Чи житиме Житній ринок?

Визнаймо відверто: Житній як ринок уже багато років занепадає. Сюди приходить замало покупців, аби він був економічно самодостатнім. Давно минули часи, коли сучасної модернової будівлі ще не існувало, а був Житній базар. Через дорогу від нього працювала автобусна станція, і з близьких та далеких сіл приїздили селяни з молоком, салом, картоплею й іншою городиною. Навпроти нього, просто посеред бульвару між Верхнім і Нижнім валом, стояв дерев’яний кінотеатр «Колос», без буфету й туалету, але завжди повний глядачів. Про все це зараз пам’ятають лише дуже старі кияни. Сучасні фермери, агрохолдинги та супермаркети витіснили Житній ринок, перепрошую за тавтологію, з ринку. Чи майже витіснили — він іще дихає, але, як то кажуть, на ладан…

Натомість місце Житнього на Подолі — знакове! Тут торгували з часів Київської Русі, тут знайдено давньоримські монети, через це припускають, що тут стояли табором римські легіони на початку нашої ери. І те, що на презентацію проєкту порятунку цієї постарілої перлини прийшло кілька сотень людей, молодих людей (!), іще раз підтверджує — Житній хоче жити!

Амбітні плани Inzhur

Саме ця трастова компанія з інвестування в нерухомість (real estate investment trust), яку заснував Андрій Журжій, замахнулася на ревіталізацію Житнього ринку. 25 лютого ц. р. в його приміщенні відбулася згадана презентація. Основна ідея оновлення ринку полягає в переорієнтації на багатофункціональний торговельно-соціальний простір (тут і далі я викладаю власне розуміння проєкту). На першому поверсі має розташовуватися вже традиційний для багатьох ТРЦ фудхол — низка закладів харчування зі столиками (на 800 місць) плюс ятки для торгівлі готовими продуктами. Цей поверх також матиме сцену й за потреби перетворюватиметься на залу для проведення концертів, показу мод чи інших громадсько-розважальних заходів. Торгівля власне сільгосппродукцією відбуватиметься на другому поверсі, розташованому на одному рівні зі значною територією поруч із ринком (де й зараз торгують продуктами), тож вони об’єднані в просторі, це 100 плюс 100 торговельних місць. На третьому поверсі — ресторан із панорамним виглядом на Поділ та Андріївську церкву, фітнес-зал, кав’ярні й навіть теплиці для вирощування зелені. Ще є підвальний поверх, на якому розміщується адміністрація, паркінг на 90 місць, склади й укриття.

Нічого принципово нового в цій концепції нема (це не докір її авторам) — схожим шляхом уже пройшли багато інших ринків Європи та світу. В презентації наводиться приклад Time Out Market у Лісабоні з 4 мільйонами відвідувачів на рік. Є, звісно, ринки, які зберегли свою первинну функцію торгівлі продуктами й товарами. Знаменита «Бокерія» — Mercat de la Boqueria в Барселоні, Mercado de San Miguel у Мадриді, Mercato Centrale у Флоренції, Belvarosi Piac у Будапешті (з тих, які бачив на власні очі), ну а грандіозний Grand Bazaar у Стамбулі точно бачили всі, хто дивився «007: Координати «Скайфол». Однак це радше винятки, які підтверджують правила: переважна частина їх відвідувачів — туристи, й кожен із них, гуляючи, приміром, барселонською Ла Рамбла, ритуально відвідує «Бокерію», щоби привезти додому хамон та оливкову олію. Чи вдасться привабити таких туристів на Житній — велике питання.

Менше з тим, слід віддати належне Андрію Журжію, який, імовірно, першим артикулював модерний тренд щодо Житнього. Відразу зазначу, що на згаданих вище ринках прості селяни не торгують — вони надають перевагу крафтовим виробникам різноманітної харчової продукції та, звісно, належать до вищого цінового сегменту, ніж звичайні супермаркети, але на фудкортах — цілком демократичні ціни.

Презентацію візуальної частини концепції ревіталізації зробив архітектор Юліан Чаплинський (компанія AVR), колишній головний архітектор Львова, де реалізовано чимало цікавих проєктів його авторства. Графічні плани всіх рівнів оновленого ринку (як на мій пересічний погляд) виглядають цілком логічно, є низка цікавих родзинок, зокрема підсвітка стелі малюнками Марії Приймаченко, й не просто, а з можливістю через смартфон вносити варіації в малюнки. Обидві презентації майбутнього ринку виглядають гарно, а як із сьогоденням?

Так погано, а так — іще гірше

А отут усе дуже туманно, щоб не сказати — каламутно. На сьогодні запропоновано два варіанти вирішення проблеми ринку. Один — продаж (приватизація), інший — оренда. Обидва мають свої pro й contra. У першому випадку власник за п’ять років експлуатації має право змінити цільове призначення будівлі, крім того, немає жодних гарантій, незважаючи на обіцянки в договорі, що він узагалі займатиметься ремонтом Житнього. В другому випадку (оренди) загрозливим є право орендаря викупити будівлю у власність, якщо він вкладе в ремонт / реставрацію 25% залишкової вартості об’єкту, й тут теж ніхто не дасть гарантії, що він доведе ринок до пуття. Отже, як висловлюються дрібні «рішали», Житній «посадили на розтяжку» — жоден із варіантів не гарантує йому спокійного життя.

Активним апологетом першого шляху виступає Журжій, який вважає, що вкладати інвестиції можна лише у свою власність, і активно залучає кошти інвесторів у створений ним траст. На сьогодні компанія Inzhur нараховує понад 15 тисяч співвласників (акціонерів), має в управлінні понад 2,7 млрд грн активів (вартість об’єктів нерухомості) та оцінює свій дохід у 729 млн грн (дивіденди плюс капіталізація). Щоби стати акціонером, треба внести щонайменше 4 тис. грн, але для проєкту відновлення Житнього ринку внесок становить тисячу гривень. Зараз ці кошти осідають (розміщуються) в облігаціях внутрішньої державної позики (ОВДП) й у такий спосіб зберігаються до початку реалізації проєкту, що дає прибуток 10–15% річних у гривнях (фактично це компенсація інфляції гривні). За 10 років від «перемоги на аукціоні» (так сказано в презентації), тобто початку реалізації проєкту, Журжій обіцяє 10% річних уже в доларах. (Чи будуть виплати дивідендів протягом цих 10 років, незрозуміло — внески ж мають піти на справу?!)

Ціна питання

Скільки зараз коштує Житній та скільки треба вкласти в реновацію? Для довідки: площа Житнього — 15,8 тис. кв. м, земельна ділянка — 1 га, рік введення в експлуатацію — 1980-й, перебуває у власності київської громади й управляється КП «Житній ринок». На думку ініціаторів проєкту приватизації, щоб відновити ринок, необхідно знайти інвестора на 700 млн грн (17,5 млн дол.) для капітального ремонту будівлі та забезпечити рівень відвідування 5–10 тисяч на день, а для цього — мати професійну керівну команду.

За яку суму збирається викупити Житній Андрій Журжій? В одному з інтерв’ю він назвав її: «Запланована сума, з якою ми йтимемо до міської влади, — 300 млн грн».

Отже, вартість усього проєкту оптимістично слід оцінювати щонайменше в 1 млрд грн — це еквівалентно залученню мільйона акціонерів, які готові внести по тисячі гривень і чекати на виплату дивідендів 10 років. Звісно, якщо не знайти інвестора на 700 млн грн. (Тут треба зазначити, що точну суму капітального ремонту можна порахувати, лише коли буде готовий архітектурний проєкт, проведено його держекспертизу та підраховано кошторис.) Що сказати? Плани амбітні, але наскільки вони реалістичні в наш час, хтозна…

Однак на цьому шляху було зроблено перший крок — 22 січня ц. р. на сайті Київради з’явився проєкт рішення «Про збереження функціоналу, зовнішнього вигляду та цілісності єдиного майнового комплексу «Житній ринок», який пропонував його продаж через Prozorro, однак уже на етапі розгляду постійною комісією Київради його було заблоковано, що доволі промовисто проявило позицію депутатського корпусу. Це рішення підтримали й два профільні департаменти КМДА, що засвідчує позицію й міської влади.

А може, не в морг, а в операційну?

Є менш радикальний спосіб «лікування пацієнта» — передача Житнього ринку в оренду. Стосовно цього однозначно висловився заступник міського голови Валентин Мондриївський — лише оренда зможе оживити «пацієнта». А тут давайте детальніше.

Сьогодні борги КП «Житній ринок» становлять 5 млн грн. Мабуть, лише дотації міського бюджету тримають його на плаву, тобто розплачуються за цю безгосподарність кияни з власних гаманців. Та далі — цікавіше.

Річ у тім, що це буде вже друга спроба провести аукціон із передачі в оренду Житнього. Перша була в квітні 2024 року — тоді 11,2 тис. кв. м планували здати в оренду за 2,5 млн грн (стартова ціна), але після обурення громадськості через «специфічні умови» проведення аукціону спроба закінчилася його скасуванням. «Враховуючи резонанс серед громади Києва щодо збереження «Житнього ринку» та його цільового призначення, ми ухвалили рішення не проводити аукціон зараз, напрацювати разом із киянами нові умови конкурсу та вимоги до потенційного орендаря», — повідомив тоді директор Департаменту промисловості та розвитку підприємництва КМДА Володимир Костіков. Він додав, що головною умовою оренди Житнього ринку залишиться термінове проведення капітального ремонту та збереження функціоналу. Сьогодні хочеться запитати міську владу: чи знайшов пан Костіков потенційного орендаря, здатного викласти 700 млн грн на капітальний ремонт Житнього?

Але далі — ще цікавіше. Якщо придивитися до умов договору минулорічного аукціону (який не відбувся), то там є цікавий пункт 5: «Орендар ознайомлений з рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 04.05.2022 по справі №640/14163/21 (додається) та визнає (підтверджує), що наявність вказаного судового рішення не впливає на належне виконання зобов’язань Орендаря за даним Договором». Що це за судове рішення? Виявляється, частину Житнього, а саме другий поверх площею 4,1 тис. кв. м, вже орендувало терміном на 15 років таке собі ТОВ «Танжерін» зі статутним капіталом у 3500 грн. Останнє пов’язують із німецьким бізнесменом Флоріаном Боленом, який дуже зацікавлений у Житньому: «Ми плануємо перетворити цю локацію на туристичний магніт, що стане перлиною Подолу». І далі: «Ми виграли офіційно підготовлені та проведені КМДА торги через систему Prozorro. Зараз із КП «Житній ринок», що є орендодавцем, погоджуємо проєкт реконструкції, рахуємо кошторис». Тобто пан Болен визнав, що стоїть за вивіскою «Танжерін».

Якими ж є успіхи пана Болена в плані «перетворення Житнього на перлину»? А ось якими: «Танжерін» із 2022 року не лише не забив жодного цвяха в не встановлений навколо ринку будівельний паркан, а й нічого не платить за оренду! В підсумку набігло 4 млн грн боргу за оренду, КП «Житній ринок» намагалося звернутися до суду, але не на того напали! Виявилося, що відразу після початку оренди другого поверху зненацька з’явилося Головне управління ДСНС у місті Києві, знайшло купу порушень із питань безпеки і… через суд заборонило експлуатацію будівлі! Окружний адміністративний суд міста Києва, заборонивши експлуатацію ринку, де-факто звільнив орендаря від сплати оренди! Гадаєте, Житній насправді закрився? Ні. Може, «Танжерін» відмовився від оренди? Знов-таки — ні. Що ж збирається зробити КМДА? Здати в оренду де-юре закритий Житній!

Якщо буде проведено другий аукціон із передачі в оренду решти будівлі, постає запитання «на засипку»: хто з двох орендарів має робити капітальний ремонт?

Як урятувати Житній?

Не знаю, як у вас, а в мене немає жодних ілюзій і надій на те, що запропоновані варіанти (оренда чи продаж) дадуть ефективний результат — відновлення Житнього ринку вже найближчим часом. Я бачу дещо інші підходи до вирішення проблеми.

Найкраще, звісно, надійніше і спокійніше було б, якби міський бюджет виділив кошти на капітальний ремонт — Житній залишився в комунальній власності, а операційне управління можна було б віддати спеціалізованій компанії, однак зараз виглядає так, що виділення 1 млрд грн — не на часі.

Є інший варіант, коли інвестор вносить необхідну для капітального ремонту суму на цільовий рахунок зі спеціальними умовами використання — виключно на відновлення Житнього ринку, тобто гроші зранку, стільці ввечері. Контроль над використанням, звісно, повинне мати місто, але де цей інвестор?

Можливий і проміжний варіант — створення акціонерного товариства за участю КП «Житній ринок» (із блокуючим пакетом), накопичення необхідних коштів на його рахунках і реалізація всього проєкту під контролем міської влади.

Це, звісно, загальні підходи, детальні мають розробити спеціалісти з нерухомості та банківської справи, однак у будь-якому разі досвід показує, що не можна покладатися на договірні обіцянки, які не будуть підкріплені реальними банківськими сумами з багатьма нулями, які контролюватиме міська влада. Добре, що вона це нарешті зрозуміла й артикулювала: «Позиція міста щодо Житнього ринку залишається незмінною: він має бути збережений як архітектурна перлина Подолу, що виконує свою історичну функцію ринку. Незалежно від обраної фінансово-господарської моделі управління Житній повинен залишитися доступним простором для громади — впорядкованим і в належному стані. Щоб не було спекуляцій, я дав доручення всім міським службам дослідити питання збереження Житнього ринку і публічно прозвітувати перед громадськістю».

Ну що ж, чекатимемо.