Чи потрібні нам старі стіни, або Як прибрати руїни та зберегти перлини столиці

Поставимо питання руба: чи потрібен нам Гостиний двір (після трьох років війни)? Або пивзавод Ріхерта на Подолі? А колишній спиртозавод на Кудрявській (за часів совка навіть таксисти не знали цієї вулиці, але магічна назва заводу була їм відома). Протягом тривалого часу «Казенний винний склад №1» (спиртозавод) разом із Андріївською церквою був ландшафтною домінантою київських гір, поки її не спотворили сусідні архітектурні «шедеври» радянських часів, зокрема Будинок торгівлі.

Всі згадані та незгадані напівруїни перебувають у дуже різному стані. А може, краще зробити, як із Сінним ринком, — знести та збудувати ЖК «Ярославів град»? (До речі, його до кінця так і не знесли, і руїни ховаються за парканом, через який їх «не бачить» Департамент міського благоустрою, що його досить довго очолював нинішній голова КМВА Тимур Ткаченко. — О.С.). Якщо ж ні, то як узагалі перетворити промзони на громадські простори? В Києві до земель промислового та науково-виробничого призначення сьогодні належить 3,12 тис. га, це практично дорівнює сумарній площі київських парків — 3,37 тис. га. І як зберегти те, що залишилося нам від колишніх господарів міста?

Таємниці старої цегли

Сучасні «захисники старого Києва» зосереджуються переважно навколо непоказних житлових одно- та двоповерхівок, привабливість яких полягає більше у віці, ніж у красі. Ставлю вище лапки, тому що знав таких «захисників», які вміли підняти мешканців сусідніх будинків на боротьбу з «незаконною забудовою», але в якийсь момент зникали невідомо куди після… «перемовин» із забудовниками.

З огляду на це об’єктам старовини промислового чи суспільного призначення не пощастило: там ніхто не жив, не приватизовував квартир, сусідам до них байдуже, тож вони тихо помирають, як літні люди, у яких немає родичів. Хоча дещо драматизую — після них залишаються квартири чи земельні ділянки, тож «спадкоємців» не бракує.

Так помер і цегельний завод, і завод солодових екстрактів, відоміший як пивоварня Михайла Ріхерта (обидва на столичній вулиці Кирилівській), але після них залишилося декілька будівель, оголошених пам’ятками архітектури місцевого значення, та головне — 11 га безцінної землі на Подолі (тут зародився Київ!). Хоча ця земля й перебуває в комунальній власності, та це не означає а-ні-чо-гі-сінь-ко. Просто девелопер (так тепер називають себе забудовники) будує на ній ЖК, продає площі й отримує ґешефт, перепрошую — прибуток. Досить парадоксально, але законодавство побудовано так, що далі міський бюджет не отримує ані гривні з цієї землі — мешканці житлової забудови земельного податку не сплачують.

Так чи так, але після зміни кількох орендарів земельна ділянка за адресою Кирилівська, 35, яка об’єднує території зазначених заводів, опинилася в розпорядженні компанії A Development, яка здійснила знакову для Києва реконструкцію Арсенальної площі. (Щоправда, цей проєкт зачепив лише краєчок заводу «Арсенал», а майбутнє решти величезної території в самому центрі столиці наразі невідоме). Сайт компанії A Development зараз недоступний, тож дізнатися її плани на майбутнє напряму неможливо.

Зі сторонніх джерел відомо, що на Подолі A Development планує реалізувати амбітний проєкт «Ріхерт&Парк», суть якого закладено в назві: житловий комплекс (прибуткова частина) на 110 тис. кв. м на площі 5,5 га плюс громадський парк (неприбуткова частина) площею 6 га. В парку планувалося перетворити стару технічну водойму цегельного заводу на озеро та впорядкувати не лише прилеглу територію, а й схили та верхнє плато літописної гори Юрковиці, яка зараз практично недоступна. Виглядає це, на перший погляд, доволі альтруїстично (хоча парк із озером, безперечно, підвищать попит і ціни на житло), однак, мабуть, усім зрозуміло, що за другу частину проєкту забудовник-девелопер теж планував отримати преференції.

Річ у тім, що колишній власник пивзаводу Ріхерта, компанія «Акроліт», 2016 року розробила так зване історико-містобудівне обґрунтування, відповідно до якого отримала містобудівні умови та обмеження на будівництво висотою 60 метрів, що брутально порушує не лише тодішні ДБНи, а й Генеральний план Києва. Ба більше, зазначена земельна ділянка розташована в межах історичної пам’ятки місцевого значення «Історичний ландшафт київських гір і долини річки Дніпро» (охоронний номер 2600189). Погодив таке «обґрунтування» керівник (тепер колишній) Департаменту охорони культурної спадщини Олександр Нікоряк (охочі можуть познайомитися з цією непересічною в певному сенсі особистістю тут).

Наскільки законною є згадана папірчина (історико-містобудівне обґрунтування) — навіть не варто обговорювати, але вона призвела до непрогнозованих для забудовника наслідків — першою обурилася громадськість, пішли громадські слухання, якісь наради, меморандуми порозуміння, петиції та інші хвилі в соціумі. В підсумку забудовник заявив, що міг би будувати 42 м, але йде «назустріч людям» і згоден на 36 м. Як аргумент він наводив те, що висота гори Юрковиці, під яку підбирається «Ріхерт&Парк», однаково більша на 36 м. Але фокус у тому, що вже перші новобудови затулять її, і з Кирилівської гори видно не буде. Саме так новобуди затулили мальовничі схили долини Глибочиці.

Нова очільниця ДОКС (раніше відома громадська активістка) Марина Соловйова категорично відмовилася йти на будь-які «поступки» забудовнику. За її словами, скандальне історико-містобудівне обґрунтування в будь-якому разі втратило чинність по строках, а такого роду документ ліквідовано рішенням Міністерства культури «як клас». Це вона підтвердила й у розмові зі мною: «Єдине, чим треба керуватися, — це Генеральний план міста», а з нього випливає, що максимальна висота забудови — 27 м.

Однак підводні камені залишилися. Невідомо, в якій послідовності реалізуватиметься проєкт: спочатку стільці чи гроші? Тобто що побудують насамперед — парк чи житловий комплекс? В одному з інтерв’ю власник A Development Олексій Баранов заявив: «Умови такі: якщо ми на 6 гектарів не створюємо парку, то в нас цю ділянку місто забирає. На іншій, 4,8 гектара, ми реалізуємо ЖК «Ріхерт&Парк». На такі умови погодився б і останній, перепрошую, дурень — збудую собі Ріхерт-ЖК, а парк ви якось без мене… Цікаво все-таки було б детальніше ознайомитися з договором оренди та іншими документами не лише міській владі, а й пересічним мешканцям Подолу та околиць.

Коли цей матеріал був готовий, з’явилася неофіційна інформація, що Олексій Баранов продав цей проєкт. Це, звісно, його право, та це означає, що спасіння пивоварні Ріхерта (пам’ятки архітектури) та олюднення великої захаращеної території в центрі столиці відкладається на невизначений строк. На жаль.

Негостинний Гостиний двір

Історія цієї архітектурної перлини унікальна й драматична, а може перетворитися на трагічну. Перший варіант Гостиного двору за проєктом Луїджі Руска було закінчено 1809 року, але побудовано лише перший поверх. Причина банальна — в магістрату не вистачило коштів на другий. Після того Гостиний кілька разів добудовувався, змінював вигляд, але зберігся до 1976 року. На жаль чи на щастя (сьогодні це важко визначити), старий Гостиний не пережив експлуатації під ним метро, хоча метробудівники не стали його зносити (а такі плани були) й навіть підстелили бетонну «подушку». Отже, Гостиний пішов тріщинами, і його змушені були розібрати. Проте жоден тодішній забудовник чи архітектор не мав того ступеню несмаку, жадібності чи жлобства, щоб надумати побудувати на цьому місці багатоповерховий універмаг (так тоді називали торговельні центри), державний банк чи райком партії. Рішення відновити Гостиний у первинному вигляді за проєктом Луїджі Руска ухвалив голова Держбуду Геннадій Злобін — саме його слід вважати хрещеним батьком сучасного Гостиного.

За справу взялася тоді мало кому відома архітекторка-реставраторка Валентина Шевченко. Вона поїхала до Ленінграда (Санкт-Петербурга), де відшукала початкові креслення Гостиного двору авторства Луїджі Руска 200-річної давнини. Саме на їх основі Валентина Шевченко розробила проєкт реконструкції.

Сьогодні — поки що! — ми можемо бачити Гостиний двір таким, яким його уявляв сам Луїджі Руска. Взагалі-то, здається, це унікальний у світовій практиці випадок — будівництво об’єкту за таким давнім проєктом.

Архітектор Валерій Сопілка пояснював мені: «З позицій високого класичного стилю арки Гостиного бездоганні, а глибокі галереї, гра світла й тіні створюють ефект легкості, майже невагомості всієї споруди. Якщо їх засклити, а внутрішній двір накрити скляним дахом — усю чарівність Гостиного двору буде втрачено!». А саме такі плани були за часів президенства Віктора Януковича, коли придворний архітектор-забудовник Андрій Миргородський запроєктував зробити це.

Уряд Миколи Азарова постановою КМУ від 15 серпня 2011 року №1380 спочатку викреслив Гостиний із Державного реєстру пам’яток, а потім Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню» (siс!) вилучив із Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації (Закон України від 5 липня 2012 року №5059-VІ).

У скільки, ви думаєте, оцінили вартість 1 кв. м цієї, припустімо, не пам’ятки, але все-таки унікальної будівлі? За ціною квадрата типової квартири в банальній багатоповерхівці на Лівому березі, тоді — 8 тис. грн!

Якою ж є справжня, себто ринкова вартість такої споруди, як Гостиний двір? Навів довідки, й один із оцінників назвав мені «скромну суму» в 100 млн дол.! Без жодної реконструкції. Натомість офіційна «оцінка» цього об’єкту, так звана залишкова вартість, не дотягує до 22 тис. грн! Далі механізм загарбання Гостиного двору — законний, простий і дуже дешевий. Якщо вартість реконструкції, право на яку отримала приватна фірма «Укрреставрація», перевищить 25% вартості об’єкту, то він — згідно з законом! — переходить у власність «реконструктора». А отже, за нещасні 5,5 тис. грн забудовник хотів отримати цілий Гостиний двір!

Невдоволення громадськості Києва вилилось у дев’ятимісячну акцію протесту в самому Гостиному, яку силою розігнав «Беркут» у лютому 2013 року. Після Революції гідності та втечі Януковича суд скасував дозвіл на реконструкцію, а Київська міська рада — рішення про відведення землі під реконструкцію Гостиного двору. Статус його як пам’ятки загальнодержавного значення було відновлено, а договір оренди з «Укрреставрацією» — розірвано. Гостиний повернувся у власність держави. Формально його власником із 2019 року є Фонд державного майна України й він перебуває у складі (на балансі) Державного заповідника «Софія Київська».

Перемога, скажете ви? А от і ні. Лиха доля й далі переслідує Гостиний. Через проламаний дах дощі та морози руйнують стіни та фундаменти, всередині стоїть вода по коліна. Але нова влада — вже не Януковича, а президента Володимира Зеленського — «сидить» на цьому дворі як собака на сіні. Київрада двічі ухвалювала рішення прийняти Гостиний у власність громади Києва, мер Віталій Кличко писав відповідні звернення до центральної влади, але все марно. То, може, саме зараз, коли триває Велика війна, настав час передати Гостиний Києву?

Столична влада інколи вміє залучати кошти приватних українських та іноземних інвесторів на реалізацію культурних і суспільних проєктів. Гостиний двір треба врятувати, інакше, як зараз запитують активісти, за що ми тоді боролися?

Як перетворити промзони на громадські простори?

Звісно, Гостиний двір — унікальний, але не поодинокий випадок, коли державні можновладці намагаються приватизувати (в той чи той спосіб) національні та місцеві пам’ятки задля банального збагачення. Результати, як видно з останнього прикладу, не завжди збігаються з їхніми намірами, але… є сумними. Законними методами — через суди — боротися проти цього складно. Теоретично можна позиватися до держави Україна загалом, до Фонду держмайна чи до заповідника «Софія Київська» за неналежне утримання пам’ятки, але поки йтимуть суди, предмет спору — пам’ятка — може… зникнути. Тому активна громадськість починає «ламати паркани», тобто діяти методами, законність яких викликає питання. Але в будь-якому разі саме активність небайдужих громадян неодноразово призводила якщо не до повної перемоги, то до зупинки варварських намірів забудовників.

І тут рішучу роль може зіграти місцева влада, оскільки вона апріорі зацікавлена в підтримці громади. Також вона зацікавлена перетворювати мертві сьогодні промислові зони в окультурені цивілізовані території. Які методи є в неї?

Київрада щороку визначає ставки орендної плати за землю на основі грошової оцінки земельних ділянок для кожного виду цільового призначення (це додаток до рішення «Про бюджет міста Києва»). Для земель історико-культурного призначення, приміром, це 0,01%, для більшості інших видів — 3%, а в окремих випадках (для банків чи АЗС) — 10%. Саме цей — економічний — важіль може примусити орендарів занедбаних чи захаращених територій приводити їх до ладу — повертати до активного економічного та громадського життя. На жаль, цей шлях досить важкий для чиновників КМДА, оскільки стягнути з орендарів плату в разі виникнення заборгованості можна лише через суд, а розірвати договір оренди… теж через суд! Очевидно, тут законодавець ударив, як то кажуть, у штангу. За словами заступника міського голови Володимира Бондаренка, місто може отримувати від земельного податку й орендної плати щорічно 7 млрд грн, але прогнозовано отримує лише 3,9 млрд грн. Із рештою недобросовісних платників ведеться постійна боротьба.

Але місто має величезний резерв для розширення площі зелених зон через збільшення орендної плати. Це, звісно, не виключає відновлення на цих територіях промислово-технічного потенціалу.

Неприємні, але необхідні висновки

Приклади занедбаних пам’яток і територій можна наводити нескінченно чи майже нескінченно, бо вони спонтанно й несподівано виникають у структурі міста. Зараз, під час війни, держава — в сенсі президент, Кабінет міністрів і Верховна Рада — не мають ані ресурсів, ані часу відволікатися на те, що можна доручити владі на місцях. Точніше сказати — не мають права. Ба більше, держава не має змоги бути ефективним власником, теоретично вона має бути лише ефективним охоронцем пам’яток, хоча це не завжди в неї виходить.

Марина Соловйова нагадала мені про садибу Сікорського, яку з великими труднощами забрали в «забудовника», але вона багато років стоїть пусткою й руйнується — «перебуває в державній власності»! Нащадки Сікорського приїздили до Києва й пропонували кошти на її відновлення. Корпорація Sikorsky Aircraft теж пропонувала, але їх, окрім міської влади, ніхто не почув. Уявляєте, КПІ імені Ігоря Сікорського — є, аеропорт імені Ігоря Сікорського — є, а будинку, в дворі якого вперше здійнявся в небо перший гвинтокрил, — нема. Є руїни на балансі Міноборони. Звісно, зараз воно тим паче не рятуватиме садиби Сікорського.

Отже, перший висновок: передати всі пам’ятки, що нині занепадають, у власність місцевих громад (простою постановою КМУ). Висновок другий: місцева влада має примусити власників чи орендарів занедбаних промислових територій надати їм гідного вигляду — суто економічними важелями, про які я написав вище.

І те, й інше зробити дуже просто. Звісно, за бажання влади в центрі й на місцях. І тут вплив місцевих громад має бути якщо не вирішальним, то рішучим.