Будет ли жить Житний рынок?

Публичный проект или only business

Признаем честно: Житний как рынок уже много лет приходит в упадок. Здесь слишком мало покупателей, чтобы он был экономически самодостаточным. Давно минули времена, когда современного модернового здания еще не существовало, а был Житний базар. Через дорогу от него работала автобусная станция, из ближних и дальних сел приезжали крестьяне с молоком, салом, картофелем и другими овощами. Напротив него, просто посреди бульвара между Верхним и Нижним валом, стоял деревянный кинотеатр «Колос», без буфета и туалета, но всегда полный зрителей. Обо всем этом сейчас помнят лишь очень старые киевляне. Современные фермеры, агрохолдинги и супермаркеты вытеснили Житний рынок, простите за каламбур, с рынка. Или почти вытеснили — он еще дышит, но, как говорится, на ладан…

Зато место Житнего на Подоле знаковое. Здесь торговали со времен Киевской Руси, здесь найдены древнеримские монеты, из-за этого предполагают, что здесь стояли лагерем римские легионы в начале нашей эры. И то, что на презентацию проекта спасения этой состарившейся жемчужины пришли несколько сотен людей, молодых людей (!), еще раз подтверждает — Житний хочет жить.

Амбициозные планы Inzhur

Именно эта трастовая компания по инвестированию в недвижимость (real estate investment trust), которую основал Андрей Журжий, замахнулась на ревитализацию Житнего рынка. 25 февраля с.г. в его помещении прошла упомянутая презентация. Основная идея обновления рынка заключается в переориентации на многофункциональное торгово-социальное пространство (здесь и дальше я излагаю свое понимание проекта). На первом этаже должен располагаться уже традиционный для многих ТРЦ фудхолл — ряд заведений питания со столиками (на 800 мест), к тому же палатки для торговли готовыми продуктами. На этом этаже будет и сцена, которая по необходимости будет превращаться в зал для проведения концертов, показа мод или других общественно-развлекательных мероприятий. Торговля собственно сельхозпродукцией будет проходить на втором этаже, расположенном на одном уровне со значительной территорией рядом с рынком (где и сейчас торгуют продуктами), так что объединенные в пространстве они — это 100 плюс 100 торговых мест. На третьем этаже будет ресторан с панорамным видом на Подол и Андреевскую церковь, фитнес-зал, кофейни и даже теплицы для выращивания зелени. Еще есть подвальный этаж, где размещается администрация, паркинг на 90 мест, склады и укрытия.

Ничего принципиально нового в этой концепции нет (это не упрек ее авторам), похожим путем уже прошли многие другие рынки Европы и мира. В презентации приводится пример Time Out Market в Лиссабоне с четырьмя миллионами посетителей в год. Есть, конечно, рынки, которые сохранили свою первичную функцию торговли продуктами и товарами. Знаменитая «Бокерия» — Mercat de la Boqueria в Барселоне, Mercado de San Miguel в Мадриде, Mercato Centrale во Флоренции, Belvárosi Piac в Будапеште (из тех, что я видел своими глазами), ну а грандиозный Grand Bazaar в Стамбуле точно видели все, кто смотрел «007: Координаты «Скайфол». Но это, скорее, исключения, которые подтверждают правила: преобладающая часть их посетителей — туристы, и каждый из них, гуляя, например по барселонской Ла Рамбла, ритуально посещает «Бокерию», чтобы привезти домой хамон и оливковое масло. Удастся ли привлечь таких туристов на Житний, большой вопрос.

Короче, нужно отдать должное Андрею Журжию, который, вероятно, первым артикулировал модерный тренд по Житнему. Сразу замечу, что на упомянутых выше рынках простые крестьяне не торгуют — они предпочитают крафтовых производителей разной пищевой продукции и, конечно, относятся к более высокому ценовому сегменту, чем обычные супермаркеты, но на фудкортах — вполне демократичные цены.

Презентацию визуальной части концепции ревитализации сделал архитектор Юлиан Чаплинский (компания AVR), бывший главный архитектор Львова, где реализованы многие интересные проекты его авторства. Графические планы всех уровней обновленного рынка (на мой обычный взгляд) выглядят вполне логично, есть ряд интересных изюминок, в частности подсветка стелы рисунками Марии Приймаченко, и не просто, а с возможностью через смартфон вносить вариации в рисунки. Обе презентации будущего рынка выглядят хорошо, а как с настоящим?

Так плохо, а так еще хуже

А тут все очень туманно, если не сказать мутно. На сегодняшний день предложили два варианта решения проблемы рынка. Один — продажа (приватизация), другой — аренда. У обоих свои pro и contra. В первом случае владелец за пять лет эксплуатации имеет право изменить целевое назначение здания, кроме того, нет никаких гарантий, несмотря на обещания в договоре, что он вообще будет заниматься ремонтом Житнего. Во втором случае (аренды) угрожающим является право арендатора выкупить здание в собственность, если он вложит в ремонт/реставрацию 25% остаточной стоимости объекта, и здесь тоже никто не даст гарантию, что он доведет рынок до ума. Поэтому, как говорят мелкие «решалы», Житний «посадили на растяжку» — ни один из вариантов не гарантирует ему спокойной жизни.

Активным апологетом первого пути выступает Журжий, который считает, что вкладывать инвестиции можно только в свою собственность, и активно привлекает средства инвесторов в созданный им траст. На сегодняшний день компания Inzhur насчитывает более 15 тысяч совладельцев (акционеров), имеет в управлении свыше 2,7 млрд грн активов (стоимость объектов недвижимости) и оценивает свой доход в 729 млн грн (дивиденды плюс капитализация). Чтобы стать акционером, надо внести как минимум 4 тыс. грн, но для проекта восстановления Житнего рынка взнос составляет тысячу гривень. Сейчас эти средства оседают (размещаются) в облигациях внутреннего государственного займа (ОВГЗ) и таким образом хранятся до начала реализации проекта, что дает прибыль 10–15% годовых в гривнях (фактически это компенсация инфляции гривни). За 10 лет от «победы на аукционе» (так сказано в презентации), то есть от начала реализации проекта, Журжий обещает 10% годовых уже в долларах. (Будут ли выплаты дивидендов в течение этих десяти лет, непонятно — взносы же должны пойти на дело.)

Цена вопроса

Сколько сейчас стоит Житний и сколько надо вложить в реновацию? Для справки: площадь Житнего — 15,8 тыс. кв. м, земельный участок — 1 га, год ввода в эксплуатацию — 1980-й, находится в собственности киевской громады и управляется КП «Житний рынок». По мнению инициаторов проекта приватизации, чтобы восстановить рынок, необходимо найти инвестора на 700 млн грн (17,5 млн долл.) для капитального ремонта здания и обеспечить уровень посещения 5–10 тысяч в день, а для этого нужно иметь профессиональную руководящую команду.

За какую сумму собирается выкупить Житний Андрей Журжий? В одном из интервью он назвал ее: «Запланированная сумма, с которой мы будем идти к городской власти, — 300 млн грн».

Следовательно, стоимость всего проекта оптимистично нужно оценивать как минимум в 1 млрд грн — это эквивалентно привлечению миллиона акционеров, которые готовы внести по тысяче гривень и ждать выплаты дивидендов десять лет. Конечно, если не найти инвестора на 700 млн грн. (Здесь надо заметить, что точную сумму капитального ремонта можно посчитать, только когда будет готов архитектурный проект, проведена его госэкспертиза и подсчитана смета.) Что сказать? Планы амбициозные, но насколько они реалистичны в наше время, неизвестно…

Однако на этом пути был сделан первый шаг — 22 января с.г. на сайте Киеврады появился проект решения «О сохранении функционала, внешнего вида и целостности единого имущественного комплекса «Житний рынок», который предлагал его продажу через Prozorro, однако уже на этапе рассмотрения постоянной комиссией Киеврады был заблокирован, что очень красноречиво проявило позицию депутатского корпуса. Это решение поддержали и два профильных департамента КГГА, что свидетельствует о позиции и городской власти.

А может, не в морг, а в операционную?

Есть менее радикальный способ «лечения пациента» — передать Житний рынок в аренду. Об этом однозначно высказался заместитель городского головы Валентин Мондриевский — только аренда сможет оживить «пациента». А здесь давайте подробнее.

Сегодня долги КП «Житний рынок» составляют 5 млн грн. Наверное, лишь дотации городского бюджета держат его на плаву, то есть расплачиваются за эту бесхозяйственность киевляне из своих кошельков. Но дальше — интереснее.

Дело в том, что это будет уже вторая попытка провести аукцион по передаче в аренду Житнего. Первая была в апреле 2024 года — тогда 11,2 тыс. кв. м планировали сдать в аренду за 2,5 млн грн (стартовая цена), но после возмущения общественности из-за «специфических условий» проведения аукциона попытка закончилась его отменой. «Учитывая резонанс среди громады Киева о сохранении «Житнего рынка» и его целевого назначения, мы утвердили решение не проводить аукцион сейчас, наработать вместе с киевлянами новые условия конкурса и требования к потенциальному арендатору», — сообщил тогда директор Департамента промышленности и развития предпринимательства КГГА Владимир Костиков. Он добавил, что главным условием аренды Житнего рынка останется срочное проведение капитального ремонта и сохранение функционала. Сегодня хочется спросить городскую власть: нашел ли господин Костиков потенциального арендатора, способного выложить 700 млн грн на капитальный ремонт Житнего?

Но дальше — еще интереснее. Если присмотреться к условиям договора прошлогоднего аукциона (который не состоялся), то там есть интересный пункт 5: «Арендатор ознакомлен с решением Окружного административного суда города Киева от 04.05.2022 по делу № 640/14163/21 (прилагается) и признает (подтверждает), что наличие указанного судебного решения не влияет на надлежащее выполнение обязательств Арендатора по данному Договору». Что это за судебное решение? Оказывается, часть Житнего, а именно второй этаж площадью 4,1 тыс. кв. м, уже арендовало сроком на 15 лет некое ООО «Танжерин» с уставным капиталом в 3500 грн. Последнее связывают с немецким бизнесменом Флорианом Боленом, который очень заинтересован в Житнем: «Мы планируем превратить эту локацию в туристический магнит, который станет жемчужиной Подола». И дальше: «Мы выиграли официально подготовленные и проведенные КГГА торги через систему Prozorro. Сейчас с КП «Житний рынок», который является арендодателем, согласовываем проект реконструкции, считаем смету». То есть господин Болен признал, что стоит за вывеской «Танжерин».

Каковы же успехи господина Болена в «преобразовании Житнего в жемчужину»? А вот какие: «Танжерин» с 2022 года не только не забил ни одного гвоздя в не установленный вокруг рынка строительный забор, но и ничего не платит за аренду. В итоге набежало 4 млн грн долга за аренду, КП «Житний рынок» пыталось обратиться в суд, но не на того напали. Оказалось, что сразу после начала аренды второго этажа неожиданно появилось Главное управление ГСЧС в городе Киеве, нашло кучу нарушений по вопросам безопасности и… через суд запретило эксплуатировать здание. Окружной административный суд города Киева, запретив эксплуатацию рынка, де-факто освободил арендатора от уплаты аренды. Думаете, Житний на самом деле закрылся? Нет. Может, «Танжерин» отказался от аренды? Опять-таки нет. Что же собирается сделать КГГА? Сдать в аренду де-юре закрытый Житний?

Если будет проведен второй аукцион по передаче в аренду остального здания, возникает вопрос на засыпку: а кто из двух арендаторов должен делать капитальный ремонт?

Как спасти Житний?

Не знаю, как у вас, а у меня нет никаких иллюзий и надежд на то, что предложенные варианты (аренда или продажа) дадут эффективный результат — восстановление Житнего рынка уже в ближайшее время. Я вижу несколько иные подходы к решению проблемы.

Лучше всего, конечно, надежнее и спокойнее было бы, если бы городской бюджет выделил средства на капитальный ремонт — Житний остался бы в коммунальной собственности, а операционное управление можно было бы отдать специализированной компании, но сейчас выглядит так, что выделение 1 млрд грн несвоевременно.

Есть другой вариант, когда инвестор вносит необходимую для капитального ремонта сумму на целевой счет со специальными условиями использования — исключительно на восстановление Житнего рынка, то есть деньги утром, стулья вечером. Контролировать использование, конечно, должен город, но где этот инвестор?

Возможен и промежуточный вариант — создать акционерное общество при участии КП «Житний рынок» (с блокирующим пакетом), накопить необходимые средства на его счетах и реализовать весь проект под контролем городской власти.

Это, конечно, общие подходы, подробные должны разработать специалисты по недвижимости и банковскому делу, однако в любом случае опыт показывает, что нельзя полагаться на договорные обещания, не подкрепленные реальными банковскими сумами со многими нулями, которые будет контролировать городская власть. Хорошо, что она это наконец поняла и артикулировала: «Позиция города в отношении Житнего рынка остается неизменной: он должен быть сохранен как архитектурная жемчужина Подола, которая выполняет свою историческую функцию рынка. Независимо от выбранной финансово-хозяйственной модели управления Житний должен остаться доступным пространством для громады — благоустроенным и в надлежащем состоянии. Чтобы не было спекуляций, я поручил всем городским службам исследовать вопрос сохранения Житнего рынка и публично отчитаться перед общественностью».