Великий розпил? Як уряд збирається будувати житло для переселенців в два рази дорожче за вже готове

Влітку 2024 року в українських медіа заговорили про масштабну ініціативу: будівництво соціального житла для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Про готовність підтримати програму не раз заявляли представники міжнародних інституцій. Зокрема, Європейський інвестиційний банк (ЄІБ) планує виділити на будівництво соцжитла 400 млн євро, половина з яких – кредитні кошти.

“​​ЄІБ планує надати кредитні ресурси на суму 200 мільйонів євро, які будуть структуровані як рамковий кредит Україні (суверенний кредит). Можливість надання відповідної грантової підтримки наразі обговорюється з партнерами з розвитку”, – ідеться в листі ЄІБ, адресованому Мінфіну.

Ініціатором проєкту виступає Міністерство розвитку громад та територій. Воно розробило документи, що окреслюють загальну рамку проєкту. Згідно з ними, планується створити фонд соціального орендного житла та здавати квартири в оренду за пільговими цінами.

Держава планує побудувати багатоквартирні будинки, які будуть у комунальній власності органів місцевого самоврядування (ОМС), а ті здаватимуть його в оренду ВПО та іншим категоріям населення, які потребуватимуть такого житла.

• «Слуги народу» готують закон, який заборонить шукати в них те, що вони накрали

Попередньо опрацьовується варіант будівництва житла в Білоцерківському, Броварському, Бучанському, Дрогобицькому, Житомирському, Криворізькому, Кропивницькому, Львівському, Нововолинському, Полтавському, Рівненському, Тернопільському, Харківському, Хмельницькому та Черкаському районах.

“Центр оцінки ризиків” проаналізував урядові документи та виявив низку проблем, які зафіксував у дослідженні.

Не пріоритетний проєкт

Відповідно до реформи публічних інвестицій, яка має забезпечити прозорість використання коштів під час відбудови, усі концепції відповідних проєктів подаються до Єдиної цифрової інтегрованої системи управління процесом відбудови (DREAM). У цю ж систему завантажили і концепцію “Створення фонду житла соціального призначення”.

За задумом, концепція має містити опис проблеми, яку розв’язує проєкт, відповідність стратегічним документам, план фінансування та доступність проєкту, план його реалізації. Завантажений у DREAM документ оцінюють Мінекономіки, Мінфін та Мінінфраструктури і готують висновки.

На основі цих оцінок той чи інший документ набирає певну кількість балів, яка визначає його пріоритетність та шанси на отримання фінансування. Рішення про включення проєкту до переліку пріоритетних ухвалює Стратегічна інвестиційна рада.

10 вересня 2024 року відбулося друге засідання цієї ради, на якому затвердили перелік пріоритетних проєктів для фінансування на 2025 рік. Попри свою стратегічну доцільність та важливість, концепція побудови соціального житла отримала низькі бали – лише 2,8. Як наслідок, вона не потрапила до переліку пріоритетних. Причина – “низька якість підготовки концепції” та “відсутність частини вихідних даних”.

Оприлюднений Міністерством розвитку на початку 2025 року проєкт постанови про створення фонду соціального житла містить низку недоліків, один з яких – відсутність фінансово-економічних розрахунків та даних, на яких би ці розрахунки могли базуватися.

Під час погодження документа Міністерство фінансів у своєму висновку звернуло увагу на рішення Рахункової палати, згідно з яким уряд вже мав досвід ухвалення документів без фінансово-економічних розрахунків та висновків Мін’юсту, Мінфіну, Мінекономіки та Мінцифри.

Ідеться про постанову про виділення коштів на будівництво магістральних водогонів у Кривий Ріг, Нікополь та Томаківку після знищення Каховської ГЕС. Тоді довелося не раз переглядати проєктні рішення будівництва та збільшити їх фінансування у понад 12 разів: з 1,5 млрд грн до 19 млрд грн.

Також Мінфін вказав Мінрозвитку та Агентству відновлення на рекомендацію, визначену в рішенні Рахункової палати: реалізувати експериментальний проєкт лише за наявності фінансово-економічних розрахунків та зобов’язати розпорядників бюджетних коштів додатково контролювати їх використання.

Дорогі квадратні метри

За 400 млн євро від ЄС та ЄІБ Міністерство розвитку планує побудувати 52 будинки соціального житла. Типовий проєкт будинку такий: девʼять поверхів та 126 квартир, з яких 72 – однокімнатні (по 40 кв. м), 36 – двокімнатні (53 кв. м), 18 – трикімнатні (65 кв. м). Загальна площа квартир становитиме 5 958 кв. м, а вартість будівництва – 333,65 млн грн.

Виходячи з цього опису, вартість будівництва одного квадратного метра квартири становитиме 56 тис. грн без ПДВ. Чи це дорого? Так, і ось чому.

Річ у тім, що Мінрозвитку регулярно публікує показники опосередкованої вартості будівництва житла. У січні середня вартість будівництва квадратного метра квартири в Україні становила 23 841 грн з ПДВ. Це вдвічі менше, ніж заявлено в проєкті постанови.

“Центр оцінки ризиків” проаналізував вартість квадратного метра квартир на сайті Lun.ua у новобудовах та будинках, введення в експлуатацію яких заплановане на 2025 рік, з підземним паркінгом або спеціальним укриттям у громадах, де планується будівництво соціального житла. Результат дослідження дав такі ціни за квадратний метр з ПДВ:

• Біла Церква – 36,8 тис. грн;
• Буча – 37 тис. грн;
• Житомир – 33-36,5 тис. грн;
• Дрогобич – 35,4-36,65 тис. грн.

Таким чином, ринкова вартість житла в середньому в 1,5 разу нижча, ніж закладена у проєкті.

“Центр оцінки ризиків” запитав Мінрозвитку, чи вважають у відомстві таку вартість квадратного метра обґрунтованою. Це запитання там проігнорували, зазначивши, що на нарадах з громадами вирішили взяти за основу іншу ціну.

“Міністерство та представники ОМС проаналізували інформацію щодо вартості будівництва в регіонах… та дійшли згоди взяти за основу усереднений показник вартості будівництва, що становить 42 тис. грн за квадратний метр”, – ідеться у відповіді відомства.

Знизити вартість будівництва квадратного метра соціального житла там вдалося завдяки маніпуляціям, адже 42 тис. грн – це середня вартість квадратного метра в будинку, а не квартир у ньому. Хоч ця цифра менша, вартість зведення будинку та сама: 333,65 млн грн.

Мінрозвитку пояснює, що вартість розрахована на основі “усереднених показників”, отриманих на нарадах з громадами, але детального кошторису немає. Ба більше, у вартість 56 тис. грн за квадратний метр квартири включені проєктування, будівельні роботи, монтаж інженерії, побудова укриття, але не включені ПДВ, земельна ділянка, підключення до мереж. Тобто загальна вартість такого експериментального проєкту буде вища.

Примітно, що на ці ж проблеми Рахункова палата вказувала і в кейсі будівництва водогону до Кривого Рогу. Тоді контрольно-ревізійний орган рекомендував Агентству відновлення детально аналізувати ринкові ціни перед укладанням договорів на постачання матеріальних ресурсів та обладнання, регулярно оновлювати дані про ціни та контролювати відповідність кошторисів цим цінам.

Без конкурсу і прозорих правил

Міністерство розвитку під час підготовки проєкту створення соціального житла мало б передбачити правила і процедури, які унеможливлюють корупційні правопорушення.

Натомість воно заклало закритість процесу відбору проєктів повторного використання від об’єднань громадян, в інтересах яких реалізовуватиметься проєкт, та професійної спільноти архітекторів. Це підриває довіру до органів державної влади та ставить під сумнів ефективність ухвалених ними рішень.

У проєкті постанови про створення фонду соціального орендного житла не передбачене проведення архітектурних конкурсів та не визначені критерії відбору проєктів повторного використання. Такі проєкти рекомендуватиме Агентство відновлення.

Цей підхід породжує корупційний ризик, зумовлений дискрецією посадових осіб агентства. Ба більше, він суперечить керівним принципам процесу відновлення, закладеним ініціативою ЄС Ukraine Facility. У межах останньої Україна отримує допомогу на 50 млрд євро.

Досвід інших країн свідчить: конкуренція ідей дає кращі рішення. Без прозорого відбору немає гарантії, що житло буде зручним, довговічним і відповідатиме сучасним стандартам енергоефективності.

Що далі

Наразі експериментальний проєкт створення фонду соціального орендного житла містить значні недоліки, які можуть поставити під загрозу його ефективність та реалізацію. Відсутність чітких вихідних даних, фінансово-економічних обґрунтувань, конкурсного підходу до вибору архітектурних рішень та прозорих механізмів реалізації створює ризики неефективного використання коштів та довгострокових проблем із забезпеченням житлом внутрішньо переміщених осіб.

Як наслідок, експеримент з будівництва соціального житла фактично провалився, навіть не почавшись, адже через низьку якість підготовки не потрапив до Єдиного портфеля публічних інвестиційних проєктів, пріоритетних для фінансування на 2025 рік.

Проте остаточну крапку в цій історії ставити рано. У відповідь на запит “Центру оцінки ризиків” Мінекономіки повідомило, що ініціаторам проєктів нададуть ще одну можливість для подання проєктів у DREAM.

“Після створення нової методології та відкриття екосистеми DREAM головні розпорядники бюджетних коштів у 2025 році матимуть змогу підготувати та подати концепції публічних інвестиційних проєктів, які потребуватимуть фінансування з державного бюджету, державної підтримки або реалізовуватимуться в рамках державно-приватного партнерства”, – відповіли там.

Це означає, що Мінрозвитку матиме час на виправлення недоліків, усунення ризиків і помилок. Покращити проєкт створення фонду соціального орендного житла можна завдяки таким рекомендаціям.

Зібрати дані щодо реальної потреби в житлі ВПО та інших категорій соціально незахищених верств населення. Провести соціологічне опитування щодо кількості осіб, які потребують такого житла та готові оплачувати його оренду.

До програми соціального житла для ВПО є багато запитань. На фото – двір у місті Покровську, грудень 2024 року. Getty Images

Проаналізувати альтернативні шляхи розв’язання проблеми житла для ВПО завдяки іншим державним та міжнародним програмам (Charity Hansen Ukrainian Mission, Nefco, ЄС) та проєктам, які реалізуються в регіонах.