Кто устанавливает тарифы на жилье, или как КГВА влезла в кошельки киевлян

Новая метла метет по-новому, в частности и в киевских дворах. Здесь я имею в виду нового начальника Киевской городской военной администрации Тимура Ткаченко — ведь именно с его подачи назначают глав районных государственных администраций, и закономерно, что последние руководствуются в своей деятельности именно его указаниями. Сначала может показаться, что к жилищно-коммунальным делам он не имеет никакого отношения. (Роль и реальное влияние на последние события в области ЖКХ киевского городского головы Виталия Кличко в этой ситуации остаются за скобками.)

Однако новая инициатива военной вертикали киевской власти подобна землетрясению — от нее, как град с ясного неба, посыпятся… деньги из кошельков киевлян. В начале года во всех районах столицы райгосадминистрации синхронно провели конкурсы на исполнителей услуг по управлению многоквартирными домами. Конечный результат этих конкурсов — новые тарифы на управление жильем, проще говоря, на квартплату там, где не создано ОСМД. Не нужно быть пророком, чтобы понять: без ведома или прямого указания главы КГВА Тимура Ткаченко провести такую скоординированную операцию невозможно. В итоге оказалось, что с 1 марта с.г. махание метлой в киевских дворах будет стоить киевлянам вдвое дороже.

Почему так?

Борьба за рыночные отношения там, где их нет

В далеком уже 2015 году на рассмотрение Верховной Рады поступил проект закона «О жилищно-коммунальных услугах», основным автором которого (неофициально) была депутат Алёна Бабак, будущий вице-премьер в первом правительстве президента Владимира Зеленского, тоже родившаяся в Кривом Роге. Два года законопроект пылился в здании под куполом, но благодаря настойчивости автора/авторов попал в повестку дня и в конце концов его приняли.

Новый закон «О ЖКП» отличался от старой редакции тем, что там где только можно (и где нельзя) вводили конкурсы и договорные отношения по оказанию услуг. Такой подход, по моему мнению, был очень необдуманным и рискованным, поскольку с одной стороны было ничем (кроме четырех стен) не объединенное сообщество жильцов многоквартирного дома, а с другой — мощное предприятие, де-факто бывшее локальным монополистом на рынке услуг, которого на самом деле не существовало. Ведь вы не найдете ни в одном более или менее крупном городе другого предприятия водоканала или теплокоммунэнерго, кроме тех, которые там уже есть. То есть у совладельцев (жильцов одного дома) на самом деле нет выбора — они вынуждены заключать договор с теми, кто есть, иного просто нет. Понятно, что здесь у жильцов, как сейчас принято говорить, слабые переговорные позиции.

Единственным исключением была «жилищная» услуга — термин, впервые введенный в этом законе, — услуга по управлению многоквартирным домом. В 2015 году появился такой новомодный термин, который заменил обычную всем услугу по содержанию дома. (Очевидно, есть такой психотип людей, которые любят порулить если не своим, то чужим имуществом.) Но и здесь, где, казалось бы, можно создать конкуренцию между разными управляющими компаниями, лежал свой подводный камень.

Дело в том, что новый закон априори поставил в неравные условия совладельцев, которые создали ОСМД, и тех, кто не создал. Последним закон поставил дедлайн — 1 января 2021 года, когда они должны были провести собрание и либо создать ОСМД, либо выбрать себе форму управления своим домом. Это еще одно нововведение, законом точно не определенное, но из контекста можно понять, что совладельцы на этом собрании должны были объявить конкурс на назначение управляющего своим домом. Если бы жильцы этого не сделали, то закон предоставлял право сделать это исполнительному органу местной рады. В случае Киева КГГА передала полномочия по содержанию жилищного фонда райгосадминистрациям, поэтому конкурс на управляющего домом должны были проводить они.

Следовательно, при наличии ОСМД собрание или его правление самостоятельно избирали себе управляющего, то есть юридическое или физическое лицо, которое присматривало бы за домом (предоставляло услугу управления). И главное — ОСМД могло выбирать, торговаться ли за цену этой услуги — тариф. А если жильцы дома не проводили собрание, то в Киеве РГА определяли и управляющего, и соответственно тариф на услугу управления.

В Киеве — больше 12 тысяч многоквартирных домов. Если посчитать общие площади жилищного фонда, то ОСМД вместе с ЖСК составляют около 25%, еще столько же обслуживаются частными управляющими компаниями (в дальнейшем — УК), а свыше 51% обслуживаются исключительно коммунальными УК. Поэтому можно утверждать, что совладельцам многоквартирных домов, которые составляют половину населения Киева, новые тарифы просто бесцеремонно навязывают.

Конечно, управляющего определяют на конкурсе (ведь у нас рыночные отношения!), но каким-то чудом в каждом районе столицы с 2019 года управляющим постоянно становилось КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда … района» (название района поставьте свое).

Монопольно-конкурсный тариф

Однако на этом тонкости и ухищрения при установлении тарифа на управление не заканчиваются. Хотя конкурс на должность управляющего проводят с большой помпой, но одна деталька крайне интересна.

Начнем с самого начала: РГА объявляет конкурс, назначает конкурсную комиссию, утверждает конкурсную документацию (на 76 страницах!), претенденты подают данные о своем потенциале — количестве работников, техническом обеспечении, опыте работы и многом другом, но все это, скорее, для того чтобы отсечь лишних конкурентов (частные управляющие компании). По каждому из параметров РГА определяет его весомость (процент) для определения результата, потом проходит заседание конкурсной комиссии, открывают конверты и определяют победителя, и, наконец, председатель РГА выдает распоряжение ввести в действие решение конкурсной комиссии. И вот тут выскакивает та самая интересная деталька — на всех домах района вывешивают объявление, что, согласно заключенному договору (которого никто не видел), цена услуги составляет 10, 11, 12 грн или другую сумму, отдельно для каждого дома.

То есть предложение победителя о размере тарифа автоматически становится действующим в договоре между ним и РГА — торг здесь, как говорил известный персонаж, неуместен. Следовательно, только один параметр в сумме многих других при определении победителя конкурса имеет роковые последствия для жильцов дома.

Получается так: на конкурсе определяли исполнителя услуги, но в результате определили тариф. Минутку, позвольте заметить, что к договору на управление, который должна была подписать РГА с победителем конкурса, должно быть еще пять приложений, главные из которых — критерии качества выполнения услуги и смета. Однако этих приложений нет, они не обнародованы, РГА вместе с УК совладельцев фактически облапошили — они должны платить неизвестно за что и столько, сколько им скажут.

На первый взгляд, всю эту операцию провели вполне в соответствии с законом «О ЖКП»: «Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по договоренности сторон, кроме случая избрания управляющего органом местного самоуправления» (статья 10).

Но здесь всплывает еще одна интересная вещь. Дальше в этой статье указано: «Если управляющий определен органом местного самоуправления на конкурсных началах, цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется на уровне цены, предложенной в конкурсном предложении победителем конкурса». Законодатель не дает толкования выделенного словосочетания, но и так понятно, что цена, указанная в предложении победителя конкурса, не является окончательной. Ее нужно положить в основу последующих переговоров при подписании договора. То есть если предложено 10 грн за кв. м, то может быть и 8 грн, и 12, а вот 100 или 500 не может — не тот уровень. Однако в законе не сказано, что именно такой должна быть конечная цена — тариф.

Что делать совладельцам

Именно на этом этапе — заключении договора на управление домом — нужно привлечь совладельцев. Есть механизм публичных общественных слушаний, которые следует провести, прежде чем принимать такие решения. Есть сайты РГА и УК — там нужно поместить полный текст договора (точнее, проекта договора) со всеми приложениями с опцией комментирования. В конце концов, сама форма типового договора, утвержденная постановлением КМУ от 5 сентября 2018 года № 712, предлагает как сторону подписания совсем не РГА или исполком, а представителя совладельцев дома. Во многих домах они есть, а где нет, РГА следовало бы организовать собрание для их избрания. Это нормально для коммуникации местной власти (хотя и с военным уклоном) с городской громадой.

Иначе всю эту ситуацию нужно рассматривать как демонстрацию силы, на этот раз со стороны КГВА и РГА, которой Тимур Ткаченко, вероятно, хочет показать киевлянам, кто в столице хозяин. Ну, что ж, киевляне помнят и Александра Попова, который возглавлял Киевскую городскую государственную администрацию (вопреки Конституции Украины), и его хозяина-беглеца. И где они сейчас?

А что же делать совладельцам, которых, простите, обвели вокруг пальца указанные выше лица, органы и компании? Прежде всего не молчать. Здесь размещено коллективное письмо, которое совладельцы одного из домов направили в «родную» РГА и «любимое» УК. Копирование бесплатное и всячески приветствуется.

Наконец, последнее. Когда этот материал был готов, я наткнулся на решение Киевской городской рады от 29 января с.г. (когда все конкурсы в районах уже провели), которым депутаты рекомендовали всем управляющим компаниям воздержаться от повышения цен (тарифов) на услугу по управлению до окончания военного положения.