Пільгова іпотека — для обраних, усі інші хай винаймають

За даними Мінсоцполітики, станом на березень цього року в Україні після повномасштабного вторгнення зареєстрували близько 3,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Переселенці мешкають у гуртожитках, на базах відпочинку, у шкільних спортзалах, тимчасових помешканнях — модульних містечках, нашвидкуруч збудованих на донорські пожертви, тощо.

Однак є й такі, що самостійно винаймають житло, тобто мають змогу заробляти на оплату оренди. Відповідно до дослідження аналітичного центру Cedos, з початку повномасштабного вторгнення із загальної кількості кількість тих, хто винаймає житло, зросла з 4 до 16%, або на 12%. При цьому 58% орендарів сплачують до 30% свого місячного доходу, а інші 42% сплачують більш як половину свого доходу. Екстраполюючи ці результати на кількість ВПО, можна припустити, що кількість економічно активних працездатних осіб з-поміж переселенців, які мають змогу винаймати житло, становить приблизно 500 тисяч осіб, що корелює також із зростанням кількості орендарів із початку війни. Також можна припустити, що з цієї кількості приблизно 290 тисяч осіб мають достатньо доходів на обслуговування іпотеки за умови помірних відсотків, що не перевищуватиме їхніх місячних витрат на оренду. А інші 210 тисяч ВПО мають змогу платити обґрунтовану орендну плату, винаймаючи комерційне та соціальне житло.

Не варто пояснювати, чому важливо не втратити саме цих людей, які здебільшого мають професійну кваліфікацію і здатні утримувати себе без допомоги з боку держави.

Таким чином, критично важливим завданням для уряду є допомога економічно самодостатнім громадянам, які втратили житло внаслідок руйнування або полишили його на окупованих територіях.

Згідно із законопроєктом «Про основні засади житлової політики» саме такі цілі закладаються на майбутнє. Але ж майбутнє є продовженням сьогодення. Тому маємо дослідити, що коїться у цій царині зараз.

За дослідженням Інституту житла, програми пільгового житлового кредитування запроваджені двома державними фінансовими установами: Державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (далі — Держмолодьжитло), яке підпорядковується Міністерству розвитку громад та територій, і ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (далі — Укрфінжитло), яке підпорядковане Міністерству економіки.

Фінансові компанії, про які йдеться, створені державою для досягнення схожої мети — забезпечення громадян житлом шляхом реалізації фінансово-кредитних механізмів. При цьому невідомо, чому уряд не воліє реалізовувати свої житлові проєкти через підконтрольну йому п’ятірку державних банків, а більш схильний до небанківських фінансових установ.

Програми з пільгового іпотечного кредитування реалізуються відповідно до двох урядових постанов: «Питання надання пільгових іпотечних кредитів внутрішньо переміщеним особам за рахунок коштів гранту, наданих Кредитною установою для відбудови (KfW)» від 28 квітня 2021 року №451 та «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством «Українська фінансова житлова компанія» доступного іпотечного кредитування громадян України» від 2 серпня 2022 року №856.

За програмою пільгового іпотечного кредитування ВПО під патронатом Кредитної установи для відбудови (KfW) через Держмолодьжитло за рахунок коштів урядового гранту Німеччини в сумі 42,5 млн євро (1,9 млрд грн) надаються довгострокові (20 років) іпотечні кредити без першого внеску під 3% річних. Кошти надаються за прозорими процедурами рандомно відібраним через лотерею реципієнтам. Такий підхід гарантує стовідсоткове цільове використання грантових коштів.

З іншого боку, для досягнення такої самої мети — фінансування житла для держслужбовців, ВПО та військових, через Укрфінжитло уряд запровадив подібну пільгову іпотечну програму єОселя, за якою 20-річні кредити видаються під 3–7% із першим внеском у 20% вартості іпотечного житла.

Саме по собі напрошується порівняння цих двох проєктів, які спрямовані на досягнення однієї мети, але дещо різняться у підходах.

Сукупний кредитний портфель Держмолодьжитла становить 2560 кредитів, з яких 1558 кредитів були колись надані за рахунок власного статутного фонду у 600 млн грн, а ще 1002 пільгові тривідсоткові іпотечні кредити були видані за рахунок вищезазначеного гранту від уряду Німеччини. Усі позичальники були визначені шляхом випадкового відбору із відібраних 6630 родин ВПО, які відповідають певним критеріям, основний з яких — вони втратили своє житло і не мають іншого. За кредитні кошти без першого внеску позичальники можуть придбати житло на вторинному ринку майже без обмежень щодо термінів експлуатації будівлі. Із загальної суми гранту у 1,9 млрд грн уже освоєно на кредитування 1,6 млрд, тобто кредитом можуть скористатися приблизно ще 158 родин із ВПО, а інші чекатимуть наступного грантового траншу від німецького уряду.

Водночас інша державна фінансова компанія Укрфінжитло на такі самі цілі отримала від держави кошти на загальну суму 90 млрд грн, у тому числі капітал у формі державних облігацій (ОВДП) на загальну суму 70 млрд грн, за якими з державного бюджету вже було сплачено дохід у 20 млрд.

Згідно з аналітикою Укрфінжитла, на пільгове іпотечне кредитування спрямовано лише третину цих коштів — 26 млрд грн, за які надано 15,9 тис. кредитів через мережу акредитованих банків, в основному державних.

Головна відмінність між цими двома іпотечними проєктами полягає у такому: донорський проєкт KfW / Держмолодьжитло спрямований виключно на житло для ВПО, тоді як Укрфінжитло більше воліє фінансувати державних службовців Міністерства внутрішніх справ — 8 310 кредитів (54%) і заможних громадян переважно з Києва та Київської області — 3 441 кредит (22%). Показово, що для отримання державного пільгового іпотечного кредиту позичальник може мати житло у власності, якщо він бажає його покращити за рахунок придбання дорожчого житла не старше 3–10 років. При цьому внутрішньо переміщеним особам від Укрфінжитла дісталися лише 389 кредитів (3%).

Такий навіть поверховий порівняльний аналіз свідчить про те, щопроблемою житлових приміщень для ВПО більше переймаються донори, ніж власний уряд, який розпорошує дефіцитні державні кошти та пільги серед не найбільш нужденних і навіть серед заможних реципієнтів.

Декому здається, що донорські безкоштовні джерела функціонуватимуть і надалі у майже необмежених обсягах. Але за такого ставлення до власних кричущих проблем із ВПО нам наразі не слід очікувати, що урядовцям довірять розпоряджатися коштами, зібраними з донорської допомоги та резервів країни-агресорки. Якщо не змінити ставлення, найшвидше, українці продовжать отримувати допомогу зі спеціально створених донорських та інвестиційних фондів через фінансові установи під повним зовнішнім контролем. І далеко не факт, що навіть державні банки будуть долучені до такого фінансування, як ми це бачимо на прикладі проєкту KfW, який оминає українську банківську систему.

Щоб уникнути такого ганебного сценарію, слід вжити термінових заходів із переспрямування вже виділених державних коштів найбільш вразливим верствам — ВПО і біженцям. І починати треба з уже впроваджених проєктів. Ту ж таки єОселю треба переформувати за прикладом програми KfW «Житлові приміщення для ВПО». Чому б не надати іпотечних кредитів тим самим шести тисячам молодих родин, які, втративши житло на окупованих територіях, усе ще чекають на свій виграш у лотереї від KfW?

Укрфінжитло має звернутися до Міністерства економіки з проханням переглянути умови та вимоги до позичальників на користь ВПО, спрямувавши на кредитування досі не задіяні кошти у сумі 64 млрд грн, що дасть змогу видати принаймні 40 тис. кредитів платоспроможним родинам із кола ВПО, а це як мінімум близько 120 тисяч осіб.

Також слід невідкладно переходити на альтернативні кредитно-фінансові механізми розв’язання житлової проблеми. Передусім це створення інвестиційних фондів орендного житла, у тому числі соціального. Задля цього треба розглянути можливості фінансувати добудову і викуп завершених новобудов у девелоперів. Нарешті відкрити можливості для входу на український будівельний ринок для західних девелоперів та інвесторів у житлові орендні фонди, надавши їм будівельні майданчики та спростивши решту умов і вимог.

Варто також звернути увагу на величезну кількість вільного житла у власності приватних осіб, яким слід запропонувати справедливі фінансові умови найму квартир переселенцями з компенсацією частини витрат на оренду і комунальні за рахунок державного та місцевих бюджетів.

І, нарешті, слід припинити зайвий піар, поставивши перед відповідальними міністерствами та відомствами конкретні кількісні завдання, за невиконання яких у обумовлені терміни звільняти з посад і притягати до відповідальності за неефективне та нецільове витрачання суспільних фінансів.