Стало відомо, як зміна НГО та індекс інфляції позначаються на обов’язках орендаря

Обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої НГО. На це звернула увагу Велика палата ВС, скасовуючи попередні рішення у справі №925/457/23. Про це повідомляє Земельний фонд України, пише agronews.ua.

У цій справі Чигиринська міська рада звернулася до господарського суду з позовом до товариства, в якому просила стягнути на свою користь майже 298 тис. грн. заборгованості з орендної плати та розірвати договір оренди землі,

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, зазначивши, що за законодавством, яке було чинним на момент укладення додаткової угоди, якою, за доводами ради, сторони збільшили розмір орендної плати з 3 до 4,5% від нормативної грошової оцінки землі, договір набирав чинності після його державної реєстрації, а тому додаткова угода як невід’ємна частина договору оренди також підлягала державній реєстрації.

Апеляційний суд це рішення скасував та ухвалив нове — про часткове задоволення позову, яким розірвав договір оренди спірної ділянки та стягнув з ТОВ на користь ради понад 220 тис. грн. заборгованості з орендної плати. Суд взяв до уваги, що правовідносини сторін є триваючими, оскільки строк дії цього договору визначений сторонами до 2058 року.

Тому, оскільки 1.01.2013 набрали чинності зміни, внесені законом від 11.02.2010 №1878-VI, якими з тексту стст.182, 640, 657, 732, 745 ЦК виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із закону «Про оренду землі» №161-XIV виключені стст.18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі, апеляційний суд виснував, що підписана сторонами 1.11.2011 додаткова угода набула чинності 1.01.2013 як така, що укладена з дотриманням письмової форми.

Своєю чергою, в частині індексації НГО землі/ орендної плати ВП ВС зазначила, що в таких правовідносинах відсутній обов’язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки в разі зміни НГО ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати.

Тому було визнано помилковими висновки судів, що розмір орендної плати за договором з урахуванням нової НГО необхідно визначати після прийняття апеляційним господарським судом постанови, адже обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО виник у товариства з моменту початку застосування такої оцінки відповідно до п.271.2 ст.271 ПК.

Також ВП ВС зауважила: хоча природа як індексації НГО, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом, так і за суб’єктами застосування. Й, за загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено в договорі оренди. Індексація ж НГО має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди.

Якщо обов’язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до ч.3 ст.21 закону №161-XIV (індексується лише орендна плата).

Водночас у договорі оренди землі сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Оскільки товариство повністю здійснило оплату місячних платежів з орендної плати, але без урахування індексу інфляції, було констатовано його заборгованість за індексацією, передбаченою умовами договору оренди.

Водночас, ВП ВС зазначила, що законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов’язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення.

У цій справі рада за спірний період мала законні очікування на отримання від ТОВ 249245,03 грн. орендної плати, більшу частину з якої (понад 86%) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32769,5 грн., що становить близько 13% від усієї суми зобов’язання. Тому ВП ВС констатувала, що немає підстав уважати, що рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору.

Крім того, ВП зауважила, що додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 1.01.2013, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони не пов’язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

Тож нездійснення державної реєстрації додаткової угоди від 1.11.2011 свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв’язку із чим права і обов’язки за додатковою угодою не виникли, а за договором — не змінилися. Отже, ставка орендної плати, яка підлягала сплаті ТОВ на користь ради у спірний період, становила 3% від НГО землі.