Як придбати квартиру за програмою "єОселя": головне про ціни та нюанси купівлі житла в кредит

В Україні продовжується зростання вартості нерухомості. Зокрема, щороку дорожчає житло. Експерти кажуть — на це впливає і інфляція, і курсові коливання, і складнощі компаній-забудовників, які відчувають шалений дефіцит кадрів та подорожчання будівельних матеріалів.

"У 2025 році очікується збільшення вартості житла на 10-15% через зростання собівартості будівництва та скорочення пропозиції на ринку. Це зумовлено низьким запуском нових проєктів протягом 2022–2024 років", — розповіла Фокусу Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буд. За її словами, основний сегмент житла сьогодні — це економ- та комфорт-клас, де вартість метру становить до 1,5 тис доларів.

За словами експертки, в умовах сьогодення підрядники дуже сильно підвищують ціни на роботи, а якщо додати до цього зростання вартості комунальних послуг, електрики, пов'язані тарифи, які теж значною мірою впливають на виробничу собівартість, не дивно, що вартість житла буде зростати.

"У 2025 році очікується збільшення вартості житла на 10-15% через зростання собівартості будівництва та скорочення пропозиції на ринку. Це зумовлено низьким запуском нових проєктів протягом 2022–2024 років", — розповіла Фокусу Анна Лаєвська.

Тим часом, для українців доступна спеціальна державна програма "єОселя", що дозволяє придбати житло у кредит на 20 років з початковим внеском 20%. Фокус дослідив детально умови державної кредитної програми.

Кредит з низькою ставкою: детально про програму "єОселя"

В українців, які хочуть придбати власне житло, але не можуть це зробити одразу через нестачу потрібних коштів, є можливість скористатися іпотекою за державною програмою "єОселя", що передбачає іпотеку для окремих категорій громадян. Ставка за таким кредитом — усього 3% річних. А отримати позику можна через Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк або Sky Bank.

Кредит за програмою доступний для певних категорій громадян (представники сил безпеки та оборони, медпрацівники, педагоги, науковці), а також для військових, ветеранів, внутрішньо переміщених осіб та інших українців, які не володіють житлом або його площа менша, ніж 52,5 кв метрів (на одну особу) + 21 кв м на кожного наступного члена сім’ї додатково.

На думку Анни Лаєвської, покупці сьогодні потребують довгострокових фінансових інструментів, а іпотека на 20-30 років робить придбання житла доступним для ширшої аудиторії, зокрема, залучаючи до купівлі житла громадян з помірним чи навіть нижчим за середній рівнем доходів.

• Читайте також: Власна квартира під час війни: яке житло за програмою "єОселя" пропонує лідер-забудовник "Інтергал-Буд"

"Сьогодні у деяких девелоперів, зокрема у Інтергал-Буд, продажі за програмою "єОселя" складають 40-50% загальної структури угод. До війни частка кредитних покупок не перевищувала 7-10%", — каже Анна Лаєвська.

Експерти зауважують, що квартири, які обирають позичальники за програмою "єОселя", — це зазвичай житло економ- та комфорт-класу.

"Програма "єОселя" розрахована на покращення житлових умов або ж придбання квартири на доступних умовах. Переважна більшість покупців обирає житло комфорт-класу, проте є й ті, хто розглядає нерухомість бізнес-класу. У компанії "Інтергал-Буд" є житлові комплекси різних класів у різних районах Києва та передмістя", — зазначив у коментарі Фокусу Станіслав Якін, керівник відділу продажів ЖК "Озерний гай Гатне".

Як оформити іпотеку за програмою "єОселя": які документи необхідні

Щодо процедури оформлення позики за програмою "єОселя", то, каже Станіслав Якін, загалом бюрократичні процедури у банках зведені до мінімуму.

Щодо процедури оформлення позики за програмою "єОселя", то, каже Станіслав Якін, загалом бюрократичні процедури у банках зведені до мінімуму. "Для першого етапу необхідні базові документи: паспорт, ідентифікаційний код, а також довідка про доходи або виписка з обігу для ФОП. Подати заявку на програму "єОселя" можна через застосунок "Дія", заповнивши короткий опитувальник та обравши банк зі списку доступних. Після цього клієнт отримує першу пропозицію щодо суми кредиту. Зазвичай весь процес – від першого візиту до відділу продажів до підписання договору купівлі-продажу – займає до 1,5 місяця", — розповів експерт.

Чи можна купити квартиру в новобудові за сертифікатом "єВідновлення"

Загалом експерти зазначають, що зростанню попиту на нові квартири сьогодні сприяє не лише державна програма "єОселя", а й інша державна програма — "єВідновлення", за якою українці отримують сертифікати за зруйноване внаслідок російської агресії житло. Проте, за словами Станіслава Якіна, зараз покупців, що використовують сертифікат "єВідновлення", менше, ніж учасників програми "єОселя".

"Це значною мірою залежить від фінансування програми, а також від складнощів з оцінкою нерухомості, зруйнованої на тимчасово окупованих територіях", — зазначає експерт. І додає: наразі сертифікат можна використати, як перший внесок за іпотечним кредитом "єОселя". Це суттєво зменшує фінансове навантаження на покупця, адже потрібно оформити меншу суму кредиту для повного розрахунку.

Крім того, каже Станіслав Якін, це розширює вибір житла та дає можливість придбати квартиру, яка найкраще відповідає потребам сім’ї.

За словами Станіслава Якіна, для придбання квартири за сертифікатом "єВідновлення" необхідно небагато документів: паспорт, ідентифікаційний код, сам сертифікат та документи на зруйноване житло, за яке й була отримана компенсація. "Оформлення угоди зазвичай займає до двох тижнів, з урахуванням підготовки до купівлі. Важливий момент – під час реєстрації нового житла покупець офіційно відмовляється від зруйнованої нерухомості на користь нової квартири", — повідомив Станіслав Якін.

Зміна тенденції: які квартири набувають популярності в Україні

Експерти зазначають зміну структури попиту на квартири в новобудовах. На думку Анни Лаєвської, оскільки основним драйвером ринку є кредитні програми, попит на однокімнатні квартири поступово знижується. Натомість все більше угод укладається на дво- та трикімнатні помешкання, а також на великі дворівневі квартири, які раніше залишалися у залишку. Причина – попит з боку великих родин та позичальників, які можуть дозволити собі придбати більш просторе житло. При цьому експертка зауважила: інтерес до пропозицій квартир з ремонтом – великий: кожна друга заявка на кредитне житло включає запит на квартиру з ремонтом. "Ми хотіли б довести частку квартир з ремонтом до 50-60%, проте поки що через кадровий дефіцит це неможливо", — зауважила Анна Лаєвська, яка каже, що поки що на ринку переважає формат "голих стін", але тенденція змінюється — в найближчі роки попит на квартири з ремонтом тільки зростатиме.

Яких змін чекати в 2025 році та чи буде видано більше кредитів за програмою "єОселя"

Дані зі звіту Укрфінжитло показують, що в 2024 році завдяки державній програмі пільгового кредитування "єОселя" девелопери реалізували житло на 4,84 млрд грн., повідомляє проєкт "ЛУН Місто". При цьому на придбання готових квартир від забудовників пішло 24,6% загальної суми виданих за програмою кредитів, а на придбання майнових прав на житло, що будується — 8,6% загальної суми виданих за програмою іпотек.

"Загалом в минулому році, за даними Укрфінжитло, було видано 8515 пільгових іпотечних кредитів єОселя. З них на первинному ринку (готове житло від забудовників та майнові права на житло, яке ще будується) було укладено 2803 угоди, що становить майже третину (32,9%) від загальної кількості виданих за програмою іпотек. Якщо співставити дані від ЛУН та Укрфінжитла, то можна зробити висновок, що в 2024 році "єОселя" допомогла девелоперам продати 2,8 тис. квартир різного ступеня готовності. Це становить 11,5% від загального числа угод продажу житла забудовниками ", — йдеться у дослідженні "ЛУН Місто".

Прогнози на 2025 рік щодо державної програми наразі доволі оптимістичні. Адже в планах Укрфінжитла на 2025 рік — підвищення частки кредитування придбання майнових прав на житло, що будується, до 40-60% від загального числа угод. Тобто головний акцент, на думку фахівців, буде на квартирах, що будуються. Експерти "ЛУН Місто" вважають, що цілком можна припустити, що в цьому році частка пільгових кредитів, які видаватимуться на придбання майнових прав на квартири що будуються, зросте до 20-40%.

"Скоріш за все, в поточному році відбудеться суттєва переорієнтація грошових потоків — левова частка коштів піде забудовникам та девелоперам, які приймають участь в програмі та зможуть запропонувати українцям як готові квартири в новобудовах (30-50% від наданих пільгових кредитів), так і майнові права на квартири (20-40%), які ще будуються. А ось кількість угод на вторинному ринку буде поступово знижуватись (до 50% та нижче)", — резюмували фахівці "ЛУН Місто".