Как приобрести квартиру по программе "єОселя": главное о ценах и нюансах покупки жилья в кредит

В Украине продолжается рост стоимости недвижимости. В частности, ежегодно дорожает жилье. Эксперты говорят — на это влияет и инфляция, и курсовые колебания, и сложности компаний-застройщиков, которые испытывают ощутимый дефицит кадров и подорожание строительных материалов.

"В 2025 году ожидается увеличение стоимости жилья на 10-15% из-за роста себестоимости строительства и сокращения предложения на рынке. Это обусловлено низким запуском новых проектов в течение 2022-2024 годов", — рассказала Фокусу Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буд. По ее словам, основной сегмент жилья сегодня — это эконом- и комфорт-класс, где стоимость метра составляет до 1,5 тыс долларов.

По словам эксперта, в сегодняшних условиях подрядчики очень сильно повышают цены на работы, а если добавить к этому рост стоимости коммунальных услуг, электричества, связанные тарифы, которые тоже в значительной степени влияют на производственную себестоимость, неудивительно, что стоимость жилья будет расти.

"В 2025 году ожидается увеличение стоимости жилья на 10-15% из-за роста себестоимости строительства и сокращения предложения на рынке. Это обусловлено низким запуском новых проектов в течение 2022-2024 годов", — рассказала Фокусу Анна Лаевская.

Между тем, для украинцев доступна специальная государственная программа "єОселя", позволяющая приобрести жилье в кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20%. Фокус исследовал подробно условия государственной кредитной программы.

Кредит с низкой ставкой: подробно о программе "єОселя"

У украинцев, которые хотят приобрести собственное жилье, но не могут это сделать сразу из-за недостатка нужных средств, есть возможность воспользоваться ипотекой по государственной программе "єОселя", предусматривающей ипотеку для отдельных категорий граждан. Ставка по такому кредиту — всего 3% годовых. А получить заем можно через Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк или Sky Bank.

Кредит по программе доступен для определенных категорий граждан (представители сил безопасности и обороны, медработники, педагоги, ученые), а также для военных, ветеранов, внутренне перемещенных лиц и других украинцев, которые не владеют жильем или его площадь меньше, чем 52,5 кв метров (на одного человека) + 21 кв м на каждого следующего члена семьи дополнительно.

По мнению Анны Лаевской, покупатели сегодня нуждаются в долгосрочных финансовых инструментах, а ипотека на 20-30 лет делает приобретение жилья доступным для более широкой аудитории, в частности, привлекая к покупке жилья граждан с умеренным или даже ниже среднего уровнем доходов.

• Читайте также: Собственная квартира во время войны: какое жилье по программе "єОселя" предлагает лидер-застройщик "Интергал-Буд"

"Сегодня у некоторых девелоперов, в частности у Интергал-Буд, продажи по программе "єОселя" составляют 40-50% общей структуры сделок. До войны доля кредитных покупок не превышала 7-10%", — говорит Анна Лаевская.

Эксперты отмечают, что квартиры, которые выбирают заемщики по программе "єОселя", — это обычно жилье эконом- и комфорт-класса.

"Программа "єОселя" рассчитана на улучшение жилищных условий или приобретение квартиры на доступных условиях. Подавляющее большинство покупателей выбирает жилье комфорт-класса, однако есть и те, кто рассматривает недвижимость бизнес-класса. У компании "Интергал-Буд" есть жилые комплексы разных классов в разных районах Киева и пригорода", — отметил в комментарии Фокусу Станислав Якин, руководитель отдела продаж ЖК "Озерный гай Гатное".

Как оформить ипотеку по программе "єОселя": какие документы необходимы

Что касается процедуры оформления займа по программе "єОселя", то, говорит Станислав Якин, в целом бюрократические процедуры в банках сведены к минимуму.

Что касается процедуры оформления займа по программе "єОселя", то, говорит Станислав Якин, в целом бюрократические процедуры в банках сведены к минимуму. "Для первого этапа необходимы базовые документы: паспорт, идентификационный код, а также справка о доходах или выписка из оборота для ФЛП. Подать заявку на программу "єОселя" можно через приложение "Дія", заполнив короткий опросник и выбрав банк из списка доступных. После этого клиент получает первое предложение по сумме кредита. Обычно весь процесс — от первого визита в отдел продаж до подписания договора купли-продажи — занимает до 1,5 месяца", — рассказал эксперт.

Можно ли купить квартиру в новостройке по сертификату "єВідновлення"

В целом эксперты отмечают, что росту спроса на новые квартиры сегодня способствует не только государственная программа "єОселя", но и другая государственная программа — "єВідновлення", по которой украинцы получают сертификаты за разрушенное в результате российской агрессии жилье. Однако, по словам Станислава Якина, сейчас покупателей, использующих сертификат "єВідновлення", меньше, чем участников программы "єОселя".

"Это в значительной степени зависит от финансирования программы, а также от сложностей с оценкой недвижимости, разрушенной на временно оккупированных территориях", — отмечает эксперт. И добавляет: сейчас сертификат можно использовать, как первый взнос по ипотечному кредиту "єОселя". Это существенно уменьшает финансовую нагрузку на покупателя, ведь нужно оформить меньшую сумму кредита для полного расчета.

Кроме того, говорит Станислав Якин, это расширяет выбор жилья и дает возможность приобрести квартиру, которая лучше всего соответствует потребностям семьи.

По словам Станислава Якина, для приобретения квартиры по сертификату "єВідновлення" необходимо немного документов: паспорт, идентификационный код, сам сертификат и документы на разрушенное жилье, за которое и была получена компенсация. "Оформление сделки обычно занимает до двух недель, с учетом подготовки к покупке. Важный момент — при регистрации нового жилья покупатель официально отказывается от разрушенной недвижимости в пользу новой квартиры", — сообщил Станислав Якин.

Изменение тенденции: какие квартиры приобретают популярность в Украине

Эксперты отмечают изменение структуры спроса на квартиры в новостройках. По мнению Анны Лаевской, поскольку основным драйвером рынка являются кредитные программы, спрос на однокомнатные квартиры постепенно снижается. Зато все больше сделок заключается на двух- и трехкомнатные квартиры, а также на большие двухуровневые квартиры, которые ранее оставались в остатке. Причина — спрос со стороны больших семей и заемщиков, которые могут позволить себе приобрести более просторное жилье. При этом эксперт отметила: интерес к предложениям квартир с ремонтом — большой: каждая вторая заявка на кредитное жилье включает запрос на квартиру с ремонтом. "Мы хотели бы довести долю квартир с ремонтом до 50-60%, однако пока из-за кадрового дефицита это невозможно", — отметила Анна Лаевская, которая говорит, что пока на рынке преобладает формат "голых стен", но тенденция меняется — в ближайшие годы спрос на квартиры с ремонтом будет только расти.

Каких изменений ждать в 2025 году и будет ли выдано больше кредитов по программе "єОселя"

Данные из отчета Укрфинжитла показывают, что в 2024 году благодаря государственной программе льготного кредитования "єОселя" девелоперы реализовали жилье на 4,84 млрд грн., сообщает проект "ЛУН Місто". При этом на приобретение готовых квартир от застройщиков ушло 24,6% общей суммы выданных по программе кредитов, а на приобретение имущественных прав на строящееся жилье — 8,6% общей суммы выданных по программе ипотек.

"Всего в прошлом году, по данным Укрфинжитло, было выдано 8515 льготных ипотечных кредитов єОселя. Из них на первичном рынке (готовое жилье от застройщиков и имущественные права на жилье, которое еще строится) было заключено 2803 сделки, что составляет почти треть (32,9%) от общего количества выданных по программе ипотек. Если сопоставить данные от ЛУН и Укрфинжитла, то можно сделать вывод, что в 2024 году "єОселя" помогла девелоперам продать 2,8 тыс. квартир разной степени готовности. Это составляет 11,5% от общего числа сделок продажи жилья застройщиками", — говорится в исследовании "ЛУН Місто".

Прогнозы на 2025 год по государственной программе пока довольно оптимистичны. Ведь в планах Укрфинжитла на 2025 год — повышение доли кредитования приобретения имущественных прав на строящееся жилье до 40-60% от общего числа сделок. То есть главный акцент, по мнению специалистов, будет на строящихся квартирах. Эксперты "ЛУН Місто" считают, что вполне можно предположить, что в этом году доля льготных кредитов, которые будут выдаваться на приобретение имущественных прав на строящиеся квартиры, возрастет до 20-40%.

"Скорее всего, в текущем году произойдет существенная переориентация денежных потоков — львиная доля средств пойдет застройщикам и девелоперам, которые принимают участие в программе и смогут предложить украинцам как готовые квартиры в новостройках (30-50% от предоставленных льготных кредитов), так и имущественные права на квартиры (20-40%), которые еще строятся. А вот количество сделок на вторичном рынке будет постепенно снижаться (до 50% и ниже)", — резюмировали специалисты "ЛУН Місто".