Льготная ипотека — для избранных, остальные пусть снимают

По данным Минсоцполитики, по состоянию на март этого года в Украине после полномасштабного вторжения зарегистрировали около 3,6 миллиона внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Переселенцы живут в общежитиях, на базах отдыха, в школьных спортзалах, временных помещениях — модульных городках, на скорую руку построенных на донорские пожертвования...

Но есть и те, кто самостоятельно снимает жилье, то есть может заработать на оплату аренды. Согласно исследованию аналитического центра Cedos, с начала полномасштабного вторжения из общего числа количество снимающих жилье выросло с 4 до 16%, или на 12%. При этом 58% арендаторов платят до 30% своего месячного дохода, а остальные 42% платят более половины своего дохода. Экстраполируя эти результаты на количество ВПЛ, можно предположить, что количество экономически активных трудоспособных лиц среди переселенцев, имеющих возможность снимать жилье, составляет примерно 500 тысяч человек, что коррелирует также с ростом числа арендаторов с начала войны. Также можно предположить, что из этого количества примерно у 290 тысяч человек достаточные доходы для обслуживания ипотеки при условии умеренных процентов, не превышающей их месячные расходы на аренду. А другие 210 тысяч ВПЛ имеют возможность платить обоснованную арендную плату, снимая коммерческое и социальное жилье.

Не надо объяснять, почему важно не потерять именно этих людей, которые в основном имеют профессиональную квалификацию и в состоянии содержать себя без помощи со стороны государства.

Таким образом, критически важной задачей для правительства является помощь экономически самодостаточным гражданам, потерявшим жилье вследствие разрушения или покинувшим его на оккупированных территориях.

Согласно законопроекту «Об основных принципах жилищной политики» именно такие цели закладываются на будущее. Но ведь будущее является продолжением дня сегодняшнего. Поэтому мы должны исследовать, что происходит в этой сфере сейчас.

По исследованиям Института жилья, программы льготного жилищного кредитования внедрили два государственных финансовых учреждения — Государственное специализированное финансовое учреждение «Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству» (далее — Госмолодежьжилье), которое подчиняется Министерству развития громад и территорий, и ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» (далее — Укрфинжилье), подчиняющееся Министерству экономики.

Финансовые компании, о которых идет речь, созданы государством для достижения похожей цели — обеспечение граждан жильем путем реализации финансово-кредитных механизмов. При этом неизвестно, почему правительство не стремится реализовывать свои жилищные проекты через подконтрольную ему пятерку государственных банков, а отдает предпочтение небанковским финансовым учреждениям.

Программы по льготному ипотечному кредитованию реализуются согласно двум правительственным постановлениям: «Вопросы предоставления льготных ипотечных кредитов внутренне перемещенным лицам за счет средств гранта, предоставленных Кредитным учреждением для восстановления (KfW)» от 28 апреля 2021 года №451 и «Некоторые вопросы обеспечения частным акционерным обществом «Украинская финансовая жилищная компания» доступного ипотечного кредитования граждан Украины» от 2 августа 2022 года №856.

По программе льготного ипотечного кредитования ВПЛ под патронатом Кредитного учреждения для восстановления через Госмолодежьжилье за счет средств правительственного гранта Германии в сумме 42,5 млн евро (1,9 млрд грн) предоставляются долгосрочные (на 20 лет) ипотечные кредиты без первого взноса под 3% годовых. Средства выделяются по прозрачным процедурам рандомно отобранным с помощью лотереи реципиентам. Такой подход гарантирует стопроцентное целевое использование грантовых средств.

С другой стороны, для достижения такой же цели — финансирование жилья для госслужащих, ВПЛ и военных, через Укрфинжилье правительство внедрило подобную льготную ипотечную программу «єОселя», по которой 20-летние кредиты выдаются под 3–7% с первым взносом в 20% от стоимости ипотечного жилья.

Само по себе напрашивается сравнение этих двух проектов, направленных на достижение одной цели, но несколько отличающихся в подходах.

Совокупный кредитный портфель Госмолодежьжилья составляет 2560 кредитов, из которых 1558 кредитов когда-то были предоставлены за счет собственного уставного фонда в 600 млн грн, а еще 1002 льготных трехпроцентных ипотечных кредита были выданы за счет упомянутого выше гранта от правительства Германии. Всех заемщиков определили путем случайного отбора из отобранных 6630 семей ВПЛ, отвечающих определенным критериям, основной из которых — они потеряли свое жилье и не имеют другого. На кредитные средства без первого взноса заемщики могут приобрести жилье на вторичном рынке почти без ограничений по срокам эксплуатации здания. Из общей суммы гранта в 1,9 млрд грн уже освоены на кредитование 1,6 млрд, то есть кредитом могут воспользоваться еще около 158 семей из ВПЛ, а другие будут ждать следующего грантового транша от немецкого правительства.

При этом другая государственная финансовая компания Укрфинжилье на такие же цели получила от государства средства на общую сумму 90 млрд грн, в том числе капитал в форме государственных облигаций (ОВГЗ) на общую сумму 70 млрд грн, по которым из государственного бюджета уже уплачен доход в 20 млрд.

Согласно аналитике Укрфинжилья, на льготное ипотечное кредитование направлена всего лишь треть этих средств — 26 млрд грн, за которые предоставлены 15,9 тыс. кредитов через сеть аккредитованных банков, в основном государственных.

Главное отличие между этими двумя ипотечными проектами состоит в следующем: донорский проект KfW / Госмолодежьжилье направлен исключительно на жилье для ВПЛ, тогда как Укрфинжилье предпочитает финансировать государственных служащих Министерства внутренних дел — 8310 кредитов (54%) и обеспеченных граждан в основном из Киева и Киевской области — 3441 кредит (22%). Показательно, что для получения государственного льготного ипотечного кредита заемщик может иметь жилье в собственности, если он хочет его улучшить за счет приобретения более дорогого жилья не старше 3–10 лет. При этом внутренне перемещенным лицам от Укрфинжилья достались всего 389 кредитов (3%).

Такой даже поверхностный сравнительный анализ свидетельствует о том, чтопроблема жилых помещений для ВПЛ больше волнует доноров, а не собственное правительство, которое распыляет дефицитные государственные средства и льготы среди не самых нуждающихся и даже среди обеспеченных реципиентов.

Кому-то кажется, что донорские бесплатные источники продолжат функционировать в почти неограниченных объемах. Но при таком отношении к собственным вопиющим проблемам с ВПЛ нам пока не стоит ожидать, что правительственным чиновникам доверят распоряжаться средствами, собранными из донорской помощи и резервов страны-агрессора. Если не изменить отношение, то, скорее всего, украинцы продолжат получать помощь из специально созданных донорских и инвестиционных фондов через финансовые учреждения под полным внешним контролем. И далеко не факт, что даже государственные банки будут приобщены к такому финансированию, как мы это видим на примере проекта KfW, который избегает украинской банковской системы.

Чтобы избежать такого позорного сценария, необходимо принять срочные меры и перенаправить уже выделенные государственные средства наиболее уязвимым слоям — ВПЛ и беженцам. И начинать надо с уже внедренных проектов. Ту же «єОселю» необходимо переформировать по примеру программы KfW «Жилые помещения для ВПЛ». Почему бы не предоставить ипотечные кредиты тем же шести тысячам молодых семей, которые, потеряв жилье на оккупированных территориях, все еще ожидают своего выигрыша в лотерее от KfW?

Укрфинжилье должно обратиться в Министерство экономики с просьбой пересмотреть условия и требования к заемщикам в пользу ВПЛ, направив на кредитование до сих пор не задействованные средства в сумме 64 млрд грн, что позволит выдать по крайней мере 40 тыс. кредитов платежеспособным семьям из круга ВПЛ, а это как минимум около 120 тысяч человек.

Также нужно безотлагательно переходить на альтернативные кредитно-финансовые механизмы решения жилищной проблемы. В первую очередь создать инвестиционные фонды арендного жилья, в том числе социального. Ради этого надо рассмотреть возможности финансировать достройку и выкуп завершенных новостроек у девелоперов. Наконец открыть возможности для входа на украинский строительный рынок для западных девелоперов и инвесторов в жилищные арендные фонды, предоставив им строительные площадки и упростив остальные условия и требования.

Следует также обратить внимание на огромное количество свободного жилья в собственности частных лиц, которым нужно предложить справедливые финансовые условия найма квартир переселенцами с компенсацией части расходов на аренду и коммунальные за счет государственного и местных бюджетов.

И, наконец, необходимо прекратить лишний пиар, поставив перед ответственными министерствами и ведомствами конкретные количественные задачи, за невыполнение которых в обусловленные сроки увольнять с должностей и привлекать к ответственности за неэффективное и нецелевое расходование общественных финансов.