"Видим рост спроса на жилье в комфорт-классе и готовим новые проекты". СМО Alliance Novobud Ирина Михалева

О том, что происходит на рынке недвижимости, как и почему будут расти цены на новые квартиры, для чего нужна рассрочка и какие квартиры больше всего интересуют покупателей и как влияет на рынок государственная программа "еОселя", мы говорили с Ириной Михалевой, CMO Alliance Novobud.

Как в начале 2025 года меняется рынок первичной недвижимости? Заметно ли, что компании планируют новые проекты? В каких классах сейчас чаще всего формируют новые проекты ЖК в Киеве?

Самый тяжелый этап пройден — это второе полугодие 2024 года, когда высокая неопределенность спровоцировала падение спроса на рынке недвижимости. К этой ситуации привели несколько факторов. Во-первых, усиление обстрелов инфраструктуры, во-вторых, мобилизационные процессы после введения нового закона о мобилизации. Также происходили негативные процессы в государственных программах, в частности отсутствие финансирования программы "еВідновлення" повлияло на рынок и спрос на жилье. Кроме того, были изменены условия программы "еОселя" и уменьшился объем ее финансирования. Условия изменили таким образом, что проекты старше трех лет не могут принимать в ней участие. При этом, многие застройщики получили аккредитацию по программе "еОселя", а общий объем выделенных на нее средств составил один миллиард гривен. Конечно, это очень скромный объем, ведь, если средний размер кредита по программе составляет 2 млн гривен, то выделенных средств хватает всего на 500 квартир. Все названные проблемы вызвали определенное падение рынка.

Кроме экономических и военных факторов влияния, на рынок недвижимости повлиял и внешнеполитический фактор, а именно — выборы в США. Оживать рынок недвижимости начал только со второй половины января. Определенная неопределенность закончилась, ведь состоялась инаугурация Дональда Трампа в США. А в Украине тем временем вернулось финансирование сертификатов "еВідновлення". Рынок адаптировался к новым условиям программы "еОселя", объемы финансирования увеличили, и сейчас это около миллиарда гривен в месяц, таким образом кредитование сместилось в сторону первичного рынка.

Если говорить о строительстве, то сейчас наблюдаем постепенную активизацию работ на строительных площадках. Оптимизма и компаниям, и потенциальным покупателям добавляет информация о планах по перемирию, о том, что в 2025 году возможно завершение боевых действий. Наша компания активно строила все годы с момента полномасштабного вторжения и продолжает активно строить свои комплексы. Новые проекты мы тоже готовим, надеемся в 2025 году стартовать новое строительство. Что касается рынка, то новые проекты ожидаются в эконом- и комфорт-классе. В бизнес-классе новых проектов закладывается совсем мало, хотя, конечно, есть компании, которые уже заявили о своих планах. Но все же приоритет сейчас отдают комфорт-классу, где сосредоточен наибольший спрос на новые квартиры. У нас тоже больше проектов комфорт-класса, но есть и клубный дом Illinsky House в бизнес-классе, который мы уже достроили и там еще есть определенное количество квартир в продаже. Мы также активно строим проект бизнес-класса Montreal House.

Как меняется стоимость квадратного метра в комфорт-классе, комфорт+ и бизнес-классе? Какие факторы влияют на изменение стоимости?

Основные факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра, — существенный рост стоимости практически всех видов строительных материалов, работ, а также дефицит и, соответственно, рост стоимости рабочей силы.

Происходит постоянный рост стоимости стройматериалов, рост цены транспортных услуг, электроэнергии, а во время строительства есть немалое использование электроэнергии, которая становится еще дороже при условии использования генераторов или покупки импортной электроэнергии по более высокой цене. Людей, которые могут работать на стройках, катастрофически не хватает, это следствие мобилизационных процессов, дефицит кадров усиливается.

Соответственно, покупатели стремятся найти жилье по более дешевым ценам, но застройщики ввиду перечисленных факторов вынуждены корректировать цены, стоимость нового жилья растет. В прошлом году мы предсказывали, что произойдет рост цен, и по итогам года могу сказать, что у нас средний рост составил 5% в месяц, за год — в среднем на 20% в комфорт-классе выросла стоимость метра. Примерно такая же ситуация и у других компаний-застройщиков.

В этом году мы снова, вероятно, увидим рост стоимости строительных материалов, наши поставщики уже присылают новые цены, следовательно, за год стоимость нового жилья в комфорт-классе снова вырастет минимум на 10-15%, а по некоторым объектам и на 20%. Стоимость в бизнес-классе почти не меняется. Один из факторов влияния — это демпинг со стороны вторичного рынка. В прошлом году, особенно с лета, на рынок вышло большое количество объектов вторички по довольно привлекательным ценам. Это квартиры, которые в мирное время вряд ли вообще продавали, раньше они стоили миллионы, а сейчас несколько сотен тысяч долларов — и такие сделки есть, покупатели на такие предложения есть, ведь есть люди, которые планируют улучшение своих жилищных условий, другая категория покупателей — это нерезиденты.

Как бы вы оценили настроения покупателей сегодня — появляется ли весной больше заинтересованности в приобретении жилой недвижимости от застройщика? Ожидается ли больше сделок на рынке во II-III кварталах 2025 года?

Сейчас спрос на квартиры от застройщиков постепенно возвращается, как на жилье в комфорт-классе, так и в бизнес-классе. К сожалению, в бизнес-классе спрос пока нестабилен, но, как ни странно, на рынок возвращаются иностранцы. Мы имеем уже несколько таких сделок, как правило, это экспаты, которые работают в Украине и дальнейшую свою жизнь связывают именно с Украиной. Они заинтересованы в покупке качественного жилья высокого класса. Я надеюсь, что спрос будет возвращаться, и что будет расти спекулятивный спрос. Сейчас рынком руководит вера людей в то, что война завершится. Надеюсь, что уже через месяц мы получим более понятные данные по военной ситуации, соответственно, и потенциальные покупатели будут настроены оптимистичнее, что отразится на спросе в бизнес-классе. В комфорт-классе спрос возвращается со второй половины января, он растет, люди покупают квартиры.

Какие тенденции по спросу можете назвать в бизнес-классе? Каких покупателей интересуют квартиры в таких ЖК и меняется ли их подход к выбору жилья в комплексах бизнес-класса?

Новая тенденция на рынке — покупатели ищут квартиры меньшей площади. Постепенно остается в прошлом стремление приобрести квартиру на сто двадцать квадратных метров, сейчас спрос идет в сторону уменьшения площади. Изменился спрос в разрезе двухкомнатных и трехкомнатных, где популярным становится небольшой метраж. Это, действительно, существенные изменения, и на рынке все заметили этот тренд. А потому многие застройщики в новых комплексах по-другому проектируют квартирографию, а в тех комплексах, которые реализуются, вводятся изменения, где это возможно сделать, или же в следующих очередях меняют планировки и метражи. Из других важных тенденций — по-прежнему высокие этажи меньше интересуют, и это понятно, учитывая риск отключений. Я надеюсь, что возвращение популярности квартир на высоких этажах произойдет после завершения войны. Сейчас покупателей часто интересует наличие укрытия или подземного паркинга. Даже ГСН уже изменились — для новых проектов жилых комплексов становятся обязательными так называемые "Защитные сооружения гражданской защиты". Конечно, также для покупателей нового жилья важна инфраструктура на территории и рядом, возможность не идти далеко, чтобы купить продукты, например, или посетить спортзал. В бизнес-классе особые требования к охране территории и домов.

Чем комплекс бизнес-класса принципиально отличается от комфорт- и экономкласса? Каким должен быть ЖК в бизнес-классе — в чем его особенности?

Бизнес-класс отличается от других, ведь предполагает лучшую инфраструктуру, наличие представительного, часто выполненного в определенной концепции, лобби, высокие потолки, дополнительные сервисы для жителей, системы безопасности, придомовую территорию с элементами дорогих ландшафтных проектов и тому подобное. Однако все зависит от расположения объекта. Например, в центре города сложно обеспечить абсолютно все требования бизнес-класса, но там играет роль сама локация. Важны материалы, например, наши дома бизнес-класса мы строим полностью из качественного красного кирпича, ведь это экологический, дорогой и надежный материал. Также важны фасады дома бизнес-класса — чаще всего это вентилируемые или комбинированные фасады. Архитектурное решение для бизнес-класса тоже должно быть особенным, разработанным, например, известным архитектурным бюро. Как вот архитектура обоих наших столичных жилых проектов разработана известной Творческой архитектурной мастерской Андрея Пашенько.

Какие у вашей компании уже готовые, сданные в эксплуатацию, ЖК бизнес-класса? В чем их особенности? Чем они интересны покупателю?

Наши комплексы в Киеве — это жилье исключительно в бизнес-классе. Даже можем сказать, что Montreal House в классе бизнес+. А клубный дом Illinsky House, который уже сдан в эксплуатацию, — это премиум-сегмент. В Броварах мы за последние три года сдали в эксплуатацию два жилых комплекса, это Madison Gardens и "Лавандовый". Это бизнес-класс. "Лавандовый" реализован в формате низкоэтажного жилья, это очень интересный и нестандартный проект, близкий по формату к таунхаусам, ведь часть квартир там имеют выход на собственный дворик, но также есть общая для всех жителей закрытая территория.

Среди других наших комплексов в бизнес-классе могу выделить Krona Park 2, где очень хорошая территория, удобные и светлые лобби, обслуживает комплекс качественная управленческая компания. Вообще это самый популярный жилой комплекс в Броварах, и мы строим в рамках проекта еще несколько домов, ведь квартиры там пользуются хорошим спросом.

В комфорт-классе мы планируем весной начать строительство нового проекта — дом на 550 квартир в рамках уже реализованного комплекса "Лесной квартал". Но для нас это новый проект, который будет построен по другой архитектурной концепции и согласно действующим ГСН. Думаю, в мае мы стартуем, поэтому сейчас собираем заявки от потенциальных покупателей. Продажи начнем позже, ведь мы не продаем на этапе котлована.

Предлагаете ли рассрочку для своих ЖК бизнес-класса? Какие условия таких программ?

Мы, конечно, имеем альтернативу программе "еОселя" — собственные программы рассрочки. Ведь эта программа доступна не для всех проектов, к тому же не все могут воспользоваться государственной программой. Первый взнос — 10-20% в зависимости от срока и конкретной квартиры. Есть у нас и рассрочка, когда можно уже заселиться и продолжать выплачивать. Например, такая программа есть для клубного дома Illinsky House, который уже сдан в эксплуатацию.

Также есть возможность купить квартиру с взносом 40-50% и получить рассрочку на два года. Предлагаем и на три года рассрочки. Мы индивидуально и детально рассматриваем каждый запрос. Компания имеет отдельную программу рассрочки для военнослужащих. Мы создали эту программу в Броварах, даже выделили отдельный дом, где довольно много квартир. Мы получили такой запрос рынка и оперативно отреагировали на него. В этой программе первый взнос 500-600 тыс. грн и ежемесячная оплата по рассрочке не превышает 30 тысяч гривен. То есть, например, в Krona Park в Броварах можно приобрести однокомнатное жилье со взносом 560 тыс. грн, а дальше выплачивать от 22 до 30 тыс. грн ежемесячно. Другая наша программа предусматривает скидку 3% для семей, где трое и более детей, и также таким покупателям предоставляем удобные условия рассрочки. Таким образом, мы стараемся поддержать определенные категории покупателей, быть социально ориентированной компанией.

Сотрудничаете ли вы с банками по ипотечной программе? На ваш взгляд, насколько важно компаниям сегодня предлагать покупателям разные варианты покупки — в том числе и в кредит?

Мы ведем переговоры с банками по ипотечным программам, с некоторыми банками имеем партнерские программы, но, к сожалению, клиентов по ипотечным программам вне государственной "еОселя" не видим, ставки по таким программам слишком высокие. Поэтому сейчас для нас наиболее актуальны программы "еОселя", "еВідновлення", а также собственные проекты рассрочки — это вообще беспроцентный займ. Имеем удачный опыт сотрудничества с банками для покупателей из бизнеса, которые получают кредиты по программе "5-7-9%", поскольку для компаний и ФЛП сегодня это очень выгодное кредитное предложение. Но относительно банковских ипотечных программ для физических лиц, то ставка слишком высока, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

Ваше мнение о развитии рынка первичного строительства жилья в 2025 году, в частности, относительно активности застройщиков, спроса со стороны покупателей и возможных ценовых изменений.

В зависимости от того, какой сценарий реализуется относительно остановки или продолжения боевых действий, таким образом и будет развиваться ситуация на рынке недвижимости. И если говорить о первом сценарии — замораживание военных действий в 2025 году — то в таком случае мы ожидаем рост спроса на жилье комфорт-класса, поскольку люди, которые долгое время арендовали квартиры, будут чаще обращаться за покупкой собственного жилья, понимая, что это выгоднее аренды. Особенно если будет продолжаться ипотечная программа "еОселя", а также с учетом выгодных предложений рассрочки от застройщиков. Также ожидаем возвращения части наших беженцев, которые тоже будут принимать решение о покупке жилья. Это определенным образом будет стимулировать первичный рынок. Компании будут искать новые площадки и планировать старты новых проектов, в основном, в эконом- и комфорт-классе. В бизнес-классе цены останутся примерно на том же уровне плюс 5-10% вследствие удорожания стройматериалов. В то время как в комфорт-классе цены могут вырасти более чем на 15% до конца года. Также, на мой взгляд, будет активнее развиваться строительство загородного жилья — коттеджи, таунхаусы, на это уже заметен спрос, и он будет только расти. Мы тоже рассматриваем вариант такого строительства, думаем о возможности коттеджного или таунхаусного проекта. В случае же, если реализуется пессимистический сценарий и война продлится весь 2025 год, то в комфорт-классе цены все равно вырастут на 10-15%, тогда как в бизнес-классе ощутимых ценовых изменений мы не будем наблюдать.

Лицензия ГАСИУ от 10.05.2018г. регистрационная запись 2013050420. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № IУ 113183192128 от 15.11.2018г., Сертификат № IУ123211228352 от 12.01.2022г., Сертификат № ІУ 123221209444 от 22.12.2022 г., Сертификат № ІУ 123230809485 от 21.08.2023 г. Договор субаренды земельного участка от 19.11.2013 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешения на выполнение строительных работ № КС012200814324 от 14.08.2020 г., № КС012210421525 от 27.04.2021 г., № ІУ 013210908228 от 10.09.2021 г. Договоры субаренды земельного участка от 29.11.2019г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ИУ113191091201 от 19.04.2019г. Договор аренды земли № 178 от 07.02.2007 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113191091251 от 19.04.19 г. Изменения к разрешению ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 123193462240 от 12.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 03.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 19.11.20 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 05.02.21 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 30.07.21 г. Государственный Акт на право собственности на земельный участок серии КВ №132472 от 14.09.05 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113190460673 от 15.02.19 г. Договор аренды земельного участка от 10.07.2017 г.