Загадковий інвестор не такий вже загадковий? Що відомо про зупинку забудови в історичному районі Києва

В історії з колишнім заводом Ріхерта в Києві на Подолі, на території якого забудовник збирався зводити житловий багатоповерховий комплекс, несподіваний поворот. Його долею тепер опікуватиметься культурна інституція ∄ (відома як "Клуб на Кирилівській" або К41), що залучила інвестора до викупу нерухомості та орендувала землю. В планах – реконструкція та реставрація історичних будівель та створення паркової зони з водоймою.

"Телеграф" згадав про історію об’єкта, що супроводжується скандалами, кримінальними справами та судовими суперечками, та намагався з’ясувати, хто може стояти за угодою та чи реально вона зупинить житлову забудову.

Власники змінювались, плани на забудову – ні

На півночі столичного Подолу в межах вулиць Кирилівської (стара назва Фрунзе), Нижньоюрківської та провулка Мильного знаходиться територія, що колись стала першою промзоною Києва. Тут серед інших розвивав свій бізнес сімейний клан Ріхертів (батько Вільгельм, брати Яков та Михайло) – німецьких колоністів, що перебрались до Києва з Волині. Вони спеціалізувались на двох напрямках – виробництві цегли та плитки, адже в цьому районі є поклади синьо-зеленої глини, а також пивоварінні. Справи йшли успішно, тож родина могла собі дозволити розбудовувати наявні потужності, так на початку XX століття з'явився новий корпус броварні авторства архітектора Миколи Казанського. В будівлі, яку називають взірцем промислової архітектури Києва та України, були використані мотиви старокиївських укріплень, і саме вона "дожила" до наших часів. Формально це комплекс приміщень, до фасаду, що є "обличчям" об'єкту, примикає солодовня з льодовнею, варильня та сушильна башта.

Крім цього вціліли будинок житловий та конторський (1910 рік) та димар (1895 року). Ці об'єкти разом з водоймою на місці кар'єру та чималою ділянкою, що межує з горою Юрковиця, стали предметом тяжіння для сучасних бізнесменів.

Після остаточної зупинки виробництва на заводській території у 2006-му, де на той момент працювало ТОВ "Київський завод солодових екстрактів", вона кілька разів змінювала власників. Зокрема, наприкінці 2007 року головний корпус (літ. А) загальною площею 5624,6 кв. метрів по вулиці Фрунзе, 35 (зараз Кирилівська) перейшов за борг в 1 млн 978 тис. гривень дочірньому підприємству "Торговий Дім "Текстиль-Полімер". Про це йдеться в ухвалі господарського суду міста Києва. При цьому земельну ділянку площею 10,7497 га впритул до основного корпусу заводу (але не під ним!) з кадастровим номером 8000000000:85:311:0033 наприкінці грудня 2006 року орендувало ТОВ "Керамблоки-Інвест". Фірмі на той момент було лише два роки, а заснували її ТОВ "Лікерія", "Раф Піпл" і "Смарт Девелопмент", а також АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ларам Сістем", кінцевим бенефіціаром на той момент значився киянин Іван Бєлоусов.

Ділянку, на якій знаходились історичні будівлі, площею 0,7005 га з кадастровим номером 8000000000:85:311:0066, пізніше взяло в оренду ТОВ "В-Констракшн". Це одна з десятків компаній, засновником якої був відомий бізнесмен Ігор Воронов, і яка стала власником головного корпусу пивзаводу Ріхерта, димаря та житлового і конторського будинку. Наразі у відкритих джерелах не вдалось знайти інформацію, коли й у кого було викуплено цю нерухомість. Але це, очевидно відбулось до 2012 року, коли опосередковано стало відомо про намір Воронова перетворити промислову зону на сучасний мистецький простір. Задля цього він провів закритий архітектурний конкурс, результати якого доступні на сторінках учасників.

Проєкт мав назву Музей Воронова, архітектори пропонували різне бачення. Зокрема, один з учасників зазначав, що варто зберегти найціннішу основну будівлю, а решту знести й з отриманої цегли звести "брутальну оболонку нового музею", інший – вписував колишню броварню в модернове будівництво нового об’єкта.

Була також ідея створення цілого комплексу з освітнім кластером в історичній будівлі, що мала бути оточена офісами, готелями й житловими будинками поруч. Натомість до реалізації планів не дійшло, ЗМІ зазначали, що через задорогі витрати на реалізацію. Цей же меседж про зацікавленість власника у розвитку, але неможливість самотужки потягнути проєкт через велику собівартість та необхідність залучення до перетворення заводської території зацікавлених осіб та організацій, пролунав на міжнародному урбаністичному воркшопі "ФРУНЗЕ 35: переосмислюємо промзону". Він був оголошений фондом Гайнріха Бьолля у жовтні 2013.

На цей же період припадає судова тяганина між ТОВ "Керамблоки-Інвест" (сусіда по ділянці з "В-Констракшн") з Київською міською радою. Підстава – згаданий вище договір оренди на землю. З рішення Господарського суду міста Києва стає зрозуміло, що фірма відразу мала намір на житлову забудову в промзоні. Адже у позові пропонує виключити пункти про зобов’язання крім будинків звести ще й об’єкти соцсфери, а також передати КМДА 12% загальної площі житлового комплексу, зробити внесок до цільового фонду столичного бюджету кошти у розмірі 5% витрат на будівництво.

За даними сайту "Нерухомі", у 2014-му році "Керамблоки-Інвест" отримує містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. При цьому в них спочатку не було зазначено максимальну висоту будівель, які можна було проєктувати для будівництва.

А у 2015 році фірма "Керамблоки-Інвест" стає власницею нерухомості, що розташована на орендованій ділянці по вулиці Кирилівській. Йдеться про будівлі та приміщення, що використовувались у виробничому процесі при виготовленні цегли. Це, зокрема, сушильні та пічні цехи, склади, диспетчерська тощо.

Чистили димар, обіцяли житло і відкритий простір

Згодом в історії заводу Ріхерта на кілька років настає затишшя, руйнація будівель продовжується, як і загальний занепад території попри наявність власників і орендарів. Тож активісти та архітектори намагаються знайти вихід із ситуації. Тим паче, що в цей період по сусідству з заводською територією на вулиці Кирилівській, 37 і 37А вже тривало будівництво (замовником виступало ТОВ "Фірма Швидко" – засновник Вадим Зайковський). Так, наприклад студія SHOVK у 2019-му запропонувала концепцію ревіталізації заводської території. Головна ідея була в максимальному збереженні історичної будівлі й облаштуванні навколо "комфортного громадського, рекреаційного, культурного центру для жителів оточуючих масивів, та майбутніх мешканців житлових комплексів, що зводяться на сусідніх ділянках". Але й вона не була втілена у життя через відсутність інвесторів.

А восени 2021 колишній завод німецьких колоністів стає ключовим елементом проєкту "Ріхерт&Парк", який збирався реалізувати A Development. Засновниками фірми є АТ "Ларам Сістем" (той самий венчурний корпоративний інвестиційний фонд, що заснував ТОВ "Керамоблоки-Інвест) разом з кіпрською компанією "АБ Піллар Холдінгз (Кіпр) Лімітед" та Олексієм Барановим. Цей бізнесмен був серед топменеджерів компанії нардепа і бізнесмена Василя Хмельницького, а згодом засновнував кілька компаній, в тому числі ТОВ "Таврос Констракшн" – фірму, що мала виступати головним підрядником будівництва. А за дозвільні документи в цьому "сімейному колі" відповідала вже згадувана фірма "Керамоблоки Інвест", що отримала їх на перші дві черги будівництва у 2021 році.

Після цього A Development, відомий в столиці завдяки реконструкції частину заводу "Арсенал" біля станції метро, вийшов у публічну площину з проєктом "Ріхерт&Парк". В презентаційному повідомленні на його сторінці Instagram зазначається, що на вулиці Кирилівській, 35 буде зведено житловий комплекс з закладами харчування, фітнес-центром, офісами та магазинами. Загалом площа забудови мала складати 11,5 гектарів. При цьому девелопер обіцяв реставрувати будівлю пивоварного заводу Ріхерта, що передбачало укріплення каркаса і конструктиву будівлі, відновлення пошкоджених архітектурних елементів і повернення пам’ятці первинного кольору, адже вона початкова була облицьована жовтою київською цеглою.

Й з того моменту навколо проєкту не припиняються скандали. Зокрема, в цей період стає відомо про наявність кримінального провадження, в якому фігурує "Керамблоки-Інвест". Як зазначається в ухвалі Київського апеляційного суду, керівництво компанії підозрювалось у шахрайстві в особливо великих розмірах (ч. 4 ст. 190 Кримінального кодексу України). А саме компанія спільно з одним зі своїх засновників – ТОВ "Лікерія" та компанія з управління активами "Галуа Інвест" залучили до забудови земельної ділянки по вулиці Кирилівській кіпрську компанію "Riordan Limited". Інвестиції від іноземної фірми організатори схеми натомість використали не за призначенням. Ще й "нахімічили" з корпоративними правами "Керамблоки-Інвест". Взяли за них кошти у кіпріотів, а фактично передали ТОВ "Лікерія". Поки українські правоохоронці розбирались з порушенням закону, накладались арешти як на земельну ділянку на вулиці Кирилівський, що була в оренді ТОВ "Керамблоки-Інвест", так і на майно, що йому належало. Але згодом вони були скасовані, а з "Riordan Limited було укладено мирову угоду.

Змушений був реагувати девелопер і на позицію громадськості, яка переймалась перспективою втрати історичної будівлі заводу Ріхерта та забудови природної території "Гори Юрковиці", що знаходилась впритул до запланованої житлового комплексу. А позиція була досить однозначною, що відобразилось у підтримці петиції авторства бійця 30 ОМБр імені князя Костянтина Острозького Сергія Литвяка. В тексті, зокрема, наводився еквівалент у FPV дронах ринкової вартості земельної ділянки на Кирилівській. На думку військовослужбовця, могло йтися про 5 млрд гривень, на які можна було б придбати 250 тисяч "пташок", замість цього забудовник орендує землю за значно меншу суму. Саме тому автор петиції пропонував на 10 гектарах, де збирався будуватися ТОВ "Керамблоки-Інвест", та території між Смородинським та Богуславським узвозами, а також гори Юрковиця та Щекавиця створити Національний парк "Київські пагорби". У відповідь президент Володимир Зеленський доручив Міндовкілля підготувати відповідні документи та передати їх на розгляд Кабміну.

На побоювання щодо втрати пам'яток місцевого значення на сторінці проєкту "Ріхерт&Парк" відповіли дописом у листопаді 2023 року. З одного боку запевнили, що споруди під наглядом, з іншого опублікували чинний охоронний договір на головний корпус заводу Ріхерта, димар, будинок житловий та конторський по вулиці Кирилівський, 35. Він, до речі, з'явився після втручання Київської міської прокуратури, яка на початку 2021 року подала відповідний позову до суду на власника — ТОВ "В-Констракшн" (саме ця фірма фігурує в документі). А з іншого боку — девелоперська компанія обіцяла презентувати проєкт реставрації та восени минулого 2024 року демонструвала процес очищення димаря.

На природоохоронну частину претензій девелопер відповів змінами у концепції, а саме зменшенням території забудови й створенням паркової зони з озером. Задля цього орендар земельної ділянки – ТОВ "Керамблоки-Інвест" через сесію Київської міської ради "провів" рішення про її розподіл на дві частини. На меншій – площею 4,8046 га (кадастровий номер 8000000000:85:311:0031) мали б бути розташовані житлові будинки, на більшій – площею 5,9451 га (кадастровий номер 8000000000:85:311:0032) – інклюзивна зелена зона.

На правах анонімності – без персоналій і подробиць угоди

З кінця 2024 року й до весни 2025 року на сторінці проєкту "Ріхерт&Парк" нічого не повідомлялось про хід його реалізації. Тільки час від часу з'являлись тематичні пости про історію Подолу, його знакові місця та приклади перебудови. А останнє чорно-біле фото з написом "Проєкт зупинено" було розміщене ще на початку березня та пройшло непоміченим. Чого не скажеш про заяву культурної інституції ∄ ("Клуб на Кирилівській" або К41) про залишення компанією A Development території Юрковиці, що означає захист ділянки від житлової забудови. "Ми знайшли інвестиції, що дозволили нам викупити будівлю заводу Ріхерта, а також взяти в довгострокову оренду земельну ділянку навколо броварні з озером. На території ми плануємо відкрити парк з озером та простори для громади, над якими зараз працюємо", – було зазначено в повідомленні.

"Телеграф" звернувся за уточненнями щодо угоди, спрямованої на кардинальні зміни в долі заводу Ріхерта, до компанії A Development. Там спочатку погодились поговорити й призначили час, а потім через комунікаційницю відповіли, що "не готові вийти в публічний простір з коментарем". Не надто прояснило ситуацію й спілкування з представниками культурної інституції К41, зокрема, вони не стали розкривати подробиці щодо того, хто ж вирішив "вкластися" в проєкт.

- Наші інвестори прийняли рішення залишитися анонімними, тому ми не розголошуємо їхні імена чи кількість. Ми поважаємо їхнє право на приватність і вдячні за довіру до нашого проєкту. Будівлі перебувають у власності залучених інвесторів, які підтримують нашу місію зі збереження історичної спадщини, – дослівно відповіли на питання нашого видання щодо персоналій.

Таке формулювання навело на думку, що могло йтися не про безпосередній продаж/викуп заводської нерухомості, а про операції з корпоративними правами фірм, яким вона належала. Наприклад, в ТОВ "В-Констракшн" 12 лютого 2025 року до переліку засновників увійшов найбільший в Україні виробник та експортер зернових "Кернел Трейд" (39,16% акцій в цій компанії належить засновнику Андрію Веревському, що чотири рази обирався народним депутатом і входить до списку Forbes, посідаючи 2356 місце зі статками 1,4 млрд доларів), а також приватні особи Ольга та Вячеслав Переятенець та Артем Данилевський. Ця ж "четвірка" від 13 лютого 2025 року є й засновниками ТОВ "Керамблоки-Інвест".

Якщо ця версія вірна, то очевидно, що не було потреби й змінювати договори оренди на земельні ділянки, на якій розташована нерухомість, що належить "В-Констракшн" та "Керамблоки-Інвест". Принаймні про проєкти рішень Київської міської ради, які б мали затвердити якісь зміни, наразі невідомо.

А представники культурної інституції "Клуб на Кирилівський" також наголосили, що "інформація про терміни оренди та сторони угоди також лишається нерозголошеною". До речі, "К41" розташований в будівлі №41 по вулиці Кирилівський, вона, а також сусідні перебувають у власності ТОВ "Керамблоки-інвест", яке у серпні 2024 року ще й оформило в оренду ділянку під ними площею 0,3239 га. При цьому реальна площа нерухомого майна, для обслуговування якого фірмі була потрібна земля, була в чотири рази меншою, але в Київській раді цю обставину проігнорували.

В К-41 підкреслили, що анонімні інвестори поділяють бачення культурної інституції щодо розвитку території заводу Ріхерта "як культурного та суспільно важливого простору, і жодних додаткових вимог щодо використання будівель ними висунуто не було".

- Ми працюємо над планами щодо реставрації та реконструкції будівель, із максимальним збереженням їхньої історичної автентичності, – підкреслили у відповіді на питання "Телеграф" щодо того, як виглядатиме колишня промзона. – Триває й робота над концепцією використання території, і ми будемо раді поділитися деталями найближчим часом. Щодо реалізації, то ми розглядаємо залучення кількох джерел фінансування, включно з приватними інвестиціями та грантовими програмами.

В культурному просторі також наголосили, що планують незабаром провести толоку на заводській території та ініціювати діалог з владою Києва "задля напрацювання спільних рішень щодо збереження архітектурної спадщини та розвитку прилеглої території".

Оскільки на сьогодні є принаймні 5 відомих проєктів перетворення заводу Ріхерта, можливо, нові власники зекономлять і скористаються наявними напрацюваннями. Адже чим більше часу минає до реальних кроків щодо реставрації історичних будівель, тем менше шансів лишається на їхнє збереження. Тим часом активні кияни, зокрема Дмитро Перов, зазначають, що поки не мають повного розуміння як діятимуть нові (чи старі) власники, тому готові за потреби долучитися до чергового кола боротьби за унікальну пам’ятку промислової архітектури.

Як повідомляв "Телеграф", фірма Іллі Кушніра — сина відомого столичного забудовника судиться з ГУР Міноборони за будівлю колишньої бальнеолікарні, що розтащована в одному з районів столиці.