Скільки насправді коштує українська земля: як розрахувати реальну вартість

Чому офіційна статистика не є об'єктивною

Однак офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46,8 тисячі гривень за гектар. Тобто за весь період з середини 2021 року після скасування 30 – річного мораторію на продаж землі маємо приріст ціни гектара лише на 8,66% у євро (41,6% у гривні).

При тому, що за три з половиною роки роботи ринку землі в Україні обсяг продажів зріс утричі: з 28 тисяч угод (100 тисяч гектар) у 2021 році до 104 тисячі угод (314 тисяч гектар) у 2024 році. За даними дослідження KSE, лише 19% угод реєструється з фактичною ціною продажу, а 60% угод фіксують вартість на рівні мінімально допустимої – нормативної грошової оцінки.Це має пояснення.

Вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5%,
– пояснює СЕО та співзасновник "Твоє Коло" Андрій Усенко.

Як розрахувати справжню вартість землі

За словами Усенка, світова практика пропонує просту формулу визначення справедливої вартості: вартість землі дорівнює річній орендній платі поділеній на ставку капіталізації. Ставка капіталізації для сільгоспземель зазвичай становить 5 – 8%.

Сьогодні типова орендна плата в Україні коливається від 100 – 150 доларів за гектар на півночі країни до 150 – 300 доларів за гектар у центральних регіонах та біля портів. Якщо взяти середню ставку капіталізації 6%, то справедлива вартість гектара має складати:

• на півночі: від 1667 до 2500 (при орендній ставці 100 – 150);
• у центральних регіонах та біля портів: від 2500 до 5000 (при орендній ставці 150 – 300)

Як юрособи впливають на ціни

Суттєві зміни на ринку почалися з приходом компаній. З початку 2024 року, після зняття обмеження на купівлю землі юридичними особами, їхня частка на ринку досягла 21,6%. За даними KSE, юридичні особи платять на 47% більше, ніж фізичні.

Надійним орієнтиром реальної вартості української землі стали державні аукціони. У 2024 році Фонд держмайна України запустив проєкт "Земельний банк" – систему прозорих онлайн – аукціонів з оренди державних сільгоспземель через Prozorro.Продажі. При стартовій ціні близько 10 тисяч гривень за гектар на рік, кінцева вартість оренди зростає у середньому у 7 – 10 разів, досягаючи позначок $600 – 1300 доларів за гектар на рік. За кожну ділянку змагаються в середньому 14 учасників.

Якщо застосувати формулу справедливої вартості до ставки оренди 500 доларів за гектар при нормі дохідності 6%, вартість землі може сягати 8333 доларів, це цілком європейський рівень,
– зазначає Андрій Усенко.

Чому земля на аукціонах така дорога

Основні причини високих цін на земельних аукціонах:

• Висока конкуренція – за одну ділянку одночасно змагаються до 20 компаній.
• Великі земельні масиви (середній розмір ділянки 66 гектар) – держава пропонує вже сформовані ділянки, тож не потрібні додаткові витрати на їх консолідацію.
• Тривалі контракти – термін оренди в 14 років дає можливість агрокомпаніям інвестувати в переробні потужності та розвивати інфраструктуру.
• Перспектива зростання – при формуванні ціни аграрії закладають потенційне збільшення прибутковості впродовж дії довгострокового договору.

Результати державних земельних аукціонів цілком можливо повторити і для приватних інвесторів,
– стверджує Андрій Усенко.

Для цього, на його думку, потрібно дотримуватися кількох ключових умов: закінчення поточного договору оренди, консолідація ділянок – важливо, щоб у межах одного поля або сільради було не менше 30 гектар землі, та правильна стратегія проведення аукціону або тендеру.