Загадочный инвестор не такой уж загадочный? Что известно об остановке застройки в историческом районе Киева

В истории с бывшим заводом Рихерта в Киеве на Подоле, на территории которого застройщик собирался строить жилой многоэтажный комплекс, неожиданный поворот. Его судьбой теперь будет заниматься культурная институция ∄ (известная как "Клуб на Кирилловской" или К41), которая заявила, что привлекла инвестора к выкупу недвижимости, и арендовала землю. В планах – реконструкция и реставрация исторических зданий, плюс создание парковой зоны с водоемом.

"Телеграф" вспомнил историю объекта, которая сопроваждается скандалами, уголовными делами и судебными спорами, и пытался выяснить, кто может стоять за сделкой и реально ли она остановит жилую застройку.

Владельцы менялись, планы на застройку – нет

На севере столичного Подола в пределах улиц Кирилловской (старое название Фрунзе), Нижнеюрковской и переулка Мыльного находится территория, ставшая первой промзоной Киева. Здесь среди других развивал свой бизнес семейный клан Рихертов (отец Вильгельм, братья Яков и Михаил) – немецких колонистов, перебравшихся в Киев с Волыни. Они специализировались на двух направлениях – производстве кирпича и плитки, ведь в этом районе есть залежи сине-зеленой глины, а также пивоварении. Дела шли успешно, так что семья могла себе позволить развивать имеющиеся мощности, так в начале XX века появился новый корпус пивоварни авторства архитектора Николая Казанского. В здании, которое называют образцом промышленной архитектуры Киева и Украины, были использованы мотивы старокиевских укреплений, и именно оно "дожило" до наших времен. Формально это комплекс помещений, к фасаду, который является "лицом" объекта, примыкает солодовня с ледниковой, варочная, а также сушильная башня.

Кроме этого уцелели жилой и конторский дом (1910 год) и дымоход (1895 года). Эти объекты вместе с водоемом на месте карьера и немалым участком, граничащим с горой Юрковица, стали предметом притяжения для современных бизнесменов.

После окончательной остановки производства на заводской территории в 2006-м, где на тот момент работало ООО "Киевский завод солодовых экстрактов", она несколько раз меняла владельцев. В частности, в конце 2007 года главный корпус (лит. А) общей площадью 5624,6 кв. метров по улице Фрунзе, 35 (сейчас Кирилловская) перешел за долг в 1 млн 978 тыс. гривен дочернему предприятию "Торговый Дом "Текстиль-Полимер". Об этом говорится в определении хозяйственного суда города Киева. При этом земельный участок площадью 10,7497 га, что расположен вплотную к основному корпусу завода (но не под ним!), с кадастровым номером 8000000000:85:311:0033 в конце декабря 2006 года арендовало ООО "Керамблоки-Инвест". Фирме на тот момент было всего два года, а основали ее ООО "Ликерия", "Раф Пипл" и "Смарт Девелопмент", а также АО "Закрытый недиверсификованный венчурный корпоративный инвестиционный фонд "Ларам Систем". Конечным бенефициаром на тот момент значился киевлянин Иван Белоусов.

Участок же, на котором находились исторические здания, площадью 0,7005 га с кадастровым номером 8000000000:85:311:0066, позже взяло в аренду ООО "В-Констракшн". Это одна из десятков компаний, основателем которой был известный бизнесмен Игорь Воронов. Позднее она же стала владельцем главного корпуса пивзавода Рихерта, дымохода и жилого и конторского дома. При этом в открытых источниках не удалось найти информацию, когда и у кого была выкуплена эта недвижимость. Но это, очевидно, произошло до 2012 года, когда косвенно стало известно о намерении Воронова превратить промышленную зону в современное художественное пространство. Для этого он провел закрытый архитектурный конкурс, результаты которого доступны на страницах участников.

Проект назывался Музей Воронова, архитекторы предлагали разное видение, каким он должен стать. Один из участников отмечал, что стоит сохранить самое ценное основное здание, а остальное снести и из полученного кирпича возвести "брутальную оболочку нового музея", другой — вписывал бывшую пивоварню в модерновое строительство нового объекта.

Была также идея создания целого комплекса с образовательным кластером в историческом здании, которое должно было быть окружено офисами, гостиницами и жилыми домами рядом. Но до реализации планов не дошло, СМИ отмечали, что из-за дорогостоящих затрат на реализацию. Этот же месседж о заинтересованности собственника в развитии, но невозможность это сделать в одиночку из-за большой себестоимости проекта и необходимость привлечения к преобразованию заводской территории заинтересованных лиц и организаций, прозвучал на международном урбанистическом воркшопе "ФРУНЗЕ 35: переосмысливаем промзону". Он был объявлен фондом Гайнриха Белля в октябре 2013 года.

На этот же период приходится судебная волокита между ООО "Керамблоки-Инвест" (соседа по участку с "В-Констракшн") с Киевским городским советом. Основание – упомянутый выше договор аренды на землю. Из решения Хозяйственного суда города Киева становится понятно, что фирма сразу настраивалась на жилую застройку в промзоне. Ведь в иске предлагает исключить пункты об обязательствах помимо домов построить еще и объекты социальной сферы, а также передать КГГА 12% общей площади жилого комплекса, плюс внести в целевой фонд столичного бюджета средства в размере 5% затрат на строительство.

По данным сайта "Нерухоми", в 2014-м году "Керамблоки-Инвест" получает градостроительные условия и ограничение застройки земельного участка. При этом в них изначально не была отмечена максимальная высота зданий, которые можно было проектировать для строительства.

А в 2015 году фирма компания становится владелицей недвижимости, расположенной на арендованном участке по улице Кирилловской. Речь идет о зданиях и помещениях, которые использовались в производственном процессе при изготовлении кирпича. Это, в частности, сушильные и печные цеха, склады, диспетчерская и т.д.

Чистили дымоход, обещали жилье и открытое пространство

Затем в истории завода Рихерта на несколько лет наступает затишье, разрушение зданий продолжается, как и общий упадок территории, несмотря на наличие собственников и арендаторов. Так что активисты и архитекторы пытаются найти выход из ситуации. Тем более, что в этот период по соседству с заводской территорией по улице Кирилловской, 37 и 37А уже идет строительство (заказчиком выступало ООО "Фирма Швидко" – основатель Вадим Зайковский). Так, например, студия SHOVK в 2019-м предложила концепцию ревитализации заводской территории. Главная идея заключалась в максимальном сохранении исторического здания и обустройстве вокруг "комфортного общественного, рекреационного, культурного центра для жителей окружающих массивов и будущих жильцов жилых комплексов, возводимых на соседних участках". Но и она не была воплощена в жизнь из-за отсуствия желающих вложиться в такой концепт.

А осенью 2021 года бывший завод немецких колонистов становится ключевым элементом проекта "Рихерт&Парк", который собирался реализовать A Development. Учредителями фирмы являются АО "Ларам Систем" (тот же венчурный корпоративный инвестиционный фонд, который основал ООО "Керамблоки-Инвест") вместе с кипрской компанией "АБ Пиллар Холдингз (Кипр) Лимитед" и Алексеем Барановым. Этот предприниматель был среди топменеджеров компании нардепа и бизнесмена Василия Хмельницкого, а впоследствии основывал несколько компаний, в том числе ООО "Таврос Констракшн" — фирму, которая должна была выступать главным подрядчиком строительства. А за разрешительные документы в этом "семейном подряде" отвечало уже упомянутое ООО "Керамблоки-Инвест", котрое получила их на первые две очереди строительства в 2021 году.

После этого A Development, известный в столице благодаря реконструкции части завода "Арсенал" возле станции метро, вышел в публичную плоскость с проектом "Рихерт&Парк". В презентационном сообщении на его странице в Instagram отмечается, что на улице Кирилловской, 35 будет построен жилой комплекс с заведениями общепита, фитнес-центром, офисами и магазинами. В общей сложности площадь застройки должна составлять 11,5 гектаров. При этом девелопер обещал реставрировать здание пивоваренного завода Рихерта, что предусматривало укрепление каркаса и конструкций здания, восстановление поврежденных архитектурных элементов и возвращение памятнику первоначального цвета, ведь оно первоначально было облицовано желтым киевским кирпичом и только позднее стало розовым.

И с того момента вокруг проекта не прекращаются скандалы. В частности, в этот период становится известно о наличии уголовного производства, в котором фигурирует "Керамблоки-Инвест". Как отмечается в определении Киевского апелляционного суда, руководство компании подозревалось в мошенничестве в особо крупных размерах (ч. 4 ст. 190 Уголовного кодекса Украины). А именно компания совместно с одним из своих учредителей — ООО "Ликерия" и компания по управлению активами "Галуа Инвест" привлекли к застройке земельного участка по улице Кирилловской кипрскую компанию "Riordan Limited". Инвестиции от иностранной фирмы организаторы схемы использовали не по назначению. Еще и "нахимичили" с корпоративными правами "Керамблоки-Инвест". Взяли за них деньги у киприотов, а фактически передали ООО "Ликерия". Пока украинские правоохранители разбирались с нарушением закона, налагались аресты как на земельный участок на улице Кириловский, который был в аренде ООО "Керамблоки-Инвест", так и на принадлежавшее ему имущество. Но впоследствии они были отменены, а с Riordan Limited было заключено мировое соглашение.

Вынужден был реагировать девелопер и на позицию общественности, которая была обеспокоена перспективой потери исторического здания завода Рихерта и застройки природной территории "Горы Юрковицы", находившейся вплотную к запланированному жилому комплексу. А позиция была достаточно однозначна, что отразилось в поддержке петиции авторства бойца 30 ОМБр имени князя Константина Острожского Сергея Литвяка. В тексте, в частности, приводился эквивалент в FPV дронах рыночной стоимости земельного участка на улице Кирилловской. По мнению военнослужащего, речь могла идти о 5 млрд гривен, на которые можно было бы приобрести 250 тысяч "птичек", вместо этого застройщик арендовал землю за значительно меньшую сумму. Именно поэтому автор петиции предлагал на 10 гектарах, где собирался строиться ООО "Керамблоки-Инвест", и территории между Смородинским и Богуславским спусками, а также горы Юрковица и Щекавица создать Национальный парк "Киевские холмы". В ответ президент Владимир Зеленский поручил профильному министерству подготовить соответствующие документы и передать их на рассмотрение Кабмина.

На опасения потери памятников местного значения на странице проекта "Рихерт&Парк" ответили сообщением в ноябре 2023 года. С одной стороны заверили, что сооружения под надзором, с другой опубликовали действующий охранный договор на главный корпус завода Рихерта, дымоход, дом жилой и конторский по улице Кириловский, 35. Он, кстати, появился после вмешательства Киевской городской прокуратуры, которая в начале 2021 года подала соответствующий иск в суд на владельца — ООО "В-Констракшн" (именно эта фирма фигурирует в документе). А с другой стороны — девелоперская компания обещала презентовать проект реставрации памяток и осенью 2024 года демонстрировала процесс очистки дымохода.

На природоохранную часть претензий девелопер ответил изменениями в концепции, а именно – уменьшением территории застройки и созданием парковой зоны с озером. Ради этого арендатор земельного участка — ООО "Керамблоки-Инвест" через сессию Киевского городского совета "провел" решение о ее разделении на две части. На меньшей – площадью 4,8046 га (кадастровый номер 8000000000:85:311:0031) должны были быть расположены жилые дома, на большей – площадью 5,9451 га (кадастровый номер 8000000000:83:33 — инклюхивная зеленая зона.

На правах анонимности – без персоналий и подробностей соглашения

С конца 2024 года до весны 2025 года на странице проекта "Рихерт&Парк" ничего не сообщалось о ходе его реализации. Только время от времени появлялись тематические посты об истории Подола, его знаковых местах и примерах перестройки. А последнее черно-белое фото с надписью "Проект остановлен" было размещено еще в начале марта и прошло незамеченным. Чего не скажешь о заявлении культурной институции ∄ ("Клуб на Кирилловской" или К41) об уходе компании A Development с территории Юрковицы, что означает защиту участка от жилой застройки. "Мы нашли инвестиции, которые позволили нам выкупить здание завода Рихерта, а также взять в долгосрочную аренду земельный участок вокруг пивоварни с озером. На территории мы планируем открыть парк с озером и просторанством для громады, над которыми сейчас работаем", — отмечено в сообщении.

"Телеграф" обратился за уточнениями относительно соглашения, направленного на кардинальные изменения в судьбе завода Рихерта, в компанию A Development. Там сначала согласились поговорить и назначили время, а затем через пресс-службу ответили, что "не готовы выйти в публичное пространство с комментарием". Не слишком прояснило ситуацию и общение с представителями культурной институции К41, в частности, они не стали раскрывать подробности того, кто же решил "вложиться" в проект.

– Наши инвесторы приняли решение остаться анонимными, поэтому мы не разглашаем их имена или количество. Мы уважаем их право на конфиденциальность и благодарны за доверие к нашему проекту. Здания находятся в собственности привлеченных инвесторов, которые поддерживают нашу миссию по сохранению исторического наследия – дословно ответили на вопросы нашего издания по персоналиям.

Такая формулировка привела к мысли, что речь могла идти не о непосредственной продаже/выкупе заводской недвижимости, а об операциях с корпоративными правами фирм, которым она принадлежала. Например, в ООО "В-Констракшн" 12 февраля 2025 года в перечень учредителей вошел крупнейший в Украине производитель и экспортер зерновых "Кернел Трейд" (39,16% акций в этой компании принадлежит основателю Андрею Веревскому, который четыре раза избирался народным депутатом и входит в список Forbes, занимая 2356 место с состоянием в 1,4 млрд долларов), а также частные лица Ольга и Вячеслав Переятенец и Артем Данилевский. Эта же "четверка" с 13 февраля 2025 года является учредителями ООО "Керамблоки-Инвест".

Если эта версия верна, то очевидно, что не было необходимости менять договоры аренды на земельные участки, на которых расположена заводская недвижимость, принадлежащая "В-Констракшн" и "Керамблоки-Инвест". По крайней мере, о проектах решений Киевского городского совета, которые должны были утвердить какие-то изменения, пока неизвестно.

А представители культурной институции "Клуб на Кириловский" также подчеркнули, что "информация о сроках аренды и сторонах соглашения также остается неразглашенной". Кстати, "К41" расположен в здании №41 по улице Кирилловская, она, а также соседние постройки находятся в собственности ООО "Керамблоки-Инвест", которое в августе 2024 года еще и оформило в аренду участок под ними площадью 0,3239 га. При этом реальная площадь недвижимого имущества, для обслуживания которого фирме требовалась земля, была в четыре раза меньше, но в Киевском совете это обстоятельство проигнорировали.

В К-41 подчеркнули, что анонимные инвесторы разделяют видение культурной институции по развитию территории завода Рихерта "как культурного и общественно важного пространства, и никаких дополнительных требований по использованию зданий ими выдвинуто не было".

- Мы работаем над планами по реставрации и реконструкции зданий, с максимальным сохранением их исторической подлинности, — подчеркнули в ответе на вопрос "Телеграф" о том, как будет выглядеть в будущем бывшая промзона. – Продолжается работа над концепцией использования территории, и мы будем рады поделиться деталями в ближайшее время. Что касается реализации, то мы рассматриваем привлечение нескольких источников финансирования, включая частные инвестиции и грантовые программы.

В культурной институции также отметили, что планируют вскоре провести толоку на заводской территории и инициировать диалог с властями Киева "для наработки совместных решений по сохранению архитектурного наследия и развитию прилегающей территории".

Поскольку на сегодня есть по крайней мере пять известных проектов преобразования завода Рихерта, возможно, новые владельцы сэкономят и воспользуются имеющимися наработками. Ведь чем больше времени пройдет до реальных шагов по реставрации исторических построек, тем меньше шансов остается на их сохранение. Между тем активные киевляне, в частности Дмитрий Перов, отмечают, что пока не имеют полного понимания, как будут действовать новые (или старые) владельцы, поэтому готовы при необходимости присоединиться к очередному кругу борьбы за уникальную памятку промышленной архитектуры.

Как сообщал "Телеграф", фирма Ильи Кушнира — сына известного столичного застройщика судится из ГУР Минобороны за здание бывшей бальнеолечебницы, расположенной в одном из районов столицы.