критерии не определяет, а наделяет Кабмин полномочиями в дальнейшем их утвердить. И ключевые для этих критериев общие и минимальные требования к потребительской стоимости жилья должно установить Минразвития.