Ніхто в здоровому глузді зараз не піде на приватизацію Житнього ринку, каже інвестор. І… подає документи на приватизацію

Другі "громадські слухання", як назвала компанія Inzur свою оновлену презентацію щодо відновленняЖитнього ринку явно були задумані, як робота над помилками після першої презентації. Але в результаті викликали суттєві додаткові питання.

"Телеграф" розповідає, які правки вніс потенційний інвестор у свій проєкт по Житньому ринку на Подолі в Києві, та які основні проблеми стоять на заваді реалізації цього проєкту.

Під мікроскопом громадськості

Наприкінці лютого 2025 року інвестиційна компанія Inzur вперше презентувала створений нею за участі консалтингового агентства Colliers та архітектурно-інжинірингового бюро AVR Development повністю готовийпроєкт ревіталізації Житнього ринку. Тоді на презентації, яку показово провели прямо на території ринку, були присутні близько 400 людей, а сам захід відбувся у форматі досить жвавого діалогу.

Питань, ба, навіть претензій до першопочаткового проєкту було чимало, і більшість з них достатньо раціональні. Перш за все, люди питали про запобіжники, які б у майбутньому дали змогу убезпечити ринок від знесення чи забудови житловими висотками, якщо раптом інвестор передумає його розвивати. Декому не сподобався підхід до нового зовнішнього вигляду і внутрішнього зонування ринку. Хтось питав, чи потягнуть звичайні фермери орендну плату за місця, бо проєкт від Inzur виглядав якось аж занадто "лакшері".

У результаті під час другої презентації, що відбулася 23 квітня, інвесткомпанія спробувала переконати, що врахувала більшість із цих зауважень.

Перш за все Андрій Журжій, власник і СЕО Inzur, знову наголосив, що його компанія готова брати участь у проєктах відновлення Житнього ринку лише за умови його приватизаціі. За його словами, аби подібний об’єкт розвивався, він не повинен бути у комунальній власності і ним не повинні керувати призначені чиновники. Це доведено усією попередньою історією Житнього і його теперішнім напівзруйнованим станом.

"Так виглядає, що місто, як управлінець, є неспроможним керувати такими об'єктами, відновлювати такі об'єкти. І це взагалі не функція міста під час війни… Найкраща форма власності — це приватна власність, коли приватний власник переживає, відповідає за цей об'єкт. А не той чи інший чиновник, який прийшов на місяць, рік, чи на п'ять років, і думає, що йому з цього об'єкту урвати", — заявив Журжій.

Значна частина другої презентації стосувалася питання убезпечення Житнього від долі його зруйнованого "колеги" – Сінного ринку. Нагадаємо, той також було приватизовано, а новий власник, начебто, пообіцяв його відбудувати. та в результаті ринок було повністю зруйновано. Зараз на його місці височіють житлові багатоповерхівки.

В рамках цієї частини на "Телеграф" чекав невеликий сюрприз. Справа в тому, що під час першої презентації кореспондент видання поставив питання, чи не збирається, бува, Inzur превентивно підготувати якийсь документ достатньої юридичної сили, який би засвідчив чіткі зобов’язання інвестора перед киянами зберегти ринок, зокрема не міняти його функціональне призначення. Тоді Журжій відповів, що не бачить можливості існування такого документу. І ось під час другого заходу саме такий договір став ледве не його центральною "фішкою".

Виявилося, що після першої презентації ймовірний інвестор замовив юрфірмі Aezinger, що спеціалізується на приватизаційних питаннях, розробити проєкт угоди, яка б максимально убезпечувала Житній ринок після його продажу від руйнування, перебудови або спорудження на його місці якогось іншого об’єкту, умовно, ЖК чи торгівельного центру.

У згаданому проєкті угоди, зокрема, робиться особливий акцент на тому, що має відбутися саме капітальний ремонт ринку (а не реконструкція, чи перебудова), що повинні бути збереженні існуючі архітектура та ідентичність ринку, в тому числі панно, форми та конструкції даху. Проєкт також передбачає збереження висотності та поверховості ринку, та, найголовніше, його функціонального призначення.

Окрім того, проєкт угоди також фокусується на відповідальності інвестора у випадку порушення ним зобов’язань, зокрема у тексті виписані суттєві фінансові штрафи та можливість власника (громада Києва) розірвати договір в односторонньому порядку.

Ідея, звичайно, раціональна, але поки немає жодних гарантій, що на такі умови піде ще хтось з інших інвесторів, окрім Inzur. Окрім того, не факт що ці умови точно будуть враховані при підготовці тендерної документації, якщо ринок все ж таки будуть приватизувати.

У рідних сірих тонах

Друга частина презентації була присвячена змінам, які Inzur вніс у зовнішній вигляд ринку та уточненням щодо його внутрішнього зонування.

Виявилося, що перші рендери зовнішнього вигляду ринку, які чомусь демонстрували його переважно у нічний час, налякали деяких киян своєю надмірною "яскравістю". І навіть викликали враження, що замість звичного Житнього, на його місці Inzur планує зробити якийсь супердорогий заклад, розрахований на преміальний сегмент покупців, який буде не по кишені ні звичайним киянам, ні звичайним продавцям у плані оренди торгівельних площ.

Потенційному інвестору довелося "прикрутити" яскравість презентацій та зробити акцент на вигляді ринку вдень, коли він виглядає більш "по-знайомому". Андрій Журжій наголосив, що інвестор точно планує зберегти усі архітектурні особливості, у тому числі – панно, яке стало візитною карткою Житнього.

Серед інших нововведень, які Inzur представив під час другої презентації, наступні:

• Компанія відмовилася від спорудження підземних паркінгів – це виявилося економічно не вигідним. Окрім того, це може мати неприємні наслідки у випадку проведення будівельних робіт, адже під Житнім можуть бути розташовані культурні шари різноманітних епох;
• Паркінг у підвалі буде, але усього на 60-80 авто;
• У підвалі також буде бомбосховище;
• Поруч з ринком, там де планується організувати вуличну торгівлю, будуть облаштовані навіси, стилізовані під ті, що існували там кілька десятиріч тому;

• Приділено додаткову увагу торговим місцям для фермерів – сучасні санітарні умови, техніка, наявність води тощо;

• Відмовились від варіанту створення на другому поверсі спортзалу, але, можливо, там буде книгарня;
• Відмовилися від попередньої ідеї створити нагорі ринку теплиці;
• Максимальна інклюзивність – пандуси, пролонгатори, ліфти для маломобільних груп населення.

А тепер — про сумне

Обидві вищезгадані концепції відновлення Житнього ринку від Inzur, перша і оновлена, 3D-обрахунки його конструкцій, красиві рендери, фінансові прорахунки прибутковості і навіть проєкти договорів (а на усе це витрачено вже грубі гроші, понад 100 тис євро) можуть виявитися порожнім місцем, якщо не буде вирішено найголовніше питання – у чиїй власності буде ринок. Адже, нагадаємо, Inzur заявляє, що братиме участь у відновленні Житнього виключно за умов його приватизації.

А наразі ринок перебуває у комунальній власності, і київську владу, схоже, це цілком влаштовує. Вона поки послідовно реалізує плани здачі в оренду торговельних площ Житнього, і так само послідовно у цих планах провалюється.

Так, у 2022 році другий поверх і частину першого було передано в оренду ТОВ "Танджерін". Воно повинно було провести за власні кошти капітальний ремонт ринку і платити чималу оренду (близько 1,2 млн грн). В результаті – ні першого, ні другого громада Києва від орендаря так і не побачила. Наразі в Господарському суді м.Києва відкрито справу за позовом Департаменту комунальної власності м.Києва про розірвання договору оренди. Розгляд справи по суті запланований на 29 квітня.

Згодом, у 2024 році, київська влада намагалася здати Житній в оренду як цілісний майновий комплекс. Але зрештою ці плани також провалилися, як писав "Телеграф" — через протести громадськості. Пропри це в січні 2025 року заступник Віталія Кличка Валентин Мондієвський заявив про нову спробу здати ринок в оренду.

При цьому сам факт нині діючої оренди на площі Житнього ринку, як виявилося під час другої презентації, є неприйнятною для проєкту від Inzur обставиною. Адже, як заявив Андрій Журжій, прозора приватизація цього ринку при наявності цього договору оренди є неможливою.

"Ми відразу говоримо, що ми не будемо брати участь в жодному аукціоні, тому що він (ринок, — ред.) обтяжений. Жодний суб'єкт при здоровому глузді не прийде, і не візьме цілісний майновий комплекс в оренду, або в приватизацію, під зобов'язання повного капітального ремонту з сотнями мільйонів інвестицій, маючи ризик, що коли ви це завершите, до вас прийде орендар другого поверху і скаже: "Добрий день, дякую, але половина ринку на 15 років – моя". Це unreal. Переведіть цей приклад на вашу власну квартиру, і ви зрозумієте, що це неможливо навіть в теорії. Але влада нам розповідає, що, це ж буде прозорий аукціон, це ж буде на Prozorro Та калькулятор обманеш, економічну природу не обманеш… Тому говорити про будь-який прозорий сценарій можна тільки після розірвання цього договору (з ТОВ "Танджерін" — ред.)", — зазначає Журжій.

І одночасно говорить, що вже найближчим часом його компанія… збирається звернутися до КМДА щодо включення Житнього до переліку об'єктів приватизації.

"Телеграф" запитав Журжія, якою є логіка такого кроку, тобто навіщо ініціювати приватизацію ринку, якщо за наявності діючого орендаря Inzur не збирається брати участь у аукціоні. З його відповіді можна зрозуміти, що це скоріше крок для того, аби максимально винести це питання у публічну площину.

"Це, знову ж таки, для того, щоб привернути увагу до проблеми. Зараз я вчергове маю нагоду сказати, що якщо цей договір (діючий договір оренди, — ред.) не буде розірваний, ні ми, ніхто інший не буде брати участь у жодному аукціоні — орендному, приватизаційному, не має значення. Тому що (в іншому випадку) ви берете зобов'язання на сотні мільйонів інвестицій, і не зможете користуватись цим об'єктом… Якщо ж ми зможемо ці проблеми вирішити, то в кінцевому випадку зможемо розраховувати на прозорий конкурс", — вважає Журжій.

Окрім звернення щодо приватизації Житнього, за словами Журжія, наразі його компанія ініціює внесення ринку до переліку об'єктів культурної спадщини, а також створює петицію за збереження архітектурної спадщини Житнього ринку та чесні правила його приватизації.

До слова, у приватизації Житнього ринку є супротивники, які нещодавно зареєстрували петицію протилежного змісту – про недопущення його приватизації.

Нагадаємо, у питанні приватизації одним із головних опонентів Андрія Журжія та його компанії є ресторатор Євген Клопотенко. У лютому він запропонував київській владі зробити його директором КП "Житній ринок". А пізніше оприлюднив свою концепцію відновлення Житнього, яка базується на тому, що ринок лишатиметься комунальним, але керуватиметься професійною бізнес-командою під контролем спеціально створеної громадської ради.

"Телеграф" не збирається випускати з поля зору питання відновлення "Житнього". Редакція, як і більшість киян, сподівається, що один із найпопулярніших раніше ринків столиці дістане нове життя, і сприятиме максимальній прозорості процесів навколо цього. Не перемикайтеся!