Цены выше, выбор меньше. Как меняется стоимость квартир на первичном рынке и что строят

Информационные месседжи февраля-марта, связанные с возможным перемирием, влияют на настроения потребителей: в отделы продаж девелоперов потихоньку потянулись заинтересованные покупатели, которые долгое время откладывали решение о сделке по покупке нового жилья. Между тем, специалисты отмечают: выбор на рынке новостроек, например, Киева — не слишком большой, ведь последние три года застройщики завершали проекты, начатые до вторжения РФ, и только сейчас компании начинают планировать строительство совершенно новых комплексов. Как развивается рынок новостроек, что ищут покупатели и как меняются цены, выяснял Фокус.

Жилье комфорт-класса: какова стоимость метра и что со спросом

Весну 2025 года рынок первичной недвижимости встречает в тревожном ожидании и с очень ограниченным оптимизмом, говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. По ее мнению, психологическая готовность покупателя на фоне геополитических новостей и тенденций остается крайне низкой: сейчас это 15-18% от уровня довоенного спроса. "То есть мы откатились назад. Этому, к слову, поспособствовали не только действия нашего врага или новой администрации Белого дома, но и систематические внутренние проблемы. В первую очередь — уровень ввода в эксплуатацию и темпы строительства. Они остаются на крайне низком показателе: средние задержки по рынку достигают 18-24 месяцев", — отмечает эксперт. И добавляет: приемлемые темпы строительства сейчас в целом по стране демонстрируют примерно 55% компаний.

В компаниях выражают надежду, что все же новости о возможном перемирии сейчас мотивируют покупателей активнее рассматривать покупку жилья, чем в конце прошлого года. Но также отмечают и причины, которые давили на спрос в сторону его падения. "Самый тяжелый этап пройден — это второе полугодие 2024 года, когда высокая неопределенность спровоцировала падение спроса на рынке недвижимости. К этой ситуации привели несколько факторов. Во-первых, усиление обстрелов инфраструктуры, во-вторых, мобилизационные процессы после введения нового закона о мобилизации. Также происходили негативные процессы в государственных программах, в частности отсутствие финансирования программы "єВідновлення" повлияло на рынок и спрос на жилье. Кроме того, были изменены условия программы "єОселя" и уменьшился объем ее финансирования", — рассказала Фокусу СМО Alliance Novobud Ирина Михалева.

По словам Виктории Берещак, средневзвешенная стоимость квадратного метра в классе "комфорт+" в киевском регионе достигает 1100 долл. за кв.м, в бизнес-классе — 1750/кв.м, во Львове — 1150 долл./кв.м за комфорт+ и 2300 долл./кв.м за бизнес, в то время как в Одессе стоимость метра — 850 долл. в комфорт-классе и 1050 долл. в бизнес-классе.

"Стоимость квадратного метра за последние три месяца выросла в диапазоне 3%. Те комплексы, которые имеют ликвидный продукт и более высокую строительную динамику, дорожают заметно выше рыночных показателей: рост в зависимости от степени готовности может быть и 7-10%", — говорит Виктория Берещак.

• Читайте также: "Видим рост спроса на жилье в комфорт-классе и готовим новые проекты". СМО Alliance Novobud Ирина Михалева

Больше всего на цены новых квартир давят рост стоимости строительных материалов и дефицит работников. "Основные факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра, — существенный рост стоимости практически всех видов строительных материалов, работ, а также дефицит и, соответственно, рост стоимости рабочей силы", — отмечает Ирина Михалева. По ее словам, сейчас происходит постоянный рост стоимости электроэнергии, стройматериалов, а цена транспортных услуг повышается. К тому же на рынке — серьезный дефицит работников. "Людей, которые могут работать на стройках, катастрофически не хватает, это следствие мобилизационных процессов, дефицит кадров усиливается", — говорит Ирина Михалева.

Надо меньше площади: какие квартиры ищут покупатели в 2025 году

Еще в конце 2024 года эксперты рынка недвижимости заметили интересную тенденцию: покупатели ищут квартиры меньшей площади. "Постепенно остается в прошлом стремление приобрести квартиру на сто двадцать квадратных метров, сейчас спрос идет в сторону уменьшения площади. Изменился спрос в разрезе двухкомнатных и трехкомнатных, где популярным становится небольшой метраж. Поэтому многие застройщики в новых комплексах по-другому проектируют квартирографию, а в тех комплексах, которые реализуются, вводятся изменения, или в следующих очередях меняют планировки и метражи", — отметила в комментарии Фокусу СМО Alliance Novobud Ирина Михалева.

Виктория Берещак также отмечает, что спрос на небольшие квартиры увеличился. Речь идет, в частности, о запросе на квартиры в 60-85 кв. м с большой кухней-гостиной от 17 кв. м, двумя или тремя изолированными спальнями 11-14 кв. м, ванной и гостевым санузлом, отдельным гардеробом. "Украинцы меняют свои поведенческие паттерны, объединяются поколениями, забирают близких с ВОТ, и им нужно большее общее пространство в квартире и одновременно отдельные изолированные частные зоны, отдельные санузлы", — говорит Виктория Берещак.

Важно Налоги все выше. Какие платежи нужно внести при купле-продаже квартиры или машины в 2025 году

Что же касается выбора самого ЖК, то здесь, как и в прошлом году, большинство покупателей ищут в комфорт-классе многофункциональный комплекс с хорошо развитой инфраструктурой. Как отмечает Виктория Берещак, реальный спрос сосредоточен в сегменте "комфорт+" в форматах "полифункциональный кластер/квартал", "город в городе" с высокой строительной динамикой и вариативной линейкой планировочных решений.

Во время войны фактор безопасности — среди основных приоритетов, а потому покупателей часто интересует наличие укрытия или же подземного паркинга в новом ЖК. Кроме того, говорит Ирина Михалева, имеет значение инфраструктура на территории ЖК и рядом, возможность не идти далеко, чтобы купить продукты или посетить спортзал.

Кредит или рассрочка: что предлагают покупателям застройщики и банки

В прошлом году рынок недвижимости существенно поддерживала государственная ипотечная программа "єОселя", и на этот год определенные надежды на то, что ипотека сможет поддержать спрос, остаются. Главное, говорят специалисты, чтобы было финансирование программы в нужном рынке объеме.

"Чтобы программа действительно была полезной для рынка, нужно включить льготные условия и для ветеранов и членов их семей, например: сделать 3% ставку, первый взнос — до 10% и не более (де-факто, а не только де-юре), а ежегодное финансирование программы должно составлять не менее 15-20 млрд грн стабильно в течение не менее 5 лет. Тогда можно говорить о драйвере роста для рынка", — считает Виктория Берещак.

Кроме льготной ипотеки, на спрос влияют и программы рассрочки, которые предлагают компании-застройщики. Ведь не все покупатели могут соответствовать условиям программы "єОселя", кроме этого, не все новостройки аккредитованы по программе. Поэтому в компаниях часто предлагают собственные программы, в рамках которых можно платить за новое жилье в течение 6-12 месяцев, а иногда и до трех лет.

Важно Как приобрести квартиру по программе "єОселя": главное о ценах и нюансах покупки жилья в кредит

"Мы, конечно, имеем альтернативу программе "єОселя" — собственные программы рассрочки. Ведь эта программа доступна не для всех проектов, к тому же не все могут воспользоваться государственной программой. Первый взнос — 10-20% в зависимости от срока и конкретной квартиры. Есть у нас и рассрочка, когда можно уже заселиться и продолжать выплачивать. Например, такая программа есть для клубного дома Illinsky House, который уже сдан в эксплуатацию", — рассказала Ирина Михалева. И добавила: также есть возможность купить квартиру с взносом 40-50% и получить рассрочку на два года, а другая программа рассрочки от Alliance Novobud позволяет платить за приобретенную квартиру в течение трех лет. "Мы индивидуально рассматриваем каждый запрос. Компания имеет еще и отдельную программу рассрочки для военнослужащих", — отметила Ирина Михалева.

Цены вырастут: чего ожидать от рынка новостроек в 2025 году

По словам Ирины Михалевой, в 2025 году новые проекты жилых комплексов в Киеве ожидаются в эконом- и комфорт-классе, где сосредоточен наибольший спрос на новые квартиры. Между тем, в бизнес-классе специалисты не ожидают ни значительного роста стоимости метра, ни новых проектов — застройщики должны сначала реализовать квартиры в тех ЖК, которые уже сданы в эксплуатацию. А учитывая довольно высокие цены бизнес-класса заселить новые дома во время войны — не слишком простая задача.

Важно Цены бьют рекорды: в каких городах Украины продолжает дорожать жилье (ифографика)

"В бизнес-классе цены останутся примерно на том же уровне плюс 5-10% вследствие удорожания стройматериалов. В то время как в комфорт-классе цены могут вырасти более чем на 15% до конца года. Также, на мой взгляд, будет активнее развиваться строительство загородного жилья — коттеджи, таунхаусы, на это уже заметен спрос, и он будет только расти", — пояснила Ирина Михалева.

Как напомнила Виктория Берещак, причины повышения цены метра в новостройках — сугубо рыночные, а именно — давление инфляции на себестоимость строительства, а также давление сопутствующих вызовов — дефицит и рост расходов на работников, высокая стоимость стройматериалов. Эксперт ожидает, что в 2025 году в бизнес-классе ценовых качелей не будет. Между тем, специалисты надеются на поддержку спроса на новое жилье с помощью государственной программы "єОселя". "Любой прогноз сегодня в условиях стольких непредсказуемых переменных может корректироваться с изменением геополитических обстоятельств и новостей на поле боя. Ключевая задача рынка сейчас: выстоять и найти в себе силы двигаться в условиях почти нулевого спроса", — отметила в комментарии Фокусу Виктория Берещак.