"Бачимо зростання попиту на житло у комфорт-класі та готуємо нові проєкти". СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова

Про те, що відбувається на ринку нерухомості, як і чому зростатимуть ціни на нові квартири, для чого потрібне розтермінування та які квартири найбільше цікавлять покупців і як впливає на ринок державна програма "єОселя", ми говорили з Іриною Міхальовою, CMO Alliance Novobud.

Як на початку 2025 року змінюється ринок первинної нерухомості? Чи помітно, що компанії планують нові проєкти? В яких класах зараз найчастіше формують нові проєкти ЖК у Києві?

Найважчий етап пройдено – це друге півріччя 2024 року, коли висока невизначеність спровокувала падіння попиту на ринку нерухомості. До цієї ситуації призвели кілька чинників. По-перше, посилення обстрілів інфраструктури, по-друге, мобілізаційні процеси після запровадження нового закону про мобілізацію. Також відбувались негативні процеси у державних програмах, зокрема відсутність фінансування програми "єВідновлення" вплинула на ринок і попит на житло. Крім того, були змінені умови програми "єОселя" та зменшився обсяг її фінансування. Умови змінили таким чином, що проєкти старші трьох років не можуть брати в ній участь. При цьому, багато забудовників отримали акредитацію за програмою "єОселя", а загальний обсяг виділених на неї коштів склав один мільярд гривень. Звісно, це дуже скромний обсяг, адже, якщо середній розмір кредиту за програмою становить 2 млн гривень, то виділених коштів вистачає усього на 500 квартир. Усі названі проблеми спричинили певне падіння ринку.

Крім економічних і воєнних чинників впливу, на ринок нерухомості вплинув і зовнішньополітичний чинник, а саме – вибори у США. Оживати ринок нерухомості почав лише з другої половини січня. Певна невизначеність закінчилась, адже відбулась інавгурація Дональда Трампа у США. А в Україні тим часом повернулось фінансування сертифікатів "єВідновлення". Ринок адаптувався до нових умов програми "єОселя", обсяги фінансування збільшили, і зараз це близько мільярда гривень на місяць, таким чином кредитування змістилось у бік первинного ринку.

Якщо говорити про будівництво, то зараз спостерігаємо поступову активізацію робіт на будівельних майданчиках. Оптимізму і компаніям, і потенційним покупцям додає інформація про плани щодо перемир’я, про те, що у 2025 році можливе завершення бойових дій. Наша компанія активно будувала усі роки з моменту повномасштабного вторгнення і продовжує активно будувати свої комплекси. Нові проєкти ми теж готуємо, сподіваємось у 2025 році стартувати нове будівництво. Що стосується ринку, то нові проєкти очікуються в економ- і комфорт-класі. У бізнес-класі нових проєктів закладається зовсім мало, хоча, звісно, є компанії, які вже заявили про свої плани. Але все ж пріоритет зараз віддають комфорт-класу, де зосереджений найбільший попит на нові квартири. У нас теж більше проєктів комфорт-класу, але маємо і клубний будинок Illinsky House в бізнес-класі, який ми вже добудували й там ще є певна кількість квартир у продажі. Ми також активно будуємо проєкт бізнес-класу Montreal House.

Як змінюється вартість квадратного метра в комфорт-класі, комфорт+ та бізнес-класі? Які чинники впливають на зміну вартості?

Основні чинники, які впливають на вартість квадратного метра, — істотне зростання вартості практично усіх видів будівельних матеріалів, робіт, а також дефіцит і, відповідно, зростання вартості робочої сили.

Відбувається постійне зростання вартості будматеріалів, зростання ціни транспортних послуг, електроенергії, а під час будівництва є чимале використання електроенергії, яка стає ще дорожчою за умови використання генераторів або купівлі імпортної електроенергії за вищою ціною. Людей, які можуть працювати на будівництвах, катастрофічно не вистачає, це наслідок мобілізаційних процесів, дефіцит кадрів посилюється.

Відповідно, покупці прагнуть знайти житло за дешевшими цінами, але забудовники з огляду на перелічені чинники змушені корегувати ціни, вартість нового житла зростає. Минулого року ми передбачали, що відбудеться зростання цін, і за підсумками року можу сказати, що у нас середнє зростання склало 5% на місяць, за рік – в середньому на 20% у комфорт-класі зросла вартість метра. Приблизно така ж ситуація й в інших компаній-забудовників.

Цього року ми знов, ймовірно, побачимо зростання вартості будівельних матеріалів, наші постачальники вже надсилають нові ціни, отже, за рік вартість нового житла у комфорт-класі знов зросте щонайменше на 10-15%, а за деякими об’єктами й на 20%. Вартість у бізнес-класі майже не змінюється. Один з чинників впливу – це демпінг з боку вторинного ринку. Минулого року, особливо з літа, на ринок вийшла велика кількість об’єктів вторинки за доволі привабливими цінами. Це квартири, які б за мирних часів навряд чи взагалі продавали, раніше вони коштували мільйони, а зараз кілька сотень тисяч доларів – і такі угоди є, покупці на такі пропозиції є, адже є люди, які планують покращення своїх житлових умов, інша категорія покупців – це нерезиденти.

Як би ви оцінили настрої покупців сьогодні – чи з’являється навесні більше зацікавленості у придбанні житлової нерухомості від забудовника? Чи очікується більше угод на ринку в II-III кварталах 2025 року?

Зараз попит на квартири від забудовників поступово повертається, як на житло у комфорт-класі, так і у бізнес-класі. На жаль, у бізнес-класі попит поки що нестабільний, але, як не дивно, на ринок повертаються іноземці. Ми маємо вже кілька таких угод, як правило, це експати, які працюють в Україні й подальше своє життя пов’язують саме з Україною. Сони зацікавлені у купівлі якісного житла високого класу. Я сподіваюсь, що попит буде повертатись, і що буде зростати спекулятивний попит. Наразі ринком керує віра людей в те, що війна завершиться. Сподіваюсь, що вже за місяць ми отримаємо зрозуміліші дані щодо воєнної ситуації, відповідно, і потенційні покупці будуть налаштовані оптимістичніше, що відобразиться на попиті в бізнес-класі. В комфорт-класі попит повертається з другої половини січня, він зростає, люди купують квартири.

Які тенденції щодо попиту можете назвати у бізнес-класі? Яких покупців цікавлять квартири в таких ЖК і чи змінюється їх підхід до вибору житла в комплексах бізнес-класу?

Нова тенденція на ринку – покупці шукають квартири меншої площі. Поступово залишається в минулому прагнення придбати квартиру на сто двадцять квадратних метрів, зараз попит іде в бік зменшення площі. Змінився попит в розрізі двокімнатних і трикімнатних, де популярним стає невеликий метраж. Це, дійсно, істотні зміни, і на ринку всі помітили цей тренд. А тому багато забудовників в нових комплексах по-іншому проєктують квартирографію, а в тих комплексах, які реалізуються, запроваджуються зміни, де це можливо зробити, або ж у наступних чергах змінюють планування і метражі. З інших важливих тенденцій – як і раніше, високі поверхи менше цікавлять, і це зрозуміло з огляду на ризик відключень. Я сподіваюсь, що повернення популярності квартир на високих поверхах відбудеться після завершення війни. Зараз покупців часто цікавить наявність укриття або ж підземного паркінгу. Навіть ДБН вже змінились – для нових проєктів житлових комплексів стають обов’язковими так звані "Захисні споруди цивільного захисту". Звісно, також для покупців нового житла важлива інфраструктура на території та поруч, можливість не йти далеко, щоб купити продукти, наприклад, або відвідати спортзал. У бізнес-класі особливі вимоги до охорони території та будинків.

Чим комплекс бізнес-класу принципово відрізняється від комфорт- і економклас? Яким має бути ЖК у бізнес-класі – в чому його особливості?

Бізнес-клас відрізняється від інших, адже передбачає кращу інфраструктуру, наявність показного, часто виконаного в певній концепції, лобі, вищі стелі, додаткові сервіси для мешканців, системи безпеки, прибудинкову територію з елементами дорогих ландшафтних проєктів тощо. Проте все залежить від розташування об’єкта. Наприклад, в центрі міста складно забезпечити абсолютно всі вимоги бізнес-класу, але там грає роль сама локація. Важливі матеріали, наприклад, наші будинки бізнес-класу ми будуємо повністю з якісної червоної цегли, адже це екологічний, дорогий та надійний матеріал. Також важливі фасади будинку бізнес-класу – найчастіше це вентильовані чи комбіновані фасади. Архітектурне рішення для бізнес-класу теж має бути особливим, розробленим, наприклад, відомим архітектурним бюро. Як от архітектура обидвох наших столичних житлових проєктів розроблена відомою Творчою архітектурною майстернею Андрія Пашенька.

Які у вашої компанії вже готові, здані в експлуатацію, ЖК бізнес-класу? В чому їх особливості? Чим вони цікаві покупцеві?

Наші комплекси в Києві – це житло виключно у бізнес-класі. Навіть можемо сказати, що Montreal House у класі бізнес+. А клубний будинок Illinsky House, який вже зданий в експлуатацію, — це преміумсегмент. У Броварах ми за останні три роки здали в експлуатацію два житлових комплекси, це Madison Gardens і "Лавандовий". Це бізнес-клас. "Лавандовий" реалізований у форматі низькоповерхового житла, це дуже цікавий та нестандартний проєкт, близький за форматом до таунхаусів, адже частина квартир там мають вихід на власний дворик, але також є спільна для всіх мешканців закрита територія.

Серед інших наших комплексів у бізнес-класі можу виділити Krona Park 2, де дуже гарна територія, зручні та світлі лобі, обслуговує комплекс якісна управлінська компанія. Взагалі це найпопулярніший житловий комплекс у Броварах, і ми будуємо в рамках проєкту ще кілька будинків, адже квартири там мають гарний попит.

У комфорт-класі ми плануємо навесні розпочати будівництво нового проєкту – будинок на 550 квартир в рамках вже реалізованого комплексу "Лісовий квартал". Але для нас це новий проєкт, який буде побудований за іншою архітектурною концепцією та згідно з чинними ДБН. Думаю, у травні ми стартуємо, тож наразі збираємо заявки від потенційних покупців. Продаж розпочнемо пізніше, адже ми не продаємо на етапі котловану.

Чи пропонуєте розтермінування для своїх ЖК бізнес-класу? Які умови таких програм?

Ми, звісно, маємо альтернативу програмі "єОселя" — власні програми розтермінування. Адже ця програма доступна не для всіх проєктів, до того ж не всі можуть скористатися державною програмою. Перший внесок – 10-20% залежно від терміну та конкретної квартири. Є у нас і розтермінування, коли можна вже заселитись та продовжувати виплачувати. Наприклад, така програма є для клубного будинку Illinsky House, який вже зданий в експлуатацію.

Також є можливість купити квартиру з внеском 40-50% і отримати розтермінування на два роки. Пропонуємо і на три роки розтермінування. Ми індивідуально та детально розглядаємо кожен запит. Компанія має окрему програму розтермінування для військовослужбовців. Ми створили цю програму у Броварах, навіть виділили окремий будинок, де доволі багато квартир. Ми отримали такий запит ринку і оперативно відреагували на нього. В цій програмі перший внесок 500-600 тис. грн і щомісячна оплата за розтермінуванням не перевищує 30 тисяч гривень. Тобто, наприклад, у Krona Park в Броварах можна придбати однокімнатну оселю з внеском 560 тис. грн, а далі виплачувати від 22 до 30 тис. грн щомісяця. Інша наша програма передбачає знижку 3% для сімей, де троє та більше дітей, і також таким покупцям надаємо зручні умови розтермінування. Таким чином, ми намагаємось підтримати певні категорії покупців, бути соціально орієнтованою компанією.

Чи співпрацюєте з банками за іпотечною програмою? На ваш погляд, наскільки важливо компаніям сьогодні пропонувати покупцям різні варіанти купівлі – зокрема, і в кредит?

Ми ведемо перемовини з банками щодо іпотечних програм, з деякими банками маємо партнерські програми, але, на жаль, клієнтів за іпотечними програмами поза державною "єОселя" не бачимо, ставки за такими програмами надто високі. Тому наразі для нас найбільш актуальними є програми "єОселя", "єВідновлення", а також власні проєкти розтермінування – це взагалі безвідсоткова позика. Маємо вдалий досвід співпраці з банками для покупців з бізнесу, які отримують кредити за програмою "5-7-9%", позаяк для компаній та ФОП сьогодні це дуже вигідна кредитна пропозиція. Але щодо банківських іпотечних програм для фізичних осіб, то ставка занадто висока, щоб зацікавити потенційних покупців.

Ваша думка щодо розвитку ринку первинного будівництва житла у 2025 році, зокрема, щодо активності забудовників, попиту з боку покупців та можливих цінових змін.

Залежно від того, який сценарій реалізується стосовно зупинки чи продовження бойових дій, таким чином і розвиватиметься ситуація на ринку нерухомості. І якщо казати про перший сценарій – замороження військових дій у 2025 році – то в такому випадку ми очікуємо на ріст попиту на житло комфорт-класу, оскільки люди, які тривалий час орендували квартири, будуть частіше звертатись за купівлею власної оселі, розуміючи, що це вигідніше оренди. Особливо якщо буде продовжуватись іпотечна програма "єОселя", а також з урахуванням вигідних пропозицій розтермінування від забудовників. Також очікуємо на повернення частини наших біженців, які теж будуть ухвалювати рішення про купівлю житла. Це певним чином стимулюватиме первинний ринок. Компанії будуть шукати нові майданчики та планувати старти нових проєктів, в основному, в економ- та комфорт-класі. У бізнес-класі ціни залишаться приблизно на тому ж рівні плюс 5-10% внаслідок дорожчання будматеріалів. Тим часом як у комфорт-класі ціни можуть зрости на понад 15% до кінця року. Також, на мій погляд, буде активніше розвиватись будівництво заміського житла – котеджі, таунхауси, на це вже помітний попит, і він буде лише зростати. Ми теж розглядаємо варіант такого будівництва, думаємо про можливість котеджного або таунхаусного проєкту. В разі ж, якщо реалізується песимістичний сценарій і війна триватиме весь 2025 рік, то у комфорт-класі ціни все одно зростуть на 10-15%, тоді як у бізнес-класі відчутних цінових змін ми не спостерігатимемо.

Ліцензія ДАБІУ від 10.05.2018р. реєстраційний запис 2013050420. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № IУ 113183192128 від 15.11.2018р., Сертифікат № IУ123211228352 від 12.01.2022р., Сертифікат № ІУ 123221209444 від 22.12.2022 р., Сертифікат № ІУ 123230809485 від 21.08.2023 р. Договір суборенди земельної ділянки від 19.11.2013 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозволи на виконання будівельних робіт № КС012200814324 від 14.08.2020 р., № КС012210421525 від 27.04.2021р., № ІУ 013210908228 від 10.09.2021р. Договори суборенди земельної ділянки від 29.11.2019р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ113191091201 від 19.04.2019р. Договір оренди землі № 178 від 07.02.2007 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113191091251 від 19.04.19 р. Зміни до дозволу ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 123193462240 від 12.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 03.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 19.11.20 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 05.02.21 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 30.07.21 р. Державний Акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №132472 від 14.09.05 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113190460673 від 15.02.19 р. Договір оренди земельної ділянки від 10.07.2017 р.