Дом в Карпатах или вилла на Бали: где украинцам выгоднее покупать недвижимость в 2025 году

Представьте себе две кардинально разные локации.

С одной стороны — Бали: индонезийский остров, ставший символом lifestyle-эмиграции, digital nomads и высокорентабельной курортной недвижимости.

С другой — Буковель: сердце украинских Карпат, несмотря на войну, демонстрирует взрывной рост туристического спроса и активность девелоперов.

На первый взгляд — два разных мира.

Но если посмотреть сквозь призму инвестиций — у этих рынков больше общего, чем кажется.

И там, и там возводятся комплексы под управлением гостиничных операторов, и там, и там есть инвесторы, которые ищут не просто квадратные метры, а капитализацию, cash flow и понятную стратегию выхода.

Вопрос, который стоит перед опытным инвестором, звучит просто: где эффективнее работают деньги — в тени пальм или в тени гор?.

В этом материале мы не будем оперировать общими впечатлениями о «рае на земле» или «уютном отдыхе в горах».

Вместо этого серьезная аналитика: туристический трафик, доходность, форматы недвижимости, налоги, юридические модели.

Все для того чтобы в финале вы могли принять решение, руководствуясь не эмоциями, а цифрами.

Туристическая привлекательность и спрос на аренду.

При оценке инвестиций в курортную недвижимость ключевым фактором всегда выступает стабильность туристического потока.

Ведь именно от него зависит загруженность объекта, регулярность арендного дохода и в конце концов — рентабельность всего проекта.

И в этом смысле Бали и Буковель предлагают инвестору два разных сценария: один — со стабильным и предполагаемым спросом, другой — с высокой динамикой роста.

Бали — остров без межсезонья.

Туристический поток на Бали имеет характерную черту: отсутствие ярко выраженной сезонности.

Летом сюда прилетают живущие здесь месяцами австралийцы, азиатские путешественники и digital nomads.

Зимой остров заполняют европейцы, спасающиеся от непогоды в теплой тропической атмосфере.

Такая географическая диверсификация аудитории позволяет сохранять высокую среднегодовую загруженность гостиничных объектов — от 60% до 80%, по данным Ассоциации отельеров Бали.

Особую роль в формировании спроса играет качественная инфраструктура острова: современные рестораны, лаунж-зоны, спа-комплексы, спортивные ивенты, гольф-поля, школы серфинга, образовательные заведения для экспатов.

Все это не только привлекает туристов, но и удерживает их на длительные периоды, что существенно повышает доход от среднесрочной аренды.

Буковель — рекордные темпы роста спроса.

Буковель — яркий пример того, как регион превращается из сезонного зимнего курорта в круглогодичную туристическую дестинацию.

В 2021-2024 годах средний тариф за ночь в гостиницах региона вырос с 2500 грн до более 5200 грн.

Это свидетельствует не только о росте спроса, но и о готовности гостей платить больше за качественный сервис и комфорт.

Буковель активно развивает инфраструктуру: открыт новый аквапарк, обновлено озеро Молодости, появились новые смотровые площадки, веломаршруты, этнопарки, а также крупные гастрономические проекты киевских рестораторов.

Более того, появляются примеры успешного целевого маркетинга на иностранные рынки: одна из новых гостиниц протестировала рекламную кампанию на Румынию и за несколько недель достигла 40% бронирований от румынских туристов.

Это подтверждает международный интерес к региону даже в военное время.

Цены на вход и ожидаемая рентабельность.

Один из главных вопросов, который задает себе инвестор: сколько стоит старт и каков будет ежегодный доход? Здесь все сводится к двум вещам — ценам на вход и ожидаемой доходности после запуска объекта.

Сравним эти показатели для Бали и Буковеля.

Бали — высокий порог входа, стабильная доходность.

Наибольший спрос среди инвесторов пользуются виллы у океана, апартаменты в популярных районах (Чангу, Убуд, Улувату) и гостиничные номера в формате condotel с гарантированной арендной программой.

Стартовая цена апартаментов в туристических зонах — от $54 000 за 34 кв м в апарт отеле с инфраструктурой.

Некоторые застройщики предлагают и долевое участие, предполагающее возможность инвестировать от $10 000.

Виллы — от $155 000, в зависимости от локации и площади.

(обычно от 74 м2 с двумя спальнями.

Сейчас многие украинские девелоперы строят на Бали, это добавляет уверенности в том, что свои и там есть и там наше качество и сервис.

Гостиничные номера — от 105к долл.

за номер 35 м2 (мы говорим о крупных проектах под управлением международных гостиничных операторов, к примеру Виндхэм).

Рентабельность при профессиональном управлении — 10-15% годовых в долларах.

Еще одним преимуществом инвестирования в недвижимость на Бали является упругость денежных операций.

В Индонезии не действует жесткий финансовый мониторинг, поэтому процесс оплаты значительно упрощен.

Это позволяет инвесторам, в частности, использовать криптовалюту — популярный способ расчета на острове.

В то же время после оформления права собственности и последующей продажи объекта средства от сделки легально поступают на счет, что делает этот рынок не только удобным, но и прозрачным для дальнейших финансовых операций.

Стабильность дает высокая растущие среднегодовая загруженность и цены на аренду.

В 2024 году средняя суточная стоимость аренды виллы премиум-сегмента составила $300–450 в сутки, а спрос превысил предложение в пиковые периоды.

То же наблюдается и по спросу на гостиничные номера, это растущий новый тренд.

Люди хотят жить работать отдыхать в одном месте, для этого и коворкинги и рестораны.

Буковель — доступный старт, потенциал быстрого роста.

В отличие от Бали, Буковель сегодня один из немногих рынков, где инвестор может войти с меньшим бюджетом и рассчитывать на рост капитализации в ближайшие 2-3 года.

Апартаменты в новых гостиничных комплексах стоят от $55 000 до $90 000.

Гарантированная рентабельность во многих объектах — 8–10% в валюте, с дополнительным бонусом: дисконт на личное проживание.

Большинство объектов работают в формате под ключ: с полным управлением, бронированием и сервисом без участия владельца.

Интересный факт: многие девелоперы предоставляют договорную гарантию доходности, что значительно снижает риски для инвестора.

Один из ключевых рисков инвестирования в гостиничную инфраструктуру Карпат — снижение спроса после завершения войны и открытия границ.

Украинцы снова получат широкий выбор направлений для отдыха, включая европейские курорты, где уровень сервиса и цены часто сопоставимы.

В такой ситуации текущий спрос на Карпаты может существенно снизиться и большое количество номеров, построенных в расчете на внутреннего туриста, рискует остаться невостребованным.

Приток иностранцев вряд ли компенсирует эту разницу, что может привести к падению доходов от аренды и обесцениванию актива.

Юридические особенности, права собственности и риски.

Давайте рассмотрим, чем отличается правовой ландшафт Бали и Буковеля.

Бали — земля в аренде, но с четкими механизмами защиты.

В Индонезии, согласно англосаксонской системе права, иностранцы не могут напрямую владеть землей в собственность (freehold).

Однако это не ограничивает возможности инвестирования: на практике используются легальные механизмы долгосрочной аренды, предусматривающие полный контроль над объектом и право перепродажи, дарения или наследования.

Такой формат обеспечивает фактическое владение недвижимостью со всеми ключевыми правами, сохраняя прозрачность и защищенность сделки.

Leasehold (аренда земли) — обычно на 30 лет с правом пролонгации еще на такой же срок.

Отдельное право собственности на здание по договору с гарантиями для инвестора.

Регистрация через юридическое лицо PT PMA, которое позволяет владеть землей опосредованно и вести бизнес официально.

Все сделки оформляются нотариально, а в проектах надежных девелоперов покупатель получает юридический аудит, договор аренды земли с продлением, право на прибыль и налоговую регистрацию.

Но важно: инвестировать следует только через проверенные компании с опытом завершенных проектов, и использовать консультацию независимых юридических компаний, иначе есть риск зайти в не достроящийся объект.

Буковель — полноценная частная собственность с украинской регистрацией.

В отличие от Бали инвестор в Буковеле получает государственную регистрацию права собственности на апартаменты, независимо от формы проживания или сдачи в аренду.

Все объекты продаются как нежилой фонд (гостиничные номера или коммерческая недвижимость).

Покупатель получает договор купли-продажи, регистрацию у нотариуса — все по украинскому законодательству.

Если проект предусматривает гарантированную арендную программу, заключается отдельный договор с управляющей компанией.

Юридические риски минимальны, если работать с объектами от прозрачных застройщиков и проверять землю, разрешительную документацию, целевое назначение.

В этом помогает юрист или сопровождение компании-партнера.

Оба направления — и Бали, и Буковель — могут быть выгодны инвестору.

Настоящая диверсификация — это инвестиции в объекты с разными валютами, сезонами, подходами к аренде.

Именно поэтому все большее количество украинских инвесторов покупают апартаменты и в Буковеле, и на Бали, балансируют доходность и риски, а также пользуются возможностью иметь жилье как в Карпатах, так и в тропиках.

Автор: Юрий Грушецкий.