Никто в здравом уме сейчас не пойдет на приватизацию Житнего рынка, говорит инвестор. И… подает документы на приватизацию

Вторые "общественные слушания", как назвала компания Inzur свою обновленную презентацию по восстановлению Житнего рынка, явно были задуманы, как работа над ошибками после первой презентации. Но в результате вызвали существенные дополнительные вопросы.

"Телеграф" рассказывает, какие правки внес потенциальный инвестор в свой проект по Житнему рынку на Подоле в Киеве, и какие основные проблемы мешают реализации этого проекта.

Под микроскопом общественности

В конце февраля 2025 года инвестиционная компания Inzur впервые представила созданный ею при участии консалтингового агентства Colliers и архитектурно-инжинирингового бюро AVR Development полностью готовый проект ревитализации Житнего рынка. Тогда на презентации, которую показательно провели прямо на территории рынка, присутствовало около 400 человек, а само мероприятие состоялось в формате довольно оживленного диалога.

Вопросов, даже претензий к первоначальному проекту было немало, и большинство из них достаточно рациональны. Прежде всего, люди спрашивали о предохранителях, которые в будущем позволили бы обезопасить рынок от сноса или застройки жилыми высотками, если вдруг инвестор передумает его развивать. Некоторым не понравился подход к новому внешнему виду и внутреннему зонированию рынка. Кто-то спрашивал, потянут ли обычные фермеры арендную плату за места, потому что проект от Inzur выглядел как-то слишком "лакшери".

В результате во время второй презентации, состоявшейся 23 апреля, инвесткомпания попыталась убедить, что учла большинство из этих замечаний.

Прежде всего Андрей Журжий, владелец и СЕО Inzur, снова подчеркнул, что его компания готова участвовать в проектах восстановления Житнего рынка только при его приватизации. По его словам, чтобы подобный объект развивался, он не должен находиться в коммунальной собственности и им не должны руководить назначенные чиновники. Это доказано всей предыдущей историей Житнего и его нынешним полуразрушенным состоянием.

"Так выглядит, что город, как управленец, не может управлять такими объектами, восстанавливать такие объекты. И это вообще не функция города во время войны… Лучшая форма собственности – это частная собственность, когда частный владелец переживает, отвечает за этот объект. А не тот или иной чиновник, который пришел на месяц, год или пять лет, и думает, что ему с этого объекта урвать", — заявил Журжий.

Значительная часть второй презентации касалась вопроса обезопашивания Житнего от судьбы его разрушенного "коллеги" – Сенного рынка. Напомним, тот также был приватизирован, а новый владелец вроде бы пообещал его отстроить и в результате рынок был полностью разрушен. Сейчас на его месте возвышаются жилые многоэтажки.

В рамках этой части "Телеграф" ожидал небольшой сюрприз. Дело в том, что во время первой презентации корреспондент издания задал вопрос, не собирается ли Inzur превентивно подготовить какой-то документ достаточной юридической силы, который бы засвидетельствовал четкие обязательства инвестора перед киевлянами сохранить рынок, в частности не менять его функциональное назначение. Тогда Журжий сказал, что не видит возможности существования такого документа. И вот во время второго мероприятия именно такой договор стал чуть ли не его центральной "фишкой".

Оказалось, что после первой презентации вероятный инвестор заказал юрфирме Aezinger, специализирующейся на приватизационных вопросах, разработать проект соглашения, максимально оберегающего Житний рынок после его продажи от разрушения, перестройки или возведения на его месте какого-либо другого объекта, условно, ЖК или торгового центра.

В упомянутом проекте соглашения, в частности, делается особый акцент на том, что должен произойти капитальный ремонт рынка (а не реконструкция, или перестройка), что должны быть сохранены существующие архитектура и идентичность рынка, в том числе панно, формы и конструкции крыши. Проект также предусматривает сохранение высотности и этажности рынка и, самое главное, его функционального назначения.

Кроме того, проект соглашения также фокусируется на ответственности инвестора в случае нарушения им обязательств, в частности, в тексте выписаны существенные финансовые штрафы и возможность владельца (община Киева) расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Идея, конечно, рациональна, но пока нет никаких гарантий, что на такие условия пойдет еще кто-нибудь из других инвесторов, кроме Inzur. Кроме того, не факт, что эти условия точно будут учтены при подготовке тендерной документации, если рынок все же будут приватизировать.

В родных серых тонах

Вторая часть презентации была посвящена изменениям, которые Inzur внес во внешний вид рынка и уточнения его внутреннего зонирования.

Оказалось, что первые рендеры внешнего вида рынка, почему-то демонстрировавшие его преимущественно в ночное время, испугали некоторых киевлян своей чрезмерной "яркостью". И даже произвели впечатление, что вместо привычного Житнего, на его месте Inzur планирует сделать какое-то супердорогое заведение, рассчитанное на премиальный сегмент покупателей, которое будет не по карману ни обычным киевлянам, ни обычным продавцам в плане аренды торговых площадей.

Потенциальному инвестору пришлось "прикрутить" яркость презентаций и сделать акцент на виде рынка днем, когда он выглядит "по-знакомому". Андрей Журжий подчеркнул, что инвестор точно планирует сохранить все архитектурные особенности, в том числе – панно, ставшее визитной карточкой Житнего.

Среди других новшеств, которые Inzur представил во время второй презентации, следующие:

• Компания отказалась от постройки подземных паркингов – это оказалось экономически не выгодным. Кроме того, это может иметь неприятные последствия в случае проведения строительных работ, ведь под Житним могут быть расположены культурные слои разных эпох;
• Паркинг в подвале будет, но всего на 60–80 авто;
• В подвале также будет бомбоубежище;
• Рядом с рынком, где планируется организовать уличную торговлю, будут обустроены навесы, стилизованные под существовавшие там несколько десятилетий назад;

• Уделено дополнительное внимание торговым местам для фермеров – современные санитарные условия, техника, наличие воды;

• Отказались от варианта создания на втором этаже спортзала, но, возможно, там будет книжный магазин;
• Отказались от предыдущей идеи создать наверху рынка теплицы;
• Максимальная инклюзивность – пандусы, пролонгаторы, лифты для маломобильных групп населения.

А теперь – о грустном

Обе вышеупомянутые концепции восстановления Житнего рынка от Inzur, первая и обновленная, 3D-рассчеты его конструкций, красивые рендеры, финансовые просчеты доходности и даже проекты договоров (а на все это потрачены уже большие деньги, более 100 тыс евро) могут оказаться пустым местом, если не будет решен самый главный вопрос – в чьей собственности будет рынок. Ведь, напомним, Inzur заявляет, что будет участвовать в восстановлении Житнего исключительно при его приватизации.

А сейчас рынок находится в коммунальной собственности, и киевские власти, похоже, это вполне устраивает. Они пока последовательно реализуют планы сдачи в аренду торговых площадей Житнего и так же последовательно в этих планах проваливаются.

Так, в 2022 году второй этаж и часть первого были переданы в аренду ООО "Танджерин". Оно должно было провести за свой счет капитальный ремонт рынка и платить немалую аренду (около 1,2 млн грн). В результате – ни первого, ни второго община Киева от арендатора так и не увидела. В Хозяйственном суде г.Киева возбуждено дело по иску Департамента коммунальной собственности г.Киева о расторжении договора аренды. Рассмотрение дела по сути запланировано на 29 апреля.

Впоследствии, в 2024 году, киевские власти пытались сдать Житний в аренду как целостный имущественный комплекс. Но в конце концов, эти планы также провалились, как писал "Телеграф" — из-за протестов общественности. Однако в январе 2025 года заместитель Виталия Кличко Валентин Мондиевский заявил о новой попытке сдать рынок в аренду.

При этом сам факт ныне действующей аренды на площади Житнего рынка, как оказалось во время второй презентации, является неприемлемым для проекта от Inzur обстоятельством. Ведь, как заявил Андрей Журжий, прозрачная приватизация этого рынка при наличии этого договора аренды невозможна.

"Мы сразу говорим, что мы не будем участвовать ни в одном аукционе, потому что он (рынок, – ред.) обременен. Никакой субъект при здравом уме не придет, и не возьмет целостный имущественный комплекс в аренду, или в приватизацию, под обязательства полного капитального ремонта с сотнями миллионов инвестиций, имея риск, что когда вы это завершите, к вам придет арендатор второго этажа и скажет: "Добрый день – спасибо", но половина рынка на 15 лет – моя". Это unreal. Переведите этот пример на вашу собственную квартиру и вы поймете, что это невозможно даже в теории. Но власти нам рассказывают, что это же будет прозрачный аукцион, это же будет на Prozorro. Да калькулятор обманешь, экономическую природу не обманешь… Поэтому говорить о любом прозрачном сценарии можно только после расторжения этого договора (с ООО "Танджерин" — ред.)", — отмечает Журжий.

И одновременно говорит, что уже в ближайшее время его компания собирается обратиться в КГГА относительно включения Житнего в перечень объектов приватизации.

"Телеграф" спросил Журжия, какова логика такого шага, то есть зачем инициировать приватизацию рынка, если при наличии действующего арендатора Inzur не собирается участвовать в аукционе. Из его ответа можно понять, что это, скорее, шаг для того, чтобы максимально вынести этот вопрос в публичную плоскость.

"Это, опять же, для того, чтобы привлечь внимание к проблеме. Сейчас я в очередной раз могу сказать, что если этот договор (действующий договор аренды, — ред.) не будет расторгнут, ни мы, никто другой не будет участвовать ни в одном аукционе — арендном, приватизационном, не имеет значения. Потому что (в противном случае) вы берете обязательства на сотни миллионов инвестиций и не сможете пользоваться этим объектом… Если же мы сможем эти проблемы решить, то в конечном случае сможем рассчитывать на прозрачный конкурс", — считает Журжий.

Кроме обращения по приватизации Житнего, по словам Журжия, в настоящее время его компания инициирует внесение рынка в перечень объектов культурного наследия, а также создает петицию за сохранение архитектурного наследия Житнего рынка и честные правила его приватизации.

К слову, у приватизации Житнего рынка есть противники, недавно зарегистрировавшие петицию противоположного содержания – о недопущении его приватизации.

Напомним, в вопросе приватизации одним из главных оппонентов Андрея Журжия и его компании является ресторатор Евгений Клопотенко. В феврале он предложил киевским властям сделать его директором КП "Житний рынок". А позже обнародовал свою концепцию восстановления Житнего, которая базируется на том, что рынок будет оставаться коммунальным, но будет руководиться профессиональной бизнес-командой под контролем специально созданного общественного совета.

"Телеграф" не собирается упускать из виду вопрос восстановления "Житнего". Редакция, как и большинство киевлян, надеется, что один из самых популярных ранее рынков столицы обретет новую жизнь и будет способствовать максимальной прозрачности процессов вокруг этого. Не переключайтесь!