Купівля квартири під оренду у 2025 році: який термін окупності та чи вигідно це взагалі

Ціни на квартири в Україні не перестають зростати, тому для багатьох покупців питання окупності стає головним. Чи варто купувати квартиру під оренду у 2025 році? Скільки потрібно чекати на перший дохід? У коментарях 24 Каналу аналітики та експерти з нерухомості дали відповіді на найпопулярніші запитання.

У яких містах термін окупності найкоротший

Згідно з аналітикою OLX Нерухомості, терміни окупності однокімнатної квартири на вторинному ринку в Україні коливаються від 8,6 до 17,9 року. Найменше на дохід доведеться чекати в містах з високими орендними ставками, а це:

• Ужгород – 8,6 року;
• Дніпро – 8,9 року;
• Луцьк – 9,8 року;
• Суми – 9,9 року.

Також на окупність позитивно впливають такі фактори, як високий попит на житло в місті чи конкретному районі, розвиток будівельного сектору та економічна стабільність.

Терміни окупності однокімнатної квартири на вторинному ринку / Аналітика OLX

Купівля квартири для здавання в оренду у Дніпрі може бути вигідним вкладенням, особливо якщо обирати ліквідні об'єкти в популярних житлових комплексах або на вторинному ринку. Середній термін окупності інвестицій складає 8 – 10 років, що є гарним показником для житлової нерухомості,
– прокоментувала Вікторія Дьоміна, очільниця Дніпропетровського відділення АФНУ.

Найкращими варіантами для інвестицій експертка називає однокімнатні квартири площею до 45 квадратів у сучасних ЖК або бюджетні варіанти на вторинному ринку з готовим ремонтом.

Міста з довготривалою окупністю квартир

У деяких містах термін окупності може бути значно довшим. Це пов'язано з високими цінами на квартири або відносно низькими орендними ставками. Найдовші терміни окупності в таких містах:

• Херсон – 17,9 року;
• Харків – 15,8 року;
• Чернігів – 15,7 року;
• Київ – 15,5 року;
• Одеса – 15,3 року;
• Вінниця – 15,2 року.

У Херсоні, Харкові та Чернігові термін окупності довгий через складну безпекову ситуацію. Вартість оренди там значно нижча, ніж могла б бути за мирного часу.

Якщо говорити про купівлю з розрахунком отримувати прибуток тут і зараз, то це невигідно. Здати в оренду можна лише квартиру у житловому стані. Якщо брати мінімум, то таку квартиру в районах, популярних для оренди, можна придбати, починаючи від 11 000 доларів, тобто бюджет дуже доступний. Щоправда, окупність з поточними цінами на оренду 12 – 15 років навряд чи комусь цікава,
– прокоментував очільник Харківського відділення АФНУ Андрій Правдін.

Вторинка та первинка у Харкові / Фото DIM.RIA

На думку експерта, справжній прибуток від такої інвестиції покупець зможе отримати після завершення війни, з потенціалом зростання ціни у 3 – 4 рази.

Інвестування у житло в західних містах

Нерухомість у західних містах має високий попит як серед звичайних покупців, так і серед інвесторів. Термін окупності в найпопулярніших містах в середньому складає 12 років, за винятком вищезгаданого Ужгорода:

• Івано-Франківськ – 11,2 року;
• Рівне – 11,4 року;
• Львів – 11,5 року;
• Тернопіль – 13,6 року.

Термін окупності залежить від співвідношення вартості купівлі та орендних ставок. У містах з високими цінами на нерухомість і відносно низькими орендними ставками окупність буде довшою,
– зазначили аналітики OLX Нерухомості.

Наприклад, середня вартість однокімнатної квартири в Тернополі становить 1,6 мільйона гривень, а вартість оренди – 10 тисяч гривень. Середня вартість житла з одною кімнатою в Івано-Франківську складає майже так само – 1,7 мільйона гривень. Однак оренда там дорожча – 12,7 тисячі гривень, тому і термін окупності коротший.

Новий ЖК в Івано-Франківську / Фото DIM.RIA

Перепродаж чи купівля задля оренди: що переважає на ринку

Станом на зараз орендна стратегія переважає над перепродажем, каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. Хоча водночас загальний показник інвестиційного попиту на первинному ринку доволі низький і ледве сягає 5 – 7%.

Причин, чому показник такий низький, є декілька. По-перше, реальні темпи будівництва довші. Загалом на первинному ринку спостерігаються затримки, що сягають 18 – 24 місяці. По-друге, це зменшення справді ліквідної пропозиції, що відповідає очікуванням у співвідношенні ціни, якості та темпів будівництва протягом усіх трьох років повномасштабної війни. Особливо це стосується київського регіону і західних областей (Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Тернополя).

По-третє, купівельна спроможність українців падає, а тягар податкового навантаження зростає, якщо мовиться про систему швидкого перепродажу (продаж квартири, що була у власності до 3 років означає +5% податку).

То купувати квартиру під оренду вигідно чи ні?

Президентка АФНУ Олена Гайдамаха вважає, що купувати квартиру з ціллю здавання в оренду станом на зараз не дуже вигідно. Термін окупності надто довгий через високі ціни на квартири, зокрема в Києві.

На теперішній час купувати квартиру задля оренди не дуже вигідно. Ціни на нерухомість в Києві сягнули рівня приблизно того, що був до повномасштабного вторгнення. Оренда останнім часом також подорожчала, і, я думаю, ціни надалі зростатимуть. Проте термін окупності дуже довгий і невигідний,
– прокоментувала очільниця Асоціації фахівців з нерухомості України.

Угода про купівлю житла / Фото Pexels

На думку аналітиків OLX Нерухомості, купувати квартиру під оренду на вторинці може бути вигідно за умов:

• якщо вдається придбати квартиру за зниженою ціною, наприклад на етапі будівництва чи в сегменті вторинного житла;
• якщо покупець розглядає квартиру як актив на 10 і більше років, а не як предмет швидкої окупності.

У випадку із первинним ринком є інший важливий нюанс: "Ваша залученість у процес управління є обов'язковою, якщо хочете зберегти стан і якість свого лота", – каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Тобто якщо вже не зважати на довгий термін окупності, то з вкладеннями в ремонт і непередбачуваними витратами така інвестиція може стати однаково обтяжливою. Купувати квартиру під оренду чи ні – індивідуальна справа кожного покупця, що залежить від багатьох факторів.