Хто встановлює тарифи на житло, або як КМВА залізла в гаманці киян

Нова мітла мете по-новому, зокрема й у київських дворах. Тут маю на увазі нового начальника Київської міської військової адміністрації Тимура Ткаченка — адже саме з його подачі призначаються голови районних державних адміністрацій, і закономірно, що останні керуються у своїй діяльності саме його вказівками. Спочатку може здатися, що до житлово-комунальних справ він не має жодного стосунку. (Роль і реальний вплив на останні події в галузі ЖКГ київського міського голови Віталія Кличка в цій ситуації залишаються за дужками.)

Однак нова ініціатива військової вертикалі київської влади подібна до землетрусу — від неї, наче град із неба, посиплються… гроші з гаманців киян. На початку року в усіх районах столиці райдержадміністрації синхронно провели конкурси на виконавців послуг із управління багатоквартирними будинками. Кінцевим наслідком цих конкурсів є встановлення нових тарифів на управління житлом, простіше кажучи — на «квартплату» там, де не створено ОСББ. Не треба бути пророком, аби зрозуміти: без відома чи прямої вказівки голови КМВА Тимура Ткаченка провести таку скоординовану операцію неможливо. У підсумку виявилося, що з 1 березня ц. р. махання мітлою в київських дворах коштуватиме киянам удвічі дорожче.

Чому так?

Боротьба за ринкові відносини там, де їх нема

Далекого вже 2015 року на розгляд Верховної Ради надійшов проєкт закону «Про житлово-комунальні послуги», основним автором якого (неофіційно) була депутатка Альона Бабак, майбутня віцепрем’єрка в першому уряді президента Володимира Зеленського, теж народжена в Кривому Розі. Два роки законопроєкт припадав пилом у будівлі під куполом, однак завдяки наполегливості авторки / авторів потрапив до порядку денного та зрештою був ухвалений.

Новий закон «Про ЖКП» відрізнявся від старої редакції тим, що там, де тільки можна (й де не можна) вводилися конкурси та договірні відносини щодо надання послуг. Такий підхід, як на мене, був доволі незваженим і ризикованим, оскільки з одного боку виступала нічим (окрім чотирьох стін) не об’єднана спільнота мешканців багатоквартирного будинку, а з іншого — потужне підприємство, котре де-факто було локальним монополістом на «ринку послуг», якого насправді не існувало. Адже ви не знайдете в жодному більш-менш крупному місті іншого підприємства водоканалу чи теплокомуненерго, крім тих, які там уже є. Тобто співвласники (мешканці одного будинку) насправді не мають вибору виконавця послуги — вони змушені укладати договір із тим, хто є, іншого просто немає. Очевидно, що тут мешканці мають, як зараз прийнято висловлюватися, слабкі переговорні позиції.

Єдиним винятком була «житлова послуга» — термін, уперше запроваджений у цьому законі, — послуга з «управління багатоквартирним будинком». 2015 року з’явився такий новомодний термін, що замінив звичну всім послугу з утримання будинку. (Вочевидь, є такий психотип людей, які полюбляють порулити якщо не своїм, то чужим майном). Але й тут, де, здавалося б, можна створити конкуренцію між різними керуючими компаніями, лежала своя підводна каменюка.

Річ у тім, що новий закон апріорі поставив у нерівні умови співвласників, які створили ОСББ, і тих, які не створили. Останнім закон поставив дедлайн — 1 січня 2021 року, коли вони мали провести збори й або створити ОСББ, або обрати собі форму управління своїм будинком. Це ще одне нововведення, законом точно не визначене, але з контексту можна зрозуміти, що співвласники на цих зборах мали оголосити конкурс на призначення управителя свого будинку. Якби мешканці цього не зробили, то закон надавав право зробити це виконавчому органу місцевої ради. У випадку Києва КМДА передала повноваження з утримання житлового фонду райдержадміністраціям, тому конкурс на управителя будинку мали проводити вони.

Отже, за наявності ОСББ збори чи його правління самостійно обирали собі управителя, тобто юридичну чи фізичну особу, яка доглядала б за будинком (надавала послугу управління). Та головне — ОСББ могло обирати, чи торгуватися за ціну цієї послуги — тариф. А якщо жителі будинку не проводили зборів, то в Києві РДА визначали й управителя, й, відповідно, тариф на послугу управління.

У Києві — понад 12 тисяч багатоквартирних будинків. Якщо порахувати загальні площі житлового фонду, то ОСББ разом із ЖБК становлять близько 25%, іще стільки ж обслуговуються приватними керуючими компаніями (надалі — КК), а понад 51% — обслуговуються виключно комунальними КК. Отже, можна стверджувати, що співвласникам багатоквартирних будинків, які становлять половину населення Києва, нові тарифи просто й безцеремонно нав’язують.

Звісно, управителя визначають на конкурсі (адже в нас ринкові відносини!), але якимось дивом у кожному районі столиці з 2019 року управителем постійно ставало КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду … району» (назву району поставте свою).

Монопольно-конкурсний тариф

Однак на цьому тонкощі та хитрощі встановлення тарифу на управління не закінчуються. Хоча конкурс на призначення управителя проводять із великою помпою, але одна «деталька» є вкрай цікавою.

Та почнімо від самого початку: РДА оголошує конкурс, призначає конкурсну комісію, затверджує конкурсну документацію (на 76 сторінках!), претенденти подають дані про свої потенції — кількість працівників, технічне забезпечення, досвід роботи та багато іншого, але все це радше для того, щоб відсікти зайвих конкурентів (приватні керуючі компанії). За кожним із параметрів РДА визначає його вагомість (відсоток) для встановлення результату, потім відбувається засідання конкурсної комісії, відкривання конвертів і визначення переможця й нарешті — розпорядження голови РДА про введення в дію рішення конкурсної комісії. І ось тут вигулькує та сама цікава «деталька» — на всіх будинках району вивішується оголошення, що відповідно до укладеного договору (якого ніхто не бачив) ціна послуги становить 10, 11, 12 грн чи іншу суму, окремо для кожного будинку.

Тобто пропозиція переможця щодо розміру тарифу автоматично стає чинною в договорі між ним та РДА — торг тут, як то кажуть, недоречний. Отже, лише один параметр у сумі багатьох інших при визначенні переможця конкурсу має фатальні наслідки для мешканців будинку.

Виходить так: на конкурсі визначали виконавця послуги, але в підсумку — визначили тариф! Хвилинку, дозвольте зауважити, що до договору на управління, який мала підписати РДА з переможцем конкурсу, має бути ще цілих п’ять додатків, головні з яких — критерії якості виконання послуги та кошторис. Однак цих додатків нема, вони не оприлюднені, РДА разом із КК де-факто пошили співвласників у дурні — вони мають платити невідомо за що та стільки, скільки їм скажуть.

На перший погляд, усю цю «операцію» здійснено цілком відповідно до закону «Про ЖКП»: «Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування» (стаття 10).

Але тут випливає ще одна цікавинка. Далі в цій статті зазначено: «Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу». Законодавець не дає трактування виділеному словосполученню, але й так зрозуміло, що ціна, вказана в пропозиції переможця конкурсу, не є остаточною! Її слід покласти в основу наступних переговорів під час підписання договору. Тобто якщо пропозиція — 10 грн за кв. м, то може бути і 8 грн, і 12, а от 100 чи 500 не може — не той рівень. Однак у законі не сказано, що саме такою має бути кінцева ціна — тариф!

Що робити співвласникам

Саме на цьому етапі — укладання договору на управління будинком — необхідно залучити співвласників. Є механізм публічних громадських слухань, які варто провести, перш ніж ухвалювати такі рішення. Є сайти РДА та КК — там треба розмістити повний текст договору (точніше, проєкту договору!) з усіма додатками з опцією коментування. Зрештою, сама форма типового договору, затверджена постановою КМУ від 5 вересня 2018 року №712, пропонує як сторону підписання зовсім не РДА чи виконком, а представника співвласників будинку. В багатьох будинках вони є, а де нема, РДА мала б організувати збори для їх обрання. Це нормально для комунікації місцевої влади (хоч і з військовим ухилом) із міською громадою.

Інакше всю цю ситуацію варто розглядати як демонстрацію сили, цього разу з боку КМВА та РДА, якою Тимур Ткаченко, ймовірно, хоче показати киянам, хто в столиці хазяїн. Ну що ж, кияни пам’ятають і Олександра Попова, який очолював Київську міську державну адміністрацію (всупереч Конституції України), і його господаря-втікача. І де вони зараз?

А що ж робити співвласникам, яких, перепрошую, обкрутили круг пальця зазначені вище особи, органи та компанії? Насамперед не мовчати. Тут розміщено колективного листа, якого співвласники одного з будинків направили до «рідної» РДА та «улюбленої» КК. Копіювання безкоштовне та всіляко вітається.

Врешті-решт, останнє. Коли цей матеріал був готовий, я натрапив на рішення Київської міської ради від 29 січня ц. р. (коли всі конкурси в районах уже були завершені), в якому депутати рекомендували всім керуючим компаніям утриматися від підвищення цін (тарифів) на послугу з управління до завершення воєнного стану.